ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 июля 2026 года ....
Иркутский районный суд .... в составе председательствующего судьи ФИО4, при секретаре судебного заседания ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ООО СЗ «Хрустальный девелопмент» к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО СЗ «Хрустальный девелопмент» обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, в котором в обоснование заявленных исковых требований указал, что между Истцом (Застройщик) и Ответчиком (Участник долевого строительства) были заключены Договоры участия в долевом строительстве: № .... от **/**/**** (далее — ДДУ 1); № .... от **/**/**** (далее — ДДУ 2), в соответствии с которыми Застройщик обязался построить и передать Участнику по ДДУ 1: одноэтажную квартиру, имеющую строительный № (Шесть) (условный №) в многоквартирном жилом доме со строительным номером 13-1, подъезд № обшей площадью 61.67 кв.м, этаж 1, по ДДУ 2: одноэтажную квартиру, имеющую строительный № (Десять) (условный №) в многоквартирном жилом доме со строительным номером 13-16, подъезд №, обшей площадью 60,47 кв.м, этаж 2, входящих в состав объекта капитального строительства: "МИКРОРАЙОН "ХРУСТАЛЬНЫЙ ФИО3" И ОБЪЕКТЫ ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ, РАСПОЛОЖЕННЫЕ НА 11 КМ БАЙКАЛЬСКОГО ТРАКТА. 13-Я ФИО2 СТРОИТЕЛЬСТВА (КВАРТАЛ "ДАТСКИЙ"), находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: ...., д. Новолисиха, кадастровый номер земельного участка №.
Согласно п. 3.1 и Приложения № Договора, цена ДДУ 1 составила 6 290 340,00 (Шесть миллионов двести девяносто тысяч триста сорок) рублей 00 копеек, цена ДДУ 2 составила 5 794 620,00 (Пять миллионов семьсот девяносто четыре тысячи шестьсот двадцать) рублей 00 копеек. Оплата должна была быть произведена в срок до «31» декабря 2025 года.
В нарушение условий ДДУ Ответчик не внёс плату за квартиру ни полностью, ни в какой-либо части. Данный факт подтверждается: справкой Застройщика об отсутствии поступлений денежных средств от Ответчика и письменным заявлением Ответчика, в котором он подтверждает, что оплата не производилась.
Принимая во внимание тот факт, что Ответчик являлась сотрудником Застройщика, Ответчик дала Застройщику письменное обязательство по оплате цены квартиры в срок до **/**/****, ввиду чего, несмотря на отсутствие оплаты, между сторонами был подписан Акт приёма-передачи квартиры по ДДУ 1 от «23» декабря 2026 года, по ДДУ2 от «23» декабря 2025 года. В указанном Акте содержится запись о том. что «расчёт по Договору произведён полностью». Данная запись не соответствует действительности, так как оплата не производилась.
Акт был подписан без намерения создать соответствующие правовые последствия, а лишь для формальной передачи квартиры, при этом условие об оплате, являющееся существенным для договора купли-продажи (в том числе ДДУ) не было выполнено.
На основании Акта приёма-передачи Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... была произведена регистрация права собственности Ответчика на квартиру по ДДУ 1 о чём в ЕГРН сделана запись № от «25» декабря 2025 года, на квартиру по ДДУ 2, о чём в ЕГРН сделана запись № от «24» декабря 2025 года.
В настоящее время стороны пришли к взаимному соглашению о возврате квартиры Застройщику, поскольку оплата по ДДУ не производилась, а акт приёма-передачи был подписан ошибочно. Ответчик не возражает против аннулирования его права собственности и возврата квартиры.
Поскольку на основании ничтожного Акта было зарегистрировано право собственности Ответчика, это право подлежит прекращению, а квартира — возврату Застройщику.
Истец просит:
Признать Акт приема-передачи к Договору участия в долевом строительстве № .... от **/**/**** от **/**/****, на квартиру площадью 61,9 кв.м, расположенную по адресу: Российская Федерация. ...., муниципальный район Иркутский, сельское поселение Ушаковское, ..... квартал Датский, ...., подписанный между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Хрустальный девелопмент» и ФИО1 недействительным (ничтожным).
Признать Акт приема-передачи к Договору участия в долевом строительстве № .... от «22» июля 2025 года, от **/**/****, на квартиру площадью 53,4 кв.м, расположенную по адресу: Российская Федерация, ...., муниципальный район Иркутский, сельское поселение Ушаковское, ...., квартал Датский, ...., подписанный между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Хрустальный девелопмент» и ФИО1 недействительным (ничтожным).
Применить последствия недействительности ничтожной сделки:
-Аннулировать (прекратить) право собственности Ответчика — запись в ЕГРН № от «25» декабря 2025 года — на квартиру, площадью 61.9 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: Российская Федерация, ...., муниципальный район Иркутский, сельское поселение Ушаковское, ...., квартал Датский, .....
- Аннулировать (прекратить) право собственности Ответчика — запись в ЕГРН № от «24» декабря 2025 года — на квартиру, площадью 53.4 кв.м, кадастровый №. расположенную по адресу: Российская Федерация. ...., муниципальный район Иркутский, сельское поселение Ушаковское, ...., квартал Датский, .....
-Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... погасить запись о праве собственности Ответчика.
Признать за Застройщиком — Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Хрустальный девелопмент» — право собственности на квартиру, площадью 61,9 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: Российская Федерация, ...., муниципальный район Иркутский, сельское поселение Ушаковское, ...., квартал Датский, .....
Признать за Застройщиком — Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Хрустальный девелопмент» — право собственности на квартиру, площадью 53.4 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: Российская Федерация. ...., муниципальный район Иркутский, сельское поселение Ушаковское, .... квартал Датский, .....
Представитель истца ООО СЗ «Хрустальный девелопмент» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, согласно представленному заявлению просил рассмотреть дело в свое отсутствие в порядке заочного производства.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Суд в соответствии со ст. 233 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика, в порядке заочного производства.
При рассмотрении дела в порядке заочного производства суд ограничивается исследованием доказательств, представленных истцом.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.
Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **/**/**** № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).
В п. 7 данного Постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (абзац 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 170 Кодекса, входит, в том числе, факт отсутствия реальной воли при заключении спорной сделки, и достижения ее результата.
Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из сторон.
Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
По смыслу статьи 170 ГК РФ мнимость сделки устанавливается на момент заключения данной сделки, юридически значимым обстоятельством для признания сделки мнимой является отсутствие у нее основания, поскольку стороны не стремятся к достижению того правового результата, который должен возникнуть из данной сделки.
Совершая мнимую сделку, стороны хотят создать лишь видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки. Дефект мнимой сделки как раз и проявляется в отсутствии направленности сделки на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Истец, предъявляя требование о мнимости оспариваемого договора, обязан доказать наличие условий для признания этого договора ничтожным по признаку мнимости с учетом требований статьи 170 Кодекса.
В пункте 86 Постановления № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение, однако это не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Кодекса. Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов.
Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной. Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся.
Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон.
Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств.
В соответствии со ст. ст. 549, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Судом установлено, что между Истцом (Застройщик) и Ответчиком (Участник долевого строительства) были заключены Договоры участия в долевом строительстве: № .... от **/**/**** (далее — ДДУ 1); № .... от **/**/**** (далее — ДДУ 2), в соответствии с которыми Застройщик обязался построить и передать Участнику по ДДУ 1: одноэтажную квартиру, имеющую строительный № (Шесть) (условный №) в многоквартирном жилом доме со строительным номером 13-1, подъезд № обшей площадью 61.67 кв.м, этаж 1, по ДДУ 2: одноэтажную квартиру, имеющую строительный № (Десять) (условный №) в многоквартирном жилом доме со строительным номером 13-16, подъезд №, обшей площадью 60,47 кв.м, этаж 2, входящих в состав объекта капитального строительства: "МИКРОРАЙОН "ХРУСТАЛЬНЫЙ ФИО3" И ОБЪЕКТЫ ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ, РАСПОЛОЖЕННЫЕ НА 11 КМ БАЙКАЛЬСКОГО ТРАКТА. 13-Я ФИО2 СТРОИТЕЛЬСТВА (КВАРТАЛ "ДАТСКИЙ"), находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: ...., д. Новолисиха, кадастровый номер земельного участка №.
Согласно п. 3.1 и Приложения № Договора, цена ДДУ 1 составила 6 290 340,00 (Шесть миллионов двести девяносто тысяч триста сорок) рублей 00 копеек, цена ДДУ 2 составила 5 794 620,00 (Пять миллионов семьсот девяносто четыре тысячи шестьсот двадцать) рублей 00 копеек. Оплата должна была быть произведена в срок до «31» декабря 2025 года.
Согласно доводам искового заявления в нарушение условий ДДУ Ответчик не внёс плату за квартиру ни полностью, ни в какой-либо части. Данный факт подтверждается: справкой Застройщика об отсутствии поступлений денежных средств от Ответчика и письменным заявлением Ответчика, в котором он подтверждает, что оплата не производилась.
Принимая во внимание тот факт, что Ответчик являлась сотрудником Застройщика, Ответчик дала Застройщику письменное обязательство по оплате цены квартиры в срок до **/**/****, ввиду чего, несмотря на отсутствие оплаты, между сторонами был подписан Акт приёма-передачи квартиры по ДДУ 1 от «23» декабря 2026 года, по ДДУ2 от «23» декабря 2025 года. В указанном Акте содержится запись о том. что «расчёт по Договору произведён полностью». Данная запись не соответствует действительности, так как оплата не производилась.
Акт был подписан без намерения создать соответствующие правовые последствия, а лишь для формальной передачи квартиры, при этом условие об оплате, являющееся существенным для договора купли-продажи (в том числе ДДУ) не было выполнено.
На основании Акта приёма-передачи Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... была произведена регистрация права собственности Ответчика на квартиру по ДДУ 1 о чём в ЕГРН сделана запись № от «25» декабря 2025 года, на квартиру по ДДУ 2, о чём в ЕГРН сделана запись № от «24» декабря 2025 года.
В настоящее время стороны пришли к взаимному соглашению о возврате квартиры Застройщику, поскольку оплата по ДДУ не производилась, а акт приёма-передачи был подписан ошибочно. Ответчик не возражает против аннулирования его права собственности и возврата квартиры.
Учитывая изложенное, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о признании Актов приема-передачи к Договору участия в долевом строительстве недействительными.
Поскольку судом сделка по отчуждению недвижимого имущества признана недействительной, суд полагает возможным применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО1 на указанное имущество, и возврате в собственность Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Хрустальный девелопмент», указанного недвижимого имущества.
При этом суд полагает, что оснований для погашения (аннулирования регистрационных записей) в ЕГРН о праве собственности ФИО1 и восстановление регистрационных записей в отношении Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Хрустальный девелопмент» не имеется, поскольку решение суда является основанием для внесения указанных сведений в ЕГРН.
Кроме того, согласно п. 13 Приказа Росреестра от **/**/**** N П/0241 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" в реестре прав на недвижимость:
статус "актуальная" присваивается записи, содержащей актуальные на любой текущий момент времени сведения о зарегистрированных праве, ограничении права или обременении объекта недвижимости, сделке, правопритязаниях;
статус "погашенная" присваивается неактуальной на любой текущий момент времени записи, содержащей сведения о ранее зарегистрированном праве, ограничении права и обременении объекта недвижимости, сделке, за исключением неактуальных записей со статусом "архивные";
статус "архивная" присваивается всем неактуальным на любой текущий момент времени записям в связи со снятием с учета объекта недвижимости.
При присвоении сведениям, записям ЕГРН статусов "погашенные" или "архивные" такие сведения, записи не исключаются из кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость и доступны для работы с ними, в том числе для выдачи сведений, содержащихся в таких записях ЕГРН (п. 17).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО СЗ «Хрустальный девелопмент» к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить частично.
Признать Акт приема-передачи к Договору участия в долевом строительстве № .... от **/**/**** от **/**/****, на квартиру площадью 61,9 кв.м, расположенную по адресу: Российская Федерация. ...., муниципальный район Иркутский, сельское поселение Ушаковское, ..... квартал Датский, ...., подписанный между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Хрустальный девелопмент» и ФИО1 недействительным (ничтожным).
Признать Акт приема-передачи к Договору участия в долевом строительстве № .... от «22» июля 2025 года, от **/**/****, на квартиру площадью 53,4 кв.м, расположенную по адресу: Российская Федерация, ...., муниципальный район Иркутский, сельское поселение Ушаковское, ...., квартал Датский, ...., подписанный между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Хрустальный девелопмент» и ФИО1 недействительным (ничтожным).
Применить последствия недействительности ничтожной сделки:
-Аннулировать (прекратить) право собственности Ответчика — запись в ЕГРН № от «25» декабря 2025 года — на квартиру, площадью 61.9 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: Российская Федерация, ...., муниципальный район Иркутский, сельское поселение Ушаковское, ...., квартал Датский, .....
- Аннулировать (прекратить) право собственности Ответчика — запись в ЕГРН № от «24» декабря 2025 года — на квартиру, площадью 53.4 кв.м, кадастровый №. расположенную по адресу: Российская Федерация. ...., муниципальный район Иркутский, сельское поселение Ушаковское, ...., квартал Датский, .....
Признать за Застройщиком — Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Хрустальный девелопмент» — право собственности на квартиру, площадью 61,9 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: Российская Федерация, ...., муниципальный район Иркутский, сельское поселение Ушаковское, ...., квартал Датский, .....
Признать за Застройщиком — Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Хрустальный девелопмент» — право собственности на квартиру, площадью 53.4 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: Российская Федерация. ...., муниципальный район Иркутский, сельское поселение Ушаковское, .... квартал Датский, .....
В удовлетворении исковых требований об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... погасить запись о праве собственности ответчика - отказать.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья М.В. Швайко
Мотивированный текст решения суда изготовлен: **/**/****.