РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации а. Кошехабль 24 сентября 2026 года
Кошехабльский районный суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего – судьи Паранука М.А., при секретаре судебного заседания ФИО6, с участием: заместителя прокурора <адрес> Республики Адыгея ФИО12, представителя истца- ГКУ РА «Центр труда и социальной защиты населения» ФИО7, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, законного представителя (опекуна ФИО2)- ФИО1, представителя третьего лица- начальника отдела по опеке и попечительству филиала № по <адрес> ГКУ Республики Адыгея «Центр труда и социальной защиты населения» ФИО8, действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ГКУ РА «Центр труда и социальной защиты населения» в защиту интересов недееспособной ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ГКУ РА «Центр труда и социальной защиты населения» в защиту интересов недееспособной ФИО2 обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением.
В обоснование иска указало, что решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, ФИО2 признана недееспособной. На основании вышеуказанного решения, ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации МО «<адрес>» Республики Адыгея №, опекуном над недееспособной ФИО2, назначена ФИО1. ДД.ММ.ГГГГ Управлением по опеке и попечительству администрации МО «<адрес>» Республики Адыгея ФИО1 выдано предварительное разрешение №-р на продажу жилого дома и земельного участка, принадлежащих на праве собственности ее недееспособной подопечной ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:02:1000047:16, площадью 2600 кв.м. и размещенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:02:1000047:33, общей площадью 84,1 кв.м, в рассрочку платежа с ФИО3, принадлежащих на праве собственности ФИО2 Нотариальное удостоверение сделки зарегистрировано врио нотариуса Майкопского городского нотариального округа ФИО4 в реестре за №-н/01-2022-3-471. В соответствии п. 2 вышеуказанного договора стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома составляет 641 000 рублей. В соответствии с достигнутым сторонами условием о рассрочке платежа Покупатель обязался оплатить сумму в размере 41 000 рублей, до подписания договора, сумму в размере 300 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере 300 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Оплата первоначального платежа по договору произведена покупателем в размере 41 000 рублей, до заключения договора. Сумму в размере 300 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ покупатель ФИО3 не оплачивала. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка с жилым домом в рассрочку платежа, удостоверенное врио нотариуса Майкопского городского нотариального округа ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ за реестровым №-н/01-2022-3-471, содержащее условия ухудшающие положения подопечной ФИО2, а именно изменен порядок предоставления рассрочки.
Так, согласно п. 3 дополнительного соглашения Покупатель обязался оплатить остаток выкупной стоимости в размере 600 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако, в указанный срок, покупатель ФИО3, так же не выплатила выкупную стоимость в нарушение существующего договора. ДД.ММ.ГГГГ с согласия опекуна происходит уточнение границ и перераспределение земельного участка с кадастровым номером 01:02:1000047:16, в результате которого, земельный участок увеличивается до 3198 кв.м, и ему присваивается кадастровый №.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами сделки, вновь заключено дополнительное соглашение об изменении порядка оплаты, согласно которому Покупатель обязался оплатить сумму в размере 50 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере 100 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере 100 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере 350 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, срок рассрочки платежа увеличился более чем на 5 лет и существенно ухудшает положения ФИО2
ДД.ММ.ГГГГ покупателем производится платеж в сумме 50 000 рублей, с нарушением срока в 11 дней (нарушение существенного условия договора), а ДД.ММ.ГГГГ, на счет поступает платеж в сумме 100 000 рублей.
При этом согласие отдела по опеке и попечительству на продажу домовладения с рассрочкой платежа (заключения договора ипотеки), и на изменение существенных условий договора путем заключения дополнительных соглашений к договору отсутствовало.
Опекун не вправе без предварительного разрешения отдела по опеке и попечительству совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем в аренду), в безвозмездно пользование или в залог, сделок, влекут отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 302-Ф3).
Отдел по опеке и попечительству выдал предварительное согласие на заключение договора купли-продажи, которое не содержало согласие на рассрочку платежа.
Последующее изменение сроков рассрочки до 5 лет, которое не является выгодным для продавца (недееспособного лица), влекло уменьшение стоимости имущества и ухудшение имущественного положения подопечного.
Договор купли-продажи и дополнительные соглашения к договору с рассрочкой платежа являются недействительными в связи с отсутствием разрешения отдела по опеку и попечительству на рассрочку платежа и заключение дополнительных соглашений.
Наличие разрешения отдела по опеке и попечительству на совершение сделки купли-продажи само по себе не является доказательством соблюдения интересов недееспособной.
Продажа домовладения в рассрочку (ипотеку) и дальнейшее изменение условий договора (продление рассрочки) фактически меняет условия отчуждения имущества подопечного. Отдел по опеке и попечительству при выдаче первоначального разрешения не мог учитывать риски, связанные с возможным изменением условий рассрочки, так как эти изменения не были предусмотрены изначально.
Продажа домовладения в рассрочку (ипотеку) и дальнейшее изменение условий рассрочки дополнительными соглашениями привело к существенному ухудшению положения недееспособного лица.
На основании вышеизложенного сделка, заключенная между ФИО1 и ФИО3, без получения надлежащим образом заверенных отделом по опеке и попечительству предварительных разрешении на изменение существенных условий договора о порядке оплаты, влекущей за собой уменьшение стоимости имущества подопечного в виду изменения его рыночной стоимости с учетом инфляции, считается недействительной.
Сделка, заключенная между ФИО1 и ФИО3, без получения надлежащим образом заверенных отделом по опеке и попечительству предварительных разрешении на заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа (договора ипотеки), изменение существенных условий договора о порядке оплаты, влекущей за собой уменьшение стоимости имущества подопечного в виду изменения его рыночной стоимости с учетом инфляции, считается недействительной.
На основании изложенного просили суд:
- признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:02:1000047:16, площадью 2600 кв. м, и размещенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:02:1000047:33, общей площадью 84,1 кв.м, в рассрочку платежа от ДД.ММ.ГГГГ удостоверены врио нотариуса Майкопского городского нотариального округа ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ за реестровым №-н/01-2022-3-471, недействительной сделкой; ??
- признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного врио нотариуса Майкопского городского нотариального округа ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ за реестровым N? 01/17-н/01-2022-3-1275, недействительной сделкой;
??- признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного врио нотариуса Майкопского городского нотариального округа ФИО5 03.011.2023 за реестровым N? 01/17-н/01-2023-3-1268, недействительной сделкой;
- применить последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, и обязать опекуна ФИО1 вернуть денежные средства, поступившие на сберегательный счет недееспособного лица ФИО2 (продавец) № в размере 191000 рублей, гражданке ФИО3 (покупатель);
- прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии 79 15 №, выдан Отделом ОФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок с кадастровым номером 01:02:1000047:153 преобразованный из земельного участка 01:02:1000047:16 и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером 01:02:1000047:33, расположенные по адресу: <адрес>, а. Кошехабль, <адрес>;
- признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:02:1000047:153 преобразованный из земельного участка с кадастровым номером 01:02:1000047:16 и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером объекта 01:02:1000047:33, расположенные по адресу: <адрес>, а. Кошехабль, <адрес>.
До рассмотрения дела по существу истцом представлено письменное заявление об уточнении исковых требований, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ от опекуна ФИО2 — ФИО1 — поступили сведения о перечислении ответчиком ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 450 000 рублей на счет подопечной (в качестве оплаты по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ).
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая сумма денежных средств, поступивших на счет недееспособной ФИО2 от ответчика, составила 641 000 рублей.
Детализация операций по счету №: ДД.ММ.ГГГГ: 41 000 руб. (внесено опекуном); ДД.ММ.ГГГГ: 50 000 руб. (от ответчика). Назначение платежа: «оплата за жилье». Идентифицировать сделку, в рамках которой произведен платеж, не представляется возможным; ДД.ММ.ГГГГ: 100 000 руб. (от ответчика). Назначение платежа: «оплата по доп. соглашению к договору купли-продажи от 20.04.2022». Конкретное дополнительное соглашение в назначении платежа не указано; ДД.ММ.ГГГГ: 450 000 руб. (от ответчика). Назначение платежа: «оплата по доп. соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к ДКП от 20.04.2022». При этом указанное соглашение было изменено последующим доп. соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, что ставит под сомнение корректность и прозрачность произведенного платежа.
Поведение ответчика указывают на недобросовестность при исполнении обязательств. Анализ действий ответчика свидетельствует об отсутствии намерения принимать имущество в первоначальном виде. Дополнительные соглашения о продлении срока исполнения договора были заключены из-за дефектов, ведущих к разрушению дома (п.2 дополнительного соглашения от 03.11.2023г.). Попытка ответчика досрочно погасить рассрочку лишь после того, как опекун продавца за свой счет восстановил объект и увеличил его рыночную стоимость, прямо указывает на недобросовестность ответчика и его стремление извлечь необоснованную выгоду.
На основании изложенного, истец ГКУ РА «Центр труда и социальной защиты населения» просило суд:
- признать договор купли-продажи земельного участка с кадастров номером 01:02:1000047:16, площадью 2600 кв.м. и размещенного на не жилого дома с кадастровы номером 01:02:100004733, общей площадью 8410, кв.м. в рассрочку платежа от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенный врио нотариуса Майкопского городского нотариального округа ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ №-/01-2022-3-471 недействительной сделкой;
- ??признать дополнительное соглашение от 01.11.2022г. к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного врио нотариуса Майкопского городского нотариального округа ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ за реестровым №-н/01-2022-3-1275 недействительной сделкой;
- признать дополнительное соглашение от 03.11.2023г., к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного врио нотариуса Майкопского городского нотариального округа ФИО5 03.011.2023 за реестровым №-н/01-2023-3-1268 недействительной сделкой;
-применить последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение и обязать опекуна ФИО1 вернуть денежные средства, поступившие на сберегательный счет недееспособного лица ФИО2 (продавец) № в размере 641000 рублей, гражданке ФИО3 (покупателю) за счет средств недееспособного лица ФИО2;
- п??рекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии 79 15 №, выдан Отделом ОФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок с кадастровым номером 01:02:1000047:153 преобразованный из земельного участка 01:02:1000047:16 и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером 01:02:1000047:33, расположенный по адресу: <адрес>, а. Кошехабль, <адрес>;
- п?ризнать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:02:1000047:153 преобразованный из земельного участка 01:02:1000047:16 и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером 01:02:1000047:33, расположенный по адресу: <адрес>, а. Кошехабль, <адрес>.
В судебном заседании предстаивтель истца ГКУ РА «Центр труда и социальной защиты населения» ФИО9 уточненные заявленные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.
Ответчик ФИО3, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явилась. Ее представитель ФИО10, действующий на основании доверенности №<адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ, в письменных возражениях указал, что считает иск необоснованным и подлежащим отказу по следующим основаниям. Согласно материалам гражданского дела, сделка исполнена сторонами в полном объеме, права и охраняемые законом интересы недееспособной ФИО2 не нарушены. Как следует из материалов дела и уточнений истца, на момент рассмотрения дела покупателем ФИО3 произведена полная оплата по договору купли-продажи и дополнительным соглашениям в размере 641 000 рублей, что составляет 100% выкупной стоимости недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 37 ГК РФ и п. 1 ст. 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», целью регулирования сделок с имуществом подопечных является недопущение уменьшения его имущества. В данном случае имущество недееспособной ФИО2 не уменьшилось, а лишь изменило свою форму (перешло из вещественной в денежную). На счет ФИО2 поступила полная рыночная стоимость отчужденного имущества. Какого-либо ущерба имущественным интересам подопечной не причинено. Опекун обязан заботиться о содержании подопечного, обеспечивать ему уход и лечение, защищать его права и интересы, в том числе имущественные. Любые действия должны совершаться исключительно в интересах подопечного. Как следует из уточнения исковых требований, по состоянию на 2026 год ответчиком перечислена полная стоимость имущества - 641 000 рублей. Таким образом, имущественная сфера недееспособной ФИО2 не только не уменьшилась, но и получила полное денежное возмещение.
Признание сделки недействительной и применение реституции (возврат 641 000 руб. в 2026 году) нанесет подопечной прямой и значительный финансовый ущерб вследствие инфляционных процессов, обесценивающих денежные средства с момента их возврата.
В рассматриваемом случае, истец ведет себя противоречиво, ссылается на недействительность сделки, если собственное поведение свидетельствует о признании этой сделки. Опекун ФИО1 лично подписывала все дополнительные соглашения, принимала денежные средства и распоряжалась ими в интересах ФИО2
Орган опеки, выдав первоначальное разрешение на продажу и осуществляя надзор за опекуном, был осведомлен о ходе исполнения сделки. Ссылка Истца на то, что «Отдел опеки не мог учитывать риски», несостоятельна, так как именно Отдел опеки обязан был осуществлять контроль за действиями опекуна на протяжении всего периода исполнения договора. Признание сделки недействительной спустя 4 года, после ее полного исполнения, является злоупотреблением правом со стороны Истца.
Даже если предположить, что в первоначальном разрешении не были детализированы условия рассрочки, опекун ФИО1, действуя от имени подопечной ФИО2, собственноручно принимала денежные средства от ответчика в 2024, 2025 и 2026 годах, в том числе крупный платеж в размере 450 000 рублей.
Опекун не мог не знать о природе поступающих на номинальный счет подопечной средств. Принимая платежи и не оспаривая договор в разумный срок после их поступления, опекун фактически одобрил изменения, внесенные дополнительными соглашениями. Ссылка истца на ухудшение положения подопечной опровергается самим фактом получения 100% стоимости имущества.
Применение реституции приведет к прямым убыткам для подопечной ФИО2 В заявлении об уточнении исковых требований Истец фактически признает, что объект недвижимости имел «дефекты, ведущие к разрушению», которые опекун восстанавливал за свой счет. При этом, необходимо учитывать и то, что требование Истца обязать опекуна ФИО1 вернуть 641 000 рублей покупателю за счет средств недееспособной ФИО2, и одновременно передать ФИО2 обратно разрушающийся жилой дом, требует от подопечной понести убытки.
Недееспособная ФИО2 будет лишена денежных средств (которые являются ликвидным и безопасным активом) и вынуждена принять на себя бремя содержания и ремонта ветхого имущества. Такие действия Истца прямо противоречат ст. 15 Конституции РФ (о приоритете прав человека) и ст. 3 ФЗ «Об опеке и попечительстве» (о приоритете защиты прав подопечных).
Поскольку сделка по отчуждению недвижимости фактически исполнена, цена оплачена полностью, основания для прекращения права собственности ФИО3 и признания права собственности ФИО2 отсутствуют. Право собственности ФИО3 возникло на законных основаниях, зарегистрировано в ЕГРН, и оснований для его принудительного прекращения нет.
Как следует из уточнения исковых требований, по состоянию на 2026 год на счет подопечной ФИО2 поступила полная сумма по договору купли-продажи в размере 641 000 рублей.
Таким образом, имущественная масса подопечной не уменьшилась.
Недвижимое имущество было трансформировано в денежные средства, которые являются наиболее ликвидным активом и могут быть направлены опекуном с согласия органа опеки на обеспечение нужд подопечной (уход, лечение, содержание). Довод истца о «потере стоимости из-за инфляции» является спекулятивным и не доказанным, так как договорная цена (ст. 424 ГК РФ) была определена сторонами свободно и в итоге выплачена полностью. Отсутствие формального разрешения на рассрочку не повлекло негативных материальных последствий для подопечной.
Ответчик ФИО3 является добросовестным приобретателем, полагавшимся на нотариальное удостоверение сделки. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ были удостоверены нотариусом.
Нотариальное удостоверение сделки порождает у добросовестного участника гражданского оборота (Ответчика) обоснованное доверие к тому, что все необходимые согласия, включая разрешения органов опеки, получены опекуном и проверены нотариусом. Возлагать риски ошибок или упущений опекуна ФИО1 и нотариуса на добросовестного покупателя, который в итоге исполнил свои обязательства в полном объеме, противоречит принципу добросовестности.
Нотариус при удостоверении сделки проверяет законность сделки, наличие необходимых согласий и разрешений (включая органы опеки), а также соответствие волеизъявления сторон закону. Наличие нотариального удостоверения опровергает доводы истца о грубых нарушениях процедуры. Если бы разрешение опеки отсутствовало или было явно нарушено, нотариус отказал бы в совершении нотариального действия.
Истец не представил бесспорных доказательств того, что нотариус был введен в заблуждение.
Формальные недостатки в назначении платежа не влияют на факт надлежащего исполнения обязательства.
Истец указывает неточности в назначениях платежей («оплата за жилье», ссылка на ранее измененное доп. соглашение). Однако, согласно ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Ключевым является не буквальное совпадение формулировок в назначении платежа, а фактическое зачисление денежных средств в точном соответствии с графиком и общей суммой договора (41 000 + 50 000 + 100 000 + 450 000 = 641 000 руб.). Зачисление средств на специальный банковский счет опекуна (ст. 37 ГК РФ) означает, что опекун имел возможность и обязанность идентифицировать эти платежи как исполнение обязательств по договору купли-продажи. Отказ признавать эти платежи исполнением по договору является злоупотреблением правом со стороны истца (ст. 10 ГК РФ).
Если суд квалифицирует данную сделку как оспоримую (ст. 168 ГК РФ), то срок исковой давности по таким требованиям составляет 1 год (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Течение срока началось с момента, когда опекун или орган опеки узнали или должны были узнать об изменении условий (момент подписания доп. соглашений в 2022-2023 гг. или момент принятия платежей). Иск, поданный в 2026 году, явно выходит за пределы этого срока.
Договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ. Даже при квалификации оспариваемых сделок как ничтожных (что само по себе спорно, так как нарушение касается охраняемых законом интересов, что делает сделку оспоримой в силу ст. 168 ГК РФ), трехлетний срок исковой давности (ч. 1 ст. 181 ГК РФ) истек ДД.ММ.ГГГГ. Исковое заявление подано в 2026 году. В соответствии со ст. 199 ГК РФ, суд применяет последствия недействительности сделки только при наличии заявления стороны о пропуске срока исковой давности, которое ФИО3 заявляет.
Довод о «недобросовестности» ответчика несостоятелен и противоречит логике иска.
Истец утверждает, что ответчик погасил рассрочку после того, как опекун восстановил объект. Однако ответчик исполнил свою главную обязанность - оплатил полную цену. Улучшение состояния имущества продавцом (опекуном) до момента перехода права собственности или в процессе исполнения договора не освобождает покупателя от обязанности оплатить согласованную цену, но и не дает продавцу права расторгнуть договор после получения полной оплаты.
Более того, требование о возврате имущества после получения полной оплаты выглядит как попытка неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ), особенно с учетом требования признать право собственности на вновь образованный земельный участок, стоимость которого выше исходного.
Истец также утверждает, что ФИО3 действовала недобросовестно, так как произвела окончательный расчет после того, как опекун за свой счет восстановил объект.
Однако ФИО3 исполнила свое денежное обязательство в полном объеме (641 000 руб.), что является надлежащим исполнением договора. Увеличение кадастровой площади земельного участка и поддержание дома в надлежащем состоянии лишь подтверждают, что объект не деградировал, а его потребительские свойства сохранились. При этом, не имеется каких- либо согласований с ФИО3 на проведение этих улучшений и их объем.
Требование признать сделку недействительной после получения полной оплаты является злоупотреблением правом со стороны истца (ст. 10 ГК РФ), направленным на необоснованное обогащение подопечной (возврат недвижимости и сохранение всех денежных средств на счету).
Применение последствий недействительности (реституция) в данном случае недопустимо и нарушит баланс интересов.
Если опекун ФИО1 действовала с превышением полномочий или без надлежащего разрешения, ответственность за причинение вреда имуществу подопечного несет сам опекун, а не добросовестный контрагент (покупатель). Более того, орган опеки, принимая отчеты опекуна, фактически акцептовал поступление денежных средств на счет подопечной, что свидетельствует о последующем одобрении (ратификации) действий опекуна.
На основании изложенного, просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме; применить последствия пропуска срока исковой давности по настоящему делу; на основании истечения срока исковой давности в исковых требованиях ГКУ РА «Центр труда и социальной защиты населения» в интересах ФИО2 к ФИО3 о признании недействительности сделки договор купли- продажи с рассрочкой платежа жилого дома, общей площадью и 84,1 кв.м. и земельного участка, общей площадью 2600кв.м., по <адрес> в а. Кошехабль, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного врио нотариуса Майкопского городского нотариального округа ФИО4 за реестровым номером 01/17-4/01-2022-3-471 и дополнительных соглашений к нему, а также о применении последний недействительности сделки- отказать в полном объеме.
Третье лицо- законный представитель ФИО2, ФИО1 в судебном заседании пояснила, что при вынесении решения суда полагается на усмотрение суда, просила защитить интересы ее подопечной ФИО2
Представитель третьего лица, начальник отдела по опеке и попечительству филиала № по <адрес> ГКУ Республики Адыгея «Центр труда и социальной защиты населения» ФИО11 в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований.
Третьи лица врио нотариуса Майкопского городского нотариального округа ФИО5, ФИО4, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Заместитель прокурора <адрес> ФИО12 в судебном заседании считал необходимым удовлетворить требования ГКУ РА «Центр труда и социальной защиты населения».
Исследовав материалы дела, заслушав стороны, с учетом письменных возражений ответчика, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо, вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая стороны должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно ст. ст. 195, 198 ГПК РФ решение суда должно отвечать требованиям законности и обоснованности.
В силу статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из приведенных правовых норм суд исследует и оценивает конкретные действия и поведение как истца так и ответчика по делу, с позиции добросовестности их действий.
До рассмотрения дела по существу представитель истца в судебном заседании просила суд восстановить срок исковой давности по данному гражданскому делу, в связи с тем, что истцу ГКУ РА «Центр труда и социальной защиты населения» о нарушении прав подопечной стало известно после получения информации от прокурора <адрес> Республики Адыгея ДД.ММ.ГГГГ исх. №-ж-2026/20790005/Исорг 182-26 и до указанной даты истец не располагал сведениями о совершении сделки.
Кроме того, представителем ответчика ФИО10 также заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Суд считает необоснованными доводы представителя ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности в связи с тем, что об условиях совершенной сделки истец узнал не позднее ДД.ММ.ГГГГ, (в момент подачи ежегодной отчетности опекуном), а с иском обратился только ДД.ММ.ГГГГ, за пределами сроков исковой давности, то есть срок давности по оспоримой сделки истек не позднее ДД.ММ.ГГГГ, по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43«О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в случае нарушения прав физических лиц, не обладающих полной гражданской или гражданской процессуальной дееспособностью (например, малолетних детей, недееспособных граждан), срок исковой давности по требованию, связанному с таким нарушением, начинается со дня, когда об обстоятельствах, указанных в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, узнал или должен был узнать любой из их законных представителей, в том числе орган опеки и попечительства.
Как следует пояснений представителя истца, опекун ФИО1 не предоставила договоры в орган опеки и попечительства.
Фактически истец узнал о нарушении прав недееспособного лица только после получения информации из прокуратуры <адрес> «О принятии мер реагирования по защите имущественных прав недееспособного гражданина» №-ж-2026/20790005/Исорг 182-26.
Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В соответствии с пунктом 10 вышеуказанного постановления Пленума ВС РФ согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.
Вместе с тем, ответчиком не представлены какие- либо доказательства, подтверждающие, что истец узнал об условиях совершенной сделки не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, учитывая, что истец не являлся стороной сделки и узнал о ней только ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что истцом не пропущен срок исковой давности.
Решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, признана недееспособной.
Постановлением и.о. главы МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, назначена опекуном над недееспособной ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Свидетельствами о праве на наследство по закону № <адрес>6, <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается, что ФИО2, является наследником имущества ФИО13, состоящего из земельного участка № с кадастровым номером 01:02:1000047:16 и жилого дома с кадастровым номером 01:02:1000047:33, расположенных по адресу: а. Кошехабль, <адрес>.
Распоряжением №-р от ДД.ММ.ГГГГ заместителя главы администрации «<адрес>» опекуну недееспособной ФИО2, ФИО1 разрешена продажа жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: а. Кошехабль, <адрес>, принадлежащих ФИО2
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении того имущества.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На основании ст. 18 ГК РФ граждане могут иметь имущество на праве собственности; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
Согласно договору купли- продажи земельного участка с жилым домом № <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО14, действующая от имени своей подопечной ФИО2, с разрешения органа опеки и попечительства – Распоряжение администрации МО «<адрес>» №- от ДД.ММ.ГГГГ, продала, а ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, купила земельный участок с кадастровым номером 01:02:1000047:16, площадью 2600 кв.м. и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером 01:02:1000047:33, общей площадью 84.1 кв.м., расположенные по адресу: а. Кошехабль, <адрес>. Общая стоимость составила 641000 рублей. Согласно пункту 2 в размере 41 000 рублей уплачена до подписания договора; сумма в размере 300 000 рублей будет уплачена в срок до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере 300 000 рублей будет уплачено в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка с жилым домом в рассрочку платежа, которым пролонгирован срок исполнения обязательств ФИО3- остаток выкупной стоимости в размере 600000 рублей будет уплачен в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами сделки, также заключено дополнительное соглашение об изменении порядка оплаты, согласно которому покупатель обязался оплатить сумму в размере 50 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере 100 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере 100 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере 350 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, срок рассрочки платежа увеличился более чем на 5 лет, что существенно ухудшает положение недееспособной ФИО2
Кроме того, сведения о том, что вышеуказанные дополнительные соглашения заключены между опекуном недееспособной ФИО2, ФИО1 и ФИО3 с разрешения органа опеки и попечительства администрации МО «<адрес>» отсутствуют.
Как следует из выписок по счету, покупателем ФИО3 на счет ФИО2 произведены следующие платежи: ДД.ММ.ГГГГ- 41 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ- 50 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ- 100 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ- 450 000 рублей.
Как следует из выписок из единого государственного реестра недвижимости собственником земельного участка с кадастровым номером: 01:02:1000047:153, общей площадью 3198к.м. и жилого дома с кадастровым номером: 01::02:1000047:33, общей площадью 84,1кв.м., распложенных по адресу: а. Кошехабль, <адрес>, является ФИО3. В графе «ограничение прав и обременение недвижимости» указано «ипотека в силу закона». Ограничения установлены в пользу ФИО2.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом ДД.ММ.ГГГГ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ч. 1 ст. 21 которого предусмотрено, что опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Также согласно п.1 ст. 37 ГК РФ опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Заключение между опекуном ФИО1 и ФИО3 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, которым срок исполнения договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ пролонгирован до ДД.ММ.ГГГГ, то есть более чем на 5 лет, повлекло нарушение интересов недееспособной ФИО2, а именно уменьшение стоимости имущества последней в связи с изменением рыночной стоимости недвижимого имущества с учетом инфляции (согласно скриншоту сайта «Авито» спорное недвижимое имущество выставлено на продажу за 3 300 000 рублей).
Согласно п. 2 ст. 29 ГК РФ, от имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.
В соответствии с п. 4 ст. 37 ГК РФ, опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.
Тот факт, что ФИО2 не согласна с совершенными сделками в отношении ее недвижимого имущества, подтверждается ее обращением в прокуратуру <адрес> Республики Адыгея, которой ДД.ММ.ГГГГ была инициирована проверка соблюдения прав и законных интересов недееспособной ФИО2, путем направления в Министерство труда и социального развития Республики Адыгея информации о принятии мер реагирования по защите имущественных прав недееспособного гражданина.
С учетом вышеуказанного, суд приходит к выводу о том, что сделка, заключенная между опекуном ФИО2, ФИО1 и ФИО3, без получения надлежащим образом заверенных отделом по опеке и попечительству предварительных разрешений на изменение существенных условий договора, а именно порядка оплаты, влекущее за собой уменьшение стоимости, имущества подопечной ввиду изменения его рыночной стоимости с учетом инфляции, является недействительной.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п.п.1 и 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки
В соответствии с п.1 и п.2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Оценивая представленные суду доказательства в их совокупности, суд считает, что оспариваемые истцом сделки совершены в нарушение требований закона, что привело к ущемлению интересов недееспособной ФИО2, в связи с чем, исковые требования ГКУ РА «Центр труда и социальной защиты населения» необходимо удовлетворить.
В соответствии с п.п. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, в качестве истцов (административных истцов) или ответчиков (административных ответчиков).
Согласно со ст. 333.20 НК РФ в случае, если истец, административный истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком, административным ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, административных исковых требований.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика следует взыскать государственную пошлину в размере 3000 рублей в доход бюджета МО «<адрес>».
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
исковые требования ГКУ РА «Центр труда и социальной защиты населения» в защиту интересов недееспособной ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:02:1000047:16, площадью 2600 кв.м. и размещенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:02:1000047:33, общей площадью 84,1 кв.м., заключенный между ФИО1, действующей от имени своей подопечной ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Признать недействительным дополнительное соглашение от 01.11.2022г. к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1, действующей от имени своей подопечной ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Признать недействительным дополнительное соглашение от 03.11.2023г., к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1, действующей от имени своей подопечной ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Применить последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение и обязать опекуна ФИО1, вернуть денежные средства, поступившие на сберегательный счет недееспособного лица ФИО2 (продавец) № в размере 641000 рублей, гражданке ФИО3 (покупателю) за счет средств недееспособного лица ФИО2.
Прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым номером 01:02:1000047:153, преобразованный из земельного участка 01:02:1000047:16 и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером 01:02:1000047:33, расположенные по адресу: <адрес>, а. Кошехабль, <адрес>.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:02:1000047:153, преобразованный из земельного участка 01:02:1000047:16 и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером 01:02:1000047:33, расположенные по адресу: <адрес>, а. Кошехабль, <адрес>.
Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в доход МО «<адрес>» по следующим реквизитам: (наименование получателя Казначейство России (ФНС России), ИНН 7727406020, КПП 770801001, ОКТМО 79615420101, КБК 18№, номер счет банка получателя 40№, номер казначейского счета 03№, наименование банка – Отделение Тула Банка России/УФК по <адрес>, БИК 017003983), государственную пошлину в размере 3000 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, через Кошехабльский районный суд Республики Адыгея.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья (подпись) М.А.Паранук
Копия верна:
Судья
Кошехабльского районного суда
Республики Адыгея М.А. Паранук