РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 июня 2026 г. г. Волжск
Волжский городской суд Республики М. Эл в составе судьи фио секретаре Шариповой Л.Р., с участием представителя истца Охотина А.В. – Восковец Л.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Охотина А. В. к администрации городского округа «<адрес>» Республики М. Эл, муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом, закрытому акционерному обществу «Ариада» о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Охотин А.В. обратился в суд с иском к администрации городского округа «<адрес>» Республики М. Эл, муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом (далее по тексту – КУМИ <адрес>) о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Р. М. Эл, <адрес>, улица имени Виктора Г. В., участок 6, в виде запрета на совершение сделок с ним.
В обоснование требований указано, что на основании договора купли-продажи № года от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУМИ <адрес> и Охотиным А.В., последнему на праве собственности принадлежит указанный земельный участок, в отношении которого на основании решения Волжского городского суда Республики М. Эл № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о запрете регистрации. Поскольку установленный запрет возник в результате правоотношений, в которых истец стороной не является, имеющееся обременение в отношении земельного участка подлежит признанию отсутствующим.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве ответчика привлечено закрытое акционерное общество «Ариада» (далее ЗАО «Ариада»).
В судебном заседании представитель Охотина А.В. - Восковец Л.М. на исковых требованиях настаивала, просила удовлетворить.
Представители ответчиков администрации городского округа «<адрес>» Республики М. Эл, КУМИ <адрес>, ЗАО «Ариада» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От администрации городского округа «<адрес>» Республики М. Эл поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, решение по делу оставляют на усмотрение суда.
Представители третьих лиц УФССП России по Р. М. Эл, СОСП УФCСП России по Р. М. Эл, Управления Росреестра по Р. М. Эл, Прокуратуры Республики М. Эл, Волжской межрайонной прокуратуры Республики М. Эл, ООО «ВСК» не явились, извещены надлежащим образом.
Выслушав представителя истца Охотина А.В. – Восковец Л.М., изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ) изменены нормы земельного законодательства, регулирующие порядок предоставления публичных земель в аренду, в том числе для их комплексного освоения. Пунктом 14 статьи 34 данного закона предусмотрено, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу этого закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года.
По смыслу статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) и статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» (далее по тексту – Закон от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ, (действовавшими в период заключения в 2013 году с застройщиком договора аренды земельного участка в целях комплексного освоения территории) целью договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения является строительство жилых объектов и объектов инженерной инфраструктуры. Особенностью данных договоров является то, что при достижении указанных целей и исполнения сторонами обязательств (завершения строительства, ввода объектов в эксплуатацию и регистрации на них права собственности определенных договорами лиц) правоотношения по этим договорам как в отношении исходных земельных участков, так и участков, которые образованы в процессе межевания и раздела исходных участков для возведения конкретных объектов недвижимости, прекращаются в силу статьи 408 ГК РФ надлежащим исполнением.
Кроме того, частью 3 статьи 12.2 Закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ установлено, что единый институт развития (арендодатель) осуществляет права и исполняет обязанности по договорам, заключенным им в соответствии с данным федеральным законом, до полного исполнения сторонами обязательств по таким договорам, соглашениям либо до расторжения таких договоров, соглашений по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 16.4 Закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ граждане, юридические лица, имеющие в собственности объекты ИЖС, иные объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках единого института развития, приобретают права на эти земельные участки в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1.1 части 5 статьи 16.1, статьей 16.5 Закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ.
В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право (то есть без торгов) на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Решением Волжского городского суда Республики М. Эл от ДД.ММ.ГГГГг. по гражданскому делу № ЗАО «Ариада» запрещено заключать сделки без передачи обязательств по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства с 85 земельными участками, в том числе с кадастровым номером №.
Данным решением установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием городской округ «<адрес>» в лице КУМИ <адрес> (арендодатель) и ЗАО «Ариада» (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка для комплексного основания в целях жилищного строительства, по условиям которого арендатор принял во временное пользование земельный участок общей площадью 132005 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Р. М. Эл, <адрес>, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды 10 лет. Указанным договором определено целевое назначение аренды земельного участка.
Согласно пункту 3.1 договора комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:
- максимальный срок выполнения проекта планировки и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоение в целях жилищного строительства: не более 12 месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка (т.е. до ДД.ММ.ГГГГ);
- максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа «<адрес>»: 5 лет с момента заключения договора аренды земельного участка (то есть до ДД.ММ.ГГГГ);
- максимальный срок осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка: 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка (то есть до ДД.ММ.ГГГГ).
Постановлением администрации городского округа «Город Волжск» от 14ноября 2013 г. № 1912 «О принятии решения по подготовке документации по планировке территории» решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка. Заказчиком по подготовке документации по планировке территории названо ЗАО «Ариада».
В соответствии с проектом межевания территории и постановление администрации от 5 марта 2014 г. № 256 «Об утверждении документации по планировке территории» на государственный кадастровый учет поставлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером, площадью 132005 кв.м., с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
По результатам проведенной планировки территории образовались участки под «комплексное освоение в целях жилищного строительства» и участок под «размещение инженерных, коммуникаций, дорог».
ДД.ММ.ГГГГ постановлениями администрации городского округа «<адрес>» об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами с № с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «строительство блокированного жилого дома».
ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №, согласно которому пункт 1.1 раздела 1 договора аренды изложен в новой редакции: на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, постановление администрации городского округа «<адрес>» «Об утверждении документации по планировке территории» от ДД.ММ.ГГГГ № арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером № а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием для строительства индивидуального или блокированного жилого дома, в том числе 1 участок для строительства центра общественно-делового и социального значения.
В дальнейшем ЗАО «Ариада» заключило договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с физическим и юридическими лицами (15 договоров) в отношении вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером №. Плата за уступку права аренды земельных участков составила от 20000 рублей до 1200000 рублей.
Поскольку переход прав к новому арендатору возможен только в случае передачи прав на все вновь образованные земельные участки с сохранением обязанности их комплексного освоения в целях жилищного строительства, решением суда по иску Волжского межрайонного прокурора Республики М. Эл наложен запрет на совершение сделок в отношении 85 вновь образованных земельных участков, в том числе с кадастровым номером №
Апелляционным определением Верховного суда Республики М. Эл от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба ЗАО «Ариада» - без удовлетворения.
В ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № имеется актуальная запись о запрещении регистрации № от ДД.ММ.ГГГГг., внесенная на постановления о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Р. М. Эл.
На принудительном исполнении в Межрайонном отделении судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств находилось исполнительное производство №-ИП, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного документа, выданного Волжским городским судом Республики М. Эл о запрете ЗАО «Ариада» заключать сделки без передачи обязательств по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по комплексному освоению территории, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Исполнительное производство окончено фактическим исполнением.
Решением Волжского городского суда Республики М. Эл от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО «Ариада» отказано в удовлетворении иска о снятии запрета на совершении сделок с 85 земельными участками, находящимися на праве аренды у ЗАО «Ариада» по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ
Из данного решения суда следует, что поскольку ЗАО «Ариада» принятые на себя обязательства по исполнению условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме не исполнены, оснований для снятия запрета на совершении сделок не имеется.
На основании договора купли-продажи № года от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУМИ <адрес> и Охотиным А.В., последнему на праве собственности передан земельный участок с кадастровым номером: № площадью 1050 кв. м, расположенный по адресу: Р. М. Эл, <адрес>, улица имени Виктора Г. В., участок 6, о чем в ЕГРН имеется запись № от ДД.ММ.ГГГГг.
При этом, как следует из раздела 1 данного договора, основанием для передачи в собственность Охотину А.В. указанного земельного участка явилось, в том числе, наличие на земельном участке индивидуального жилого дома с кадастровым номером № площадью 172,2 кв. м.
При таких обстоятельствах, имеются основания для выводов о том, что в связи с завершением строительства ЗАО «Ариада» объекта недвижимости индивидуального жилого дома с кадастровым номером № площадью 172,2 кв. м (в границах земельного участка с кадастровым номером № и передачей его в собственность Охотину А.В., частично исполнило обязательства по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ
В силу части 8 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.
Таким образом, установленные на основании решения Волжского городского суда Республики Марий Эл от 29 ноября 2018 г. по делу № обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером №, в связи с нарушением обязательств по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ его сторон, передача в собственность данного участка истцу не отменяет прав и обязанностей по указанному договору аренды ответчиков.
В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
Из положений статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Из приведенных положений действующего законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что при разрешении спора об устранении препятствий прав собственника земельного участка, не связанного с лишением владения, юридически значимыми и подлежащими доказыванию являются обстоятельства наличие или отсутствие нарушений прав истца действиями ответчика.
Запрет на регистрационные действия препятствует реализации прав истца как собственника, в связи с чем последняя полагает, что данное обременение подлежит отмене.
При таких обстоятельствах, с учетом приведенного правового регулирования имеются основания для вывода о том, что запрет на регистрацию земельного участка с кадастровым номером №, наложенный постановлением о запрете регистрационных действий, выданного ДД.ММ.ГГГГ Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств на основании решения Волжского городского суда Республики М. Эл от ДД.ММ.ГГГГ в связи нарушением ответчиками обязательств по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, препятствует истцу в реализации права собственности в полном объеме, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению к указанным ответчикам.
Суд в соответствии со статьей 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации разрешил спор в пределах заявленных требований. Иных требований, кроме изложенного выше, суду не заявлено.
На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Охотина А. В. (СНИЛС: № удовлетворить.
Признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Р. М. Эл, <адрес>, улица имени Виктора Г. В., участок №, в виде запрета совершения сделок с ним, запись о запрещении регистрации № от ДД.ММ.ГГГГг. на основании постановления о запрете регистрационных действий, выданного ДД.ММ.ГГГГ Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств.
Настоящее решение является основанием для внесения (исключения, аннулирования) соответствующих записей в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики М. Эл через Волжский городской суд Республики М. Эл в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья фио
Решение в окончательной форме принято 2 июля 2026 г.