РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 апреля 2026 г. г. Дюртюли Республика Башкортостан
Дюртюлинский районный суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Ю.П.Коробко, при секретаре Р.Ф.Гареевой, с участием истца Фатхелбаянова Д.Р., представителя истца Булатова А.М., представителя ответчика Уразаевой Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фатхелбаянова Д.Р. к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Строй Услуги-3 о защите прав потребителей, взыскании компенсации за несоответствие характеристик жилого помещения проектной документации и договору,
УСТАНОВИЛ:
Фатхелбаянов Д.Р. обратился в суд с исковым заявлением к ООО Специализированный застройщик Строй Услуги-3, мотивируя свои требования тем, что 14 июня 2024 года между истцом и ООО Специализированный застройщик Строй Услуги -3 заключен договор участия в долевом строительстве №СТАТУМ2-Ж-144 от 14.06.2024. По условиям указанного договора истец приобрел у ответчика двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <адрес>, общей площадью 66,04 кв.м., стоимость квартиры составила 16 909 000 руб. 00 коп., оплата производится частями- 3 398 709 руб. 00 коп. собственных средств и кредитных средств в размере 13 510 291 руб. При этом как указано истцом по тексту искового заявления при продаже квартиры представителями застройщика была предоставлена информация о том, что высота потолков в квартире должна составлять не менее трех метров, кроме того в рекламных материалах застройщика, а также в проектной декларации от 10 июня 2024 года, было указано, что высота потолков во всех помещениях квартиры составляет 3 метра, и данная квартира не входила в перечень помещений со свободной планировкой, где возможны отклонения от стандартных параметров. Фактически после сдачи объекта и осмотра квартиры, как указано истцом по тексту заявления в одной из комнат высота потолков составила менее трех метров-2,822 метра, это несоответствие подтверждено лазерным дальномером, фотографиями. Указанное несоответствие существенно ухудшает потребительские свойства жилого помещения, снижает комфорт проживания, что противоречит условиям договора, проектной декларации от 10.06.2024 и рекламным объявлениям застройщика, в последующей проектной декларации от 08 июля 2025 года квартира №144 была включен в перечень помещений со свободной планировкой, что позволяет допускать отклонения от проектных параметров, чего не было указано на момент покупки квартиры, что свидетельствует о введении в заблуждение покупателя. В связи с выявленным нарушением истцом было направлено в адрес ответчика претензионное письмо, в котором потребовал оплаты компенсации, ответчиком данное письмо получено 12.08.2025, однако требования истца оставлены без удовлетворения. Как указано истцом действия (бездействие) ответчика повлекли за собой нарушение прав как потребителя и участника долевого строительства, ухудшение потребительских свойств жилого помещения, снижение комфорта проживания, а также моральный вред. Истец просит взыскать с ответчика компенсацию за ухудшение потребительских свойств жилого помещения, снижение комфорта проживания, в связи с несоответствием высоты потолков проектным параметрам в размере 1 690 000 руб. (10 % от стоимости квартиры), неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в размере 1% от суммы компенсации за каждый день просрочки с даты получения претензии по день вынесения решения суда, штраф в размере 50 % от присужденной суммы компенсации в доход государства, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.
В судебном заседании представитель истца адвокат Булатов А.М. заявленные исковые требования истца поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить.
Представитель ответчика Уразаева Е.М. в судебном заседании с исковыми требованиями истца не согласилась, просила отказать в удовлетворении исковых требований, представив отзыв на исковое заявление, при этом пояснив, что строительство многоквартирного дома ведется застройщиком в соответствии с проектной документацией, в договоре долевого участия высота потолка как отдельная характеристика не прописана и существенной не является, высота потолка не формировала стоимость квартиры, при этом указав, что пересчет цены возможен в случае изменения площади объекта, а не высоты комнаты, перепад в высоте потолка на пятом этаже в объекте долевого строительства не является строительным недостатком, а представляет собой проектное решение, с которым участник долевого строительства был ознакомлен и согласен в момент подписания договора, в соответствии с проектной документацией перепад в высоте потолка и высота потолка менее трех метров на пятом этаже присутствует в районе расположения террасы на 6 этаже, ответчик отметил, что истец принял объект без замечаний по акту приема-передачи, кроме того ответчик указал, что размер исковых требований ничем не обоснован ни нормами закона, ни договором, истцом не представлено доказательств наличия у него убытков, а также каким образом данная характеристика в одной комнате затрудняет пользование квартирой, произвольный расчет истца приведет к неосновательному обогащению без законных и договорных оснований, когда истец изначально был ознакомлен с проектной документацией.
Третье лицо ООО «Монат-Групп» извещенное надлежащим образом в судебное заседание не явилось.
С учетом мнения сторон и положения ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии неявишихся в суд сторон.
Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела суд приходит к следующему.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее, изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу с ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Частью 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно ч. 2 ст. 5 ФЗ-214, изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен исчерпывающий перечень документов, при предоставлении которых, застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно подпункту 12 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан предоставить технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Указанный технический план является обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, согласно части 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.
В силу части 1 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" с 1 января 2017 года документом, содержащим описание объекта недвижимости, в том числе относительно границ земельного участка, на котором он расположен, является технический план, подготовленный кадастровым инженером и соответствующий требованиям, установленным Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 года N 953.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 14 июня 2024 года ООО Специализированный застройщик «СтройУслуги-3» и Фатхелбаянов Д.Р. заключили договор участия в долевом строительстве № СТАТУМ2-Ж-144, в соответствии с п. 1.1 договора участник участвует в долевом строительстве многоквартирного дома строительный номер № с подземной автостоянкой, расположенного по адресу, согласно разрешению на строительство, <адрес>, на земельном участке общей площадью 15 113 кв.м., с кадастровым номером №. В пункте 1.3 договора указаны характеристики квартиры. Согласно п. 1.4 договора строительство многоквартирного дома ведется застройщиком в соответствии с проектной документацией, передача участнику квартиры будет произведена в степени готовности согласно проектной документации и проектной декларации на многоквартирный дом. Размер денежных средств, подлежащей уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства является договорной-установленной соглашением сторон и составляет 16 909 000 руб. 00 коп.
Согласно п. 3.1.3 с момента подписания «Разрешения на ввод в эксплуатацию» застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства в сроки, согласно нормам Федерального закона от 30 декабря 2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно п. 4.3 договора окончательная фактическая площадь с учетом летних помещений определяется в передаваемом объекте долевого строительства на основании данных технической инвентаризации и отражается в акте приема передачи объекта долевого строительства. Если отклонение фактической общей площади с учетом летних помещений объекта долевого строительства от проектной площади будет больше или меньше, то стороны осуществляют перерасчет цены договора: производят возврат либо дополнительную плату за всю разницу между фактической с учетом летних помещений и проектной площадью объекта долевого строительства в течение 15 рабочих дней со дня получения письменного требования одно из сторон настоящего договора. При этом изменение размера общей проектной площади объекта долевого строительства в сторону увеличения или уменьшения на 5%, не является существенным.
Согласно п. 4.4 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Стороны исходят из того, что свидетельством надлежащего качества квартиры, соответствия требованиям технических регламентов и проектной документации, проектной декларации, техническим нормам и правилам является «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», выданного соответствующим органом, согласно Градостроительного кодекса РФ (п.4.4 договора).
Согласно п.4.8 договора застройщик имеет право без согласия участника вносить незначительные изменения в проектную документацию, в том числе по данным, отраженным в 1.3.1 договора которые не ухудшают качество объекта долевого строительства, а также не делают его непригодным для использования. Данные изменения признаются сторонами допустимыми, не нарушающими условия данного договора и не влияющие на общие конструктивные и технические характеристики многоквартирного дома, изменение которых отражается в проектной документации на многоквартирный дом. При этом заключения дополнительного соглашения к настоящему договору не требуется.
Участник долевого строительства путем подписания договора, подтверждает, что ознакомился с проектной документацией и проектной декларацией многоквартирного дома до подписания настоящего договора. Также участник долевого строительства подтверждает, что до заключения договора получил всю необходимую, полную и удовлетворяющую его информацию в отношении объекта долевого строительства.
С проектной документацией в отношении строящегося многоквартирного дома можно ознакомится в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте https:// наш.дом.рф (п.1.7.1).
Согласно проектной декларации №165-001769 от 10.06.2024 (дата первичного размещения 26.01.2023) общая площадь квартиры с условным номером 144 составляет 66, 04 кв.м., общая жилая площадь составляет 28,95 кв.м., высота потолков 3,02 м.
В проектной декларации №165-001769 от 08.07.2024 (дата первичного размещения 26.01.2023) указано, что общая площадь квартиры с условным номером 144 составляет 66, 04 кв.м., общая жилая площадь составляет 28,95 кв.м., высота потолков 3,02 м.. в пункте 23.1 указано: в квартирах48, 49, 50, 51, 73, 74, 126, 127, 128, 129, 144, 145, 146, 147, 233, 234, 235, 236, 265, 266, 267, 268 высота потолков в местах под террасами шестых этажей составляет 2,77 м.
В акте осмотра <адрес> в графе «дополнения» указано: вопрос по выступу потолка 3.07 2.88 в комнате, графа принял: собственник <адрес>, дата осмотра 02.10.2025.
Акт приема-передачи объекта долевого строительства подписан сторонами 02 октября 2025 года, в. п.6 акта установлено, что участник долевого строительства удовлетворен качественным состоянием квартиры и ее внутриквартирных инженерных сетей (коммуникаций), установленных путем их осмотра перед подписанием настоящего акта, и не обнаружил при их осмотре каких-либо дефектов и недостатков. Замечаний и претензий по приему квартиры и ее внутренних инженерных сетей у участника долевого строительства к застройщику не имеется.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку многоквартирный дом в установленном порядке принят в эксплуатацию; в момент подписания акта приема-передачи квартиры каких-либо претензий, в том числе относительно ее качества в акте участником отражено не было. 02 октября 2025 года стороны подписали акт приема-передачи, тем самым подтвердили, что объект долевого строительства соответствует условиям договора, обязательства, установленные договором, выполнены сторонами в полном объеме, ответчиком соблюдены условия договора в части передачи истцу квартиры с согласованными характеристиками, оснований для взыскания денежных средств судом не установлено.
Поскольку в удовлетворении вышеуказанного требования отказано, суд отказывает в удовлетворении производных требований о взыскании с ответчика неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Фатхелбаянова Д.Р. к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Строй Услуги-3 о защите прав потребителей, взыскании компенсации за несоответствие характеристик жилого помещения проектной документации и договору – отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Дюртюлинский районный суд Республики Башкортостан.
Судья, подпись
Копия верна, судья Ю.П.Коробко
Мотивированное решение изготовлено 28.04.2026
Решение не вступило в законную силу:__________________
Секретарь:__________________
Решение вступило в законную силу:____________________
Судья__________________,секретарь суда:__________________
Подлинник решения в гражданском деле № Дюртюлинского районного суда Республики Башкортостан