Дело № 2-899/2026 — Кировский районный суд г. Иркутска

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 мая 2026 года Кировский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Тимофеевой А.М., при секретаре судебного заседания Селиванове О.В., с участием Истца Мульчак Т.С. и ее представителя - Лапиной О.С., представителя Ответчика ООО «Топка-СтройИнвест» Фильберт М.Ю., представителя третьего лица ООО «УК «Левобережная» Чагина И.Б., действующих на основании доверенностей, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-899/2026 по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Топка-СтройИнвест» об обязании безвозмездно устранить недостатки фасада многоквартирного дома, взыскании неустойки, морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Кировский районный суд <адрес> с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ к ООО «Топка-СтройИнвест» об обязании безвозмездно устранить недостатки фасада многоквартирного дома (далее также МКД), взыскании неустойки, морального вреда, указав, что она является собственником жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, мкр. Топкинский, 73. Данный многоквартирный дом введен в эксплуатацию в 2017. Застройщиком многоквартирного дома является ООО «Топка- СтройИнвест». Фасад многоквартирного дома выполнен из кирпича. В 2024 году фасад начал разрушаться, происходит падение кирпичей, что создает угрозу жизни и имуществу собственников жилых помещений и третьих лиц. Собственниками помещений многоквартирного дома в декабре 2024 инициировано проведение обследования фасада зданий специализированной организацией. В заключение ООО «Предприятие Иркут-Инвест» №-ОСК зафиксировано следующее: «По результатам проведённого визуального обследования конструкций кирпичных фасадов жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу, <адрес>, м-н Топкинский, 73, и анализа нормативной документации сделаны следующие выводы:

1. Повреждения лицевого (кирпичного) слоя многослойных наружных стен МКД№ являются в основном следствием нарушения требований СП 70.13330.2012, предусматривающих обязательное устройство «горизонтальных и вертикальных деформационно-температурных швов» с предусмотренными проектом расстояниями между ними (п.9.5.3), а также требования п.9.5.1.

2. Существующие повреждения носят развивающийся во времени характер, несут угрозу безопасной эксплуатации МКД и являются ремонтопригодными, согласно требованиям СП 3211325800.2017

3. Образованные трещины по частям фасадов носят закономерный характер, определяемый температурными горизонтальными деформациями облицовочной кладки, и выполняют в настоящее бремя роль деформационных швов.

Рекомендуется в срочном порядке провести демонтаж деформированных и поврежденных линейных участков облицовки фасадов пиленными пластинами кирпича в уровнях межэтажных перекрытий, поскольку они несут угрозу внезапных локальных обрушений в зонах движения пешеходов по периметру здания».

Со ссылкой на ст. ст. 197, 722, 724, 725 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 5, 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закон РФ «О защите прав потребителей», п. 31 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), Истец указывает, что основаниями для обращения к Застройщику с требованиями о безвозмездном устранении недостатков по истечении гарантийного срока могут быть недостатки, приводящие к невозможности или недопустимости использования по назначению многоквартирного дома, неустранимые без несоразмерных расходов и несоразмерной затраты времени, либо выявляемые неоднократно, то есть различные недостатки, выявленные более одного раза, но при этом каждый из них не только не соответствует обязательным требованиям, но и в совокупности с этим приводит к невозможности или недопустимости использования по назначению многоквартирного дома, либо проявляющиеся вновь после устранения. Доказательством того, что недостатки возникли в результате ненадлежащего выполнения работ Застройщиком выступает заключение ООО «Предприятие Иркут-Инвест». Необходимо соотносить устранение недостатка в многоквартирном жилом доме в виде замены одного из конструктивных элементов здания со стоимостью квартиры.

Истец указывает, что о существенности недостатков фасада многоквартирного дома свидетельствует то, что стоимость квартиры по договору о долевом участии в строительстве составляет 2 477 930 руб., стоимость устранения строительных недостатков - 3 444 059, 57 руб., что значительно превышает стоимость объекта по договору о долевом участии в строительстве. Также, за нарушение прав потребителей исполнитель обязан компенсировать моральный вред в размере 100 000 руб.

Также, Истец указывает, что детализация требования об устранении недостатков фасада многоквартирного дома необходима для определения точного объема работ, которые должен выполнить Ответчик, а также установления конкретных сроков их выполнения. Данное уточнение основано на выводах заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» № 60/24 — ОСК, в котором четко обозначены причины повреждений (нарушение СП 70.13330.2012) и рекомендованы мероприятия по их устранению. Установление конкретных сроков демонтажа и восстановления фасада, с учетом необходимости соблюдения правил долговечности и эстетической целостности, а также требований СП 70.13330.2012 (п. 9.5.3 и п. 9.5.1) об устройстве деформационных швов, напрямую вытекает из требований к качеству строительных работ и направлено на обеспечение безопасности проживания в многоквартирном доме.

Просит суд обязать ООО «Топка-Стройинвест» безвозмездно устранить недостатки фасада многоквартирного дома по адресу: <адрес>, мкр. <адрес>, а именно:

- привести демонтаж деформированных и поврежденных линейных участков облицовки фасадов пиленными пластинами кирпича в уровнях межэтажных перекрытий по всему периметру фасада многоквартирного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

- восстановить целостность кирпичной кладки фасада указанного многоквартирного дома по всему периметру фасада здания своими силами и за свой счет в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

- восстановительные работы должны быть выполнены с соблюдением правил, обеспечивающих долговечность и эстетическую целостность отремонтированного участка фасада и в соответствии с требованиями СП 70.13330.2012, предусматривающими обязательное устройство «горизонтальных и вертикальных деформационных швов» с предусмотренными проектом расстояниями между ними (п. 9.5.3), а также требованиями п. 9.5.1.

В случае нарушения сроков устранения недостатков взыскать с Ответчика в порядке статьи 308.3 Гражданского кодекса РФ неустойку в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки до дня сдачи выполненных работ, включая день сдачи результата выполненных работ, взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.

В судебном заседании Истец ФИО2, ее представитель по доверенности ФИО15, заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнений, просили удовлетворить исковое заявление, дополнительно указав, что Ответчик неверно толкует понятие существенного недостатка. Существенность недостатка, выражена в несоразмерности расходов на устранение, т.к. стоимость устранения строительных недостатков фасада МКД значительно превышает стоимость приобретенной квартиры. Существенность недостатков подтверждается заключением специализированной организации.

В судебном заседании представитель Ответчика ООО «Топка-СтройИнвест» по доверенности ФИО6, исковые требования не признал, считает их незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению по доводам и правовым основаниям, изложенным в представленных в материалы дела письменных отзыве возражениях на исковое заявление, письменных пояснениях и дополнительных пояснениях к возражениям на исковое заявление, дополнительно суду пояснил, что МКД введен в эксплуатацию более 8 лет назад, Истец не обращался к Ответчику в течение пятилетнего гарантийного срока в связи с недостатками в отношении общего имущества МКД. Выявленные недостатки не являются существенными, поскольку являются устранимыми, материальные затраты на устранение недостатков, с учетом доли Истца, как собственника квартиры в общем имуществе МКД, составляет 2 895, 89 руб., эти расходы являются соразмерными затратами, отселение жильцов для устранения недостатков не требуется, выявленные недостатки не выявлялись более одного раза и их наличие не приводит к невозможности или недопустимости использования данного дома в целях обычного использования. Работы, связанные с ремонтом стен и фасада МКД, относятся к текущему ремонту, устранение подобных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества МКД, носит в силу действующего правового регулирования обязательный характер для управляющей организации, которая ежемесячно получает от собственников квартир оплату за это. В материалы настоящего дела не представлены доказательства выполнения, как того требует п. 9 Минимального перечня №, управляющей организацией работ, связанных с надлежащим содержанием фасада многоквартирного дома, проведения восстановительных работ после выявления недостатков в декабре 2024. Полагает, что требования Истца о проведении ремонта фасада МКД – это принуждение ООО «Топка-СтройИнвест» провести текущий ремонт общего имущества МКД за свой счет, в обязанности которого оказание такой услуги не входит, т.е. Истцом избран ненадлежащий способ защиты права, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику. Кроме того, ООО «Топка-СтройИнвест», не признавая своей вины, действуя разумно и добросовестно, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ произвело демонтаж деформированных и поврежденных линейных участков облицовки фасадов в уровнях межэтажных перекрытий 6 и 7 этажа юго-восточной стороны фасада МКД и восстановило целостность кирпичной кладки. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «УК Левобережная» по доверенности ФИО7, полагал, что иск подлежит удовлетворению, поскольку считает, что недостатки фасада МКД являются существенными.

Выслушав участников процесса, специалистов ФИО11 и ФИО13, исследовав материалы гражданского дела, представленные по делу доказательства, как каждое в отдельности, так в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ч. 1 ст. 722 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве.

В силу ч. 3 ст. 724 Гражданского кодекса РФ заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок - это срок, в течение которого подрядчик обязуется обеспечить соответствие качества результата работы условиям договора и несет ответственность перед заказчиком за выявленные недостатки результата работы (п. 1 ст. 724 ГК РФ).

Согласно ч. 5 ст. 724 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок (пункт 1 статьи 722) начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.

Установление гарантийного срока влияет на порядок исчисления специального срока исковой давности для требований о ненадлежащем качестве работы (п. 1 ст. 725, п. 1 ст. 197 ГК РФ). При согласованном гарантийном сроке течение срока исковой давности начинается со дня заявления о недостатках.

Согласно положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 5, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с ч. 1, 2, 5 ст. 7 указанного Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В силу ч. 6 ст. 7 указанного Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно ч. 7 ст. 7 данного закона, застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В соответствии со ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги). Требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Топка-СтройИнвест» и ФИО8 заключен Договор о долевом участии в строительстве №, в соответствии с п.1.1 которого Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: <адрес>, микрорайон <адрес> кадастровый №,7002, площадью 21062 кв.м., 19-этажный многоквартирный жилой лом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Дольщику объект долевого строительства, определенным настоящим договором, дольщик обязуется оплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства.

Основные характеристики: жилой <адрес> (блок секция №), представляет собой 19-ти этажное жилое здание, включая подвальный этаж, расположенный на земельном участке общей площадью 21062 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, микрорайон <адрес>.

Конструктивная схема жилой часта здания - монолитные железобетонные наружные и внутренние стены толщиной 300 мм., расположенные по всем осям здания, междуэтажные перекрытия монолитные железобетонные толщиной 200-250 мм. Наружные стены монолитные 300 мм., утепитель «Техноплекс XPS» экструдированный пенополистирол, наружный слой кладка из пустотелого керамического кирпича толщиной 120 мм., марки Ml00 по ГОСТу 530-2012».

<адрес> здания – 10404,27 кв.м;

Общее кол-во квартир в блок-секции № — 170;

<адрес> квартир - 8299,98 кв.м;

Общее кол-во помещений общественного назначения: 5;

Общая плошать помещений общественного назначения: 1 555,44 кв.м.;

Класс сейсмостойкости менее 8 баллов;

Класс энергоэффективности: «В+».

В соответствии с п. 1.3., 1.4 Договора Дольщик ознакомлен с проектной документаций, объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, общей проектной площадью 50,57 кв.м. (в то числе площадь балкона 2,43 кв.м.), жилая площадь квартиры составляет 25,16 кв.м. и состоит из двух жилых комнат площадью 15,17 кв.м. и 9.90 кв.м.

В соответствии с п. 2.1 Договора величина вклада Дольщика в инвестировании строительства Объекта 2 477, 930 руб.

В соответствии с п. 3 Договора Застройщик принимает на себя обязательства обеспечить возведение многоквартирного дома в точном соответствии с проектной документацией и в установленные договором сроки. Застройщик обязан передать Дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с п.5.1-5.3 Договора, гарантийный срок для объекта составаляет 5 лет, исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Гарантийный срок на технологическое инженерное оборудование (обще домовые коммуникации) входящие в состав передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства составляет 3 года, исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Гарантия качества на объект долевого строительства распространяется на несущие и ограждающие стены (конструкции), систему отопления, водоснабжения, вентиляции, электроснабжения. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его части, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Топка-СтройИнвест» получено разрешение на ввод вышеназванного объекта в эксплуатацию.

В соответствии с Актом приема передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ООО «Топка-СтройИнвест» Застройщик передал, а Дольщик принял Квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 48 кв.м. по адресу: <адрес>, микрорайон Топкинский, <адрес>, этаж 15, <адрес> (расположение на схеме №А). Квартира передана Дольщику в надлежащем состоянии, соответствующем условиям Договора, строительным нормам и правилам, проектной документации, требованиям строительных и технических регламентов, а также иным обязательным требования, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Стороны не имеют друг к другу претензий по площади Квартиры, срокам и размеру оплаты, качеству выполненных работ, сроку сдачи объекта капитального строительства в эксплуатацию, сроку передачи Квартиры.

С момента подписания настоящего Акта ответственность за сохранность Квартиры с кадастровым номером №, со всем находящимся в нём имуществом и все связанные с ним риски переходят от Застройщика к Дольщику. С момента подписания настоящего акта Дольщик несет все расходы по содержанию Квартиры и общего имущества здания, в котором расположена Квартира.

Согласно свидетельству о заключении брака № № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и Бондаренко Т.С. заключен брак, после заключения брака последней присвоена фамилия ФИО16.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение с кадастровым номером № площадью 48 кв.м. по адресу: Иркутск, микрорайон Топкинский, 73, <адрес>, принадлежит ФИО10 на основании Акта приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ; Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №-ru№; Договора № о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, собственность зарегистрирована № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из вышеизложенного следует, что гарантийный срок для устранения строительных недостатков относительно объекта долевого строительства истек в 2022.

До истечения пятилетнего гарантийного срока Истец, иные собственники квартир в многоквартирном доме не обращались к застройщику с требованиями об устранении недостатков в общедомовом имуществе. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в ООО «Топка-СтройИнвест» с претензией, в которой указала, что фасад МКД выполнен из кирпича, в настоящее время фасад начал разрушаться, происходит падение кирпичей, что создает угрозу жизни и имуществу собственникам жилых помещений и третьих лиц. Собственниками помещений в МКД № инициировано проведение обследования фасада здания специализированной организацией, по результатам которого установлено, что необходимо в срочном порядке привести демонтаж деформированных и поврежденных линейных участков облицовки фасадов пиленными пластинами кирпича в уровнях межэтажных перекрытий, поскольку они несут угрозу внезапных локальных обрушений в зонах движения пешеходов по периметру здания. Согласно заключения, были выявлены значительные нарушения, которые допущены в процессе строительства, в связи с чем, имеются основания для продления срока гарантийного обслуживания МКД. Фасад многоквартирного дома относится к общедомовому имуществу МКД и устранение дефектов и нарушения конструктивных элементах в виде трещин на стенах, фасадах многоквартирного дома обязан произвести Застройщик в рамках гарантийного ремонта по договору долевого участия. Просила устранить строительные дефекты, выраженные в некачественном фасаде, произвести ремонтные работы фасада многоквартирного дома.

К указанной претензии приложена копия заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» № – ОСК, выполненного на основании договора, заключенного с ООО «УК Левобережная».

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 ООО «Топка-СтройИнвест» дан ответ на претензию, со ссылкой на п. п. 5, 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в котором указано, что Акт приема передачи квартиры датирован 2017, претензия получена ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении гарантийного срока, установленного Федеральным законом № 214-ФЗ, основания для удовлетворения требований отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по третьему вопросу повестки дня принято решение о наделении ФИО2 полномочиями на обращение в суд от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, мкр. Топкинский, <адрес>, с исковым заявлением к ООО «Топка-СтройИнвест».

Таким образом, суд приходит к выводу о недоказанности Истцом факта обращения к Ответчику с претензией об устранении строительных недостатков в общем имуществе многоквартирного дома в пределах пятилетнего гарантийного срока.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 направлено уведомление о том, что ООО «ТОПКА-СТРОЙИНВЕСТ» в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ произведен демонтаж нарушенной облицовки фасада, из кирпичной кладки, а также выполнены ремонтные работы по восстановлению целостности облицовки с заполнения пустот в уровне межэтажного перекрытия 6 и 7 этажа юго-восточной стороны фасада многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, мкр. Топкинский, <адрес>, ремонтной смесью, до поверхности облицовки, с просьбой явиться лично либо направить уполномоченного представителя ДД.ММ.ГГГГ в 09-30 по адресу: <адрес>, мкр. Топкинский, <адрес>, для составления акта о выполнении указанных работ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Топка-Стройинвест» составлен соответствующий акт, ФИО2 на составление акта не явилась, представителя не направила.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика устранения недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 ст.7 Закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Обращение к застройщику с требованием об устранении строительных недостатков по истечении гарантийного срока Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предусмотрено.

В тоже время, в силу положений ч. 6 ст. 29 Закона «О защите прав потребителя», в случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении двух лет (пяти лет в отношении недвижимого имущества) со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен.

Под существенным недостатком товара (работы, услуги), согласно преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей», понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. «б» ст. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из преамбулы и п. 1 ст. 20 Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные статьями 18 и 29 Закона, следует понимать:

а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

в) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени, - недостаток, на устранение которого затрачивается время, превышающее установленный соглашением сторон в письменной форме и ограниченный сорока пятью днями срок устранения недостатка товара, а если такой срок соглашением сторон не определен, - время, превышающее минимальный срок, объективно необходимый для устранения данного недостатка обычно применяемым способом;

г) недостаток товара (работы, услуги), выявленный неоднократно, - различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар (работу, услугу) не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

д) недостаток, который проявляется вновь после его устранения, - недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению.

Таким образом, основаниями для обращения к застройщику с требованиями о безвозмездном устранении недостатков по истечении гарантийного срока могут быть не любые недостатки, а только приводящие к невозможности или недопустимости использования по назначению многоквартирного дома, неустранимые без несоразмерных расходов и несоразмерной затраты времени, либо выявляемые неоднократно, то есть различные недостатки, выявленные более одного раза, но при этом каждый из них не только не соответствует обязательным требованиям, но и в совокупности с этим приводит к невозможности или недопустимости использования по назначению многоквартирного дома, либо проявляющиеся вновь после устранения.

Поскольку судом установлено, что Истец обратился с претензией к Ответчику по истечении пятилетнего гарантийного срока, требование к застройщику может быть удовлетворено только в случае выявления существенных недостатков.

В силу положений действующего законодательства, при обнаружении недостатков по истечению гарантийного срока, бремя доказывания причин возникновения недостатков и доказывание ответственности застройщика в их возникновении возлагается на собственника.

Судом сторонам разъяснялось право ходатайствовать о назначение судом судебной строительно-технической экспертизы с целью установления существенности недостатков фасада многоквартирного дома, а также причин их образования, для чего предоставить документы на экспертные учреждения, экспертов, письма согласия с указанием сроков проведения экспертизы и стоимости экспертизы.

Стороной Истца было заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы в ООО Бюро экспертиз «Вектор», стоимость 300 000 руб., срок проведения 30 рабочих дней и ООО «АЛЭКСИ», стоимость 458 000 руб., срок 55 рабочих дней.

От оплаты экспертизы сторона Истца отказалась, указав, что экспертиза должна быть произведена за счет Ответчика, представив Протокол № общего собрания собственников помещений МКД по адресу: <адрес>, мкр. № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по вопросу повестки дня № «согласование финансирования проведения судебной экспертизы в рамках гражданского дела №», голосовали «против» - 100%.

Представитель Ответчика возражал против удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы, указав, что в дело представлены заключения специалистов и другие документальные доказательства, по которым может быть постановлено решение суда.

В соответствии со ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В случае, если ходатайство о назначении экспертизы заявлено стороной (сторонами) или другими лицами, участвующими в деле, суд выносит определение о назначении экспертизы после внесения заявившим соответствующее ходатайство лицом денежных сумм на счет, указанный в ч. 1 ст. 96 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 3 ст. 96 настоящего Кодекса.

Если в установленный судом срок на счет, указанный в ч. 1 ст. 96 настоящего Кодекса, не были внесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, суд вправе отклонить ходатайство о назначении экспертизы.

На основании ч. 1 ст. 55, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта является одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Исходя из положений ст. ст. 55 и 79 ГПК РФ, назначение судом экспертизы является мерой, применяемой судом, когда сторона спора не имеет возможности доказать свои требования без проведения экспертизы, и обстоятельства спора нельзя разрешить без оценки фактов путем исследования иных доказательств по делу.

Правовое значение заключения эксперта определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу ст. 67 ГПК РФ подлежит оценке наравне с другими представленными доказательствами.

Оснований, предусмотренных ч. 3 ст. 96 ГПК РФ для освобождения от оплаты экспертизы Истца, уполномоченной на обращение в суд от имени всех собственников помещений МКД с настоящим иском не имеется.

Истцом в обоснование своей позиции представлено Заключение предприятия Иркутск-Инвест, выполненное ФИО11 шифр №-ОСК от 2025, Ответчиком в обоснование своей позиции представлено Заключение специалиста № ООО «Независимый экспертный центр», выполненное ФИО13, а также отзыв предприятия Иркутск-Инвест от ДД.ММ.ГГГГ на заключение специалиста ООО «Независимый экспертный центр» № и иные документальные доказательства.

Кроме того, суд учитывает, что Истцом, заявившим соответствующее ходатайство, не внесены денежные суммы на счет, указанный в ч. 1 ст. 96 ГПК РФ.

В связи с указанным, ходатайство стороны Истца о назначении судебной строительно-технической экспертизы по настоящему гражданскому делу отклонено, поскольку обстоятельства, входящие в предмет доказывания по настоящему делу, могут быть установлены путем исследования иных представленных в материалы дела доказательств, как каждого в отдельности, так и в их совокупности и взаимной связи, по которым может быть принято решение судом.

Как следует из Заключения предприятия Иркутск-Инвест шифр №-ОСК от 2025 по результатам проведённого визуального обследования конструкций кирпичных фасадов жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, м-н №, и анализа нормативной документации можно сделать следующие выводы:

4. Рекомендуется в срочном порядке провести демонтаж деформированных и поврежденных линейных участков облицовки фасадов пиленными пластинами кирпича в уровнях межэтажных перекрытий, поскольку они несут угрозу внезапных локальных обрушений в зонах движения пешеходов по периметру здания.

5. Восстановление горизонтальных фрагментов фасадов следует производить по принятому техническому решению и выполнять в зимний или летний строительные периоды исходя из наличия мокрых технологических процессов.

Специалист ФИО11, выполнивший указанное Заключение, допрошен в судебном заседании в качестве специалиста, по вопросам, относящимся к выполненному Заключению, поддержал обстоятельства, изложенные в тексте Заключения специалиста №–ОСК, и сделанные в нем выводы, а также изложенные в отзыве от ДД.ММ.ГГГГ на заключение специалиста №, письме ООО «Предприятие Иркут-Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ.

На листе 7 заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» №–ОСК специалистом указано, что многоквартирный дом эксплуатируется в условиях резко-континентального климата. Колебания температур воздуха «зима-лето» в городе Иркутске с обеспеченностью 0,98 составляет 64 градуса. При абсолютной максимальной температуре воздуха (37 градусов) это значение колебания температуры воздуха увеличивается до 75 градусов.

Принимая во внимание влияние солнечной радиации в летний период, поверхность лицевой кладки может значительно перегреваться относительно температуры наружного воздуха и, соответственно, выдавать существенные линейные деформации плоскостной конструкции как по вертикали, так и по горизонтали.

Именно этот природный фактор, совместно с конструктивным решением лицевой кладки, следует считать главной причиной исследуемых повреждений элементов облицовки фасада.

На вопрос суда и участников процесса специалист ФИО11 пояснил, что указанные недостатки могли возникнуть в ходе эксплуатации многоквартирного дома в результате воздействия иных внешних факторов: например, землетрясений. Вывод о развивающемся во времени характере повреждений фасада многоквартирного дома, является предварительным и предположительным. Существующие повреждения являются ремонтопригодными.

Как следует из Заключения ООО «Независимый Экспертный Центр» №, выполненного специалистом ФИО12, устранимый дефект - дефект, устранение которого технически возможно и экономически целесообразно.

Неустранимый дефект - дефект, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно.

Заключение ООО «Предприятие Иркут-Инвест» по результатам обследования строительных конструкций кирпичных фасадов МКД по адресу: <адрес>, м-н Топкинский, 73, не является объективным, всесторонним и полным исследованием, т.к.

1. по «3. ВЫВОДЫИ РЕКОМЕНДАЦИИ - По результатам проведенного визуального обследования конструкций кирпичных фасадов жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, м-н Топкинский, 73, и анализа нормативной документации можно сделать следующие выводы:

Повреждения лицевого (кирпичного) слоя многослойных наружных стен МКД № являются в основном следствием нарушения требований СП 70.13330.2012, предусматривающих обязательное устройство «горизонтальных и вертикальных деформационно-температурных швов» с предусмотренными проектом расстояниями между ними (п. 9.5.3.), а также требования п. 9.5.1 (4)»:

На листе № заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» указано:

«В проектной документации, описывающей текстом конструкцию наружных стен, в качестве норматива приводится СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87»

Требования, указанные в п. 9.5.3 и 9.5.1. СП 70.13330.2012 - отсутствуют в СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, тогда как проектная документация разрабатывалась на основании СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87.

2. По: «Существующие повреждения носят развивающийся во времени характер, несут угрозу безопасной эксплуатации МКД и являются ремонтопригодными, согласно требованиям СП 327.1325800.2017 (5)»:

СП 327.1325800.2017 не распространяется на проектирование зданий и сооружений, подверженных динамическим нагрузкам, возводимых на подрабатываемых территориях, вечномерзлых грунтах и в сейсмоопасных районах. <адрес> относится к сейсмоопасным районам.

Развивающийся во времени характер повреждений, возможно установить, сделав несколько исследований и измерений с промежутками во времени. В заключении ООО «Предприятие Иркут-Инвест» не рассмотрен вопрос о возникновении данных повреждений единовременно.

Предельный срок выполнения ткущего ремонта в целях исключения угрозы безопасной эксплуатации МКД согласно приложению № Постановления Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» - немедленное принятие мер безопасности управляющей организацией.

Ремонтопригодность подтверждается фактически выполненными ООО «Топка-СтройИнвест» работами в течение 1 рабочего дня.

3. По: «Образованные трещины по угловым частям фасадов носят закономерный характер, определяемый температурными горизонтальными деформациями облицовочной кладки, и выполняют в настоящее время роль деформационных швов»:

Трещины по угловым частям не носят закономерный характер, т.к. имеются не во всех углах фасада и не по всей высоте фасада многоквартирного дома.

В настоящее время трещины в углах не выполняют роль деформационных швов, т.к. если бы в кирпичной облицовке возникли растягивающие напряжения от температурных деформаций, то вертикальная трещина образовалась бы посередине стены, а не в углу.

Согласно листу №, 21 ТК 11-22-05,«ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ ФИО4 на применение системы конструкционного ремонта кирпичной кладки RSA», разработанной ООО «Система РСА», <адрес>, 2022г. ремонт трещин в кладке лицевого слоя в настоящее время возможен и целесообразен.

Таким образом, кирпичная кладка лицевого слоя, имеющая трещины и указанная на рис. Б.3-Б.6 заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» может быть отремонтирована без необходимости ее полной замены на новую.

4. По: «Рекомендуется в срочном порядке провести демонтаж деформированных и поврежденных линейных участков облицовки фасадов пиленными пластинами кирпича в уровнях междуэтажных перекрытий, поскольку они несут угрозу внезапных локальных обрушений в зонах движения пешеходов по периметру»:

Согласно листу № исследование специалистами ООО «Предприятие Иркут-Инвест» было проведено в декабре 2024. Осмотр по настоящему заключению специалиста проведен почти через 1,5 года - ДД.ММ.ГГГГ.

Предельный срок выполнения ремонта в целях исключения угрозы безопасной эксплуатации МКД согласно приложению № 2 Постановления Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» - немедленное принятие мер безопасности управляющей компанией.

Ремонт облицовки фасада кирпичной кладки относится к текущему ремонту, выполняемому управляющими компании в процессе эксплуатации многоквартирного дома.

На момент осмотра специалистом установлено, что фактически ООО «Топка-СтройИнвест» проведен демонтаж деформированных и поврежденных линейных участков облицовки фасадов пиленными пластинами кирпича в уровнях междуэтажных перекрытий, указанных на рис. Б.1-Б.2 заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест». Недостаток устранен. Угроза безопасной эксплуатации МКД отсутствует.

5. По: «Восстановление горизонтальных фрагментов фасадов следует производить по принятому техническому решению и выполнять в зимний или летний строительные периоды исходя из наличия мокрых технологических процессов»

Восстановление горизонтальных фрагментов фасадов не требуется производить по принятому техническому решению, потому что данные работы, как и работы по устранению появившихся трещин по угловым частям фасадов относятся к работам по текущему ремонту многоквартирного дома, выполняемому управляющей компанией.

6. на стр. 2 титульного листа № заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» по результатам обследования строительных конструкций кирпичных фасадов МКД по адресу: <адрес>, м-н Топкинский, 73, имеется подпись Генерального директора ФИО11.

Далее по тексту какие-либо подписи специалистов отсутствуют, кто конкретно из специалистов проводил исследование и с какой квалификацией – неизвестно, так документы о квалификации не приложены к заключению. Любой документ по правилам делопроизводства всегда подписывается специалистом в конце документа, а не в начале. К заключению всегда прикладываются документы о квалификации специалистов, выполнивших заключение.

Указанные в заключении ООО «Предприятие Иркут-Инвест» недостатки не являются существенными и являются устранимыми.

Работы по устранению недостатков относятся к текущему ремонту, выполняемому управляющими компании в процессе эксплуатации многоквартирного дома.

Специалист ФИО13, выполнивший указанное заключение, допрошен в судебном заседании в качестве специалиста, по вопросам, относящимся к выполненному заключению, подтвердил обстоятельства, изложенные в заключении ООО «Независимый Экспертный Центр» №, и сделанные в нем выводы, что все недостатки могут быть устранены посредством проведения мероприятий по их устранению. Технология современного строительного производства позволяет произвести ремонт всех выявленных недостатков, которые не появятся вновь. Указал, что фактически, по фотографиям на листе 23 заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» видно, что кирпичная кладка в уровнях этажей не имеет таких повреждений как сколов.

На рис. Б.1 - Б.2 показано локальное разрушение линейного участка облицовки фасада в уровне межэтажного перекрытия длинной около 1,5м.

На рис. Б.3 - Б.6 показаны вертикальные трещины в углах кирпичной кладки фасадов.

На листе № заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» указано, что освидетельствованию подлежали конструкции кирпичных фасадов здания. Цель настоящей работы – визуальное освидетельствование обследуемых конструкций с выявлением технического состояния, вероятных причин локальных повреждений лицевой кладки фасадов.

Таким образом, выводы и рекомендации на листе № заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» имеют вероятный характер, т.е. не являются однозначными.

На листе № заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» указано - сейсмичность района – 8 баллов по ФИО4 А ОСР-2015.

Согласно СП 14.13330.2014 «Строительство в сейсмических районах» - 3.41 сейсмический район: Район с установленными и возможными очагами землетрясений, вызывающими на площадке строительства сейсмические воздействия интенсивностью 6 и более баллов».

Иркутск расположен в сейсмоопасной зоне. Город находится в Байкальской рифтовой зоне, где сталкиваются литосферные плиты, что создает высокую сейсмическую активность.

Для юга региона, включая Иркутск, официальная вероятность землетрясений составляет 8-9 баллов по шкале MSK-64.

На листе № заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» указано - в проектной документации, описывающей текстом конструкцию наружных стен, в качестве норматива приводится СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, также в своем исследовании и выводах содержится ссылка на требования п. 9.5.3 и 9.5.1. СП 70.13330.2012 с датой введения ДД.ММ.ГГГГ.

Требования, указанные в п. 9.5.3 и 9.5.1. СП 70.13330.2012 в СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, на основании которого выполнялась проектная документация, отсутствуют.

На листе № заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» указано- в развитие исследуемой темы, исходя из практического опыта массового внедрения в практику строительства МКД с наружной лицевой кирпичной кладкой, т.е. в дополнение и развитие СП 70.13330.2012 ДД.ММ.ГГГГ был введен в действие СП 327.1325800.2017 «Стены наружные с лицевым кирпичным слоем. Правила проектирования, эксплуатации и ремонта».

СП 327.1325800.2017 - данный свод правил был после ввода в эксплуатацию МКД по адресу: <адрес>, м-н. Топкинский, <адрес>. Настоящий свод правил распространяется на проектирование, эксплуатацию и ремонт многослойных наружных стен с лицевым слоем из кирпичной кладки для климатических условий России.

Настоящий свод правил не распространяется на проектирование зданий и сооружений, подверженных динамическим нагрузкам, возводимых на подрабатываемых территориях, вечномерзлых грунтах и в сейсмоопасных районах (п. 1).

На листе № заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» указано, что СП 327.13330.2017, применительно к Иркутской региону, в настоящее время, т.к. данный норматив указывает в разделе 1. Область применения. Настоящий свод правил распространяется на проектирование, эксплуатацию и ремонт многослойных наружных стен с лицевым слоем из кирпичной кладки для климатических условий России.

Фактически СП 327.1325800.2017 не применим к <адрес>.

Выводы и рекомендации на листе № заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» имеют неоднозначный характер, т.е. не являются однозначными.

На листе № заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» указано - подтверждением вышесказанному также следует считать СП 15.13330.2012 Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-22-81* (действовал с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, п.п. 9.83 и 9.84) в представленных фрагментах проектной документации не обнаружен».

Требования настоящих норм не распространяются на проектирование зданий и сооружений, подверженных динамическим нагрузкам, возводимых на подрабатываемых территориях, вечномерзлых грунтах, в сейсмоопасных районах, а также мостов, труб и тоннелей, гидротехнических сооружений, тепловых агрегатов»

Фактически, СП 15.13330.2012 не применим к <адрес>.

Специалист ФИО13 на вопрос суда и участников процесса пояснил, что СП 70.13330-2012 введен Приказом от ДД.ММ.ГГГГ N 109/ГС «Об утверждении свода правил "СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 Несущие и ограждающие конструкции", согласно которого утвержден и введен в действие с ДД.ММ.ГГГГ свод правил "СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 Несущие и ограждающие конструкции". Данный приказ представлен ФАУ "Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве" для изготовления и распространения свода правил "СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 Несущие и ограждающие конструкции".

СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, введенный ДД.ММ.ГГГГ Приказом от ДД.ММ.ГГГГ N 109/ГС не отменялся и не утратил свою силу, введен документ под другим названием: СП 70.13330.2012.

В п. 47 Постановления правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» - п.п. 9.5.3 и 9.5.1. СП 70.13330.2012, на которые ссылается специалист ФИО11 – отсутствуют.

В п. 49 Постановления правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 985 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» - п. 9.5.3 и 9.5.1. СП 70.13330.2012, на которые ссылается специалист ФИО11 – отсутствуют.

СП 70.13330.2012 исключен из «Перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

ФИО13 также пояснил, что повреждения фасада многоквартирного дома могут быть вызваны множеством факторов как объективного характера (землетрясения, эксплуатация объекта в условиях резко-континентального климата и т.п.), так и субъективного характера (механическое воздействие на фасад многоквартирного дома в результате монтажа внешних блоков кондиционеров; производства работ, связанных с реконструкцией, перепланировкой, переустройством, переоборудованием квартир; выполнения ремонтных работ в квартирах, сопрягающихся со сверлением и дроблением и т.п.).

Техническое состояние несущего монолитного железобетонного каркаса дома, наличие перепланировок, реконструкций, переносов санузлов к наружным стенам, возможного частичного демонтажа дафрагм жесткости, колонн, перекрытий и других конструкций каркаса; повреждения были определены специалистом ФИО11 только с наружной стороны визуально, образования трещин кирпичной кладки по причинам ненадлежащий эксплуатации, т.е. изнутри дома не исследовались.

Из заключения ООО «Предприятие Иркут-Инвест» не следует и не установлено - каким образом раскрываются трещины в облицовочной кирпичной кладке - с течением во времени или единовременно.

Когда впервые появились трещины и как они раскрывались с течением времени до осмотра специалистом не указано и не представлено таких данных Управляющей компанией

Информация о плановых и внеочередных осмотрах в части осмотра фасада МКД также не предоставлена.

В МКД наблюдается несистемность, хаотичность, неоднородность образования трещин. Трещины появились в разных местах фасада, что может свидетельствовать о том, что причиной возникновения трещин могла стать ненадлежащая эксплуатация или ненадлежащее обслуживание помещений многоквартирного жилого дома.

В заключении ООО «Предприятие Иркут-Инвест» не проведен анализ причинно-следственной связи между ненадлежащей эксплуатацией и образованием трещин в лицевой кладке фасада, т.е. фактор или возможная причина ненадлежащей эксплуатации МКД со стороны собственников жилых помещений и ненадлежащего обслуживания со стороны Управляющей компании специалистом вообще не рассматривался.

Также, специалист ФИО13 в судебном заседании показал, что в силу нормативного регулирования повреждения фасада многоквартирного дома не являются повреждениями, влекущими опасность эксплуатации данного объекта.

Исследовав представленные Заключение предприятия Иркутск-Инвест, выполненное ФИО11 шифр №-ОСК от 2025, Заключение специалиста № ООО «Независимый экспертный центр», выполненное ФИО13, отзыв предприятия Иркутск-Инвест от ДД.ММ.ГГГГ на заключение специалиста ООО «Независимый экспертный центр» №, заслушав в судебном заседании пояснения специалистов ФИО11 и ФИО13, суд принимает заключение ООО «Независимый экспертный центр», выполненное ФИО13, поскольку указанное заключение эксперта содержит более подробное описание произведенных исследований, фотофиксацию, сделанные в их результате выводы, анализ, подготовлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства, не доверять указанному заключению эксперта у суда оснований не имеется, эксперт имеет продолжительный стаж работы и необходимую квалификацию, выводы, изложенные в заключении, не допускают возможности их неоднозначного толкования.

Заключение предприятия Иркутск-Инвест, выполненное ФИО11, составлено в результате единичного визуального осмотра, имеет ссылку не фрагменты проектной рабочей документации неизвестного происхождения, не предоставлена сама проектная документация, по которой строился многоквартирный дом, не предоставлена экспертиза проектной документации, исполнительная документация, оформленная при строительстве данного дома, что не позволяет в том числе объективно оценить необходимость применения СП 70.13330-2012 при строительстве многоквартирного дома; содержит указание на вероятные причины повреждений, которые в силу нормативной документации не могут быть определены без полного и всестороннего исследования технического состояния несущего монолитного железобетонного каркаса дома, наличия перепланировок, реконструкций, переносов санузлов к наружным стенам, возможного частичного демонтажа диафрагм жесткости, колонн, перекрытий и других конструкций каркаса и т.д.; отсутствуют данные и документальное подтверждение, когда впервые обнаружены недостатки, как они развивались, раскрывались, подтвержденные актами периодических осмотров, контрольных проверок, на чем сделаны такие выводы не ясно, отсутствует сведения и анализ каким образом раскрываются трещины в облицовочной кирпичной кладке - с течением во времени или единовременно, когда впервые появились трещины и как они раскрывались с течением времени до осмотра специалистом (трещины расположены хаотично в разных местах, что не свидетельствует о системности этих трещин их образовании); содержит указание на сочетание различных факторов, при этом отсутствует исследование данных сочетаний; имеются ссылки на отсутствующие положения нормативных документов, сводов правил, в том числе введенные после ввода в эксплуатацию МКД заявленного в спор, не распространяющиеся на проектирование зданий и сооружений, подверженных динамическим нагрузкам, возводимых на подрабатываемых территориях, вечномерзлых грунтах и в сейсмоопасных районах; содержит противоречивые выводы.

Также, как следует из заключения ООО «Независимый Экспертный Центр» №, стоимость расходов на устранение недостатков, указанных в заключении ООО «Предприятие Иркут-Инвест» по результатам обследования строительных конструкций кирпичных фасадов жилого дома многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, м-н Топкинский, <адрес>, составляет 489 406 руб.

Сторона Истца и третье лицо, ссылаясь на позицию, изложенную в п. 31 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), полагали, что необходимо соотносить устранение недостатка в многоквартирном жилом доме со стоимостью квартиры.

Однако суд находит такую позицию несостоятельной, поскольку предметом спора в указанном пункте Обзора являлись не строительные недостатки в общем имуществе многоквартирного дома, а расторжение договора долевого участия в отношении отдельно взятой квартиры, непригодной для проживания без устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома, при этом для устранения недостатков данной квартиры требовалось восстановление вентиляции в доме путем сноса одной из стен дома с отселением проживающих в нем граждан.

В исследуемом же случае истец обращается с требованиями об устранении нарушений в общем имуществе многоквартирного дома, вне связи с невозможностью либо ухудшением условий проживания в принадлежащей ей квартире, соответственно, сопоставление соразмерности стоимости квартиры истца и всего размера расходов, необходимых для устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома, необоснованно, а стоимость устранения недостатков пропорционально доле истца в общем имуществе является незначительной.

Требования законодательства РФ к эксплуатации зданий и сооружений регламентированы Главой 6.2 Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 55.24 ГрК РФ, эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Эксплуатация зданий, сооружений, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной документацией, исполнительной документацией.

В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения.

Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и в соответствии с исполнительной документацией.

В случаях, определенных Правительством Российской Федерации, при проведении текущего ремонта зданий, сооружений может осуществляться замена и (или) восстановление отдельных элементов строительных конструкций таких зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения таких зданий, сооружений.

Эксплуатационный контроль осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения.

Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», предусмотрены требования к обеспечению безопасности зданий и сооружений в процессе эксплуатации, а именно безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Согласно СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения»: капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов): замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п.3.3); текущий ремонт: комплекс мероприятий, осуществляемый в плановом порядке в период расчетного срока службы здания (сооружения) в целях восстановления исправности или работоспособности, частичного восстановления его ресурса, установленной нормативными документами и технической документацией, обеспечивающих их нормальную эксплуатацию (п. 3.12); планирование текущих ремонтов следует осуществлять на основании осмотров и данных о целесообразности предупредительных ремонтных работ с учетом экономических и технических возможностей собственников здания (сооружения)(п. 9.5); конкретный перечень работ по текущему ремонту, минимальную периодичность плановых осмотров элементов и помещений зданий (сооружений) различных классификационных групп определяет эксплуатирующая организация, исходя из технического состояния зданий (сооружений) и местных условий (п. 9.6).

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В преамбуле Постановления Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» указано, что Минимальный перечень № 290 применяется к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то есть к отношениям между собственниками помещений и управляющей компанией.

Согласно п. 9 Минимального перечня № 290 для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, в том числе выполняются работы, связанные с надлежащим содержанием фасадов многоквартирных домов, к ним относятся в том числе:

- выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков;

- выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;

- контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;

- при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» обязывает управляющие компании осуществлять общие осмотры многоквартирных домов два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона), а также после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

В соответствии с п. 11 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» осмотр общего имущества многоквартирного дома, осуществляется собственниками помещений и ответственными лицами, в том числе управляющими организациями, которые должны обеспечивать своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества многоквартирного дома требованиям законодательства РФ, а также состояние общего имущества многоквартирного дома не должно угрожать безопасности жизни и здоровью граждан; указанные лица обязаны проводить текущий и капитальный ремонт.

На основании п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ) текущий ремонт общего имущества жилого дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

В этом документе закреплен перечень работ, входящих в плату за текущий ремонт жилья (эта плата, которую собственники квартир ежемесячно платят в строке содержание и ремонт жилья). Перечень работ приведен в приложении 2 к Пособию, в него включены, в том числе, работы по ремонту стен и фасадов:

заделка трещин, перекладка отдельных участков кирпичных стен;

герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей;

заделка отверстий, гнезд, борозд;

восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов;

пескоструйная очистка, промывка фасадов, лоджий и балконов зданий до 2 этажей;

ремонт (восстановление) угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей; восстановление лепных деталей;

смена отдельных венцов, элементов каркаса; укрепление, утепление, конопатка пазов;

смена участков обшивки деревянных стен;

утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях;

замена покрытий, выступающих частей по фасаду.

замена сливов на оконных проемах;

восстановление поврежденных участков штукатурки и облицовки.

Таким образом, в соответствии с приложением № 2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем РФ, в перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт), входят в том числе работы, связанные с ремонтом стен и фасада многоквартирного дома.

Выявленные в ходе эксплуатации многоквартирного дома нарушения целостности фасада, необходимо устранять, не допуская их дальнейшего развития в рамках текущего ремонта; проведение систематического обследования общего имущества, своевременное выявление повреждений и их устранение должно производиться управляющей организацией в силу требований жилищного законодательства.

Устранение подобных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, носит обязательный для управляющей организации характер в силу действующего правового регулирования. Содержание жилого дома управляющей организацией должно быть направлено на обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, сохранности имущества физических или юридических лиц, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений.

Как следует из материалов дела, наличие недостатков фасада многоквартирного дома выявлено управляющей организацией и жильцами в декабре 2024 года, однако проведение работ по устранению таких недостатков не установлено.

Ответчиком в 2017 МКД передан в управление управляющей организации, которая приняла на себя обязательства выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При приемке многоквартирного дома в управление управляющей организацией не было заявлено претензий в части качества объекта, не предъявлено требований об устранении недостатков. Такие требования не предъявлялись управляющей организацией к застройщику на протяжении всего периода эксплуатации многоквартирного дома. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Анализируя вышеизложенное, по делу установлен факт наличия повреждений фасада многоквартирного дом, однако отсутствуют основания для признания их существенными, а именно неустранимыми, требующими несоразмерных финансовых и трудовых затрат, неоднократными, проявляющимися вновь после устранения.

Принимая во внимание обращение Истца с претензией к Ответчику об устранении недостатков в общем имуществе многоквартирного дома по истечении пятилетнего гарантийного срока, отсутствие оснований для признания недостатков существенными, основания для удовлетворения заявленных исковых требований у суда отсутствуют.

Поскольку требование о взыскании неустойки и компенсации морального вреда являются производным от требования имущественного характера, они также удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Топка-СтройИнвест» об обязании безвозмездно устранить недостатки фасада многоквартирного дома, взыскании неустойки, морального вреда - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течении одного месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Судья Тимофеева А.М.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ. Судья.

<данные изъяты>

Дело № 2-899/2026 ~ М-4666/2025

РЕШЕНИЕ

УСТАНОВИЛ:

РЕШИЛ:

Истец

Ответчик

Третье лицо

Представитель

Решения

РЕШЕНИЕ

УСТАНОВИЛ:

РЕШИЛ:

Участники

Истец

Ответчик

Третье лицо

Представитель

Ход дела