РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 марта 2026 года <адрес>
Куйбышевский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Чичигиной А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи <ФИО>3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по иску <ФИО>2 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> о взыскании неосновательного обогащения, процентов, убытков, судебных расходов, установил:
<ФИО>2 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> (далее - КУМИ <адрес>) о взыскании неосновательного обогащения, процентов, убытков, судебных расходов.
Исковые требования мотивированы тем, что <дата> между <ФИО>2 и КУМИ <адрес> заключен договор аренды земельного участка <номер>.
Договор аренды был заключен по результатам торгов, проведенных в форме открытого аукциона <дата>, в соответствии с постановлением администрации <адрес> от <дата> <номер> «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, площадью 1499 кв.м, разрешенное использование: «для строительства административного здания».
В соответствии с п. 1.1 договора аренды, арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, площадью 1499 кв.м, из земель населенных пунктов.
Пунктом 1.5 договора аренды предусмотрена цель использования земельного участка, а также вид разрешенного использования: для строительства административного здания. Указанный вид разрешенного использования также совпадает со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер>.
Согласно п. 2.2.2 договора аренды, арендатор обязан приступить к строительству после государственной регистрации договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке.
Истцом был заключен договор на выполнение проектных работ <номер> от <дата> с индивидуальным предпринимателем <ФИО>1, в рамках которого понесены расходы на подготовку первоначальной проектной документации (эскизы) в размере 40 000 руб., который был предоставлен в КУМИ <адрес> в целях получения разрешения на строительство.
Однако, из разъяснений администрации <адрес>, Комитета по градостроительной политике администрации <адрес>, КУМИ <адрес> на последующие запросы истца следует, что в соответствии с генеральным планом <адрес>, утвержденным решением Думы <адрес> от <дата> <номер> (в редакции решения Думы <адрес> от <дата> <номер>), земельный участок расположен в функциональной зоне многофункциональная общественно-деловая зона (<номер>). При утверждении правил землепользования и застройки части территории <адрес>, за исключением территории в границах исторического поселения <адрес>, решением Думы <адрес> от <дата> <номер>, в отношении земельного участка была установлена территориальная зона делового, общественного и коммерческого назначения (<номер>), планировочный элемент <номер>. Во всех последующих редакциях решений Думы <адрес> о внесении изменений в указанные правила в отношении земельного не изменялась территориальная зона делового, общественного и коммерческого назначения (<номер>).
Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка «для строительства административного здания» не был утвержден ни в одной редакции правил землепользования и застройки части территории <адрес>, а также Классификаторе <номер>, Классификаторе <номер>, в связи с чем, существующий вид разрешенного использования земельного участка противоречит градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой он находится.
При этом, согласно данным, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер>, земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в 2013 году с видом разрешенного использования «для строительства административного здания», до утверждения Классификатора <номер>.
В ответ на обращение истца по вопросу установления соответствия между видами разрешенного использования земельных участков, в письме <номер> от <дата> администрацией <адрес> было предложено рассмотреть возможность расторжения договора аренды по соглашению сторон либо в судебном порядке с последующим возвратом денежных средств в сумме, внесенной в качестве арендной платы по договору аренды, при наличии судебного решения.
Таким образом, <ФИО>2, не имея возможности пользоваться объектом аренды по причинам, которые от него не зависят, не получил встречного предоставления, за которое в соответствии с условиями договора аренды ему необходимо производить оплату.
В счет исполнения обязательств по внесению арендной платы, истцом были внесены денежные средства в размере 2 856 000 руб., а также уплачены пени в размере 41 640 руб., в общей сумме 2 897 640 руб., что является неосновательным обогащением на стороне ответчика.
Кроме того, истцом были понесены убытки в размере 156 902,50 руб., которые состоят из стоимости подготовки проектной документации в размере 40 000 руб. и заключения договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям <номер> от <дата>, стоимость которого составила 116 902,50 руб.
Досудебная претензия была получена КУМИ <адрес> <дата>, ответ на которую до настоящего времени не поступил.
Истец с учетом уточнений исковых требований просит суд расторгнуть договор аренды <номер> от <дата> земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый <номер>, площадью 1499 кв.м., заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> и <ФИО>2, взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> сумму неосновательного обогащения в размере 2 897 640 руб., проценты за период с <дата> по <дата> в размере 1 230 401,40 руб., с последующим взысканием по день фактического исполнения обязательств, убытки в размере 156 902,50 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 52 901 руб.
Представитель истца <ФИО>6 в судебном заседании доводы уточненного искового заявления поддержала, просила его удовлетворить.
Представитель ответчика <ФИО>4 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении отказать, применить срок исковой давности
Истец <ФИО>2, представитель третьего лица Комитета по градостроительной политике администрации <адрес> в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.
Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, представителя третьего лица в порядке части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ).
Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно статье 1103 ГК РФ нормы о неосновательном обогащении применяются также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения, к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством и к требованиям о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.
Соответственно, основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.
Согласно пункту 4 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца и правовые основания для такого обогащения отсутствуют. В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, наличие правовых оснований для такого обогащения либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что <дата> между <ФИО>2 и КУМИ <адрес> заключен договор аренды земельного участка <номер> по результатам торгов, проведенных в форме открытого аукциона <дата>, в соответствии с постановлением администрации <адрес> от <дата> <номер> «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, площадью 1499 кв.м, разрешенное использование: «для строительства административного здания».
В соответствии с п. 1.1 договора аренды, арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, площадью 1499 кв.м, из земель населенных пунктов.
Пунктом 1.5 договора аренды предусмотрена цель использования земельного участка, а также вид разрешенного использования: для строительства административного здания.
Согласно п. 2.2.2 договора аренды, арендатор обязан приступить к строительству после государственной регистрации договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке.
Истцом был заключен договор на выполнение проектных работ <номер> от <дата> с индивидуальным предпринимателем <ФИО>1, в рамках которого понесены расходы на подготовку первоначальной проектной документации (эскизы) в размере 40 000 руб., который был предоставлен в КУМИ <адрес> в целях получения разрешения на строительство.
В связи с несоответствием вида разрешенного использования генеральному плану земельного участка, истцом была приостановлена дальнейшая работа по согласованию и подготовке проектной документации.
При этом, согласно данным, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер>, земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в 2013 году с видом разрешенного использования «для строительства административного здания».
В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Выставляя земельные участки на аукцион арендодатель должен обеспечить возможность его использования в соответствии с установленным им видом разрешенного использования.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества. В случае неустранения арендодателем недостатков имущества, у арендатора возникает право на расторжение договора в судебном порядке.
Как следует из представленных ответчиком в материалы дела документов, <ФИО>2 неоднократно обращался в КУМИ <адрес>, в администрацию <адрес> относительно вопроса изменения вида разрешенного использования земельного участка и приведения в соответствие с условиями договора аренды.
Так, в соответствии с ответом КУМИ <адрес> на обращение <номер> от <дата> указано на недопустимость изменения существующих цели и вида разрешенного использования на иной вид.
В соответствии с ответом КУМИ <адрес> на обращение <номер> от <дата> разъяснено, что согласно классификатору ВРИ и действующим Правилам основной вид разрешенного использования земельных участков «Предпринимательство» предназначен для размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Для объектов капитального строительства «Многофункциональные объекты». Вид разрешенного использования земельных участков «Для строительства административного здания» в классификаторе ВРИ и действующих Правилах отсутствует.
В ответ на обращение истца по вопросу установления соответствия между видами разрешенного использования земельных участков, в письме <номер> от <дата> администрацией <адрес> было предложено рассмотреть возможность расторжения договора аренды по соглашению сторон.
Из разъяснений администрации <адрес>, Комитета по градостроительной политике администрации <адрес>, КУМИ <адрес> на запросы истца следует, что в соответствии с генеральным планом <адрес>, утвержденным решением Думы <адрес> от <дата> <номер> (в редакции решения Думы <адрес> от <дата> <номер>), земельный участок расположен в функциональной зоне многофункциональная общественно-деловая зона (<данные изъяты>). При утверждении правил землепользования и застройки части территории <адрес>, за исключением территории в границах исторического поселения <адрес>, решением Думы <адрес> от <дата> <номер>, в отношении земельного участка была установлена территориальная зона делового, общественного и коммерческого назначения (<данные изъяты>), планировочный элемент <данные изъяты>. Во всех последующих редакциях решений Думы <адрес> о внесении изменений в указанные правила в отношении земельного не изменялась территориальная зона делового, общественного и коммерческого назначения (<данные изъяты>).
Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка «для строительства административного здания» не был утвержден ни в одной редакции правил землепользования и застройки части территории <адрес>, а также Классификаторе <номер>, Классификаторе <номер>, в связи с чем, существующий вид разрешенного использования земельного участка противоречит градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой он находится.
При указанных обстоятельствах, доводы администрации <адрес> о том, что установленные ограничения не препятствовали истцу начать строительство административного здания, так как указанный изначально вид разрешенного использования под административные постройки подходит под современную трактовку категории «деловое управление», не может быть принят судом во внимание.
Исходя из положений ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, в соответствии с которыми у арендатора возникает право на досрочное расторжение договора в судебном порядке, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Как следует из положений п. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В соответствие со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В связи с тем, что договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Вместе с тем, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.
Согласно ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст.200 ГК РФ).
При просроченных повременных платежах (арендная плата) срок исковой давности исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п.2 ст.199 ГК РФ).
Принимая во внимание период задолженности (с <дата> по <дата>), срок обращения с настоящим иском (<дата>), отсутствие оснований для восстановления срока, суд приходит к выводу об истечении срока исковой давности по требованиям о взыскании внесенных платежей за период с <дата> по <дата> (от <дата> в размере 336 000 руб., от <дата> в размере 420 000 руб., от <дата> в размере 420 000 руб.), и отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в данной части.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды <номер> от <дата> земельного участка и взыскании неосновательного обогащения в размере 1 721 640 руб. (платежи от <дата> в размере 150 000 руб., от <дата> в размере 270 000 руб., от <дата> в размере 420 000 руб., от <дата> в размере 420 000 руб., от <дата> в размере 41 640 руб., от <дата> в размере 420 000 руб.)
Кроме того, в силу ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
С учетом заявления о применении срока исковой давности, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 501 327,43 руб. за период с <дата> по <дата>, с последующим начислением по день фактического исполнения обязательств.
период дн.
дней в году ставка, % проценты, руб.
задолжен., руб.
<дата>
10
365
7,5
308,220
150 000
<дата>
420 000
Увеличение суммы долга +270 000 руб.
<дата> – <дата>
134
365
7,5
11 564,380
420 000
<дата> – <дата>
22
365
8,5
2 151,780
420 000
<дата> <дата>
34
365
12
4 694,790
420 000
<дата> – <дата>
42
365
13
6 282,740
420 000
<дата> – <дата>
47
365
15
8 112,330
420 000
<дата>
840 000
Увеличение суммы долга +420 000 руб.
<дата> – <дата>
2
365
15
690,410
840 000
<дата> – <дата>
14
365
16
5 155,070
840 000
<дата> – <дата>
210
366
16
77 114,750
840 000
<дата> – <дата>
49
366
18
20 242,620
840 000
<дата> – <дата>
42
366
19
18 314,750
840 000
<дата> – <дата>
39
366
21
18 796,720
840 000
<дата>
1 260 000
Увеличение суммы долга +420 000 руб.
<дата> – <дата>
26
366
21
18 796,720
1 260 000
<дата> – <дата>
81
365
21
58 719,450
1 260 000
<дата>
1 301 640
Увеличение суммы долга +41 640 руб.
<дата> – <дата>
78
365
21
58 413,320
1 301 640
<дата> – <дата>
49
365
20
34 948,140
1 301 640
<дата> – <дата>
49
365
18
31 453,330
1 301 640
<дата> – <дата>
42
365
17
25 462,220
1 301 640
<дата> – <дата>
56
365
16,5
32 951,110
1 301 640
<дата> – <дата>
23
365
16
13 123,380
1 301 640
<дата>
1 721 640
Увеличение суммы долга +420 000 руб.
<дата> – <дата>
33
365
16
24 904,820
1 721 640
<дата> – <дата>
35
365
15,5
25 588,760
1 721 640
<дата> – <дата>
5
365
15
3 537,620
1 721 640
Кроме того, <ФИО>2 были понесены убытки в размере 156 902,50 руб.
В подтверждение указанных доводов, истцом был представлен в материалы дела договор на выполнение проектных работ <номер> от <дата> с индивидуальным предпринимателем <ФИО>1, в рамках которого понесены расходы на подготовку первоначальной проектной документации (эскизы) в размере 40 000 руб., платежное поручение <номер> от <дата>.
Далее, в подтверждение несения убытков, истцом представлен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям <номер> от <дата>, стоимость которого составила 116 902,50 руб. и платежное поручение <номер> от <дата>.
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При указанных обстоятельствах, учитывая представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании убытков в полном объеме.
В соответствии с требованиями статьи 98 ГПК РФ, 333.19 НК РФ, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям (65%%) в размере 34 385,65 руб., расходы по несению которой подтверждаются платежными поручениями от <дата> <номер> на сумму 51 803 руб., от <дата> <номер> на сумму 1 098 руб.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования <ФИО>2 удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды <номер> от <дата> земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый <номер>, площадью 1499 кв.м., заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> и <ФИО>2.
Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> (ОГРН: <номер>, ИНН: <номер>) в пользу <ФИО>2 (ИНН <номер>) сумму неосновательного обогащения в размере 1 721 640 руб., проценты за период с <дата> по <дата> в размере 501 327,43 руб., убытки в размере 156 902,50 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 385,65 руб.
Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> (ОГРН: <номер>, ИНН: <номер>) в пользу <ФИО>2 (ИНН <номер>) проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, начисленные на сумму долга в размере 1 721 640 руб., исходя из размера ключевой ставки Банка России, с <дата> по день фактического исполнения обязательства.
В удовлетворении исковых требований <ФИО>2 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> о взыскании неосновательного обогащения, процентов, судебных расходов в большем размере – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения.
Судья Чичигина А.А.
Мотивированный текст решения суда составлен <дата>.
Судья Чичигина А.А.