РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 мая 2026 года <адрес>
Куйбышевский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Чичигиной А.А., при секретаре <ФИО>9, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по исковому заявлению <ФИО>5 к <ФИО>3, <ФИО>4, <ФИО>6, Жилищно-строительному кооперативу <номер> о включении в состав наследственного имущества, признании недействительной справки, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, истребовании имущества, по встречному исковому заявлению <ФИО>4 к <ФИО>5, <ФИО>3 о признании добросовестным приобретателем,
УСТАНОВИЛ:
<ФИО>2 обратился в Куйбышевский районный суд <адрес> с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), указав в обоснование, что его отец <ФИО>2 умер <дата>. Являясь членом Жилищно-строительного кооператива <номер>, <дата> он оплатил последний взнос за кооперативную квартиру по адресу: <адрес>. Данные обстоятельства подтверждаются справкой ЖСК <номер> от <дата>. Следовательно, именно он являлся собственником вышеуказанной квартиры.
Вместе с тем, в данной квартире проживал его сын <ФИО>3, который зарегистрирован в нем по настоящее время как по постоянному месту жительства.
С <дата> по <дата> <ФИО>7 находился в местах лишения свободы, что подтверждается справкой ФКУ ИК-2 ГУФСИН России по <адрес> от <дата>.
Однако, как следует из содержания договора купли-продажи квартиры, <дата> ЖСК <номер> выдал справку на имя <ФИО>3 о том, что паевые взносы за жилое помещение по адресу: <адрес>, выплачены в полном объеме, последний взнос внесен <дата>.
На основании указанной справки Управление Росреестра по <адрес> зарегистрировало право собственности <ФИО>3 на спорную квартиру. Обратил внимание, что <ФИО>3 в правление ЖСК <номер> за выдачей справки <дата> не обращался, так как с <дата> отбывал наказание в исправительной колонии. Более того, он никогда не являлся членом ЖСК <номер> и не мог оплатить последний взнос в1992 году, так как на тот момент ему было 3 года.
После того, как <ФИО>7 вернулся после отбытия наказания, стало известно, что квартира продана от его имени на основании договора купли-продажи от <дата> <ФИО>4. От имени <ФИО>3 договор подписал некий <ФИО>6, являющийся членом ЖСК <номер> и проживающий в доме спорной квартиры.
Так как <ФИО>3 не являлся собственником указанной выше квартиры, а к моменту регистрации права собственности и подписания договора купли-продажи <ФИО>2, являющийся членом ЖСК <номер> и оплативший в полном объеме паевые взносы, умер <дата>, право собственности на квартиру перешло к наследникам по закону.
При таких обстоятельствах, учитывая, что круг наследников <ФИО>2 определен вступившим в законную силу решением суда, а также отсутствие пропуска срока исковой давности, истец просит суд:
- включить в состав наследственного имущества после смерти <ФИО>2, умершего <дата>, квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;
- признать за истцом право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;
- признать недействительной справку Жилищно-коммунального кооператива <номер> от <дата> за <номер>;
- аннулировать запись <номер> от <дата> о государственной регистрации права собственности <ФИО>3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;
- признать недействительной ничтожной сделку – договор купли-продажи от <дата> между <ФИО>3 в лице <ФИО>6 и <ФИО>4;
- истребовать у <ФИО>4 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Не согласившись с заявленными исковыми требованиями, <ФИО>4 обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в обоснование которого указала, что ею было принято решение о приобретении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, после проверки основных сведений об объекте недвижимости, кроме того она убедилась в полномочиях продавца <ФИО>6, действовавшего на основании доверенности от имени <ФИО>3 Данный договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Полагает, что она проявила разумную степень осмотрительности и внимательности, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем:
- сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи от <дата>, согласно которому цена сделки составила 1 900 000 руб., денежные средства представителем продавца были получены в полном объеме, спорная квартира была полностью оплачена;
- владение добросовестного приобретателя. С момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, квартира поступила в полное исключительное распоряжение и владение <ФИО>4, что не оспаривается ответчиками по настоящему встречному иску, а также было подтверждено представителем ЖСК <номер>. С момента совершения сделки, вплоть до настоящего момента времени, <ФИО>4 продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей спорной квартирой, оплачивая все коммунальные расходы, несет бремя содержания. Квартирой владеет открыто, до момента уведомления о наличии требований <ФИО>2 в рамках дела <номер> не имела оснований полагать о рисках оспоримости сделки;
- добросовестность действий <ФИО>4 на момент совершения сделки по покупке спорной квартиры: приобретатель <ФИО>4 не знала, не могла и не должна была знать, что продавец <ФИО>3 может изменить свое решение или мог не понимать сущность выдаваемой им доверенности. <ФИО>6 представил оригинал доверенности, выданной нотариусом, в доверенности четко указано поручение – продать спорную квартиру. Сомнений не могло возникнуть о том, что у <ФИО>6 имелись на дату подписания договора купли-продажи, соответствующие полномочия. На момент покупки квартиры, продавцом была предоставлена справка <номер> от ЖСК <номер> от <дата>, сомнений в действительности справки возникнуть не могло, в том числе по причине принятия этой справки без возражений регистрирующим органом, квартира на момент сделки находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца – <ФИО>10 показывал квартиру, имел ключи, присутствовал при регистрации сделки;
- внесение записи о правах покупателя – <ФИО>4 (добросовестного приобретателя) в ЕГРП. Согласно п.13 Постановления №10/22, абз. 2 п.2 ст.223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП. В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст.2 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗгосударственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Сделка по купле-продаже спорной квартирой прошла государственную регистрацию, с того момента времени юридическим и фактическим собственником квартиры стала <ФИО>4 – титульным владельцем;
- согласно выданной доверенности <ФИО>3 добровольно поручил <ФИО>6 продать спорную квартиру, судьбой квартиры не интересовался на протяжении с 2020 по 2026 гг.;
- полагает, что данные пояснения <ФИО>3 об отсутствии понимания зачем он выдавал доверенность не подтверждены материалами дела, а фактически не проявляя интерес, на протяжении 6 лет к судьбе квартиры, как раз <ФИО>3 подтвердил своим бездействием отсутствие претензий к <ФИО>4, при этом и на текущую дату <ФИО>3 не оспаривает сделку.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец по настоящему встречному иску является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества. Несмотря на то, что <ФИО>4 считает, что <ФИО>6 имел полномочия и представлял интересы <ФИО>3 при заключении сделки на законных основаниях, с целью защиты своих прав <ФИО>4 просит суд признать ее добросовестным приобретателем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Истец <ФИО>2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна, ранее в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель истца <ФИО>11, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на удовлетворении, также дополнительно указала, что срок исковой давности по требованию о признании недействительной справки Жилищно-коммунального кооператива <номер> от <дата> за <номер> начинается с <дата>, когда истец получил копию данной справки от <ФИО>3, и поэтому на момент подачи настоящего искового заявления в суд, срок исковой давности не истек. Однако, она все же просит суд о восстановлении процессуального срока для обращения в суд с исковыми требованиями, в связи с тем, что о выдаче справки истец узнал в октябре 2025 года, поэтому полагает причины обращения в суд только в 2025 году являются уважительными.
Представитель ответчика Жилищно-строительного кооператива <номер> <ФИО>12 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представила письменные возражения на исковое заявление, где указала на отсутствие правовых оснований для признания недействительной справки Жилищно-коммунального кооператива <номер> от <дата> за <номер>. Ранее в судебном заседании пояснила, что спорная квартира всегда была проблемной, в ней проживала семья <ФИО>24 (мать <ФИО>3 и сам <ФИО>7), которая вела асоциальный образ жизни. Затем <ФИО>7 был осужден и помещен в места лишения свободы за убийство матери. Через какое-то время к ним обратился <ФИО>6 за выдачей справки, подтверждающей внесение паевого взноса, для продажи квартиры. Оснований не выдавать не было. К новому собственнику квартиры претензий нет, коммунальные платежи производит исправно.
Ответчик <ФИО>3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна, ранее в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями согласился, пояснил, что продавать спорную квартиру не намеревался, полагал, что оформляет доверенность на брата. За две недели до освобождения узнал, что квартира продана, понял, что идти ему некуда.
Ответчик <ФИО>13 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, причина неявки неизвестна.
Представитель ответчика <ФИО>13 – <ФИО>14, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования не признала, просила в удовлетворении отказать, настаивала на удовлетворении встречных исковых требований по основаниям, изложенных во встречном иске.
Ответчик <ФИО>6 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, причина неявки неизвестна, ранее в судебном заседании пояснил, что проживает в том же доме, где находится спорная квартира. После того, как <ФИО>3 посадили, к нему обратился его друг <ФИО>26, который попросил помочь продать квартиру, так как у <ФИО>7 долги и ему надо их погасить. Поскольку паевой взнос за квартиру был внесен еще в 1992 году <ФИО>2 и право собственности он не зарегистрировал, то он обратился в ЖСК за получением справки на его сына <ФИО>3, после чего оформил на него право собственности на спорную квартиру. После продал квартиру <ФИО>15 за 1 900 000 руб. Часть денег (200 000 руб.) ушло на ремонт квартиры, так как она находилась в непригодном для проживания состоянии, часть денег (200 000 руб.) - на погашение долга, а часть денег (1 200 000 руб.) - на покупку комнаты для <ФИО>7, которая оформлена на знакомую. За оказание услуг заработал 150 000 руб..
Третье лицо <ФИО>27 в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями согласилась, пояснила, что спорное жилое помещение было предоставлено <ФИО>2, когда он еще находился в браке с <ФИО>28 - матерью <ФИО>7. Все знали о продаже квартиры, но как была проведена сделка, никто не знал.
Третье лицо <ФИО>21 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, причина неявки неизвестна.
Третье лицо <ФИО>22 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна. Ранее в судебном заседании пояснил, что <ФИО>3 его родной брат. В 1990-ых гг. <ФИО>2 было выдано жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, куда он вместе со своей семьей заехал. Ему на тот момент было 7-8 лет, а <ФИО>7 был совсем маленький. После родители расстались, <ФИО>2 съехал, а через какое-то время съехал и он, в 2019 году снялся с регистрационного учета. В квартире остались мама и <ФИО>7. Последний раз в квартире был в 2018 году, жилое помещение находилось в очень плохом состоянии, требовался серьезный ремонт. После <ФИО>7 заключил под стражу, а затем ему стало известно, что <ФИО>25 от имени <ФИО>7 продал квартиру, об этом знали все, в том числе и истец <ФИО>2, сейчас ею владеет женщина. О том, что кто-то из родственников собирался продавать квартиру, в том числе и <ФИО>7, не знал, ему об этом никто не говорил. На квартиру не претендует.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> <ФИО>16, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представила отзыв на исковое заявление, где просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.
Суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц по основаниям статьи 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, третье лицо, изучив материалы дела, материалы гражданского дела <номер>, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованным лицам гарантировано право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и (или) законных интересов их прав и свобод.
Основываясь на принципах юридического равенства и справедливости, Конституционный Суд Российской Федерации в своих Постановлениях неоднократно указывал, что в правовом демократическом государстве, каковым является <ФИО>1, пренебрежение требованиями разумности, осмотрительности и осторожности собственниками при контроле над недвижимым имуществом ("собственность обязывает"), как со стороны государства, так и со стороны граждан - не должно влиять на имущественные и неимущественные права добросовестных участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота. При этом действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
В силу положений ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Судом установлено, что <дата> между <ФИО>3 (Продавец), в лице <ФИО>6, и <ФИО>15 (Покупатель), заключен Договор купли-продажи объекта недвижимости – квартиры, назначение: жилое помещение, общая площадь 30,5 кв.м., этаж <номер>, адрес объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) <номер>, за 1 900 000 руб. (пункты 1.1. и 6.1. Договора купли-продажи).
Право собственности зарегистрировано <дата> за <номер>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата> №<номер>.
Согласно пункту 1.2. Договора купли-продажи объект недвижимости принадлежит Продавцу на праве собственности на основании следующих документов: справка ЖСК <номер>, <номер>, выдан <дата>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации <номер>.
Вместе с тем, как указывает сторона истца, надлежащим собственником вышеуказанного жилого помещения является отец истца <ФИО>2 и ответчика <ФИО>3 – <ФИО>2, поскольку именно он являлся членом Жилищно-строительного кооператива <номер> и именно он <дата> оплатил последний взнос за кооперативную квартиру по адресу: <адрес>. Их отец <ФИО>2 не успел оформить свое право собственности на указанное имущество, <дата> он умер, что подтверждается свидетельством о смерти серии <номер>. Следовательно, указанное имущество должно было быть включено в состав наследственного имущества после смерти <ФИО>2, и <ФИО>3 не мог распоряжаться данной квартирой.
Из материалов дела также следует, что после смерти <ФИО>2, <дата> заведено наследственное дело <номер>.
Решением Куйбышевского районного суда <адрес> от <дата>, вынесенным по гражданскому делу <номер>, установлено, что наследниками имущества <ФИО>2 являются его сын <ФИО>2 (1/6 доля), супруга <ФИО>17 (2/3 доли) и внучка <ФИО>21 (1/6 доля). В удовлетворении исковых требований <ФИО>3 к <ФИО>17, <ФИО>2, <ФИО>21 о восстановлении срока для принятия наследства, отказано.
Решение суда вступило в законную силу.
Таким образом, истец <ФИО>2, <ФИО>18 и <ФИО>21 являются наследниками <ФИО>2
Вместе с тем, согласно материалам регистрационного дела, <ФИО>3 на основании справки ЖСК <номер> <номер> от <дата>, в лице представителя по доверенности <ФИО>6, зарегистрировал единоличное право собственности на спорную квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации <номер>.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй п. 1 ст. 130 ГК РФ). По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
Как разъяснено в п. 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй и третий п. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
Аналогичное разъяснение содержится и в абзаце третьем п. 3 постановления Пленума N 25.
Таким образом, лица, полностью внесшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса.
Доказательства того, что <ФИО>3 являлся членом ЖСК <номер>, что именно в его интересах был полностью выплачен паевый взнос за кооперативную квартиру по адресу: <адрес>, - <дата> (поскольку <ФИО>3 на момент внесения последнего взноса было 3 года) в материалах дела отсутствуют, оспариваемая справка данные сведения не содержит.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отмене государственной регистрации права собственности <ФИО>3 от <дата> за <номер> на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, аннулировании записи.
В тоже время, основания для признания справки ЖСК <номер> <номер> от <дата> незаконной отсутствуют, поскольку она содержит сведения лишь о том, что <ФИО>19 зарегистрирован в спорном жилом помещении и, что паевый взнос за кооперативную квартиру оплачен, кем, данный факт не уточнен.
Вопреки позиции истца данная справка какие-либо права и законные интересы наследников <ФИО>2, иных лиц не нарушает, обстоятельств, свидетельствующих об обратном, судом не установлено.
Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Как указано в абз. втором п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных, с защитой права собственности и других вещных прав", если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним после принятия наследства. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество (абз. 2 п. 4абз. 2 п. 4 названного выше Постановления).
Пункт 59 указанного выше Постановления разъясняет, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Согласно статье 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.
Учитывая, что наследниками <ФИО>2 принято наследство в части, что означает принятие всего наследственного имущества, то в силу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ, спорная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежащая <ФИО>2, подлежит включению в наследственную массу, независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
В соответствии с пунктом 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П, Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя (пункт 3.1).
Так, из материалов дела следует, что <ФИО>2, его наследники намерений отчуждать наследственное имущество в виде спорной квартиры не имели. Данное имущество было продано <ФИО>3, в лице представителя по доверенности <ФИО>6, помимо их воли. О сделке они не знали, денежные средства не получали.
Оценив установленные по делу фактические обстоятельства и представленные суду доказательства в целом, вышеизложенные нормы права, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований <ФИО>2 об истребовании спорной квартиры из чужого незаконного владения <ФИО>4, при этом в удовлетворении исковых требований о признании недействительной ничтожной сделки – договора купли-продажи от <дата> между <ФИО>3 и <ФИО>4 надлежит отказать.
Рассматривая встречные исковые требования <ФИО>4 о признании ее добросовестным приобретателем, суд исходит из следующего.
<ФИО>4 утверждает, что приобрела квартиру по возмездной сделке - договору купли-продажи от <дата>, уплатив продавцу, право собственности которого было зарегистрировано, 1 900 000 руб.. На момент совершения сделки обременений жилого помещения зарегистрировано не было. До совершения сделки она осмотрела квартиру, в которой каких-либо признаков проживания третьих лиц не имелось. Лица, сохраняющие право пользования квартирой по данным лицевого счета, отсутствовали. Договор был исполнен, ей переданы ключи и правоустанавливающие документы. Она проживает и пользуется квартирой с 2020 г.
Указанные обстоятельства подтверждены передаточным актом от <дата>, материалами регистрационного дела, представленными Управлением Росреестра по <адрес>.
Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Добросовестность опровергается, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или имелась отметка о судебном споре. При этом, запись в ЕГРН о праве отчуждателя (сама по себе) не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
В то же время следует учитывать, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (абз.3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).
Как разъяснено в п. 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Спорное жилое помещение приобретено <ФИО>4 за плату, в размере 1 900 000 руб., что соответствует условию возмездности и рыночной стоимости. Право собственности <ФИО>3 на квартиру было зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке с <дата>, то есть жилое помещение находилось в собственности <ФИО>3 на дату совершения им сделки, обременений, арестов или судебных споров в отношении участка на дату совершения сделки не было, <ФИО>4 не знала и не могла знать о том, что <ФИО>3 не имел права её отчуждать. Таким образом, <ФИО>4 были приняты разумные меры для выяснения правомочий <ФИО>3 на отчуждение имущества.
Суд считает, что <ФИО>4 не имела оснований сомневаться в праве <ФИО>3 на отчуждение спорной квартиры, в связи с чем, признает ее добросовестным приобретателем.
Доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности суд считает несостоятельными по следующим основаниям.
В силу вышеуказанных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 суд разрешает спор по правилам, установленным статьями 301, 302 ГК РФ.
Как разъяснено п. 49 названного Пленума Верховного Суда РФ в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования <ФИО>5 удовлетворить частично.
Включить в состав наследственного имущества после смерти <ФИО>2, умершего <дата>, квартиру, расположенную по адресу <адрес>.
Истребовать из чужого незаконного владения <ФИО>4 квартиру, расположенную по адресу <адрес>.
Аннулировать запись <номер> от <дата> о государственной регистрации права собственности <ФИО>3 на квартиру, расположенную по адресу <адрес>.
В удовлетворении исковых требований <ФИО>5 о признании недействительной справки <номер> от <дата> Жилищно-строительного кооператива <номер>, признании недействительным договора купли-продажи от <дата> - отказать.
Встречные исковые требования <ФИО>4 удовлетворить
Признать <ФИО>4 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья А.А. Чичигина
Мотивированный текст решения изготовлен <дата>.
Судья А.А. Чичигина