РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
27 июля 2026 г. п. Яшкуль
Яшкульский районный суд Республики Калмыкия в составе председательствующего судьи Лиджиева С.В., при секретаре судебного заседания Менкнасуновой Ц.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-154/2026 по исковому заявлению Мацаковой Зулы Вячеславовны к Мацакову Вячеславу Халгаевичу, ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Калмыкия», администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия о признании недействительными договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан и постановления представителя Президента Республики Калмыкия в Яшкульском районе в части передачи земельного участка, а также о признании права собственности на недвижимое имущество, установил:
Мацакова З.В., обратилась в суд с указанным иском к Мацакову В.Х., ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Калмыкия», администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее – администрация Яшкульского РМО РК), ссылаясь на следующее.
*** родители Мацковой З.В. – Мацаков В.Х. и ***17 зарегистрировали брак. От данного брака у ее родителей родилось трое детей: ***2, ***3, ***4 В 1986 г. ее отцу – Мацакову В.Х. с места его работы (Яшкульская передвижная механизированная колона Министерства мелиорации водного хозяйства Калмыцкой АССР) предоставлено для него с членами его семьи из 4-х человек, жилой дом, состоящий их трех жилых комнат по адресу: ***. В марте 1987 г. вся их семья была зарегистрирована в данном жилом доме. Поскольку ее родители всегда утверждали, что данный жилой дом является собственностью их семьи, она считала, что за ней также зарегистрировано право собственности на данный жилой дом. В декабре 2025 г., когда она обратилась в Сбербанк для получения ипотечного кредита, из выписки из ЕГРН ей стало известно, что указанные жилой дом и земельный участок на праве собственности зарегистрированы только за ее отцом – Мацаковым В.Х. Со слов своей матери ***2 узнала, что поскольку она, ее сестра и брат были несовершеннолетние, они с отцом решили приватизировать жилой дом только на него. То есть только в декабре 2025 г. ей стало известно, что 20 марта 1992 г. между Яшкульским ПМК «Минводхозом» в лице агентства по приватизации жилфонда и ее отцом – Мацаковым В.Х. заключен договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 20 марта 1992 г. с условием передачи ему в собственность квартиры, состоящей из трех комнат общей площадью 62,7 кв.м, в том числе жилой – 34,08 кв.м, по адресу: ***, с составом членов семьи 4 человека. 27 марта 1992 г. договор был зарегистрирован в исполнительном комитете Совета народных депутатов. Постановлением Представителя Президента РК в Яшкульском районе от 28 ноября 1995 г. № 220 Мацакову В.Х. передан в собственность земельный участок площадью 728,51 кв.м по спорному адресу. Правопреемником Яшкульского ПМК «Минводхоз» КАССР настоящее время является ответчик Яшкульский филиал ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Калмыкия». Полагает, что договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 20 марта 1992 г. и постановление Представителя Президента РК в Яшкульском районе от 28 ноября 1995 г. № 220, являются недействительными, поскольку приватизация квартиры 20 марта 1992 г. была осуществлена без учета ее интересов, на тот момент несовершеннолетнего ребенка, и без органов опеки и попечительства, что недопустимо. Оспариваемый земельный участок Мацаков В.Х. получил в собственность в порядке бесплатной приватизации для обслуживания жилого дома, право на который возникло у него без законных оснований, так как договор приватизации жилого дома является недействительной сделкой и аннулирует право собственности Мацакова В.Х. на жилой дом. Следовательно, ответчик Мацаков В.Х. утратил право собственности на земельный участок в связи с утратой права собственности на жилой дом.
На основании изложенного истец просит признать недействительным договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 20 марта 1992 г.; аннулировать записи о регистрации права собственности за Мацаковым В.Х. на жилой дом в Едином государственном реестре недвижимости; признать недействительным постановление Представителя Президента РК в Яшкульском районе от 28 ноября 1995 г. № 220 в части передачи в собственность Мацакову В.Х. земельного участка; аннулировать записи о регистрации права собственности за Мацаковым В.Х. на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости; признать за Мацаковой З.В. право собственности на жилой дом, состоящий из трех комнат, общей площадью 62,7 кв.м, в том числе жилой – 34,08 кв.м, и земельный участок, общей площадью 826 +/- 10,06 кв.м, по адресу: ***.
Определением суда от 7 мая 2026 г. ненадлежащий ответчик в лице филиала юридического лица заменен на ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Калмыкия».
Определением суда от 19 мая 2026 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ***14
В судебном заседании представитель истца Эрдниева З.Г. исковые требования поддержала.
Истец Мацакова З.В., ответчики – Мацаков В.Х., представители ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Калмыкия», администрации Яшкульского РМО РК, третьи лица – ***13, ***3, ***14, представитель Управления Росреестра по Республике Калмыкия, извещенные своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. Представитель администрации Яшкульского РМО РК Одгаев Б.Д. в письменном отзыве на исковое заявление разрешение дела оставил на усмотрение суда и просил рассмотреть дело в отсутствие их представителя.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в рассмотрении дела, извещенных своевременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующим выводам.
Правоотношения, возникающие в связи с передачей гражданам в собственность занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, регулируются Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
В силу статьи 1 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1 (далее – Закон о приватизации жилищного фонда) приватизация жилья – бесплатная передача или продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
В соответствии со статьей 2 Закона о приватизации жилищного фонда граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних, (в ред. Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. № 4199-1; Федерального закона от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ).
По смыслу части 2 статьи 7 Закона о приватизации жилищного фонда, введенной в действие Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ, в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данными жилыми помещением.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 1993 г. № 11, от 25 октября 1996 г. № 10) указано, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
Вышеназванное постановление также устанавливает, что поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, действующего на момент приватизации спорной квартиры, имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.
Как разъяснено в п. 6 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 (в ред. от 2 июля 2009 г.), в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, *** между Яшкульским ПМК «Минводхоза» в лице агентства по приватизации жилфонда, действующего на основании Закона Калмыцкой ССР от 1 марта 1992 г., и гражданином Мацаковым Вячеславом Халгаевичем заключен договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан. На основании указанного договора в собственность Мацакова В.Х. передана квартира, состоящая из трех комнат общей площадью 62,74 кв.м,, в том числе жилой – 34,08 по адресу: *** ***. Количество членов семьи – 4 человека. Настоящий договор зарегистрирован в исполнительном комитете Совета народных депутатов 27 марта 1992 г. № 15.
В соответствии с выпиской из постановления № 220 от 28 ноября 1995 г. «О передаче земельных участков в частную собственность, в пользование и выдаче документов, удостоверяющих право на землю» в собственность Мацакова В.Х. (Приложение ***) передан земельный участок по адресу: ***, площадью 728,51 кв.м.
Из реестрового дела объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***, расположенных по адресу: ***, следует, что 18 июля 2014 г. за Мацаковым В.Х. зарегистрировано право собственности на жилой дом общей площадью 62,7 кв.м, с кадастровым номером ***, и земельным участком общей площадью 826 +/-10,06 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: ***. Указанный факт подтверждается выписками из ЕГРН и свидетельствами о государственной регистрации права.
Согласно справке от 16 марта 1992 г., выданной Мацакову В.Х. Яшкульским поселковым советом, он действительно проживает на территории Яшкульского поселкового совета по ***, и имеет на иждивении: ***11 (жена), ***2 (дочь), ***3 (дочь), ***4 (сын).
Из представленной суду копии свидетельства о заключении брака серии I-ДУ ***, выданного ***, следует, что между Мацаковым Вячеславом Халгаевичем, *** года рождения, уроженцем ***, и ***1, *** года рождения, уроженкой ***, зарегистрирован брак, о чем *** произведена актовая запись ***. После заключения брака супруге присвоена фамилия «Мацакова».
От указанного брака у Мацакова В.Х. и ***13 родилось трое детей: ***2, *** года рождения, ***3, *** года рождения, ***4, *** года рождения.
Из свидетельства о смерти серии I-ДУ ***, выданного ***, следует, что сын – ***4 умер ***, о чем *** составлена запись акта о смерти ***.
Как видно из трудовой книжки ***5, с *** он зачислен в Яшкульскую ПМК Минводхоза КАССР водителем на а/м *** на Яшкульский участок (Приказ ***-кр от ***). *** уволен в порядке перевода п. 5 ст. 29 в малое государственное предприятие «Мелиотранс» при Яшкульской ПМК Минводхоза (Приказ ***-п от ***). *** уволен по собственному желанию (приказ *** от ***). Принят *** водителем 3 класса ПМК и ПСО «Калмводстрой» по вахтовому методу работы (приказ ***-к от ***). Уволен *** по собственному желанию. (приказ ***-к от ***).
Согласно представленной суду справке директора Яшкульского филиала ФГБУ Управления «Калммелиоводхоз» ***12 Яшкульская ПМК «Росводремстрой» переименована в «Яшкульская передвижная механизированная колонна Министерства мелиорации водного хозяйства Калмыцкой АССР» – «Яшкульская ПМК МВХ КАССР» (приказ *** от ***). Приказами №*** и 10 от *** в Яшкульской передвижной механизированной колонне Минводхоза КАССР создано Малое государственное предприятие «Гидромонтаж», «Ремводстрой», приказом ***-п от *** создано Малое государственное предприятие «Мелиотранс». Согласно приказу *** от *** «Департамента мелиорации и водного хозяйства РК» Яшкульская ПМК МВХ РК упразднена с *** и реорганизована в ГУ «Яшкульское управление эксплуатации обводнительно-оросительной системы» – ГУ «ЯУЭООС». Приказом ФГУ «Управления «Калммелиоводхоз» ***/пр от *** ГУ «ЯУЭООС» реорганизовано и создан Яшкульский филиал Федерального государственного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Калмыкия» – Яшкульский филиал ФГУ «Управления «Калммелиоводхоз». Согласно приказу ФГУ «Управления «Калммелиоводхоз» ***/пр от *** Яшкульский филиал федерального государственного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Калмыкия» переименован в Яшкульский филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Калмыкия» – Яшкульский филиал ФГБУ «Управления «Калммелиоводхоз».
Из представленной истцом выписки из домовой книги *** от *** следует что спорному адресу зарегистрированы: ***13, ***2, ***14
На момент заключения договора Мацакова З.В., *** года рождения, была несовершеннолетней и не была включена в число собственников приватизируемого жилого помещения.
В соответствии с положениями части 1 статьи 53 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на время заключения договора, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.
Следовательно, все члены семьи нанимателя имели право на приватизацию жилого помещения, а отказ от участия в приватизации несовершеннолетнего мог быть осуществлен родителями несовершеннолетних лишь при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Поскольку на момент заключения договора передачи в собственность спорной квартиры истец была зарегистрирована и проживала в спорном жилом помещении, являлась членом семьи нанимателя (статьи 53 и 54 Жилищного кодекса РСФСР) она, согласно положениям статье 2 названного Закона, имела право на участие в приватизации.
В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указано, что поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами его семьи, согласно статье 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого жилого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.
Доказательств отказа родителями, как законными представителями несовершеннолетней Мацаковой З.В., в частности, ответчиком по делу отцом Мацаковым В.Х. от участия в приватизации спорного жилого помещения материалы дела не содержат. Также в деле не имеется сведений о разрешении органа опеки и попечительства на отказ от участия в приватизации несовершеннолетнего истца.
При таком положении, поскольку документами дела подтверждается, что на момент заключения договора передачи и продажи квартир (домов) в собственность граждан по адресу: ***, несовершеннолетняя ***2 была зарегистрирована и проживала в указанном жилом доме, являлась членом семьи нанимателя, следовательно, в соответствии со статьей 7 Закона о приватизации жилищного фонда имела право на участие в приватизации жилого помещения, и ее право как несовершеннолетней, совместно проживающей с нанимателем, не должно ущемляться.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о признании договора приватизации от 20 марта 1992 г. недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.
Исходя из положений статей 244, 245 ГК РФ, суд приходит к выводу, что жилой дом по адресу: ***, договором от *** был передан в общую собственность ответчика Мацакова В.Х. и его семьи, зарегистрированных и проживавших в спорном жилом помещении, без определения долей каждого, которые, в силу закона, являются равными.
Согласно статье 5 Закона о приватизации жилищного фонда пользование земельными участками, на которых размещены приватизированные жилые дома и придомовые территории, осуществляется в порядке и на условиях, установленных нормами Земельного кодекса РСФСР.
В статье 37 Земельного кодекса РСФСР указано, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.
Из представленных документов следует, что земельный участок по адресу: ***, площадью 728,51 кв.м., передан Мацакову В.Х. в соответствии с постановлением Представителя Президента РК в Яшкульском районе № 220 от 28 ноября 1995 г. «О передаче земельных участков в частную собственность, в пользование и выдаче документов, удостоверяющих право на землю».
Разрешая спор относительно требований права собственности на земельный участок, суд исходит из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в этой связи полагает, что требования истца о признании недействительным постановления Представителя Президента РК в Яшкульском районе № 220 от 28 ноября 1995 г. «О передаче земельных участков в частную собственность, в пользование и выдаче документов, удостоверяющих право на землю» подлежит также удовлетворению.
Все юридически значимые действия со спорным жилым помещением произведены Мацаковым В.Х. на основании ничтожной сделки, в связи с чем запись о государственной регистрации права подлежит погашению.
Суд считает необходимым удовлетворить требования истца в части погашения записи о регистрации права на земельный участок за Мацаковым В.Х., произведенной на основании недействительного постановления Представителя Президента РК в Яшкульском районе № 220 от 28 ноября 1995 г. «О передаче земельных участков в частную собственность, в пользование и выдаче документов, удостоверяющих право на землю».
Из поступивших в суд *** нотариально заверенных заявлений ответчика Мацакова В.Х. и третьих лиц – ***13, ***3, ***14 следует, что они согласны с исковыми требованиями ***2, не возражают против признания за ***2 права собственности на спорные жилой дом и земельный участок, а также отказываются от права на приватизацию на указанное недвижимое имущество.
С учетом представленных ***2 доказательств, отсутствия возражений со стороны ответчиков и третьих лиц, суд считает, возможным удовлетворить требования истца Мацакова З.В. о признании права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.
Определением суда от 22 апреля 2026 г. было удовлетворено ходатайство истца Мацаковой З.В. об отсрочке уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления. Истцу была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины в размере 11942 руб. до рассмотрения гражданского дела по существу. 13 мая 2026 г. истцом уплачен остаток госпошлины в размере 11942 руб. Поскольку госпошлина уплачена истцом в полном объеме, оснований для взыскания с истца остатка неуплаченной госпошлины не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Исковые требования Мацаковой Зулы Вячеславовны к Мацакову Вячеславу Халгаевичу, ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Калмыкия», администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия о признании недействительными договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан и постановления Представителя Президента Республики Калмыкия в Яшкульском районе в части передачи земельного участка, а также о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.
Признать недействительным договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 20 марта 1992 г., заключенный между Яшкульским ПМК «Минводхоза» в лице агентства по приватизации жилфонда, действующего на основании Закона Калмыцкой ССР от 1 марта 1992 г., и гражданином Мацаковым Вячеславом Халгаевичем, на передачу в собственность жилого дома, состоящего из 3 (трех) комнат общей площадью 62,7 кв.м, в том числе жилой – 34,08 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Аннулировать запись о регистрации права собственности за Мацаковым Вячеславом Халгаевичем на жилой дом с кадастровым номером ***, общей площадью 62,7 кв.м, расположенный по адресу: ***, в Едином государственном реестре недвижимости.
Признать недействительным постановление Представителя Президента РК в *** от *** *** в части передачи в собственность ***5 земельного участка с кадастровым номером 08:14:240104:10, общей площадью 826 +/-10,06 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Аннулировать запись о регистрации права собственности за Мацаковым Вячеславом Халгаевичем на земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 826 +/-10,06 кв.м, расположенный по адресу: ***, в Едином государственном реестре недвижимости.
Признать за ***2 (паспорт гражданина Россйской Федерации серия *** ***) право собственности на жилой дом с кадастровым номером ***, состоящий из 3 (трех) комнат, общей площадью 62,7 кв.м, в том числе жилой – 34,08 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 826 +/- 10,06 кв.м, по адресу: ***.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Калмыкия через Яшкульский районный суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий С.В. Лиджиев
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено ***