РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМРОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ
28 октября 2026 г. г. Бирюч
Красногвардейский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Максимовой С.А.
при секретаре Смовжовой И.Л.
с участием истицы и представителя истца П.Н. - Л.И., истца Ю.М. и представителя истца А.А. – М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л.И., Ю.М., П.Н., А.А. к администрации Красногвардейского муниципального округа <адрес> о признании дома блокированной застройки многоквартирным домом, установил:
Л.И., Ю.М., П.Н., А.А. обратились в суд с исковым заявлением к администрации Красногвардейского муниципального округа Белгородской области о признании дома блокированной застройки многоквартирным домом, сославшись на следующие обстоятельства дела.
В многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, находится 5 квартир, собственниками которых являются истцы.
Л.И. на основании договора купли-продажи от (дата) является собственником трехкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
П.Н. на основании договора купли-продажи от (дата) является собственником квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Ю.М. на основании договора купли-продажи от (дата) является собственником квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
А.А. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от (дата) является собственником квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от (дата) является собственником квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
В настоящее время многоквартирный жилой дом имеет все признаки ветхого (аварийного) жилья, имеет высокий физический износ, трещины в несущих конструкциях, деформацию фундамента и инженерных систем, сложилась критическая ситуация, угрожающая собственникам помещений и делающая невозможным проживанием в нем в связи с аварийностью и невозможностью использования в качестве жилья, что нарушает их права. Жильцами дома неоднократно были инициированы проверки со стороны администрации Красногвардейского муниципального круга. Специалисты отдела капитального строительства, фиксировали повреждения и аварийное состояние многоквартирного дома, однако мер никаких не предпринималось.
На протяжении многих лет они обращались к ответчику с вопросом признания дома многоквартирным, признания его ветхим и переселением из ветхого жилья, но получали отказ, поскольку программа переселения граждан из ветхого (аварийного жилья подразумевала переселение граждан из многоквартирных жилых домов, а их дом отнесен к категории домов блокированной застройки, о чем внесены сведения в ГИС ЖКХ. Кроме того, спорный жилой дом включен в список объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия Белгородской области с наименованием «Жилой дом» в соответствии с приказом управления культуры Белгородской области от 25 ноября 2011 г. № №. Истцы считают, что указанный жилой дом находится в собственности муниципального округа, и обладает всеми признаками многоквартирного дома: в доме 5 квартир, два этажа, имеются помещения общего пользования, общая крыша, чердак, фундамент, дом расположен на земельном участке, не разделенном в натуре и является территорией общего пользования, что характерно для многоквартирного дома.
Просят признать жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, многоквартирным домом.
В судебном заседании истица, представитель истца П.Н. - Л.И., Ю.М., представитель истца А.А. – М.Н. иск поддержали, дали пояснения, соответствующие тексту поданного в суд заявления.
Истцы П.Н. и А.А., извещенные надлежащим образом электронными заказными письмами с почтовыми идентификаторами №, в суд не явились.
Представитель ответчика - администрации Красногвардейского муниципального округа Белгородской области В.В. в судебное заседание, извещенный надлежащим образом телефонограммой, в суд не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие. Представил письменное возражение, в котором указал, что исковые требования истцов о признании дома блокированной застройки, расположенного по адресу: <адрес>, многоквартирным домом, не признает. Указанный жилой дом в соответствии с п. 40 ст.1 Градостроительного кодекса РФ является домом блокированной застройки, так как у него отсутствуют признаки многоквартирного дома, отсутствуют межквартирные лестничные площадки, лестница, коридоры общего пользования, технические этажи, которые являются неотъемлемой частью многоквартирного жилого дома. У данного дома отдельные выходы на земельный участок, индивидуальный ввод инженерных сетей для каждого жилого помещения. В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники дома не выполняли обязанности по содержанию общего домового имущества, не обращались в управляющую компанию, не выплачивали взносы на содержание многоквартирного дома. Жилой дом не внесен в реестр многоквартирных домов муниципального округа.
Представитель третьего лица: Министерства жилищно-коммунального хозяйства <адрес>, извещенный надлежащим образом электронным заказным письмом в суд не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Представил письменный отзыв, в котором указал, что вопросы о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания относятся к компетенции органов местного самоуправления (п.8 ч.1 ст. 14 ЖК РФ).
Представитель Управления государственной охраны объектов культурного наследия Белгородской области, извещенный надлежащим образом электронным заказным письмом в суд не явился. Представил суду письменный отзыв, из которого следует, что спорное здание, расположенное по адресу: <адрес>, является объектом культурного наследия регионального значения «Жилой дом с воротами». Объект включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия в соответствии с приказом Управления от (дата) №. Считают, что признание дома блокированной застройки «Жилой дом с воротами», 1890 г. – начало ХХ века, многоквартирным, не противоречит требованиям действующего законодательства об объектах культурного наследия.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования Л.И., Ю.М., П.Н., А.А. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 12 ГПК РФ судопроизводство в РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно частям 1 и 2 ст.15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В соответствии с частями 1 - 3 ст. 16 ЖК РФ и п. 5 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Квартиры представляют собой структурно - обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.
Определение объекта в качестве объекта недвижимости и подтверждение его существования в качестве такового осуществляется органом кадастрового учета при рассмотрении документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, с учетом положений нормативных правовых актов, составляющих правовую основу регулирования кадастровых отношений.
Согласно п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ дом блокированной застройки представляет собой жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Приказом Минстроя России от 17 мая 2023 № 350-пр внесены изменения в термины, данные в пунктах 3.1 - 3.3 СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденного и введенного в действие приказом Минстроя России от 20 октября 2016 № 725/пр. Согласно пункту 3.1 данного свода правил (в редакции, действующей с 18 июня 2023) домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).
К такому имуществу, входящему в состав многоквартирного дома, в соответствии с пунктами 1 - 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ входит:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, обязательными критериями для признания объекта недвижимости (здания) как многоквартирного дома является одновременное наличие в нем двух и более квартир, а также общего имущества, перечисленного в пунктах 1 - 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела жилой дом с кадастровым номером №, площадью 215,8 кв.м., расположен по адресу: <адрес> состоит из пяти квартир, 2 этажей, 1 подземного этажа, что подтверждается копиями технических паспортов и свидетельств о государственной регистрации права на квартиры.
Л.И. на основании договора купли-продажи от (дата) является собственником трехкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (договор купли – продажи квартиры от (дата), свидетельство о государственной регистрации права от (дата)).
П.Н. на основании договора купли-продажи от (дата) является собственником квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от (дата)).
Ю.М. на основании договора купли-продажи от (дата) является собственником квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от (дата)).
А.А. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от (дата) является собственником квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от (дата) является собственником квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (выписка из ЕГРН от (дата)).
В реестре государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства указанный жилой дом значится как жилой дом блокированной застройки. Введен в эксплуатацию в 1985 г.. Согласно электронному паспорту дома, вид здания указан – «жилой дом блокированной застройки».
В соответствии с приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Белгородской области № от (дата) жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был включен в перечень выявленных объектов культурного наследия с наименованием «Жилой дом с воротами». Согласно приказу Управления от (дата) объект включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия №. Приказом от (дата) присвоен №.
Приказом Управления от (дата) № утверждено и направлено собственникам помещений (квартир) охранное обязательство собственника объекта.
В 2022 г. истцы обращались в администрацию Красногвардейского района по вопросу ремонта спорного дома. Согласно ответу от (дата), включению в программу переселения граждан из ветхого (аварийного) жилья подлежат многоквартирные жилые дома, данный дом является домом блокированной жилой застройки, не включен в реестр многоквартирных домов района. Изменение типа дома с «блокированной застройки» на «многоквартирный жилой дом» возможно только по решению суда.
(дата) истцы обратились в администрацию Красногвардейского муниципального округа Белгородской области с заявлениями об изменении типа жилого дома блокированной застройки на многоквартирный дом и признании его аварийным.
Письмами от 13 февраля 2026 г. отказано в изменение типа жилого дома блокированной застройки на многоквартирный дом и признании его аварийным. Разъяснено, что изменение типа дома с «блокированной застройки» на «многоквартирный жилой дом» возможно только по решению суда.
Заявляя исковые требования о признании дома многоквартирным, истцами указано, что собственники поставили квартиры на кадастровый учет, осуществили государственную регистрацию права собственности.
Определением Красногвардейского районного суда Белгородской области от (дата) по ходатайству истцов назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Оценка Экспертиза Право».
Согласно заключению эксперта ООО «Оценка Экспертиза Право» № от (дата) по результатам произведенного исследования экспертом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> по совокупности своих конструктивных, объемно-планировочных и технических характеристик относится к категории многоквартирных домов.
По результатам проведенного натурального осмотра было установлено, что жилой дом состоит из двух этажей, подвальных помещений и чердака. Кровельное покрытие здания выполнено по вальмовой (четырехскатной) схеме и является общим для всего объема строения. На плоскости кровли, ориентированной во двор, расположено слуховое окно. Доступ в чердачное пространство не обеспечен: стационарная лестница и иные средства подъема (скобы, трапы) отсутствуют. В габаритах капитальных стен жилого дома расположены пять жилых помещений (квартир), имеющих изолированные входы. Объект обеспечен инженерными коммуникациями: электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение централизованное.
В соответствии с положениями действующего законодательства РФ (ст. 16 ЖК РФ), квалификация жилого здания как многоквартирного дома или дома блокированной застройки определяется не количеством квартир, а наличием признаков структурного единства и состава общего имущества.
Исследованный объект обладает следующими признаками, однозначно характеризующими его как многоквартирный жилой дом: наличие помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме (общее имущество). В ходе наружного осмотра выявлено наличие следующих элементов общедомового имущества, которые не имеют титульных собственников и не входят в состав площадей отдельных квартир: перед входами в квартиры №4 и №5 зафиксировано пространство (общий коридор), не принадлежащий отдельным собственникам и предназначенный для обеспечения доступа и обслуживания указанных помещений. В домах блокированной застройки квартиры (блоки) являются автономными и не имеют общих внутренних помещений, обеспечивающих доступ к соседним блокам.
Чердачное помещение: здание имеет единый объем чердака, расположенный над всеми пятью квартирами. Данный объем не разделен глухими капитальными стенами на изолированные части, принадлежащие владельцам квартир, и служит для размещения общих инженерных коммуникаций и обслуживания кровли. Подвальное помещение: частично под зданием имеется общее подполье (подвал), предназначенное для обслуживания фундаментов.
Установлено наличие общих инженерных коммуникаций. Экспертизой подтверждено, что инженерные системы здания имеют точки ввода и участки сетей, являющиеся общими для всех помещений. Сети электроснабжения, газоснабжения и водоснабжения имеют общие магистрали, проходящие через капитальные стены и подвал, от которых осуществляется ввод в каждую квартиру. Наличие общих стояков и магистралей, являющихся частью единой системы жизнеобеспечения здания, прямо указывает на статус многоквартирного дома. В домах блокированной застройки инженерные коммуникации, как правило, являются полностью автономными для каждого блока от точки подключения.
Выявлено наличие общих ограждающих конструкций и единого фундамента. Объект представляет собой единый капитальный объем, расположенный на общем фундаменте и имеющий общие несущие и самонесущие стены между смежными квартирами. В домах блокированной застройки каждый блок также имеет общие стены с соседями, однако ключевым отличием здесь выступает совокупность признаков: наличие общего коридора и единого подвала, что исключает возможность раздела здания на самостоятельные блоки с выделением в натуре.
Согласно п. 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования. Домом блокированной застройки (согласно п. 40 ст.1 Градостроительного кодекса РФ) признается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Наличие в составе здания помещений общего пользования (коридор, чердак, подвал), не принадлежащих отдельным собственникам, а также наличие общих инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения, является определяющим признаком многоквартирного дома.
Следовательно, исследуемый жилой дом, состоящий из пяти квартир, подлежит квалификации как многоквартирный жилой дом. Квалификация данного объекта как «дома блокированной застройки» невозможна, так как отсутствуют ключевые признаки автономности блоков (отсутствие общего коридора и единого подвала) и наличие общего имущества, находящегося в совместном ведении собственников.
Допрошенные в судебном заседании свидетели И.И. и В.А. подтвердили, что истцы проживают в многоквартирном двухэтажном жилом доме, состоящем из 5 квартир. В жилом доме имеется общий коридор, чердак и подвал.
Суд приходит к выводу, что жилой дом расположенный по адресу: <адрес>, отвечает установленным в законе признакам многоквартирного жилого дома.
При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения иска.
Руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд решил:
Иск Л.И. (паспорт №), Ю.М. (паспорт №), П.Н. (паспорт №), А.А. (паспорт №) к администрации Красногвардейского муниципального округа Белгородской области (ИНН №) о признании дома блокированной застройки многоквартирным домом - удовлетворить.
Признать жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> – многоквартирным жилым домом.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей жалобы через Красногвардейский районный суд Белгородской области.
Мотивированное решение суда изготовлено 6 ноября 2026 г.
Председательствующий судья Максимова С.А.