РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 марта 2026 г. г. Сортавала
Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Кустовой Е.С., при секретаре Павлюченя М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.А.А. к Администрации Сортавальского муниципального округа о государственной регистрации перехода права собственности по соглашению о расторжении договора купли-продажи, об исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости, признании права собственности, установил:
Истец Б.А.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации Сортавальского муниципального округа о государственной регистрации перехода права собственности по соглашению о расторжении договора купли-продажи по тем основаниям, что 07 февраля 2020 г. истец от своего имени и от имени своих детей заключила с В.О.А. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>. При оплате за квартиру должны были быть использованы средства материнского каптала. 13 февраля 2020 г. произведена государственная регистрация договора, но В.О.А. передумала продавать квартиру. 17 февраля 2020 г. между истцом и В. было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры. Истец обратилась в Отделение Пенсионного фонда и приостановила перечисление денежных средств в пользу В.О.А. После заключения соглашения о расторжении договора истец неоднократно обращалась к В. с просьбой обратиться с заявлением о регистрации права собственности на квартиру на ее имя, но та уклонялась от совершения указанных действий. По истечении времени истец узнала, что В.О.А. умерла. Единственным ее наследником является дочь, которая обратилась к нотариусу об отказе от наследства. В настоящее время в отношении спорной квартиры имеется задолженность по коммунальным платежам, которая взыскивается с истца.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Карелия, город Сортавала, поселок Кааламо, улица Центральная, дом № 2, квартира № 71 по соглашению о расторжении договора купли-продажи от 07 февраля 2020 г., заключенного между В.О.А. и Б.А.А..
В последующем истец исковые требования дополнила, просит:
- признать за Сортавальским муниципальным округом право собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен> в порядке наследования по закону;
- обязать администрацию Сортавальского муниципального округа обратиться за государственной регистрацией перехода к Сортавальскому муниципальному округу права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, на основании соглашения о расторжении договора купли - продажи квартиры от 07 февраля 2020 г., заключенного между В.О.А. и Б.А.А., действующей от своего имени и как законный представитель своих несовершеннолетних детей К.С.А. и Б.Т.А., в течение месяца со дня вступления в силу решения суда по настоящему делу;
- аннулировать и исключить из ЕГРН сведения об обременении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, номер государственной регистрации <Номер обезличен>5.
Определением Сортавальского городского суда Республики Карелия от 19 августа 2025 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены К.С.А., Б.Т.А. в лице законного представителя Б.А.А., В.И.А., ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по <Адрес обезличен>, УФССП России по <Адрес обезличен>, Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по <Адрес обезличен>.
Истец Б.А.А., являющаяся также законным представителем третьего лица Б.Т.А., в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена, представила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.
Ответчик – Администрация Сортавальского муниципального округа, своего представителя в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представитель ответчика Н.Д.А., действующая на основании доверенности, представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, согласны с доводами иска.
Третьи лица - К.С.А., В.И.А. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Карелия, УФССП России по Республике Карелия, Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Республике Карелия своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Суд, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).
Положениями статьи 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Соответственно, при заключении договора купли-продажи целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а целью продавца-отчуждение своего имущества и получение денежных средств за данное имущество.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, по общему правилу, расторжение договора допустимо только по воле самих сторон договора и только при обоюдном отсутствии каких-либо возражений.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Как указано в абзаце 2 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06 июня 2014 г. №35 «О последствиях расторжения договор», если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
Судом установлено, что 07 февраля 2020 г. между В.О.А. (продавец) и Б.А.А., действующей от своего имени и как законный представитель своих несовершеннолетних детей К.С.А., Б.Т.А. (покупатели), заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>.
Стороны по взаимному согласию установили продажную цену квартиры в сумме 402854 руб. 63 коп.
Указанная квартира приобретается покупателями за счет средств материнского (семейного) капитала.
В силу п.3.2.1 договора после осуществления регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателям будет произведена оплата стоимости квартиры в размере 402854 руб.63 коп. из средств пенсионного фонда Российской Федерации в течение двух месяцев с моменте подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в ГУ – Управление Пенсионного Фонда Российской Федерации, путем перевода денежных средств на банковский счет, открытый на имя продавца В.О.А., на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия МК-7 <Номер обезличен> от 10 августа 2015 г., выданного на основании решения ГУ - Управления Пенсионного фонда РФ в <Адрес обезличен> Республики Карелия от 10 августа 2015 г. <Номер обезличен>.
13 февраля 2020 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия произведена регистрация права общей долевой собственности, а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.
17 февраля 2020 г. Б.А.А. обратилась в УПФР в <Адрес обезличен> Республики Карелия (межрайонное) с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в размере 402854 руб. 63 коп. на оплату приобретаемого жилого помещения.
17 марта 2020 г. между В.О.А. (продавец) и Б.А.А., действующей от своего имени и как законный представитель своих несовершеннолетних детей К.С.А., Б.Т.А. (покупатели) заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 07 февраля 2020 г. предметом которого является квартира, расположенная по адресу: <Адрес обезличен>.
Согласно п. 3.2.1 Соглашения стороны расторгают договор купли-продажи по тем основаниям, что ГУ Управлением Пенсионного Фонда РФ в городе Сортавала Республики Карелия вынесено решение <Номер обезличен> от 04 марта 2020 г. об отказе Б.А.А. в удовлетворении заявления и направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение квартиры, находящейся по адресу: <Адрес обезличен>, улица центральная, <Адрес обезличен>.
02 марта 2020 г. Б.А.А. обратилась в УПФР в <Адрес обезличен> Республики Карелия (межрайонное) с заявлением об аннулировании ранее поданного заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала.
Решением УПФР в <Адрес обезличен> Республики Карелия (межрайонное) от 04 марта 2020 г. <Номер обезличен> удовлетворено заявление Б.А.А. об аннулировании ранее поданного заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от 17 февраля 2020 г.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что стороны по делу пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неисполнением покупателем обязательства по оплате квартиры.
Согласно сведениям, поступившим из Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по <Адрес обезличен>, Б.А.А. распорядилась средствами материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения 10 февраля 2022 г., расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, пгт. Вяртсиля, <Адрес обезличен>, денежные средства направлены 24 февраля 2022 г. на счет продавца, платежным поручением <Номер обезличен> в размере 417760 руб. 25 коп.
В настоящее время Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения о помещении с кадастровым номером <Номер обезличен>, местоположение определено как: <Адрес обезличен>, Центральная, <Адрес обезличен>, назначение - жилое, вид жилого помещения - квартира, наименование - квартира, площадь – 32,5 кв.м.
По сведениям ЕГРН на указанное помещение зарегистрировано право общей долевой собственности в размере 1/3 доли за К.С.А. (регистрационный <Номер обезличен> от 13 февраля 2020 г.), в размере 1/3 доли за Б.Т.А. (регистрационный <Номер обезличен> от 13 февраля 2020 г.), в размере 1/3 доли за Б.А.А. (регистрационный <Номер обезличен> от 13 февраля 2020 г.).
Также в отношении данного помещения в ЕГРН содержится запись об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона, регистрационный <Номер обезличен> от 13 февраля 2020 г. Лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости, В.О.А..
16 сентября 2022 г. умерла В.О.А., <Дата обезличена> года рождения (запись акта о смерти <Номер обезличен> от 19 сентября 2022 г.).
Материалами дела подтверждается, что к имуществу умершей В.О.А. заведено наследственное дело <Номер обезличен>.
С заявлением о принятии имущества 28 июля 2023 г. обратился представитель администрации Кааламского сельского поселения.
28 сентября 2023 г. нотариусом нотариального округа <Адрес обезличен> К.Л.Е. муниципальному образованию «Кааламское сельское поселение» выдано свидетельство о праве на наследство по закону.
В настоящее время правопреемником администрации Кааламского сельского поселения является администрация Сортавальского муниципального округа.
В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу п. 7 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно абзацу 1 статьи 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.
По смыслу приведенных правовых норм и разъяснений к наследникам умершего продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества, переходят имущественные права наследодателя по договору, в том числе право требовать оплаты покупателем приобретенного имущества, право расторгнуть с покупателем договор купли-продажи недвижимого имущества в связи с тем, что покупатель не исполнил обязательства, поскольку указанные права не прекращаются в связи со смертью продавца, так как носят имущественный характер, при этом не связаны исключительно с личностью продавца.
Абзацем 2 пункта 2 статьи 218 ГК РФ определено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
На основании пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В соответствии с пунктом 2 статьи 125 ГК РФ от имени муниципального образования в гражданско-правовых отношениях выступают органы местного самоуправления в рамках имеющейся у них компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Поскольку администрация является наследником В.О.А., то она в порядке универсального правопреемства приобрела права и обязанности по договору купли-продажи.
Ответчиком суду каких-либо возражений относительно заявленных исковых требований не представлено.
В настоящее время произвести государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенную по сделке квартиру не представляется возможным, так как прежний собственник квартиры В.О.А. при жизни для регистрации перехода права не являлась.
Заключенное между истцом и В.О.А. соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры от 17 марта 2020 г. не признано недействительным или ничтожным, никем не оспорено.
Из материалов дела следует, что государственная регистрация перехода права собственности на указанное имущество не была произведена по независящим от истца причинам.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации <Номер обезличен>, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <Номер обезличен> от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
При таких обстоятельствах, учитывая, что В.О.А. умерла, наличие обременения в отношении спорного объекта недвижимости нарушает права истцов как собственников жилого помещения, суд приходит к выводу о том, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, подлежит погашению по решению суда, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, суд считает, что принятие решения о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <Адрес обезличен> 13 февраля 2020 г. под номером <Номер обезличен>5, является безусловным основанием для внесения регистрационным органом соответствующей записи в ЕГРН.
При этом суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в части возложения обязанности на администрацию Сортавальского муниципального округа обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, поскольку в данном случае переход права собственности регистрируется в соответствии с решением суда.
Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд находит исковые требования Б.А.А. к Администрации Сортавальского муниципального округа обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.
Оснований для установления срока исполнения решения суда в соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ суд не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования удовлетворить частично.
Признать право собственности за муниципальным образованием «Сортавальский муниципальный округ» на выморочное имущество, а именно: на квартиру, расположенную по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>.
Произвести государственную регистрацию перехода к муниципальному образованию «Сортавальский муниципальный округ» права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, на основании соглашения от 17 марта 2020 г. о расторжении договора купли - продажи квартиры от 07 февраля 2020 г., заключенного между В.О.А. и Б.А.А., действующей от своего имени и как законный представитель своих несовершеннолетних детей К.С.А. и Б.Т.А..
Аннулировать и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности Б.А.А. (СНИЛС <Номер обезличен>), К.С.А. (СНИЛС <Номер обезличен>), Б.Т.А. (СНИЛС <Номер обезличен>) на квартиру, расположенную по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>.
Аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись об обременении в виде ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, зарегистрированную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия 13 февраля 2020 г. под номером <Номер обезличен>5.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Данное решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности муниципального образования «Сортавальский муниципальный округ» на жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, и исключении сведений о праве собственности Б.А.А., К.С.А., Б.Т.А. на указанное жилое помещение.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.С. Кустова
Решение в окончательной форме принято 06 апреля 2026 г.