РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 июля 2026 года г.Сортавала
Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Вакуленко Л.П., при секретаре Ефремовой Г.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению М. к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании незаконным решения и обязании совершить определенные действия, установил:
М. обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании решения незаконным, возложении обязанности совершить определенные действия.
Административный иск мотивирован тем, что М. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 3 000 кв.м., расположенным по адресу: <Адрес обезличен>, вид разрешенного использования – туристическое обслуживание. Территориальная зона Рпр-1-Зона отдыха (рекреация) (1 очередь) на основании Договора <Номер обезличен> аренды земельного участка от <Дата обезличена>.
На указанном земельном участке возведен объект недвижимости – нежилое здание гостевого дома с кадастровым номером <Номер обезличен>, первоначальной площадью 44,8 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано <Дата обезличена>.
Административный истец обратился в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым <Номер обезличен> в собственность без проведения торгов на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ. Письмом от <Дата обезличена> Министерство отказало истцу, указав на несоразмерность испрашиваемой площади земельного участка (3 000 кв.м) площади возведенного на участке объекта недвижимости (44,8 кв.м).
Не согласившись с данным отказом, административный истец обжаловал его в судебном порядке. Решением Сортавальского городского суда Республики Карелия от <Дата обезличена> требования М. были удовлетворены частично – отказ Министерства был признан незаконным, и на него возложена обязанность в течение 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление заявителя.
Во исполнение судебного акта Министерство повторно рассмотрело заявление М. и вынесло отказ, оформленный письмом от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, в котором вновь указало на несоразмерность площадей.
Административный истец обжаловал данный отказ, однако в ходе рассмотрения дела отказался от иска, в связи с изменением технических характеристик объекта – здания гостевого дома. Определением суда от 25.11.2025роизводство по делу было прекращено, в связи с отказом административного истца от иска.
После завершения реконструкции и государственной регистрации изменений, увеличив площадь здания гостевого дома с 44,8 кв.м. до 114,4 кв.м., <Дата обезличена> М. вновь обратился в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов. Письмом от <Дата обезличена> <Номер обезличен> Министерство отказало в удовлетворении заявления. Отказ мотивирован несоразмерностью площади земельного участка площади здания – превышение в 26 раз. Административный истец считает данный отказ незаконным не необоснованным, в связи с чем, просил признать незаконным решение Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, оформленное письмом от <Дата обезличена> за <Номер обезличен> об отказе в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, обязать Министерство в течение 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу, осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> в трех экземплярах, подписать указанные проекты и направить их для подписания административному истцу.
В судебном заседании представитель административного истца К., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в административном иске.
Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, извещенное надлежащим образом о времени, дате и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило. Ранее представили письменный отзыв на административное исковое заявление с ходатайством о рассмотрение дела в отсутствие своего представителя. Указали, что площадь испрашиваемого истцом земельного участка превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости (гостевого дома) в 26 раз. Представленное обоснование испрашиваемой площади земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости свидетельствует о несоразмерности площади, необходимой для использования по назначению планируемых и расположенных на нем объектов недвижимости. Размещение на земельном участке стоянок (парковочных мест) для транспортных средств граждан, использование земельного участка для детской площадки, подъездных путей (существующих и планируемых), беседок с мангальной зоной, не является надлежащим обоснованием испрашиваемой площади земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости. При подаче заявления истцом не были представлены доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площадью для эксплуатации объектов недвижимости, в том числе, в заявленных целях. Указали, что у Министерства отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявления истца. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, уведомлены о слушании дела надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.
Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.
В силу ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее – орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии с ч. 9 ст. 227 КАС РФ суд, в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.
Из смысла приведенных правовых норм следует, что обязательным условием для удовлетворения судом требований об оспаривании решений и действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего является установление незаконности этих решений и действий и нарушение ими прав, свобод либо законных интересов административного истца.
При этом обязанность доказывания такого нарушения возлагается на лицо, обратившееся в суд (ч. 9 и 11 ст. 226 КАС РФ).
Обязанность доказывания наличия оснований для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, согласно части 11 статьи 226 КАС РФ возлагается на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
В соответствии с ч. 1.2 ст. 17 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Закона Республики Карелия от 29.12.2015 №1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия», постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 №390-П «Об утверждении Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия» на Министерство возложены функции по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, по предварительному согласованию предоставления земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на который не разграничена.
Судом установлено, что <Дата обезличена> между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и М. заключен договор <Номер обезличен> аренды земельного участка с кадастровым <Номер обезличен>, площадью 3 000 кв.м, вид разрешенного использования – «туристическое обслуживание», территориальная зона – Рпр-1. Зона отдыха (рекреация) (1 очереди), на срок 4 года 10 месяцев.
На земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> было возведено и <Дата обезличена> поставлено на государственный кадастровый учет нежилое здание – здание гостевого дома, площадью 44,8 кв.м.
<Дата обезличена> М. обратился в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 3 000 кв.м., в собственность без проведения торгов на основании пп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ.
<Дата обезличена> Министерством принято решение <Номер обезличен> об отказе в удовлетворении заявления.
Указано, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> возведено одно нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен>, общей площадью 114,4 кв.м. с наименованием «Здание гостевого дома», принадлежащее М. на праве собственности, о чем в ЕГРН имеется запись о регистрации от <Дата обезличена> <Номер обезличен>.
Указали, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь объекта недвижимости (здания гостевого дома) в 26 раз, что свидетельствует о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для целей эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта. При этом, размещение на земельном участке стоянок (парковочных мест) для транспортных средств граждан, использования земельного участка для детской площадки, подъездных путей (существующий и планируемых), беседок с мангальной зоной не являются надлежащим обоснованием испрашиваемой площади земельного участка площади, необходимой для целей эксплуатации (использования) по назначению планируемых и расположенных на нем объектов недвижимости.
Вместе с тем, при рассмотрении заявления Министерством не учтено следующее.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, по смыслу которого, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Аналогичное правовое регулирование предусмотрено ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Собственники зданий, сооружений в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены данные здания, сооружения, в собственность или в аренду без проведения торгов.
Согласно разъяснениям пункта 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.
Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации № 1359-0 от 29 мая 2025 года, указанный принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый, в том числе, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка, предоставляемого без торгов, должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. Тем самым соблюдается необходимый баланс частных и публичных интересов, ограничивается произвольное применение данной процедуры и злоупотребление ею в ущерб предоставлению земельных участков на торгах, обеспечивающих справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности (Постановление от 11 июня 2024 года № 29-П; определения от 23 апреля 2020 года № 935-0, от 30 ноября 2021 года № 2518- О, от 27 января 2022 года № 75-0 и от 24 декабря 2024 года № 3402-0).
Отсутствие в земельном законодательстве исчерпывающих критериев для определения соразмерности площади и конфигурации конкретного земельного участка исходя из объективной необходимости эксплуатации расположенных на нем зданий и сооружений – при наличии соответствующих общих нормативов в этом вопросе, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации (часть 6 статьи 30, статья 38 и др.), может быть оправдано с учетом многообразия объектов недвижимости, особенностей их расположения, производственных и иных характеристик.
При этом суд, применяя положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно присущим ему дискреционным полномочиям, необходимым для осуществления правосудия и вытекающим из принципа самостоятельности судебной власти, принимает решение с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, заслуживающих внимания доводов сторон, правильного распределения бремени доказывания и соблюдения принципа состязательности, а также исходя из общеправового принципа справедливости.
М. при подаче заявления обоснована необходимость использования всей площади земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.
<Дата обезличена> при обращении в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, М. приложил к нему пакет документов, включая описание земельного участка в результате комплексного развития территории, подготовленное специализированной проектной организацией ООО АСМ «Мир», которое детально обосновывает необходимость использования всей площади земельного участка (3 000 кв.м) для целей туристического обслуживания с учетом градостроительных, природоохранных и иных обязательных требований.
Вместе с тем, Министерством при принятии решения, не дана оценка следующим обстоятельствам:
в соответствии с решением Хаапалампинского сельского поселения от <Дата обезличена> <Номер обезличен> «Об утверждении Правил благоустройства территории Хаапалампинского сельского поселения», площадь озеленения земельного участка должна составлять 40% от площади участка, т.е. 1 200 кв.м.
значительная часть земельного участка обременена охранными зонами объектов электросетевого хозяйства (общая площадь — 1 493 кв.м, из них 1 155 кв.м — зона <Данные изъяты>, 338 кв.м — зона <Данные изъяты>), а также полностью расположена в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе озера Ляаппя-ярви (реестровые номера <Данные изъяты> и <Данные изъяты>)
согласно Градостроительному плану земельного участка <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, максимальный процент застройки для зоны Рпр-1 составляет 50 % (т.е. 1 500 кв.м). Фактическая площадь застройки всеми сооружениями (здание гостевого дома, детская площадка, беседки, лестница, подъездные пути и парковки) составляет 1 200 кв.м.
на участке обустроены внутренняя тропиночная сеть, парковочная зона с твёрдым покрытием (включая места для маломобильных групп населения), внутренние проезды, детская игровая площадка, открытые беседки с мангальной зоной, причальная зона, лестница для спуска к воде, уличное освещение. При этом, Министерство в своем отказе не дало надлежащей оценки, в связи с чем, указанные объекты не являются неотъемлемой частью гостевого дома, и являются ненадлежащим обоснованием испрашиваемой территории.
Следует отменить, что в силу градостроительных требований к предельному минимальному размеру земельного участка в соответствующей территориальной зоне, образовать участок меньшей площади невозможно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Пункт 4 указанной статьи прямо запрещает образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые согласно части 1 статьи 38 ГрК РФ могут включать в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.
Видом разрешенного использования земельного участка является «туристическое обслуживание». Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, указанный вид разрешенного использования имеет код 5.2.1. и описание «размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению; размещение детских лагерей».
Согласно статье 1 Федерального закона от 24 ноября 1996 года № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», средство размещения – имущественный комплекс, включающий в себя здание (часть здания) или строение, сооружение, помещение, участок земли, оборудование и иное имущество и используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц.
К средствам размещения не относятся жилые помещения, за исключением случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Положением о классификации средств размещения, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2024 г. №1951 определены средства размещения, подлежащие классификации, которые относятся к следующим типам средств размещения: а) гостиницы; б) санатории; в) базы отдыха; г) кемпинги (п. 4).
К типу средств размещения «база отдыха» относятся средства размещения, в которых предоставляются услуги средств размещения, услуги по организации досуга и отдыха, и которые используются для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц в отдельных зданиях, строениях и сооружениях, расположенных на едином земельном участке или смежных земельных участках. К базам отдыха могут относиться туристские базы, «глэмпинги», модульные некапитальные и иные аналогичные средства размещения (пункт 7).
Учитывая приведенные правовые нормы, разрешенное использование земельного участка «туристическое обслуживание» позволяет размещать здание временного проживания туристов, которое относится к типу средств размещений «база отдыха».
В соответствии с градостроительным планом земельного участка <Номер обезличен>, земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> расположен в территориальной зоне «Рпр-1» - зоне отдыха (рекреация) (1очередь), при этом минимальные предельные размеры земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС), установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в окторой расположен земельный участок составляют 0,3 га (л.д.62).
Административным ответчиком при рассмотрении заявления М. не рассмотрен вопрос о соответствии фактической площади спорного земельного участка предельной минимальной площади для участков с соответствующим разрешенным использованием согласно действующей градостроительной документации.
С учетом изложенного, оспариваемое решение Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия по заявлению М. подлежит признанию незаконным.
Нарушенное право административного истца должно быть восстановлено путем возложения на Министерство обязанности повторно рассмотреть заявление М. от <Дата обезличена> вход. <Номер обезличен> о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, сообщить административному истцу и в суд о принятом решении.
Поскольку сведений о том, что иные основания для отказа проверялись административным ответчиком при рассмотрении указанного заявления, не имеется, а суд в рамках административного судопроизводства не вправе предрешать рассмотрение вопроса по существу, входящего в полномочие другого органа.
На основании изложенного, требования административного истца о возложении на Министерство обязанности по подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка, удовлетворению не подлежат.
В соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ с Министерства в пользу административного истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
административное исковое заявление удовлетворить частично.
Признать незаконным решение Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, оформленное письмом от <Дата обезличена> <Номер обезличен> об отказе М. в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>.
Возложить на Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия обязанность в течение 20 (двадцати) дней, с момента вступления решения в законную силу, повторно рассмотреть заявление М. от <Дата обезличена> входящий <Номер обезличен> о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>.
В остальной части в удовлетворении исковых заявленных требований – отказать.
Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, сообщить в суд и административному истцу об исполнении настоящего решения суда.
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ИНН 1001040110, ОГРН 1031000016850) государственную пошлину в пользу М. (ИНН <Данные изъяты>) в размере 3 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Л.П. Вакуленко
Мотивированное решение суда изготовлено 31 июля 2026 года.