РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
гор. Кизляр, РД 29 сентября 2026 года
Кизлярский городской суд Республики Дагестан в составе: председательствующего судьи Солдатовой А.А., при секретаре судебного заседания ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску Администрации городского округа «<адрес>» к ФИО2 о сносе самовольной постройки, а также по встречному исковому заявлению ФИО2 к Администрации городского округа «<адрес>» о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
Администрация ГО «<адрес>» обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о сносе третьего этажа здания расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование требований указано, что на основании задания на проведение в рамках муниципального земельного контроля выездного обследования в соответствии со ст. 76 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 05:43:000305:736 площадью 120 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, в результате которого установлено, что согласно выписке ЕГРН данный участок принадлежит на праве аренды ответчику ФИО2, которому согласно разрешению на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ разрешено строительство 2-х этажного здания. Вместе с тем, ответчик отклонился от проекта и самовольно надстроил третий этаж в виде двух помещений, представляющий собой прямоугольную форму размерами 6м. х 2,40м., высотой 2,60м. и округлой формы размерами 4,40м. х 1,50м., высотой 2,60м., то есть фактически занял самовольно земельный участок.
Просит признать третий этаж 2-х этажного здания в виде двух помещений, представляющий собой прямоугольную форму размерами 6м. х 2,40 м., высотой 2,60м. и округлой формы размерами 4,40м. х 1,50м., высотой 2,60 м. расположенный на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000305:736, по адресу <адрес> - самовольной постройкой, обязать его в течение месяца, с момента вступления в силу решения суда, снести самовольно возведенный третий этаж 2-х этажного здания в виде двух помещений, представляющий собой прямоугольную форму размерами 6м. х 2,40 м., высотой 2,60м. и округлой формы размерами 4,40м. х 1,50м., высотой 2,60 м. расположенный на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000305:736, по адресу <адрес>, а также взыскать с ответчика неустойку, в случае неисполнения решения суда, в размере 500 рублей, за каждый день не исполнения решения, начиная со дня окончания срока в течение которого оно должно быть исполнено.
Представитель ответчика – ФИО6 исковые требования не признала, заявив в интересах своего доверителя встречные исковые требования о признании в силу требований части 3 ст. 222 ГК РФ права собственности на возведенный объект недвижимости - здание с кадастровым номером 05:43:000305:736 площадью 218,3 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, поскольку отклонений строительных норм при его возведении ответчиком не допущено. В обоснование требований истцом по встречному иску указано, что земельный участок предоставлен на основании Постановления Администрации городского округа «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании данного постановления между Администрацией и ФИО2 заключён договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок передан арендатору по Акту приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Вид разрешённого использования — «общественное использование объектов капитального строительства» - «бытовое обслуживание» соответствует фактически возведённому объекту. В подтверждение законности владения земельным участком прилагаются выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на участок и на объект незавершённого строительства. Строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство № от 12.0.2023 года, выданного Администрацией городского округа «<адрес>». Данные постройки на крыше здания не являются полноценным этажом, фактически они представляют собой элементы лестничного прохода на поверхность крыши.
В судебное заседание стороны не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, каждый из них поддержал свои требования.
В связи с изложенным суд рассмотрел дело в отсутствие сторон на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 39 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» подтвердил указанные условия.
Из представленных материалов следует, что на основании задания на проведение в рамках муниципального земельного контроля выездного обследования в соответствии со ст. 76 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 05:43:000305:736 площадью 120 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, в результате которого установлено, что ответчик отклонился от проекта и самовольно надстроил третий этаж в виде двух помещений, представляющий собой прямоугольную форму размерами 6м. х 2,40м., высотой 2,60м. и округлой формы размерами 4,40м. х 1,50м., высотой 2,60м., то есть фактически занял самовольно земельный участок.
Указанные обстоятельства подтверждаются уведомлением о выявлении самовольной постройки от ДД.ММ.ГГГГ №, заданием на проведение выездного обследования от ДД.ММ.ГГГГ №, протоколом осмотра от 2ДД.ММ.ГГГГ, фототаблицей к нему.
Из разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № г. следует, что оно выдано ФИО4 до ДД.ММ.ГГГГ для строительства двухэтажного здания площадью 187,5 кв.м. комплекса бытового обслуживания на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000305:736 площадью 120 кв.м.
Постановлением Администрации ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что договор аренды с ФИО2 указанного земельного участка продлен еще на полтора года.
Согласно договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ срок договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ
На момент рассмотрения дела срок договора аренды истек, однако никто из сторон не возражал относительно того, что спорный объект возведен в период действия договора аренды.
Из технического паспорта здания следует, что ФИО2 на земельном участке с кадастровым номером с кадастровым номером 05:43:000305:736 площадью 120 кв.м., расположенном по адресу <адрес>, возведено трехэтажное здание с кадастровым номером 05:43:000305:746, общей площадью 218.3 кв.м., размерами 1-го этажа - 97,8 кв.м.; 2-го этажа 99,8 кв.м.; 3-го этажа 20,7 кв.м. Право на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО2
Из технического плана здания (л.д. 126) следует, что ответчиком возведено двухэтажное строение площадью 197, 6 кв.м.
Таким образом, из представленных документов следуют противоречия – является ли возведенный объект двух или трех этажным.
Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от ДД.ММ.ГГГГ N 101-0 и от ДД.ММ.ГГГГ N 1748-0 указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
В силу п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в указанном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.
Указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №).
Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой № от 04.09.2026г. исследуемое 2-х этажное нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000305:736, по адресу <адрес> имеет плоскую кровлю. На перекрытии 2-го этажа или кровле расположены конструкции Лестничной клетки и конструкции Технического помещения. Помещение лестничной клетки № (Выход на крышу). Представляет собой конструкции стен из искусственных блоков с ж/б перекрытием, обустроенную лестничным маршем, с выходом через решетчатую дверь на крышу. <адрес> помещения 5,5 м2; Помещение используется для выхода на крышу. Техничное помещение № представляет собой прямоугольную конструкцию стен из искусственных блоков, деревянного перекрытия с выходом на крышу; <адрес> проекции 13,2 м2, высота 2,4 м, общая площадь помещений 11,1 м2; Помещение используется под размещение оборудование котла и разводки автономного отопления здания; Согласно технической документации, представленной в материалах дела и проведенных фактических замеров, общая площадь кровли из техпаспорта БТИ (определяемая по плоскому контуру здания) составляет 115 м2; <адрес> помещений лестничной клетки (выхода на крышу составляет 55,2 м2, общая площадь технического помещения (котельной) составляет 111,2 м2, общая площадь помещений, расположенных на плоской крыше 2-х этажного нежилого здания составляет 16,6 м2, суммарная площадь помещений относительно площади кровли составляет 14%. Исследуемые 2-ва отдельных помещения (лестничной клетки № площадью 5,5 м2 и технического помещения № площадью 11,1 м2) общей площадью помещений 16,6 м2, расположенных на крыше 2-х этажного здания площадью 115 м2, на з/у 05:43:000305:736, по адресу: <адрес> не соответствуют признакам этажа (дополнительной этажности), а именно Приложению Al, А9 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», утвержденные приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр (При определении этажности и количества этажей не учитывают: - отдельные технические надстройки на кровле, такие как выходы на кровлю из лестничных клеток; вентиляционные камеры и другие технические помещения, суммарной площадью менее 15% площади кровли здания, независимо от высоты такой надстройки над уровнем кровли). Таким образом, этажность исследуемое нежилое здание на з/у 05:43:000305:736, по адресу: <адрес> составляет 2 этажа. В результате обследования двух помещений на крыше 2-х этажного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000305:736, по адресу <адрес> дефектов, свидетельствующих о потере несущей способности несущих элементов (отсутствие раскрытых трещин, видимых прогибов и просадок), не выявлено т.е. существенных изменений конструкций не имеется, поэтому возведенные конструкции на крыше здания по <адрес>, не нарушают целостность, и прочность основного здания в текущий момент времени. На основании вышеописанного установлено, что расположение, несущие конструкции и планировка 2-х этажного нежилого здания, общей площадью 197,6 кв.м. расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000305:736 по адресу: РД, <адрес> не противоречат основным нормам СП42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, Актуализированная редакция», СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах". Актуализированная редакция СНиП П-7-81*; СП 118.13330.2022 г. «Общественные здания и сооружения»; СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты...»; СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»; Правил землепользования и застройки <адрес>; «Техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности» №-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ<адрес>, расположение и планировка 2-х этажного нежилого здания общей площадью 197,6 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000305:736, по адресу <адрес>, находятся в хорошем, работоспособном, техническом состоянии, не противоречат основным действующим нормам, исследуемое строение не составляет угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд принимает данное заключение в качестве надлежащего и допустимого доказательства, поскольку оно выполнено компетентным экспертом, содержит подробное описание проведенных исследований, обоснованные выводы и соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Суд не находит оснований усомниться в результатах проведенного экспертного заключения, поскольку указанное заключение проведено квалифицированными специалистами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, оно мотивировано, содержит, выводы которого имеют однозначное толкование и не вводят в заблуждение.
Учитывая изложенное, суд находит указанное экспертное заключение соответствующим требованиям относимости (ст.59 ГПК РФ) и допустимости (ст.60 ГПК РФ).
Доводы о постройке объекта в период действия договора аренды не опровергнуты, как и выводы судебной экспертизы. Эти выводы однозначно подтверждают, что объект недвижимости незавершенный строительством соответствует действующим требованиям градостроительных, строительных норм и правил, противопожарным и санитарным нормам, а также Правилам землепользования и застройки. Эксперты установили что строение представляет собой двухэтажное здание. Выхода за пределы границ арендуемого земельного участка не установлено.
Администрация, несмотря на представленные ею документы, не смогла представить убедительных доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы или подтверждающих нарушение прав и интересов третьих лиц, либо создание угрозы жизни и здоровью граждан сохранением спорного объекта, а также то что объект на самом деле представляет из себя трехэтажное строение.
Судом установлено, что при определении этажности и количества этажей не учитывают: отдельные технические надстройки на кровле, такие как выходы на кровлю из лестничных клеток; вентиляционные камеры и другие технические помещения, суммарной площадью менее 15% площади кровли здания, независимо от высоты такой надстройки над уровнем кровли. Таким образом, этажность нежилого здания на земельном участке 05:43:000305:736, по адресу: <адрес> составляет 2 этажа.
В п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" отражено, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Учитывая изложенное, суд считает встречные исковые требования ФИО2 о признании права собственности на объект самовольного строительства обоснованными и подлежащими удовлетворению. Соответственно, первоначальные исковые требования Администрации городского округа «<адрес>» о сносе самовольной постройки и взыскании неустойки за не исполнение решения суда, удовлетворению не подлежат, поскольку они основаны на обстоятельствах, опровергнутых в ходе судебного разбирательства заключением судебной экспертизы и иными доказательствами.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Признание права собственности на объекты незавершенного строительства в судебном порядке является основанием для их государственной регистрации.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа «<адрес>» – отказать.
Встречные исковые требования ФИО2 – удовлетворить.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности на двухэтажное здание с кадастровым номером 05:43:000305:746, общей площадью 197,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номерам 05:43:000305:736.
Настоящее решение является основанием для постановки на кадастровый учет указанного объекта недвижимости и государственной регистрации за ФИО2 права собственности на указанный объект недвижимости, в Едином государственном реестре недвижимости.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца со дня вынесения решения через Кизлярский городской суд РД.
Председательствующий А.А. Солдатова