РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 октября 2026 года гор. Сортавала
Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Саниной Е.А., при секретаре Рассказовой В.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Сортавальского муниципального округа, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании права собственности на жилой дом, установил:
истец обратился в суд с иском по следующим основаниям. <Дата обезличена> между истцом и администрацией Сортавальского муниципального района заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, площадью 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки, срок договора до <Дата обезличена>. <Дата обезличена> истцом получено разрешение на строительство сроком на 10 лет, <Дата обезличена> заключен договор технологического присоединения к электрическим сетям с АО «ПСК». Технологическое присоединение осуществлено в сентябре 2016 года. В период с 2016 по 2020 год истцом осуществлены подготовительные работы по строительству фундамента и благоустройству участка. С весны 2020 года были введены ограничительные меры в связи с COVID-2019, которые частично отменены в марте 2022 года. Режим изоляции наложил ограничения на финансовые возможности истца, что не позволило продолжить строительство. Строительство дома на земельном участке завершено в марте 2026 года. <Дата обезличена> истец обратился в Управление Росреестра по Республике Карелия с заявлением о кадастровом учете жилого дома и регистрации на него права. Уведомлением от <Дата обезличена> государственная регистрация была приостановлена по причине погашения в ЕГРН записи об ограничении прав и обременения на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, основанной на договоре аренды от <Дата обезличена>. Регистрирующий орган установил, что постановка на государственный кадастровый учет и регистрация права на жилой дом невозможны ввиду прекращения договора аренды земельного участка. О прекращении договора аренды истцу стало известно из уведомления Росреестра от <Дата обезличена>. Уведомлений о прекращении договора аренды истец не получал, полагал, что с 2019 года договор аренды продлен на неопределенный срок. Ссылаясь на изложенное, истец просит признать за ним право собственности на одноэтажный жилой дом, площадью 38,4 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>.
Истец и его представитель в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили дополнительные пояснения, в которых указали, что строительство жилого дома осуществлено в соответствии со строительными нормами и правилами. Уведомление о расторжении договора аренды истец не получал, полагал договор аренды действующим, в связи с чем осуществил строительство.
Ответчик – администрация Сортавальского муниципального округа в судебное заседание своего представителя не направил, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили письменный отзыв, в котором указали следующее. Между сторонами <Дата обезличена> заключен договор аренды земельного участка <Номер обезличен> сроком на 5 лет – до <Дата обезличена>. По истечении срока аренды истец продолжил пользоваться земельным участком, в связи с чем договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. В 2022 году истцу направлено уведомление о прекращении правоотношений по аренде земельного участка, в связи с тем, что арендатор не выполняет условия договора об использовании земельного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления. По истечении трех месяцев с момента получения истцом уведомления договор аренды прекратил свое действие. Согласно акту осмотра от <Дата обезличена> на земельном участке объекты капитального строительства выявлены не были, земельный участок по целевому назначению не использовался. Жилой дом возведен истцом после прекращения договора аренды. Задолженность по арендной плате за 2019-2020 годы истцом внесена после направления претензии, а арендная плата за период с 2022 по 2026 год истцом не вносилась. Полагают, что администрация Сортавальского муниципального округа является ненадлежащим ответчиком по делу, прав и законных интересов истца не нарушала.
Ответчик – Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия в судебное заседание своего представителя не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Третье лицо – Управление Росреестра по Республике Карелия в судебное заседание своего представителя не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, площадью 1500 кв.м., поставлен на государственный кадастровый учет <Дата обезличена>. Земельный участок отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки. Ограничения и обременения в отношении земельного участка не зарегистрированы.
<Дата обезличена> между истцом и администрацией Сортавальского муниципального района заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> сроком до <Дата обезличена>.
Согласно материалам дела <Дата обезличена> истцу вручена претензия администрации Сортавальского муниципального района, в которой указано на наличие задолженности по арендной плате за период 2019-2020 годы и необходимости ее погашения. Также ответчиком указано на приложение к претензии расчета арендной платы за 2021 год и изменение реквизитов оплаты. Истец предупрежден о том, что в случае неисполнения требований администрация будет вынуждена принять меры к принудительному взысканию задолженности, расторжению договора аренды и изъятию земельного участка.
Как следует из доводов Администрации Сортавальского муниципального округа, указанная в претензии задолженность истцом оплачена.
<Дата обезличена> администрацией Сортавальского муниципального района в адрес истца направлено уведомление об отказе арендодателя от договора и прекращении договора аренды по истечении трех месяцев со дня направления уведомления в связи с неисполнением условий договора аренды об использовании земельного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления. Указано на необходимость освобождения земельного участка и на его передачу арендатору по истечении указанного срока по акту приема-передачи.
В соответствии с отчетом об отслеживании указанного отправления с почтовым идентификатором <Номер обезличен> уведомление <Дата обезличена> прибыло в место вручения (<Адрес обезличен>), <Дата обезличена> (по истечении 7 рабочих дней) возвращено отправителю из-за истечения срока хранения.
Таким образом, доводы истца о фактическом неполучении уведомления Администрации об отказе от договора аренды нашли свое подтверждение.
Согласно представленной в материалы дела копии конверт почтового отправления <Номер обезличен> пометок «административное» не имеет.
В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Порядок оказания услуг почтовой связи регулируется правилами оказания услуг почтовой связи, утверждаемыми уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Особенности порядка оказания услуг почтовой связи в части доставки (вручения) судебных извещений, извещений, направляемых в ходе производства по делам об административных правонарушениях органами и должностными лицами, уполномоченными рассматривать дела об административных правонарушениях в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях и принимаемыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях, устанавливаются правилами оказания услуг почтовой связи в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации (абзац. 3 статьи 4 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи»).
Согласно действующим на момент направления уведомления Правилам оказания услуг почтовой связи, утвержденным Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234, письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней, иные почтовые отправления - в течение 15 дней, если более длительный срок хранения не предусмотрен договором об оказании услуг почтовой связи. Почтовые отправления разряда «судебное» и разряда «административное» при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней.
В силу приведенных нормативных положений уведомление об отказе от договора подлежало хранению в отделении почтовой связи по месту жительства истца в течение 30 дней, однако в рассматриваемом случае по истечении 7 рабочих дней было возвращено отправителю.
Таким образом, суд приходит к выводу, что направленное истцу уведомление не было ему вручено, в том числе по обстоятельствам от него независящим.
В силу пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец после полученной в 2021 году претензии, в которой содержались сведения о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, добросовестно полагал договор аренды действующим, поскольку по независящим от него причинам не получил уведомление Администрации об отказе от договора.
Кроме того, следует отметить, что с 2022 года по настоящее время ответчиками действий по изъятию земельного участка из владения истца не предпринималось.
Как следует из доводов иска и представленного в материалы дела технического плана от <Дата обезличена> истцом на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> окончено строительство одноэтажного жилого дома площадью 38,4 кв.м.
Уведомлением от <Дата обезличена> государственная регистрация была приостановлена по причине погашения в ЕГРН записи об ограничении прав и обременения на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, основанной на договоре аренды от <Дата обезличена>.
Согласно представленному в материалы дела исследованию инженера-строителя ФИО4 жилой дом на земельном участке с кадастровым номером 10:07:0020105:78 является объектом капитального строительства, соответствует в полном объеме требованиям градостроительного плана земельного участка.
Таким образом, спорный жилой дом соответствует установленным требованиям.
В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.
В пункте 43 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Поскольку земельный участок, на котором возведен спорный жилой дом, ранее был предоставлен истцу в аренду для цели индивидуального жилищного строительства, учитывая отсутствие недобросовестности в поведении истца, принимая во внимание, что сохранение жилого дома не нарушает права и законные интересы иных лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Суд также принимает во внимание доводы истца о действовавших в период владения земельным участком ограничениях, связанных с COVID-2019, которые затрудняли строительство жилого дома и могли отразиться на имущественном положении истца.
Таким образом, иск подлежит удовлетворению, за истцом подлежит признанию право собственности на одноэтажный жилой дом, площадью 38,4 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>.
По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Из разъяснений, приведенных в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» следует, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.
Поскольку удовлетворение заявленного иска не было обусловлено установлением обстоятельств нарушения или оспаривания со стороны ответчиков прав истца, понесенные истцом судебные расходы должны быть отнесены на счет последнего, что соответствует принципу добросовестности лиц, участвующих в деле, и не нарушает разумного баланса прав и интересов сторон (часть 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, статьи 12,35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд решил:
иск удовлетворить.
Признать право собственности ФИО2 (ИНН <Номер обезличен>) право собственности на одноэтажный жилой дом, площадью 38,4 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>.
Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости и осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.А. Санина
Решение принято в окончательной форме 14.10.2026.