РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 мая 2026 года г. Алексеевка
Алексеевский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Чуприна Н.П., при секретаре Раренко Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к Стребковой Екатерине Викторовне о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество «Белгородская ипотечная корпорация» обратилось в суд с вышеуказанным иском. Свои требования истец основывает на том, что 13.08.2016г. между АО «Белгородская ипотечная корпорация» (далее - АО «БИК») и Стребковой Е.В. был заключен договор № ... купли-продажи земельного участка площадью 1530кв.м с кадастровым № ... по адресу: <...>. Покупная стоимость земельного участка составила 459000 руб.
Согласно условиям договора, Стребкова Е.В. оплатила часть покупной цены 40000 рублей, на оставшуюся сумму платежа в размере 419000 руб. предоставлена отсрочка до 31.01.2025г.
По истечению срока отсрочки долг по оплате оставшейся части прощался, если покупатель по истечению срока отсрочки - до 31.01.2025г. построит на указанном земельном участке индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, площадью не менее 50 кв.м, и оформит право собственности на него, предоставив истцу выписку из ЕГРН о регистрации права собственности на дом не позднее 10 рабочих дней со дня регистрации.
Срок строительства жилого дома истек 31.01.2025г., обязательства по строительству дома и государственной регистрации права собственности ответчиком не исполнены.
Актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи от 28.08.2025г. установлено, что на участке ответчицы возведен фундамент, участок зарос сорной растительностью. На земельный участок с кадастровым № ... в ЕГРН внесена запись об ипотеке в силу закона.
АО «БИК» просит:
- взыскать с Стребковой Е.В. сумму образовавшейся задолженности в связи с неисполнением обязательств по договору в общей сумме 812022,51 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка - 419 000 рублей; 393022,51 руб. – проценты в соответствии с п.5.5 Договора, которые рассчитаны по ст.395 ГК РФ за период с 13.08.2016г. по 24.03.2026г.;
- обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - земельный участок площадью 1530кв.м с кадастровым № ... по адресу: <...> и расположенный на этом участке объект незавершенного строительства (фундамент) по состоянию на 24.03.2026г. в счет исполнения обязательств по Договору № ... купли-продажи земельного участка 13.08.2016г. (в редакции Дополнительного соглашения от 14.08.2024г.) в общей сумме 812022,51 руб., в том числе оставшаяся часть стоимости земельного участка - 419 000 руб., 393022,51 руб. – проценты в соответствии с п.5.5 Договора, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 21240 руб.;
- определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 283 840 рублей (80% от рыночной стоимости).
Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание: публичные торги;
- взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оценке земельного участка в размере 15 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 41240 руб.
В судебном заседании представитель истца не явился. Имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчица в судебное заседание не явилась. О слушании дела извещалась электронным заказным письмом по месту постоянной и временной регистрации, письма возвратились в адрес суда в связи с истечением срока хранения.
Исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд признает исковые требования подлежащим частичному удовлетворению.
Судом установлено, что по договору № ... купли-продажи от 13.08.2016г. Стребкова Е.В. приобрела у АО «БИК» земельный участок площадью 1530кв.м с кадастровым № ... по адресу: <...>. Покупная стоимость земельного участка составила 459000 руб.
В дальнейшем между сторонами было заключено несколько дополнительных соглашений, последнее из которых от 14.08.2024г.
Согласно условиям договора, Стребкова Е.В. оплатила часть покупной цены - 40000 руб. На оплату оставшейся цены участка предоставлялась отсрочка платежа до 31.01.2025г. По истечению срока отсрочки долг по оплате оставшейся части участка прощался, если покупатель по истечению срока отсрочки - до 31.01.2025г. построит на указанном земельном участке индивидуальный жилой дом, соответствующий строительным нормам и правилам, предъявляемым к данному типу домов, пригодный для постоянного проживания, площадью не менее 50 кв.м, и в установленном законом порядке оформит право собственности на него. Также ответчик должен представить истцу выписку из ЕГРН о регистрации права собственности на дом не позднее 10 рабочих дней со дня регистрации. (п. 2.3 и п.2.5 Договора).
В соответствии с п.3.1.4 Договора, дополнительного соглашения к нему от 14.08.2024г., ответчик обязан в срок до 31.01.2025г. построить на указанном земельном участке индивидуальный жилой дом, пригодный для проживания, и в установленном законом порядке оформить право собственности на него.
Согласно штампа Управления Росреестра на договоре купли-продажи, регистрация права собственности и ипотеки на земельный участок в силу закона была произведена 02.09.2016 года.
Срок строительства жилого дома истек 31.01.2025г.
Согласно имеющейся в отчете ООО «Гарант-Плюс» фотографии, на земельном участке ответчик возвел фундамент, жилой дом, как завершенный строительством объект не возведен. Видно, что на участке строительство не ведется (строительный материл отсутствуют), участок не обрабатывается, зарос травой.
Невыполнение ответчиком обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 25.06.2010г. подтверждается актом проверки от 26.08.2025г.
В соответствии со ст.ст. 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требования закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
При таких обстоятельствах, имеются основания к взысканию с ответчика оставшейся части стоимости земельного участка в размере 419000 руб.
Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок площадью 1530кв.м с кадастровым № ..., расположенного по адресу: <...> и расположенный на этом участке объект незавершенного строительства (фундамент) по состоянию на 24.03.2026г., является обоснованным.
Согласно п.2.3 Договора от 25.06.2010г., земельный участок находится в залоге у АО «БИК» до исполнения Стребковой Е.В. обязательств по оплате покупной стоимости земельного участка.
Выписка из ЕГРН от 30.03.2026г. подтверждает, что 02.09.2016г. внесена запись об ипотеке на указанный земельный участок в силу закона.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 348 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке. В соответствии с п. 3 данной статьи начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.
В соответствии с под.4, п. 2, ст.54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При установлении первоначальной продажной стоимости заложенного имущества, суд, руководствуясь статьей 54 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке», определяет его начальную продажную стоимость в размере 283840 руб., что составляет 80% от стоимости, установленной отчетом №44 от 24.09.2025г., подготовленного специалистом-оценщиком ООО «Гарант-Плюс» о рыночной оценке земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (фундамента).
Отчет об оценке соответствует установленным требованиям и составлено компетентным специалистом, обладающим правом на проведение данного вида оценочной деятельности, является полным, ясным, содержит в себе описание проведенного исследования, сведения об основаниях и порядке произведенных расчетов. Оснований не доверять данному заключению не имеется.
Ответчиком представленный отчет не оспаривается, возражений относительно определенной в нем рыночной стоимости земельного участка не заявлено.
В соответствии с п. 5.5. Договора от 13.08.2016г., за нарушение сроков строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, Покупатель до истечения срока отсрочки выплачивает Продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка.
В п.1 ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Истцом заявлены к взысканию проценты, рассчитанные по ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 13.08.2016г. по 24.03.2026г., применительно к оставшейся стоимости участка- 419000 руб., что составляет 393022,51руб.
Данный расчет приведен в исковом заявлении, он проверен судом и выполнен арифметически верно.
Начисление процентов носит компенсационный характер, в силу чего применяются нормы ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По нормам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения п.1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Вместе с тем, исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.
При решении вопроса о размере процентов, подлежащих взысканию, суд принимает во внимание характер и последствия нарушения обязательства, то, что размер процентов является чрезмерным, в силу чего, суд снижает размер процентов до 150000 руб.
Определенный судом размер процентов соразмерен последствиям допущенных ответчиком нарушений условий договора, учитывает баланс интересов сторон, и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании п. 1 ст. 98 ГПК РФ, п.п.1 п.1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска в суд государственная пошлина в полном объеме – 41240 руб., без учета уменьшения суммы процентов в связи с их несоразмерностью (п.21 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016г.№1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).
Также истцу за счет ответчика компенсируются расходы по оценке заложенного имущества в сумме 15 000 руб., которые подтверждаются договором возмездного оказания услуг по оценке заключенного между истцом и ООО «Гарант-Плюс» от 20.01.2025г., актом приема-сдачи к договору от 13.10.2025г. актом № ... от 13.10.2025г. и платежным поручением от 20.10.2025г. о перечислении оплаты.
Данные расходы суд признает необходимыми, исходя из характера заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к Стребковой Екатерине Викторовне о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать с Стребковой Екатерины Викторовны (СНИЛС № ...) в пользу акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» (ИНН 3123083370) задолженность по Договору № ... купли-продажи земельного участка от 13.08.2016 года (в редакции Дополнительного соглашения от 14.08.2024 года): оставшуюся часть стоимости земельного участка - 419 000 рублей; проценты в соответствии с п.5.5 Договора№ ... купли-продажи земельного участка 13.08.2016 года, за период с 13.08.2016 года по 24.03.2026 года в сумме 150000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины размере 41240 рублей и расходы по оценке в сумме 15000 рублей.
Обратить взыскание в пределах взысканной настоящим решением суммы, в счет исполнения обязательств по Договору № ... купли-продажи земельного участка 13.08.2016 года (в редакции Дополнительного соглашения от 14.08.2024 года) на заложенное имущество, принадлежащий Стребковой Екатерине Викторовне (СНИЛС № ...) земельный участок площадью 1530кв.м с кадастровым № ... по адресу: <...>, и расположенный на этом участке объект незавершенного строительства (фундамент), реализовав его путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 283840 рублей (80 % от рыночной стоимости).
Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание - публичные торги.
В случае увеличения или уменьшения рыночной стоимости на момент исполнения решения суда, вопрос оценки начальной продажной стоимости недвижимого имущества путем его реализации с публичных торгов определить подлежащим установлению судебным приставом-исполнителем в порядке статьи 85 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
В удовлетворении остальной части иска акционерному обществу «Белгородская ипотечная корпорация» - отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Алексеевский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Чуприна Н.П.
Мотивированное решение изготовлено 19.05.2026 года.