РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
7 мая 2026 года пгт Пряжа
Пряжинский районный суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Н.А. Дудановой, при секретаре В.Ю. Буккиевой, с участием представителя истца – Кандауровой В.И., представителя ответчика Железовской Е.А. – Денисовой И.А., представителя ответчика МУП «Петрозаводское градостроительное бюро» - Шаховой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Пряжинского района Республики Карелия в интересах Российской Федерации к ЖЕ.кой Е. А., Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Стрельниковой М. Е., муниципальному унитарному предприятию «Петрозаводское градостроительное бюро» о признании недействительными результатов кадастровых работ, аннулировании сведений ЕГРН, признании договора купли-продажи земельного участка ничтожным и применении последствий недействительности сделки, установил:
Прокурор Пряжинского района обратился в суд с вышеуказанным иском, указав в обоснование требований, что в ходе проведенной проверки соблюдения земельного и градостроительного законодательства были выявлены грубые нарушения при отчуждении земельного участка из публичной собственности. Как следует из материалов проверки, между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Железовской Е.А. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. В дальнейшем Железовская Е.А. инициировала проведение кадастровых работ и зарегистрировала в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером № площадью 32,1 кв.м. На основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, как собственник расположенного на участке здания, Железовская Е.А. обратилась с заявлением о выкупе земельного участка в собственность без проведения торгов. На основании данного заявления между Министерством и Железовской Е.А. был заключен оспариваемый договор купли-продажи. В обоснование исковых требований прокурор указывает, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка на нем отсутствовал объект недвижимого имущества (капитального строительства). Поскольку расположенное на участке строение представляло собой легкую каркасную постройку, не имеющую прочной связи с землей (фундамента) и стационарных коммуникаций, перемещение которой возможно без несоразмерного ущерба ее назначению, постольку у ответчика не возникло исключительного права на приобретение участка в собственность без торгов. На основании изложенного, поскольку строение не являлось капитальным, подготовленный кадастровым инженером технический план содержал недостоверные сведения, что влечет недействительность результатов кадастровых работ», с учетом уточнённых исковых требований, прокурор просит: признать недействительными результаты кадастровых работ по образованию объекта недвижимости с кадастровым номером №; аннулировать и исключить из ЕГРН сведения о здании с кадастровым номером № и о правах на него; признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № ничтожным; применить последствия недействительности ничтожной сделки, аннулировав запись о праве собственности Железовской Е.А. на земельный участок и восстановив действие ранее существовавшего договора аренды.
На основании определений Пряжинского районного суда Республики Карелия от 31.05.2024, 23.08.2024, 30.09.2024, 26.02.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Пряжинского национального муниципального района, Государственный комитет Республики Карелия по строительству, жилищному и дорожному надзору, администрация Эссойльского сельского поселения, МУП «Петрозаводское градостроительное бюро», Мельникова В.А.
На основании определения Пряжинского районного суда Республики Карелия от 30 сентября 2024 г. к участию в деле в качестве соответчиков привлечены кадастровый инженер Стрельникова М.Е., определения суда от 26.02.2025 – МУП «Петрозаводское градостроительное бюро».
Определением Пряжинского районного суда Республики Карелия от 6 октября 2025 года производство по делу было прекращено в соответствии со ст. 220 ГПК РФ, ввиду совпадения предмета исков гражданских дел № и 2-27/2025.
17 марта 2026 года определением Пряжинского районного суда Республики Карелия удовлетворено заявление прокурора Пряжинского района о пересмотре дела по новым обстоятельствам, определение Пряжинского районного суда Республики Карелия от 6 октября 2025 года отменено.
В судебном заседании представитель истца – Кандаурова В.И, заявленные требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям.
Ответчик Железовская Е.А. в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Представитель ответчика Денисова И.А. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала. В обоснование своей позиции указала, что спорный объект является полноценным жилым домом, строился именно с этой целью. Полагала, что со стороны истца не представлено достаточных достоверных доказательств в подтверждение заявленных исковых требований.
Представитель ответчика МБУ «Петрозаводское градостроительное бюро» - Шахова С.В. полагала иск не подлежащим удовлетворению, пояснила, что спорный дом имеет признаки капитального строения.
Ответчик Стрельникова М.Е. в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. В письменном отзыве на иск выражала несогласие с заявленными исковыми требованиям.
Представитель ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Представители третьих лиц филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Карелия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, представленные доказательства, заслушав показания свидетеля, приходит к следующему.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно ст. 1 Земельного кодекса РФ регулирование земельных правоотношений основывается на принципах: учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
На основании подпункта 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ч. 1 ст. 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи, к числу которых относится продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (пп. 6).
Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1).
Статьей 39.16 Земельного кодекса РФ закреплено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п. 1), если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (п. 14).
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 Земельного кодекса РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденный Президиумом Верховного суда Российской Федерации 1 июня 2022 г).
Как следует из системного толкования приведенных норм, возникновение исключительного права на выкуп земельного участка без торгов напрямую зависит от одновременного выполнения следующих условий: наличие на земельном участке реально существующего и введенного в эксплуатацию объекта; указанный объект должен обладать признаками капитальности (недвижимого имущества) по смыслу ст. 130 Гражданского кодекса РФ; объект должен использоваться в соответствии с его целевым назначением и назначением земельного участка.
С учетом содержания вида разрешенного использования спорного участка само по себе возведение на нем объекта недвижимости не свидетельствует о достижении цели, для которой он был предоставлен в аренду.
В силу ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Железовской Е.А. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №:№, площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства», территориальная зона – Ж1- Зона застройки индивидуальными жилыми домами. Срок аренды – 20 лет.
ДД.ММ.ГГГГ между Железовской Е.А. и МУП «Петрозаводское градостроительное бюро» заключен договор № на выполнение кадастровых работ, а именно на подготовку технического плана здания жилого дома, расположенного в д. Чуйнаволок, земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 133 т. 1).
ДД.ММ.ГГГГ Железовской Е.А. зарегистрировано право собственности на жилое здание площадью 32,1 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ Железовская Е.А. обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 10:21:0040501:163 на основании пп.6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ (в связи с регистрацией права собственности на жилой дом).
ДД.ММ.ГГГГ между Министерством и ЖЕ.кой Е.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № на основании пп.6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ № 10м/21.
ДД.ММ.ГГГГ прокуратурой Пряжинского района, совместно с государственным комитетом Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору проведены проверочные мероприятия на земельном участке с кадастровым номером № на предмет наличия на них сооружений, отвечающих требованиям, предъявляемым к зданиям.
По итогам проверки установлено, что на момент проведения проверки прокуратурой Пряжинского района спорное строение представляло собой сборно-разборную каркасную конструкцию. Объект не имел заглубленного фундамента (опирался на бетонные блоки, выставленные на грунт), отсутствовало утепление стен и перекрытий, отсутствовали стационарные инженерные системы (отопление, водоснабжение, водоотведение).
Согласно справке начальника инспекции Государственного комитета Республики Карелия по строительству, жилищному и дорожному надзору и фотоотчету к ней от 16.05.2024 указанный объект не является объектом капитального строительства, не подходит под определение «Жилой дом» из-за отсутствия комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком строении, отсутствия подключения к временным или постоянным инженерным сетям (коммуникациям). По конструктивным характеристикам строение является каркасным строением, установленным на землю, которое позволяет выполнить его перемещение, демонтаж и сборку без соразмерного ущерба строению. Указанная справка была приобщена к материалам настоящего дела и лицами, участвующими в деле не оспаривалась.
Так же к материалам дела приобщен акт обследования земельного участка от 25.04.2024 согласно которому, на земельном участке расположен объект некапитального строительства, подключение к системе электроснабжения отсутствует, печной трубы нет.
При этом указанное состояние дома зафиксировано и описано после его кадастрового учета как жилого дома, государственной регистрации прав на него и выкупа спорного земельного участка.
Таким образом, поскольку на дату фиксации прокуратурой объект фактически не являлся капитальным строением и не мог быть использован для проживания граждан, жилым домом не являлся, следовательно земельный участок под ним не мог быть предоставлен на льготных условиях, прокуратура обратилась в суд с настоящим иском.
В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.
Однако, Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу об условиях реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду, отмечал, что право на приватизацию государственного и муниципального имущества не имеет конституционного закрепления; оно регламентируется федеральным законодателем, в данном случае с учетом особенностей объекта приватизации земельного участка, на котором располагаются здания и сооружения, находящиеся в частной собственности. Указанная особенность предполагает наличие устойчивой правовой связи между зданием (сооружением) и земельным участком, которая может быть достигнута лишь при условии признания здания (сооружения) недвижимым имуществом (Определение Конституционного Суда РФ от 29.10.2024 № 2776-О).
Из разъяснений, изложенных в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
С учетом обязанности арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (ст. 42 Земельного кодекса РФ) возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 года). Указанное толкование закона, данное применительно к земельному участку с определенным видом разрешенного использования, носит универсальный характер.
В ходе судебного разбирательства по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Производство, которой было поручено ООО «Нордгеострой». Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении от 23.12.2024 №, спорный объект на момент проведения экспертизы является зданием капитального характера, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно, и отвечает требованиям, предъявляемым к жилым домам.
На вопрос суда о том, являлся ли спорный объект недвижимости строением капитального характера, объектом индивидуального жилищного строительства на момент проведения 16.05.2024 натурного обследования прокуратурой Пряжинского района экспертом указано, что идентифицировать является ли строение, описанное в справке, не представляется возможным. Объект, описанный в справке, составленной по результатам натурного обследования прокуратурой Пряжинского района ДД.ММ.ГГГГ на момент проведения обследования не отвечало требованиям, предъявляемым к жилым домам.
Оценивая данное заключение в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Сама по себе государственная регистрация права собственности на объект в Едином государственном реестре недвижимости не является безусловным и неопровержимым доказательством, свидетельствующим о том, что данный объект является недвижимым имуществом. При рассмотрении споров о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, предоставленных в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, суду надлежит устанавливать не только факт наличия записи в ЕГРН, но и реальное наличие на земельном участке объекта, обладающего признаками капитального строительства, на момент заключения оспариваемой сделки. Последующее доведение объекта до критериев капитальности после выкупа земельного участка не может служить основанием для признания сделки законной.
Юридически значимым обстоятельством по данному делу является установление характеристик объекта недвижимости именно на момент подачи заявления о выкупе и заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия.
По мнению суда, признание сделки законной на том лишь основании, что на момент проведения судебной экспертизы (спустя месяцы после сделки) объект приобрел признаки капитального, противоречило бы принципу равенства участников земельных отношений и открывало бы возможность для злоупотреблений правом.
Поскольку на момент заключения договора купли-продажи на участке фактически отсутствовал объект недвижимости (объект капительного строительства), достаточных доказательств обратному ответчиком суду не представлено, у Министерства отсутствовали правовые основания для предоставления участка в собственность Железовской Е.А. без торгов.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, является ничтожной.
В данном случае судом усматривается нарушение публичного порядка распределения и отчуждения земель, находящихся в государственной собственности, который должен производиться через открытую и конкурентную процедуру торгов (аукционов).
Обращение арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в течение непродолжительного времени после заключения договора аренды не позволяет проверить в рамках государственного земельного надзора соблюдение требований закона при использовании земельного участка, в том числе его целевое использование, а также удостовериться в достижении цели, для которой земельный участок предоставлялся в аренду.
Доводы ответчика о том, что наличие записи в ЕГРН о праве собственности на жилой дом является достаточным основанием для реализации исключительного права на выкуп земельного участка в порядке ст. 39.20 ЗК РФ, основаны на неверном толковании норм материального права.
Как следует из установленных судом обстоятельств, регистрация права собственности на объект с КН № носила формальный характер и была осуществлена ответчиком с целью обхода публичной процедуры торгов. Суд расценивает данные действия как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), поскольку правовой статус «объекта недвижимости» был присвоен строению, фактически не обладавшему признаками капитальности на момент совершения сделки. Использование упрощенного порядка регистрации прав на строения не освобождает собственника от обязанности соблюдать требования ст. 130 ГК РФ и ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.
Оценивая заключение судебной экспертизы, согласно которой спорный объект признан капитальным и пригодным для проживания на момент ее проведения, а не на момент проведения первоначальной проверки соблюдения требований законодательства, суд не может принять данные выводы в качестве доказательства законности оспариваемого договора купли-продажи.
Выводы судебного эксперта не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются в совокупности с иными доказательствами (ст. 67 ГПК РФ).
Суд отмечает, что экспертом зафиксировано техническое состояние объекта на момент проведения осмотра, в то время как юридически значимым обстоятельством по делу является состояние объекта на дату заключения договора купли-продажи земельного участка.
Принимая во внимание представленные прокурором материалы проверки (акт осмотра, фототаблицы), суд установил, что в период, предшествующий сделке, объект представлял собой сборную конструкцию без фундамента. Суд пришел к убеждению, что признаки капитальности были приданы объекту ответчиком после заключения сделки. Таким образом, выводы эксперта о текущей капитальности строения не опровергают факт отсутствия недвижимости на участке в момент перехода права собственности на землю.
Довод ответчика и вывод эксперта о соответствии строения требованиям, предъявляемым к жилым домам, суд находит несостоятельным по следующим основаниям.
Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.
Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта, в данном случае, жилого дома, для целей возведения которого предоставлен земельный участок.
Соответственно, возводимый на таком земельном участке объект недвижимости должен отвечать установленным нормативным требованиям, предъявляемым к жилым домам.
Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Пунктом 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Необходимость наличия в жилых домах внутриквартирного оборудования, подключения к инженерно-техническому обеспечению - электро- и водоснабжению была предусмотрена Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 № 789 «Об утверждении свода правил «СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». Согласно п. 4.3 указанного СНиП 4.3. дом должен включать как минимум следующий состав помещений: жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, туалет, кладовая или встроенные шкафы; при отсутствии централизованного теплоснабжения - помещение теплогенераторной. В доме должны быть предусмотрены отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение. Площади помещений дома определяются с учетом расстановки необходимого набора мебели и оборудования и должны быть не менее: общей жилой комнаты - 12 м2; спальни - 8 м2 (при размещении ее в мансарде - 7 м2); кухни - 6 м2. Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой - 1,7 м; передней - 1,4 м, внутриквартирных коридоров - 0,85 м; ванной - 1,5 м; туалета - 0,8 м. Глубина туалета должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м - при открывании двери внутрь.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 47, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция). На момент совершения сделки судом установлено отсутствие стационарных систем жизнеобеспечения в спорном строении. Ссылка эксперта на возможность устройства автономных систем в будущем носит вероятностный характер и не подтверждает фактический статус объекта как жилого дома в юридически значимый период.
Само по себе наличие стен и крыши без признаков капитальности фундамента и подключения к сетям не позволяет отождествить объект с жилым домом, пригодным для постоянного проживания.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 29.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровой инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровой работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Довод ответчика о том, что объект является полноценным жилым домом, опровергается совокупностью доказательств.
Проводя правовой анализ, суд подчеркивает, что исключительный характер права на приобретения права собственности на землю без торгов (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ) предполагает реальное, а не формальное существование объекта недвижимости.
В ходе судебного разбирательства выявлено неустранимое противоречие между декларируемым ответчиком статусом объекта и его фактическим техническим состоянием на дату заключения сделки.
Сопоставив данные акта проверки (л.д. 5-7 т. 1) с динамикой последующих строительных работ, суд приходит к убеждению, что в конкретных обстоятельствах имело место создание формальных условий для выкупа земельного участка по заниженной цене, что повлекло нарушение интересов публичного образования на получение выкупной стоимости земельного участка в установленном размере в соответствующий бюджет.
В силу ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
По правилу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Как разъяснено в п. п. 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Таким образом, отсутствие у ответчика права на льготный выкуп спорного земельного участка на момент подписания договора купли-продажи влечет признание данной сделки ничтожной в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, как посягающей на публичные интересы и нарушающей установленный законом порядок распоряжения государственным имуществом.
Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Разрешая требования прокурора о признании недействительными результатов кадастровых работ по образованию объекта недвижимости с кадастровым номером №, суд находит их подлежащими удовлетворению, поскольку кадастровые работы в отношении данного объекта были проведены, он был поставлен на кадастровый учет на основании выполненных кадастровых работ по договору от 28.02.2024 № заключенному между Железовской Е.А. и МУП «Петрозаводское градостроительное бюро».
Разрешая вопрос о составе ответчиков по делу, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований непосредственно к кадастровому инженеру Стрельниковой М.Е., МУП «Петрозаводское градостроительное бюро», поскольку заявленные прокурором требования направлены на оспаривание права собственности на землю и аннулирование недостоверных сведений в государственном реестре, надлежащими ответчиками по делу являются стороны оспариваемого договора. Кадастровый инженер, подготовивший техническую документацию, не является субъектом спорного материального права, в связи с чем в иске в указанной части следует отказать, что не препятствует восстановлению нарушенного публичного права за счет признания сделки ничтожной и применения последствий её недействительности в отношении остальных ответчиков. Надлежащими ответчиками по требованиям прокурора об оспаривании сделки суд находит Железовскую Е.А. и Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, как стороны оспариваемой сделки.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований прокурора в части. Результаты кадастровых работ подлежат признанию недействительными, записи в ЕГРН — аннулированию, правоотношения сторон должны быть возвращены в первоначальное положение (сделка купли-продажи признается ничтожной, восстанавливается договор аренды на первоначальных условиях).
На основании п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).
Согласно разъяснениям, данным судам в п. 79 Постановления Пленума «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).
Делая вывод о недействительности сделки, суд полагает необходимым применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от 2 апреля 2024 № 10-м/21, аннулировав из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности Железовской Е.А. на земельный участок с кадастровым №.
В силу положений ст. 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты муниципальных районов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах муниципальных районов, - по нормативу 100 процентов.
По делу установлено, что Железовской Е.А. в бюджет Пряжинского национального муниципального района, от имени которого выступает администрация Пряжинского национального муниципального района была уплачена выкупная стоимость земельного участка в общей сумме 13 331 руб. 47 копе. В порядке применения последствий недействительности сделки необходимо возложить на администрацию Пряжинского национального муниципального района, как администратора доходов бюджета муниципального района, обязанность возвратить Железовской Е.А. из бюджета Пряжинского национального муниципального района указанную сумму.
В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ч.2 ст.45 Гражданского процессуального кодекса РФ прокурор, подавший заявление, пользуется всеми процессуальными правами и несет все процессуальные обязанности истца, за исключением права на заключение мирового соглашения и обязанности по уплате судебных расходов. В случае отказа прокурора от заявления, поданного в защиту законных интересов другого лица, рассмотрение дела по существу продолжается, если это лицо или его законный представитель не заявит об отказе от иска. При отказе истца от иска суд прекращает производство по делу, если это не противоречит закону или не нарушает права и законные интересы других лиц.
Исходя из положений ч. 2 ст. 45, абз. 2 ч. 2 ст.85, ч. 1 ст. 96, ст.ст. 98, 103 Гражданского процессуального Кодекса РФ, учитывая, что решение суда состоялось не в пользу ответчика, который от уплаты судебных издержек не освобожден, полагает необходимым взыскать с Железовской Е.А. в доход федерального бюджета судебные расходы по оплате судебной землеустроительной экспертизы в размере 50 000 руб. (оплата за проведение экспертизы была произведена УФК по Республике Карелия (УСД в Республике Карелия) на сумму 50 000 руб.).
Руководствуясь ст.ст. 194–198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд решил:
Иск прокурора Пряжинского района Республики Карелия в интересах Российской Федерации удовлетворить частично.
Признать недействительными результаты кадастровых работ по образованию объекта недвижимости с кадастровым номером №
Аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о здании с кадастровым номером № и о правах на него.
Признать ничтожной сделку по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ЖЕ.кой Е. А. (паспорт №).
Применить последствия недействительности ничтожной сделки: аннулировать запись о праве собственности ЖЕ.кой Е. А. (паспорт №) на земельный участок № и восстановить действие договора аренды земельного участка №-м/21 от ДД.ММ.ГГГГ.
Возложить на администрацию Пряжинского национального муниципального района Республики Карелия обязанность возвратить ЖЕ.кой Е. А. (паспорт №) из бюджета Пряжинского национального муниципального района 13 331 рубль 47 копеек.
В удовлетворении исковых требований к кадастровому инженеру Стрельниковой М. Е., муниципальному унитарному предприятию «Петрозаводское градостроительное бюро» - отказать.
Взыскать с ЖЕ.кой Е. А. (паспорт №) в доход федерального бюджета денежные средства за проведение судебной землеустроительной экспертизы в размере 50 000 рублей.
Взыскать с ЖЕ.кой Е. А. (паспорт №) в доход бюджета муниципального образования Пряжинский национальный муниципальный район государственную пошлину в размере 6000 рублей.
Решение может быть обжаловано через Пряжинский районный суд Республики Карелия в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.А. Дуданова
Мотивированное решение суда изготовлено 8 мая 2026 года