РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
18 августа 2026 года с.Красное
Алексеевский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Толмачёва Ю.Н., при секретаре судебного заседания Багателия О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Алексеевского муниципального округа Белгородской области о внесении изменения в договор купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с указанным иском.
Сослался на то, что на основании решения Алексеевского районного суда <...> от ДД.ММ.ГГГГ ему на праве собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером № ..., площадью 47,7 кв.м., расположенный по адресу: <...>, <...>, <...>.
На основании Постановлений главы местного самоуправления Алексеевского района и г.Алексеевки Белгородской области №2047 от 20 декабря 2005 года и №1615 от 13 ноября 2006 года по договору купли-продажи от 17 ноября 2006 года администрацией муниципального района «Алексеевский район и г.Алексеевка» Белгородской области ему в собственность за плату был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № ... (позднее кадастровый номер изменен на № ...), площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <...>, <...>, <...>.
Его выкупная цена в сумме 4704 рубля полностью перечислена продавцу на счет указанный в договоре по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.2 указанного Постановления главы МСУ обязанность государственной регистрация договора купли-продажи указанного земельного участка, в соответствии с действовавшим в то время Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», была возложена на отдел администрации по управлению земельными ресурсами. Государственная пошлина за регистрацию права на земельный участок в размере 500 рублей им (ФИО1) уплачена по квитанции от 25 сентября 2006 года.
Земельный участок передан ему в фактическое владение по Акту от 17 ноября 2006 года, которым подтверждено, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
С этого времени он (истец) как собственник владеет и пользуется указанным земельным участком и расположенным на нём жилым домом. Однако в конце 2025 года он обнаружил, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о регистрации его права собственности на указанный земельный участок.
Более того, 19 февраля 2018 года земельный участок снят с кадастрового учета, т.е. юридически перестал существовать, поскольку в течение пяти лет со дня государственного кадастрового учета земельного участка в отношении него не была осуществлена государственная регистрация права частной собственности.
После консультирования в администрации и Росреестре, по предварительному согласованию с ответчиком, им (ФИО1) был сформирован и поставлен на кадастровый учет новый земельный участок, расположенный на той же фактической земельной площади, с тем, чтобы внести изменения в договор купли-продажи №1615 от 13 ноября 2006 года, указав там земельный участок с новым кадастровым номером № ..., в качестве предмета договора.
При этом вновь сформированный земельный участок имеет меньшую площадь, составляющую 1121 кв.м., поскольку за истекшее с 2006 года время было проведено определение границ земель лесного фонда, и часть бывшего земельного участка с кадастровым номером 31:22:0501001:5 стала пересекаться этими землями. Он (ФИО1) с этим согласился, никаких претензий по поводу уменьшения площади его земельного участка не предъявлял и не предъявляет.
19 марта 2026 года он снова обратился в администрацию Алексеевского муниципального округа с заявлением о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка. Однако ему было отказано в согласовании внесения изменений в договор купли-продажи, с той мотивировкой, что сопоставить земельные участки с кадастровыми номерами № ... и № ..., как один и тот же предмет договора, не представляется возможным, поскольку имеются расхождения в части площадей, конфигураций и адресов. Ему было предложено, фактически повторно, выкупить свой земельный участок у муниципальной администрации.
Считая, что такой отказ ответчика нарушает его права, истец полагает, что цель обязательства может быть достигнута только путем изменения договора купли-продажи в части его предмета. Также следует учесть произошедшие с 2005 года до настоящего времени изменения в наименовании и реквизитах сторон договора, поскольку правопреемником администрации муниципального района «Алексеевский район и г.Алексеевка» Белгородской области в настоящее время является администрация Алексеевского муниципального округа Белгородской области, а у него (ФИО1) изменились паспортные данные и регистрация по месту жительства.
По таким основаниям, с учетом уточнения требований, истец просит суд изменить условия договора купли-продажи земельного участка от 17 ноября 2006 года, заключенного между администрацией муниципального района «Алексеевский район и г.Алексеевка» Белгородской области и ФИО1, указав:
- в пункте 1.1. Договора в качестве его предмета вместо земельного участка с кадастровым номером № ... площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: <...>, <...>, <...>, земельный участок с кадастровым номером № ... площадью 1121 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, <...>, <...>, <...>, <...>;
- правопреемником администрации муниципального района «Алексеевский район и г.Алексеевка» Белгородской области администрацию Алексеевского муниципального округа Белгородской области;
- вместо сведений о покупателе – ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт: серия № ... № ..., выданный ОВД <...> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный по месту жительства по адресу: <...>, сведения - ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт: серия № ... № ... выдан УМВД России по <...> ДД.ММ.ГГГГ, СНИЛС № ..., зарегистрированный по месту жительства по адресу: <...>, <...>, <...>.
Истец ФИО1, заблаговременно и надлежаще уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, подав ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие по изложенным в исковом заявлении доводам.
Кроме того, истец обеспечил участие в судебном заседании своего представителя – адвоката Русанова А.В., действующего на основании удостоверения и ордера, который заявленные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить. Дополнительно пояснил, что его доверитель в 2005 году, после оформления своего право собственности на жилой дом, обратился в районную администрацию за приобретением земельного участка, на котором такое домовладение находится. Его дом находится в окруженном лесом поселении, именуемом Городищенское лесничество, расположенным на выезде из г.Алексеевка. По улице дом его доверителя последний, по фасаду слева находится соседское домовладение, спереди – асфальтная дорога, заканчивающаяся как раз за домом истца и переходящая дальше в просёлечную грунтовку через лет. Справа по фасаду и сзади земельного участка истца лес – земли лесного фонда. Заключая в 2006 году с районной администрацией договор купли-продажи земельного участка, его доверитель осуществил все действия, которые на него были возложены по договору, оплатил не только стоимость участка, но и госпошлину за регистрацию договора в ЕГРН, осуществить которую должна была администрация. Считая с того момента участок своим и открыто им пользуясь все это время, в 2025 году его доверитель случайно узнал, что право его собственности на этот земельный участок не только не зарегистрировано в ЕГРН, но и сделать это невозможно, так как он был снят с кадастрового учета. После консультаций в Росреестре и в муниципальной администрации ему было рекомендовано собирать документы с целью формирования на этой площади нового участка с присвоением нового кадастрового номера, после чего согласовать и внести соответствующие изменения в договор купли-продажи и далее зарегистрировать свое права. Истец согласился и начал этим заниматься, заказал кадастровые работы. Кадастровый инженер, проводя такие работы, с учетом уже зарегистрированных в ЕГРН границ смежных земельных участков, уведомил ФИО1 о том, что с левой по фасаду и задней стороны конфигурация его изменилась, а его площадь уменьшилась, на что ФИО1 согласился. И межевой план был изготовлен по актуальным данным, без споров с соседями и необходимости оспаривать границы с ними. Однако, после этого, в муниципальной администрации ему отказали в добровольном внесении изменений в договор купли-продажи, сославшись, что нет доказательств тождества вновь сформированного земельного участка и того участка, который был предметом договора. ФИО1 было предложено обратиться в администрацию и снова выкупить этот земельный участок. Это и послужило основанием для обращения за судебной защитой своих прав.
Ответчик администрации Алексеевского муниципального округа Белгородской области, также будучи заблаговременно и надлежаще уведомленной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направила. От Юрченко О.Ю., представляющей интересы ответчика на основании доверенности, поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела без её участия, содержащее позицию по иску, согласно которой администрация не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО1.
Суд, заслушав представителя истца, объяснения специалиста – кадастрового инженера Лаухина А.И., с учетом позиции представителя ответчика, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к следующим выводам.
Согласно актуальной выписке из ЕГРН, на основании решения Алексеевского районного суда Белгородской области от 23.08.2005 года ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером № ..., площадью 47,7 кв.м., расположенный по адресу: <...>, <...>, <...> – запись о регистрации за номером № ... от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений осуществляется без проведения торгов.
На основании Постановлений главы местного самоуправления Алексеевского района и г. Алексеевки Белгородской области № 2047 от 20 декабря 2005 года и № 1615 от 13 ноября 2006 года по договору купли-продажи от 17 ноября 2006 года администрацией муниципального района «Алексеевский район и г.Алексеевка» Белгородской области ФИО1 в собственность за плату был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № ... (позднее кадастровый номер изменен на № ...), площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <...>, <...>, <...>.
Согласно квитанциям, каждая от ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена земельного участка в сумме 4704 рубля ФИО1 была в полном объеме перечислена продавцу на счет указанный в договоре, также им уплачена государственная пошлина за регистрацию права на земельный участок в сумме 500 рублей.
Как обоснованно ссылается сторона истца, в п.2 Постановления главы местного самоуправления Алексеевского района и г. Алексеевки Белгородской области № 2047 от 20 декабря 2005 года указано, что обязанность государственной регистрация договора купли-продажи указанного земельного участка, в соответствии с действовавшим в то время Федеральным законом от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», возложена на отдел администрации по управлению земельными ресурсами.
Земельный участок передан ФИО1 в фактическое владение по Акту от 17 ноября 2006 года, которым подтверждено, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
Следовательно, с того момента ФИО1 как собственник владеет и пользуется указанным земельным участком и расположенным на нём жилым домом.
Однако, как обоснованно указывает истец, и это подтверждается сведениями из ЕГРН, а также в ответе (отзыве) Росреестра №03-01/110-СП от 13.07.2026 года, проданный истцу земельный участок имеет статус «Архивный», он снять с государственного кадастрового учета 19.02.2018 года на основании ч.3 ст.70 Закона о регистрации, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о регистрации его права собственности на указанный земельный участок.
То есть, с 19 февраля 2018 года этот земельный участок юридически перестал существовать, на основании части 15 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку в течение пяти лет со дня государственного кадастрового учета земельного участка в отношении него не была осуществлена государственная регистрация права частной собственности.
Из Постановления администрации Алексеевского муниципального округа Белгородской области №102 от 13.02.2026 года следует, что после рассмотрения заявления ФИО1 о предварительном согласовании представления ему земельного участка, истцу было рекомендовано провести кадастровые работы по его образованию в соответствии со схемой его расположения.
Далее истцом были заказаны кадастровые работы по юридическому формированию заново ранее приобретенного им у ответчика земельного участка, который был сформирован и поставлен на кадастровый учет, как новый земельный участок, расположенный на той же фактической земельной площади, с тем, чтобы внести изменения в договор купли-продажи № 615 от 13 ноября 2006 года, указав новый земельный участок с кадастровым номером № ... в качестве предмета договора.
При этом вновь сформированный земельный участок имеет меньшую площадь, составляющую 1121 кв.м., поскольку за истекшее с 2006 года время было проведено определение границ земель лесного фонда, и часть бывшего земельного участка с кадастровым номером № ... стала пересекаться этими землями. ФИО1 с этим согласился, никаких претензий по поводу уменьшения площади его земельного участка не предъявлял и не предъявляет.
Суду представлены межевой план и схемы земельных участков с кадастровыми номерами № ... и № ..., согласно которому второй участок находится в том же место, что и первый, но имеет меньшую площадь за счет изменения его конфигурации справа по фасаду и с тыльной стороны, ввиду границы там с землями лесного фонда. Спереди к нему примыкает автодорога, слева соседнее домовладение, границы в этой части остались прежними.
Специалист Лаухин А.И. пояснил суду, что это он по заказу истца готовил межевой план указанного земельного участка. Оказалось, что земельный участок ранее стоял на кадастровом учете, но был снят, а запись о нем погашена, ввиду того, что в установленный законом срок права на него не были зарегистрированы. При выполнении им кадастровых работ оказалось, что за время, прошедшее с даты покупки участка, в ЕГРН были внесены сведения о границах соседних с ним участков. Поэтому в таких границах имеет место изменение конфигурации земельного участка истца по фасаду с левой, а также с тыльной частей, поскольку там земли лесфонда, спереди и справа границы остались прежними. Это повлекло уменьшение площади земельного участка по сравнению с теми, что были ранее. ФИО1 на это согласился, так как его жилой дом остался в границах вновь сформированного земельного участка, споров с соседями и претензий к ним у него нет. Изготовленные по результатам таких работ документы он передал ФИО1, знает, что тот намеревался их затем отнести в муниципальную администрацию.
19 марта 2026 года ФИО1 обратился в администрацию Алексеевского муниципального округа с заявлением о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка.
Письмом от 15.04.2026 № 51-02-3/579 истцу было отказано в согласовании внесения изменений в договор купли-продажи, с той мотивировкой, что сопоставить земельные участки с кадастровыми номерами № ... и 31:22:0501001:289, как один и тот же предмет договора, не представляется возможным, поскольку имеются расхождения в части площадей, конфигураций и адресов; было предложено, фактически повторно, выкупить земельный участок.
Суд считает обоснованными доводы истца о том, что такой отказ администрации в согласовании изменений договора является незаконным, противоречащим принципу добросовестности и требованию надлежащего исполнения обязательств.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Часть 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ определяет, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства.
Граждане являются собственниками имущества, приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества (статья 218 Гражданского кодекса РФ). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Как обоснованно указывает истец, в настоящее время обстоятельства существенно изменились, земельный участок с кадастровым номером № ... снят с кадастрового учета, что препятствует достижению цели обязательства - возникновению у ФИО1 права собственности на земельный участок под собственным жилым домом.
Цель обязательства может быть достигнута только путем изменения договора купли-продажи в части его предмета. Вместо земельного участка с кадастровым номером № ... площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: <...>, <...> <...>, <...>, необходимо указать земельный участок с кадастровым номером № ... площадью 1121 кв.м., расположенный по актуальному адресу: Российская Федерация, <...>, <...>, <...>, <...>
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
На основании изложенного, суд считает иск ФИО1 обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.193-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 (паспорт гражданина РФ № ...) к администрации Алексеевского муниципального округа Белгородской области (ИНН 3122014856) о внесении изменения в договор купли-продажи земельного участка, удовлетворить.
Изменить условия договора купли-продажи земельного участка от 17 ноября 2006 года, заключенного между администрацией муниципального района «Алексеевский район и г.Алексеевка» Белгородской области и ФИО1, указав:
- в пункте 1.1. Договора в качестве его предмета вместо земельного участка с кадастровым номером № ... площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: <...>, <...>, <...>, земельный участок с кадастровым номером № ... площадью 1121 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, <...>, <...>, <...>, <...>;
- правопреемником администрации муниципального района «Алексеевский район и г.Алексеевка» Белгородской области администрацию Алексеевского муниципального округа Белгородской области;
- вместо сведений о покупателе – ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт: серия № ... № ..., выданный ОВД города Алексеевки Белгородской области 16 ноября 2001 г., зарегистрированный по месту жительства по адресу: <...>, сведения - ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт: серия № ... № ... выдан УМВД России по <...> ДД.ММ.ГГГГ, СНИЛС № ..., зарегистрированный по месту жительства по адресу: <...>
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через постоянное судебное присутствие Алексеевского районного суда в с.Красное Красненского района Белгородской области в течение месяца со дня его принятия.
Судья Ю.Н. Толмачёв