Дело № 2-185/2026
10RS0017-01-2026-000009-51
РЕШЕНИЕименем Российской Федерации
19 августа 2026 г. г.Сортавала
Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Буш В.Е.
при секретаре Копыловой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Валиева А.М. к открытому акционерному обществу «Племенной завод «Сортавальский» о признании отсутствующим права собственности на здание, аннулировании и исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости, установил:
иск заявлен по тем основаниям, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> Уведомлением от <Дата обезличена> Управление Росреестра по Республике Карелия отказало истцу в осуществлении государственной регистрации права собственности на участок по мотивам нахождения на участке здания с кадастровым номером <Номер обезличен>, принадлежащим на праве собственности ответчику. Ссылаясь на фактическое отсутствие спорного здания, истец просил признать отсутствующим право собственности ответчика на здание, аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о здании.
В судебном заседании представитель ответчика Артамонова А.А. иск не признала, указала на отсутствие у истца права на земельный участок.
Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, извещены о рассмотрении дела.
Заслушав объяснения явившегося лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
По делу установлено, что <Дата обезличена> осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью <Номер обезличен> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под коровник, санпропускник, сенной сарай, буровую скважину, водонапорную башню, 2 силосные траншеи. <Дата обезличена> осуществлена государственная регистрация права собственности ответчика на указанный земельный участок.
Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на участке расположено нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> (коровник четырехрядный, ферма <Номер обезличен>), площадью <Номер обезличен> кв.м. <Дата обезличена> осуществлена государственная регистрация права собственности ответчика на указанное здание.
<Дата обезличена> сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> В осуществлении государственной регистрации было отказано (уведомление Управления Росреестра по Республике Карелия от <Дата обезличена> <Номер обезличен> в связи с нахождением на участке здания, принадлежащего ответчику.
Таким образом, в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о праве собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен>
Обращаясь в суд с иском, истец указал, что фактически здание на участке отсутствует, имеющаяся в Едином государственном реестре недвижимости запись нарушает его право на оформление собственности на приобретенное по договору купли-продажи имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, основанием прекращения права собственности на вещь является, в том числе, гибель или уничтожение этой вещи, влекущие полную и безвозвратную утрату имущества. Право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи.
В соответствии с п. 1 ст. ст. 209, 304 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (ч. 2 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (ст. 8.1 ГК РФ).
Как следует из разъяснений, приведенных Верховным Судом Российской Федерации в п. 3 Обзора судебной практики № 2 (2018) (утв.Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018), требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого было зарегистрировано на это имущество незаконно и данная регистрация нарушает права собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРП является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.
При этом юридически значимым в данном случае является в том числе установление наличия у инициатора подобного спора любых прав (права собственности или другого вещного права), утрата фактического владения, незаконность владения объектом.
Из приведенных положений следует, что по общему правилу зарегистрированное право собственности лица, владеющего имуществом, приобретенным по сделке не у истца, а у другого лица, может быть оспорено путем истребования этого имущества по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ, с установлением всех необходимых для этого обстоятельств, в том числе связанных с защитой прав добросовестного приобретателя, и с соответствующим распределением обязанностей по доказыванию.
В свою очередь, требование о признании права отсутствующим в качестве самостоятельного способа защиты может быть предъявлено лишь владеющим собственником имущества к лицу, которое этим имуществом не владеет, но право которого по каким-либо причинам также зарегистрировано, нарушая тем самым право владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения.
Полагая необходимым в данном случае разрешить вопрос о правовом режиме спорного объекта, суд принимает во внимание следующее.
В силу ст. ст. 7, 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий.
В соответствии с положениями ст. 1 ЗК РФ к основным принципами земельного законодательства относится в том числе единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Приведенные положения закона предполагают в целях упорядочения земельных отношений, что судьба строения следует за судьбой земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК РФ).
Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим обеспечивает достоверность, непротиворечивость содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 2109-О, от 28 января 2016 года № 140-О, от 7 июля 2016 года № 1421-О и др.).
Как следует из материалов реестрового дела, земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> и здание коровника входили в состав подлежавшего приватизации имущественного комплекса ФГУП Племенной завод «Сортавальский» (распоряжение территориального агентства Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 23.12.2003 № 916-р). Имущественный комплекс ФГУП Племенной завод «Сортавальский» был приватизирован путем преобразования в ОАО Племенной завод «Сортавальский».
Наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости в отношении здания не противоречит правовому режиму земельного участка. Нахождение на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> здания коровника соответствует виду разрешенного использования участка и исторически сложившемуся землепользованию.
В настоящее время в производстве Арбитражного суда Республики Карелия находится дело по заявлению Федеральной налоговой службы о признании ОАО «Племенной завод «Сортавальский» банкротом. Решением суда от <Дата обезличена> ОАО «Племенной завод «Сортавальский» признано банкротом, открыто конкурсное производство, срок которого неоднократно продлевался.
Ранее утвержденным в деле о банкротстве должника конкурсным управляющим ОАО «Племенной завод «Сортавальский» Винарским Д.В. были проведены торги в форме открытого аукциона по продаже имущества должника, в том числе лота <Номер обезличен> - земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>. При описании лота отсутствовали сведения о нахождении на земельном участке здания с кадастровым номером <Номер обезличен>. Победителем торгов в отношении лота <Номер обезличен> был признан Валиев А.М., с которым был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от <Дата обезличена> <Номер обезличен> Как было указано выше, Управлением Росреестра по Республике Карелия в осуществлении государственной регистрации права было отказано.
<Дата обезличена> конкурсным управляющим Артамоновой А.А. в адрес Валиева А.М. направлено уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора купли-продажи недвижимого имущества <Дата обезличена> ввиду нарушений при продаже земельного участка требований ст. 35 ЗК РФ.Решением Арбитражного суда Республики Карелия от <Дата обезличена> указанный договор признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания Валиева А.М. возвратить в конкурсную массу ОАО «Племенной завод «Сортавальский» земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>
Кроме того, в <Дата обезличена> конкурсный управляющий обращалась в ОМВД России «Сортавальское», указывая на осуществление истцом на земельном участке незаконных работ по демонтажу здания коровника (КУСП <Номер обезличен> от <Дата обезличена>).
По запросу суда администрацией Сортавальского муниципального округа проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>. По итогам осмотра на предмет фактического нахождения либо отсутствия на нем здания с кадастровым номером <Номер обезличен> выявлено наличие одного объекта капитального строительства. Установить привязку фактически выявленного объекта недвижимости с испрашиваемым объектом, сведения о котором содержатся в ЕГРН, невозможно ввиду отсутствия уточненных границ объекта недвижимости на земельном участке. Также в границах участка видны следы снесенных объектов недвижимости, идентифицировать которые не представилось возможным.
При рассмотрении дела судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Поместье». На разрешение эксперта был поставлен вопрос: имеется ли на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> здание с кадастровым номером <Номер обезличен>
Согласно заключению эксперта при проведении землеустроительной экспертизы на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> были обнаружены: две силосные траншеи в западной части земельного участка, фундамент в северо-западной части земельного участка (ориентировочная площадь застройки <Номер обезличен> кв.м), кирпичное нежилое здание в центральной части земельного участка (площадь застройки <Номер обезличен> кв.м), навал строительного мусора от разрушенного здания в восточной части земельного участка (занимаемая площадь <Номер обезличен> кв.м), кирпичное нежилое здание в юго-восточной части земельного участка (площадь застройки <Номер обезличен> кв.м), бетонные траншеи, заполненные водой, возможно силосные траншеи в северо-восточной части земельного участка (данный объект попадает в границы земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> частично). Исходя из сведений Единого государственного реестра недвижимости объект капитального строительства с кадастровым номером <Номер обезличен> представляет собой кирпичное нежилое здание, <Дата обезличена> года постройки, площадью <Номер обезличен> кв.м, наименование: Коровник 4-х рядный, ферма <Номер обезличен>. В ответах МКУ «Архив СМО РК» и ГУП РК РГЦ «Недвижимость» указано, что технический паспорт на данный объект капитального строительства отсутствует. Из объектов, обнаруженных на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> наиболее соответствующим объекту капитального строительства с кадастровым номером <Номер обезличен> является кирпичное нежилое здание в центральной части земельного участка. Данное здание имеет площадь застройки <Номер обезличен> кв.м, с учетом толщины стен внутренняя площадь здания, определенная по внутренним поверхностям стен, составляет <Номер обезличен> кв.м. При этом в площадь нежилого здания могут не включаться ряд отдельных элементов: наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц, пандусов и прочих элементов. Из-за плохого технического состояния здания(обвал несущих стен и крыши) произвести замеры внутри здания при проведении экспертизы не представилось возможным. Наличие технического паспорта на объект капитального строительства с кадастровым номером <Номер обезличен> позволило бы сравнить планы этажа спорного объекта с объектом, существующим на местности, а также определить местоположение объекта на земельном участке. Объем существующих сведений об объекте не позволяют его однозначно идентифицировать на местности.
На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о недоказанности истцом наличия правовых оснований для констатации отсутствия у ответчика права собственности на спорное здание и необходимости исключения сведений о здании как объекте права из Единого государственного реестра недвижимости.
Конструктивные элементы здания как объекта капитального строительства сохранены, фактическая гибель объекта (то есть полна и безвозвратная утрата имущества) не доказана, решение об отчуждении либо об отказе от имущества его собственником (ответчиком) не принято. Более того, полномочным представителем ответчика совершаются последовательные действия по сохранению как здания, так и земельного участка в конкурсной массе.
Кроме того, исходя из ничтожности сделки по отчуждению земельного участка (при том, что в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом), сохранение права собственности ответчика на здание не нарушает права истца.
По изложенным мотивам суд отказывает в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд решил:
в удовлетворении иска отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.Е.Буш
Мотивированное решение в порядке ч. 2 ст. 199 ГПК РФ изготовлено 21 августа 2026 г.