РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 декабря 2025 года <адрес>
Кизлярский городской суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Солдатовой А.А., при секретаре судебного заседания ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации городского округа «<адрес>» и МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» о признании недействительным постановление Администрации городского округа «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления вида разрешенного использования земельного участка, внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, об изменении вида разрешенного использования земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в обосновании указав, что на основании постановления администрации ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № был образован земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», площадью 2100 кв.м., по адресу <адрес> и выставлен на аукцион на право заключение договора аренды. Согласно протокола № от ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов признан истец ФИО1 В связи с возникшей возможностью произвести работы по строительству многоквартирного жилого дома, истец, ДД.ММ.ГГГГ обратился в отдел архитектуры <адрес> с заявлением о выдачи разрешения на строительство 8-ми этажного многоквартирного жилого дома, на указанном земельном участке. Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ, выданного архитектором <адрес> в предоставлении муниципальной услуги ФИО1 было отказано по причине не предоставления всех необходимых документов, предусмотренных в части 7 ст. 51 ГрК РФ. После отказа истцу стало известно, что земельный участок по <адрес> с кадастровым номером 05:43:000274:719 имеет вид разрешенного использования «малоэтажная жилая застройка», в связи с чем, не допускается строительство многоквартирного дома свыше 5-ти этажей. На территории городского округа «<адрес>» действуют ПЗЗ утвержденные решением Собрания депутатов городского округа «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно указанным ПЗЗ территориальная зона где расположен земельный участок с кадастровым номером 05:43:000274:719, по адресу <адрес> отнесена к зоне застройки многоквартирными жилыми домами (5-8 этажей включительно) средней этажности. Согласно статье 11.4.2 ПЗЗ <адрес>, вид разрешенного использования земельного участка «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» не относится к территориальной зоне - Ж3. Вид разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», согласно статье 11.3.2. ПЗЗ <адрес> отнесен к зоне застройки малоэтажными (до 4 этажей включительно) жилыми домами – Ж2. Таким образом, фактически данный вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 05:43:000274:719 не может быть установлен в зоне среднеэтажной застройки – Ж3. Данное обстоятельство вызвано тем фактом, что в постановлении Администрации ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № «О подготовке и проведении аукциона (торгов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 2100 кв.м., расположенного по <адрес>» в части 1 и 3 допущена ошибка, указав «малоэтажная многквартирная жила застройка» вместо «среднеэтажная жилая застройка». Данная ошибка послужила причинно-следственной связью для внесения соответствующих характеристик земельного участка в ЕГРН при его образовании и соответственно в договор аренды. Незаконность установления вида разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» в постановлении администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № обусловлена противоречию правилам землепользования и застройки городского округа «<адрес>», в частности статьям 11.4 и 11.4.2, утвержденного Собранием Депутатов городского округа «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №, как муниципального правового акта имеющего высшую юридическую силу.
Просит суд признать недействительным постановление Администрации городского округа «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ «О подготовке и проведении аукциона (торгов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 2100 кв.м., расположенного по <адрес>, в части установления вида разрешенного использования земельного участка «малоэтажная многоквартирная жилая застройка»; обязать МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» внести изменение в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» и ФИО1 путем изменения в разделе 1.1. Договора слов «выделенный под малоэтажную многоквартирную жилую застройку» на «выделенный под среднеэтажную жилую застройку» и внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части установления видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 05:43:000274:719, по адресу: <адрес>, «Среднеэтажная жилая застройка».
Истец ФИО1 надлежащим образом извещенный о времени и дате судебного заседания, в суд не явился.
Представитель истца по доверенности ФИО5 представил в суд заявление о рассмотрение дела в его отсутствие, в котором просит суд исковые требования удовлетворить в полном объеме по обстоятельствам, изложенных в исковом заявлении.
Представитель ответчика администрации ГО «<адрес>» по доверенности ФИО3 представил в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствии сторон, вопрос о возможности удовлетворения исковых требований оставил на усмотрение суда.
Представитель ответчика по делу МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» надлежащим образом извещенный о времени и дате судебного заседания в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица по делу Кизлярский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по РД, надлежащим образом извещенный о времени и дате судебного заседания в суд не явился.
В связи с чем, судебное разбирательство в силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, проведено в отсутствии сторон по делу.
Суд, исследовав письменные доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, приходит к следующему выводу.
Конституция Российской Федерации провозглашает что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 ст. 36).
Из материалов дела следует, что постановлением администрации ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № был образован земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», площадью 2100 кв.м., по адресу <адрес> и выставлен на аукцион на право заключение договора аренды.
Согласно протокола № от ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов признан истец ФИО1
Между истцом ФИО1 и ответчиком МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером 05:43:000274:719, площадью 2100 кв.м., по адресу <адрес>, зона застройки средне-этажными жилыми домами Ж3, выделенный под малоэтажную многоквартирную жилую застройку. Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в отдел архитектуры и градостроительства администрации ГО «<адрес>» с заявлением о выдачи разрешения на строительство 8-ми этажного многоквартирного жилого дома.
Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ, выданного архитектором <адрес> в предоставлении муниципальной услуги ФИО1 было отказано по причине не предоставления всех необходимых документов, предусмотренных в части 7 ст. 51 ГрК РФ, при этом в дополнение указано, что земельный участок по <адрес> с кадастровым номером 05:43:000274:719 имеет вид разрешенного использования «малоэтажная жилая застройка», в связи с чем не допускается строительство многоквартирного дома свыше 5-ти этажей.
При этом, судом установлено и подтверждается материалами дела, что Решением собрания депутатов городского округа «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила землепользования и застройки городского округа «<адрес>».
В силу ч.1 ГрК РФ закреплено, что правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, а под территориальными зонами - зоны, для которых правилами землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Частью 2 статьи 30 ГрК РФ Правила землепользования и застройки включают в себя:1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; 2) карту градостроительного зонирования; 3) градостроительные регламенты.
Согласно статье 32 ГрК РФ, правила землепользования и застройки утверждается представительным органом местного самоуправления.
Таким образом, правила землепользования и застройки (далее ПЗЗ) является муниципальным нормативно правовым актом.
Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 05:43:000274:719, по адресу <адрес> имеет вид разрешенного использования ««малоэтажная многоквартирная жилая застройка».
В постановлении администрации городского округа «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №, в части 1 также значится вид разрешенного использования образуемого земельного участка как «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».
Согласно представленным выпискам из ПЗЗ <адрес> следует, что на момент образования и выставления на торги земельного участка с кадастровым номером 05:43:000274:719, по адресу <адрес>, и на данный момент, территориальной зоной, где расположен указанный земельный участок является зона застройки Ж-3 «многоквартирными жилыми домами (5-8 этажей включительно) средней этажности».
Из статьи 11.4.2. Правил землепользования и застройки городского округа «<адрес>, утвержденных Решением Собрания депутатов городского округа «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № вид разрешенного использования земельного участка «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» не относится к территориальной зоне - Ж3.
Вид разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», согласно статье 11.3.2. ПЗЗ <адрес> отнесен к зоне застройки малоэтажными (до 4 этажей включительно) жилыми домами – Ж2.
Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 05:43:000274:719 не может быть установлен в зоне среднеэтажной застройки – Ж3.
Заслуживают также внимание доводы истца, приведенные в исковом заявлении в части несоответствия утвержденного градостроительного плана земельного участка, сведениям ЕГРН земельного участка, договора аренды, а также обжалуемого постановления.
Из градостроительного плана № RU05-043-148/2016, утвержденного постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, основный вид разрешенного использования земельного участка включает в себя размещение многоквартирного жилого дома (жилых домов) средней этажности (5-8 этажей).
Из совокупности представленных в дело доказательств следует, что постановление администрации ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № «О подготовке и проведении аукциона (торгов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 2100 кв.м., расположенного по <адрес>» в части пунктов 1 и 3 определение вида разрешенного использования земельного участка под «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» противоречит установленной территориальной зоне застройки Ж-3 «многоквартирными жилыми домами (5-8 этажей включительно) средней этажности».
Допущенные противоречия послужили основанием для ошибочности установления технических характеристик в части вида использования участка в едином государственном реестре прав на земельный участок и как следствие, отражение в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>».
Незаконность установления вида разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» в постановлении администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № обусловлена противоречием с Правилами землепользования и застройки городского округа «<адрес>», в частности статьям 11.4 и 11.4.2, утвержденного Собранием Депутатов городского округа «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №, как муниципального правового акта имеющего высшую юридическую силу.
В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГсК РФ) определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.
В соответствии со ст.37 ГрК РФ, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
В силу ч.3 указанной статьи ГрК РФ, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Законодательством предусмотрен только один случай, при котором не допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка: п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ (внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.
Таким образом, во внесудебном порядке органы публичной власти и сам истец лишен возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Оценивая совокупность собранных по делу доказательств по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении иска в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации городского округа «<адрес>» и МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» - удовлетворить.
Признать недействительным постановление администрации городского округа «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления вида разрешенного использования земельного участка «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».
Обязать Администрацию <адрес> внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части установив вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 05:43:000274:719, по адресу: <адрес>, «Среднеэтажная жилая застройка».
Обязать МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» внести изменение в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» и ФИО1 путем изменения в разделе 1.1. Договора слов «выделенный под малоэтажную многоквартирную жилую застройку» на «выделенный под среднеэтажную жилую застройку».
Решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Дагестан в течении месяца со дня вынесения решения, путем подачи апелляционной жалобы через Кизлярский городской суд.
Судья Солдатова А.А.