РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 августа 2026 года г. Кизляр, РД
Кизлярский городской суд Республики Дагестан в составе: председательствующего судьи Кадыкова В.Б., при секретаре судебного заседания ФИО4, с участием истца ФИО3, представителя ответчика Администрации городского округа «<адрес>» ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации городского округа «<адрес>» о признании права на самовольную постройку, установил:
ФИО3 обратился в суд с указанным выше иском, в обоснование указав, что он в соответствии с разрешением на строительство возвел 5-ти этажный многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 05:43:000274:1678 по адресу: <адрес>, РД.
По мере строительства 5-ти этажей, он обратился с заявлением в отдел архитектуры Администрации ГО «<адрес>» за разрешением реконструкции, то есть возведения 6-го этажа, с приложением необходимых документов, но получил отрицательный ответ, что по его мнению противоречит гражданскому, земельному, жилищному и градостроительному законодательствам и нарушает его конституционные права (п.2 ст.260 и п.1 ст.263 ГК РФ, п.п.2 п.1ст. 40 ЗК РФ, ст.17 и ч.3 ст. 55 Конституции Российской Федерации).
Видя, что ответ Администрации ГО «<адрес>» на запрет разрешения реконструкции, то есть возведения 6-го этажа нарушает его конституционные права (ст.17 и ч.3 ст. 55 Конституции Российской Федерации) и противоречит гражданскому, земельному, жилищному и градостроительному законодательствам (п.2 ст.260 и п.1 ст.263 ГК РФ, п.п.2 п.1ст. 40 ЗК РФ), к данному зданию, без разрешительных документов возвел 6-й этаж размерами 53м х16м.
В последующем Администрация ГО «<адрес>» обратилась в Кизлярский городской суд с исковым заявлением о признании 6-го этажа пятиэтажного многоквартирного дома с кадастровым номером 05:43:000274:1678, размерами 53м х 16м по адресу: <адрес> - самовольной постройкой.
В удовлетворении исковых требований Администрации ГО «<адрес>» отказано и удовлетворены исковые требования ФИО3 о признании права собственности на 6-ти этажный многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 05:43:000274:1678, расположенный по адресу: <адрес>.
Апелляционным определением Верховного суда РД от ДД.ММ.ГГГГ решение Кизлярского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к Администрации ГО «<адрес>» о признании права собственности на 6-ти этажный многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 05:43:000274:1678, расположенный по адресу: <адрес>, отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку, реконструкцию, снос. Данные права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 263 Гражданского Кодекса РФ, п.п. 2 п.1 ст. 40 Земельного Кодекса РФ), а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). Пунктом 14 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.
Кроме того, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, а суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (пункт 26 постановления №).
Указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №). Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. При оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений необходимо принимать во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» - (постановления №).
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Таким образом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 постановления №).
Им заказаны, Публично-Правовая Компания «Роскадастр» Филиал по <адрес> изготовила: Технический план на здания с кадастровым номером 05:43:000274:1678 в целях изменения сведений о площади и этажности здания. А также в целях обеспечения государственного кадастрового учета 9 помещений на основании решения суда и технический паспорт на квартиры: 46,47,48,49,50,51,52,53,54. Кроме того, снос самовольной постройки не соответствует самому нарушению и приводить к причинению несоразмерных убытков ему, как застройщику, что не допустимо в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Самовольно возведенный объект - 6-й этаж пятиэтажного многоквартирного дома с кадастровым номером 05:43:000274:1678, размерами 53м х 16м по адресу: <адрес> соответствуют строительным нормам и правилам, не ведет к нарушению прочности и разрушению несущих конструкций здания, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности, не представляет угрозы для жизни и безопасности людей, являются конструктивно безопасным и не нарушает прав и охраняемые законом интересы третьих лиц.
В силу пункта 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Указанные выше особенности правового режима земельного участка обусловлены объективными обстоятельствами: множественностью пользователей земельным участком, включая как собственников жилых помещений, так и членов их семей, переменой состава этих лиц при переходе права собственности на жилые помещения, невозможностью, как правило, выделения каждому из собственников соответствующей обособленной части земельного участка, отсутствием вследствие этого сложившегося порядка пользования обособленными частями земельного участка, необходимостью доступа каждого из указанных лиц к объектам общего имущества, расположенным на этом участке и т.д. (л.д. 41-42)
Положениями части 1 статьи 42 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и части 5 статьи 16 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.
Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства, одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей собственности на общее имущество. При этом закон не ставит в зависимость возникновения права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а право собственности предыдущего собственника подлежит прекращению.
Из выписки из ЕГРН многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 05:43:000274:1678 следует, что на момент рассмотрения дела судом первой инстанции в ЕГРН содержались сведения о расположении в данном здании помещений и машиномест, поставленных на государственный кадастровый учет. Из заключений проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы и фототаблицы к нему следует, что спорный многоквартирный жилой дом заселен (л.д. 43 -44). Квартиры в спорном многоквартирном жилом доме и регистрация права собственности на них за покупателями, фактическое владение помещениями и проживание в них в суде апелляционной инстанции им подтверждены.
Согласно части 2 статьи 61 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Администрация участвовала в деле № и имела возможность представить доказательства либо отвергать его утверждения. При этих обстоятельствах полагает, что будет правомерным признания за ним права собственности на квартиры: 46,47,48,49,50,51,52,53,54 по адресу: РД, <адрес>.
На основании выше изложенного истец просил суд признать за ним право собственности на квартиры: 46 площадью 121,1 кв. м., 47 площадью 85,7 кв.м., 48 площадью 45,3 кв.м., 49 площадью 45,3 кв.м., 50 площадью 85,7 кв.м., 51 площадью 121,1 кв.м., 52 площадью 51,9 кв.м., 53 площадью 92,7 кв.м., 54 площадью 68,2 кв.м. многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 05:43:000274:1678, расположенного по адресу: РД, <адрес>.
Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил удовлетворить их в полном объеме.
Представитель ответчика – Администрации ГО «<адрес>» исковые требования ФИО3 не признал, в обоснование возражений указав, что ФИО3, выдавалось разрешение на строительства 5-ти этажного многоквартирного жилого дома, однако истец отклонился от разрешения на строительство и фактически возвел 6-этажный многоквартирный жилой дом.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право общей долевой собственности на общее имущество дома закреплено в части 1 статьи 36 ЖК РФ. К такому имуществу относятся, в частности, чердаки, крыши, несущие конструкции.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Часть 2 статьи 40 ЖК РФ гласит, если реконструкция помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества, на такую реконструкцию нужно получить согласие всех собственников.
Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ23-124-К2 однозначно подтверждает: надстройка, которая фактически присоединяет к квартире часть общего имущества (чердака, крыши), является реконструкцией, требующей согласия всех собственников.
В отсутствие такого согласия постройка может быть признана самовольной. Однако, истцом не было проведено общее собрание собственников помещений в данном доме, на котором должен был быть рассмотрен вопрос о надстройке 6-го этажа. В результате указанных действий фактически нарушаются права и законные интересы собственников жилого дома. Истец не предоставил надлежащие договора с застройщиком на <адрес>,47,48,49,50,51,52,53,54 и доказательства их исполнения (например, оплата по договору) у истца не может возникнуть право требования передачи указанных квартир в собственность.
Просил в исковых требованиях отказать.
Представитель третьего лица - Министерства строительства, архитектуры и жилищно- коммунального хозяйства Республики Дагестан, надлежаще уведомленный о месте и времени слушания дела в суд не явился, причины неявки суду не сообщил, об отложении разбирательства дела не ходатайствовал, ввиду чего судебное разбирательство проведено в его отсутствие.
Ранее в судебном заседании представитель третьего лица ООО «УК-Кизляр» ФИО6 суду пояснил, что является руководителем управляющей компании ООО «УК-Кизляр».
Возглавляемая им ООО «УК-Кизляр», обслуживала данный многоквартирный дом с 2023 года по июнь 2026 года. О проведении каких-либо собраний собственников жилых помещений, жильцов в указанный период с 2023 года по июнь 2026 года, ранее в 2021, 2022 году ему ничего не известно. О наличии протокола общего собрания собственников (жильцов) указанного многоквартирного дома о возведении 6 этажа (реконструкции), ему так же не было известно.
Ранее в судебном заседании представитель третьего лица ООО «Регион Строй» ФИО7 суду пояснил, что является руководителем управляющей компании ООО «Регион Строй». ДД.ММ.ГГГГ Главой городского округа «<адрес>» было вынесено распоряжение № «Об определении управляющих организаций для ыременного управления многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домами».
На основании указанного распоряжения управляющей компании ООО «Регион Строй» был передан на управление многоквартирный <адрес> в <адрес>. Каких-либо документов свидетельствующих о проведении ранее собственниками жилых помещений в указанном доме общих собраний, в том числе и о согласовании с собственниками помещений вопроса о возведения 6 этажа, в 5 этажном доме, ему никто не передавал.
Допрошенная ранее в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8, суду пояснила, что с 2020 года является собственником <адрес> в <адрес> РД (свидетельство о праве собственности на указанное жилое помещение не представлено).
ДД.ММ.ГГГГ она принимала участие в проведении общего собрания жителей (собственников) квартир <адрес> в <адрес>.
Инициатором собрания в декабре 2021 года по реконструкции дома, а именно возведению 6 этажа в пятиэтажном доме, был собственник одной из квартир в <адрес>, мужчина по имени ФИО2. Её выбрали секретарем данного собрания, а ФИО2 председателем данного собрания. Ранее в подобных мероприятиях (собраниях) участие не принимала. О том, как проводятся подобные собрания, оформляется протокол, проводятся подсчёты лиц участвующих, и их голосов в подобных собраниях ей не известно. Некоторые собственники квартир на момент проведения общего собрания в своих квартирах не проживали, были и те, кто не смог прийти на собрание в тот день. В день проведения собрания был выходной или рабочий день, не помнит, прошло уже много лет. Несколько лет назад у неё было заболевание, которое существенно ухудшило её память.
В ходе собрания они обсуждали вопрос о реконструкции дома (надстройки 6 этажа). На момент данного собрания 6 этаж возведен не был, а может быть, и был, сейчас уже не вспомнит. Все присутствующие на собрании, единогласно поддержали возведение 6 этажа.
Принимало участие 74 голоса, или 74 процента, или 74 собственника жилых помещений, она пояснить не может. Как подсчитывать голоса, она не знает. При подсчете голосов, ей помогал считать голоса ФИО3.
Каким образом и откуда появилась цифра в протоколе «74 голоса» она пояснить не может.
Протокол данного собрания хранился у неё дома, она его никому не показывала и не передавала. Вопрос о наличии (существовании) данного протокола возник у ФИО3, около 1 месяца назад ( в июле-августе 2026 года).
Исследовав материалы дела, выслушав участников судебного заседания, суд приходит к следующему:
В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Градостроительным кодексом РФ контроль за планировкой и застройкой территорий муниципальных образований возложен на органы местного самоуправления.
С учетом данной компетенции орган местного самоуправления вправе принять решение, в котором он может изложить собственную оценку возведенного объекта в качестве самовольной постройки и предложить лицу, виновному в строительстве или изменении архитектурного облика объекта, осуществить за свой счет снос самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ установил, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Как усматривается из протокола осмотра проведенного ведущим специалистом отдела архитектуры и градостроительства Администрации ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, а также заключения по результатам проведенного выездного обследования в рамках муниципального земельного контроля от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000274:576, площадью 1200 кв.м, по адресу <адрес> с видом разрешенного использования «для строительства 5-ти этажного многоквартирного дома» согласно выписке из ЕГРН, принадлежащего на правах аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком произведены работы по реконструкции объекта капитального строительства без разрешительных документов.
Согласно разрешению на строительство и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию возведен 5-ти этажный многоквартирный дом с кадастровым номером 05:43:000274:1678.
В последующем, ответчиком к данному зданию, без разрешительных документов возведен 6-й этаж размерами 53 м х 16 м снаружи накрытый конструкцией из металлопрофиля.
Данные обстоятельства, по мнению ответчика, свидетельствуют об отклонении параметров от разрешенного строительства и фактического возведения самовольной постройки.
В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 26 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселений относятся подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений; утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений; утверждение правил землепользования и застройки поселений; утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования поселений документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений; принятие решений о развитии застроенных территорий и контроль за использованием земель на территории муниципального образования «<адрес>».
Как установлено судом, на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ за № RU 05043-184-2017, ФИО3, на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000274:576, по адресу: РД, <адрес>, осуществлено строительство 5-ти этажного многоквартирного дома.
ДД.ММ.ГГГГ, на основании выданного отделом архитектуры и градостроительства Администрации ГО «<адрес>» разрешения за №RU 05-043-23-2020, указанный жилой многоквартирный 5-ти этажный дом введен в эксплуатацию.
Земельный участок, на котором ответчиком осуществлено строительство многоквартирного 5-ти этажного дома, был предоставлен Муниципальным образованием ГО «<адрес>» ФИО3 в арендное пользование по договору от ДД.ММ.ГГГГ №.
Как усматривается из заявления ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, последний обращался в отдел архитектуры и градостроительства Администрации ГО «<адрес>» за получением разрешения на реконструкцию 5-ти этажного многоквартирного дома, однако получил отказ.
Отказ начальником отдела архитектуры и градостроительства Администрации ГО «<адрес>» мотивирован тем, что работы по реконструкции объекта строительства должны быть проведены после получения соответствующего разрешения, то есть разрешение должно предшествовать указанным работам.
В силу ч.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в указанном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, чердаки, крыши, несущие конструкции, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Часть 2 статьи 40 ЖК РФ гласит, если реконструкция помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества, на такую реконструкцию нужно получить согласие всех собственников.
Надстройка, которая фактически присоединяет к квартире часть общего имущества (чердака, крыши), является реконструкцией, требующей согласия всех собственников помещений в многоквартирного дома. В отсутствие такого согласия постройка может быть признана самовольной.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 зарегистрировано право собственности на квартиру с кадастровым номером 05:43:000274:1710, расположенную по адресу: РД, <адрес>.
Согласно ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет в том числе: 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса.
В силу ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч.1).
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с ч.2 ст. 44 ЖК РФ, проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Согласно ч.1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Из анализа частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40 ЖК РФ следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.
Судом установлено, что ФИО9 фактически выполнена реконструкция (возведение 6 этажа в 5 этажном доме), которая привела к уменьшению размера общего имущества других собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
ФИО3 в качестве доказательств о том, что ранее ДД.ММ.ГГГГ проводилось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме представлен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ и показания свидетеля ФИО8, которая была секретарем данного собрания и вела протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В подтверждение согласия собственников квартир многоквартирного дома по <адрес> на реконструкцию многоквартирного дома, истцом представлен протокол внеочередного собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ.
Из представленного ФИО3 протокола не представляется возможным идентифицировать лиц участвовавших в проведении указанного собрания, поскольку отсутствуют даты рождения, сведения о наличии у данных лиц свидетельств о праве собственности на указанные жилые помещения.
Инициатором указанного собрания указан ФИО2 - собственник <адрес>.
Повесткой общего собрания указано принятие решения о реконструкции МКД с надстройкой шестого этажа.
В голосовании приняли участие 43 участника (собственника?), что по мнению ФИО3 составляет 100% голосов, вместе с тем признать данные цифры достоверными не представляется возможным, поскольку в протоколе отсутствует полная, достоверная информация по указанным лицам и наличию у них свидетельств о праве собственности на указанные жилые помещения в многоквартирном доме.
При этом указано, что за реконструкцию многоквартирного дома проголосовало 74 голоса, что составляет 100 %. К протоколу прилагается список присутствовавших на внеочередном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем, каких-либо математических расчетов позволяющих проверить представленные цифры, суду не представлены.
Каких-либо доказательств того, что указанные в списке лица являются собственниками квартир многоквартирного дома, расположенного по адресу: РД, <адрес>, суду не представлено.
Кроме того, сведения в выписке из ЕГРН о принадлежности ФИО3 на момент проведения указанного собрания объектов недвижимости, противоречат представленному протоколу внеочередного собрания, согласно которому <адрес> принадлежит некой ФИО10, а ФИО11 принадлежит квартира за №.
Судом так же отвергаются показания свидетеля ФИО8, которая в судебном заседании не могла пояснить, как велось внеочередное общее собрание жителей (собственников) помещений, каким образом велся учёт участников собрания, и подсчёт их голосов.
Кроме того ФИО8 сослалась на ухудшение своего здоровья, а именно памяти, по обстоятельствам указанного мероприятия, не представив медицинских документов.
Её доводы о том, что все присутствующие на собрании, единогласно поддержали за возведение 6 этажа, в 5 этажном доме, суд расценивает как попытку вести в заблуждение относительно фактических обстоятельств дела.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а именно в соответствии с Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 44/пр (действовавшего на период указанных отношений).
Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Указанное требований закона так же не было выполнено, что подтверждается показаниями представителей третьих лиц не заявляющих самостоятельные требования ООО «УК-Кизляр» ФИО12, ООО «Регион Строй» ФИО7, и не опровергается показаниями свидетеля ФИО8.
Ввиду изложенного, истцом не доказан факт согласия собственников помещений многоквартирного дома на его реконструкцию, в связи с чем в удовлетворении исковых требований суд оснований не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Администрации городского округа «<адрес>» о признании за ним права собственности на самовольную постройку, а именно на <адрес>,47,48,49,50,51,52,53,54 – расположенные на 6 (шестом) этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 05:43:000274:1678, по адресу: <адрес> – отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Кизлярский городской суд Республики Дагестан.
Судья В.Б. Кадыков