РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 августа 2026 год п. Ровеньки
Вейделевский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Лепетюх Г.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дуленко Е.В., с участием: Приколота М.В., являющегося представителем Управления капитального строительства, транспорта, ЖКХ и топливно-энергетического комплекса администрации Ровеньского муниципального округа Белгородской области - истца и ответчика по встречному иску, Давыденко Е.П. - ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску, Чувылкина Н.Г., являющегося представителем ФИО1 - третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на стороне истца по первоначальному иску рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления капитального строительства, транспорта, ЖКХ и топливно-энергетического комплекса администрации Ровеньского муниципального округа Белгородской области к Давыденко Е.П. о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств и встречному исковому заявлению Давыденко Е.П. к Управлению капитального строительства, транспорта, ЖКХ и топливно-энергетического комплекса администрации Ровеньского муниципального округа Белгородской области о сохранении в переустроенном состоянии жилого помещения в многоквартирном доме,
УСТАНОВИЛ:
Давыденко Е.П. на праве собственности принадлежит жилая комната №, общей площадью 16, 7 кв. м., находящаяся на втором этаже двухэтажного дома по адресу: <адрес>.
Указанная жилая комната расположена над квартирой общей площадью 40,7 кв.м., находящейся на первом этаже вышеуказанного дома, принадлежащей на праве собственности ФИО1.
Управление капитального строительства, транспорта, ЖКХ и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования Ровеньский муниципальный округ Белгородской области обратилось в суд с иском к Давыденко Е.П. о продаже с публичных торгов принадлежащей ей вышеуказанной жилой комнаты с выплатой собственнику вырученных от продажи средств (за вычетом расходов на исполнение судебного решения) и возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Свои требования истец мотивирует тем, что ответчик, являясь собственником жилой комнаты № общей площадью 16, 7 кв. м., находящейся на втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, самовольно, без получения соответствующего разрешения, выполнила переустройство данной комнаты, установив канализационную трубу. После выявления данного обстоятельства, истцом, являющимся уполномоченным органом, осуществляющим согласование переустройства (перепланировки) объектов недвижимости, 03.12.2025 г. в адрес ответчика было направлено требование о необходимости привести переустроенное помещение в прежнее состояние в течение 90 дней со дня получения требования, которое ответчиком выполнено не было.
Ответчиком Давыденко Е.П. заявлен встречный иск к истцу, в котором она просит о сохранении спорного жилого помещения в перепланированном состоянии, который был принят судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным.
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен ФИО1 – собственник квартиры, расположенной под жилой комнатой ответчика Давыденко Е.П.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Приколота М.В. исковые требования поддержал, при этом указал, что в результате произведенного ответчиком Давыденко Е.П. переустройства, права третьих лиц не нарушены, угрозы жизни и здоровью, а также имуществу граждан, в том числе ФИО1. – собственнику квартиры, расположенной под жилой комнатой ответчика, не причинено. Пояснил, что по-сути, обращение с исковыми требованиями обусловлено многократными жалобами представителя ФИО1 – Чувылкина Н.Г. как в администрацию Ровеньского муниципального округа, так и правоохранительные органы, связанными с опасением возможной угрозы его имуществу в случае приведения в негодность элементов канализации и водоотведения в комнате ответчика. Однако, по мнению Приколота М.В., такие опасения не обоснованы, поскольку в ходе обследования жилого помещения ответчика было выявлено соответствие техническим требованиям указанной системы, отсутствие каких-либо признаков дефектов, протечек и т.п. Кроме того, представителем истца (ответчика по встречному иску) обращено внимание, на следующее: ранее дом, в котором расположено жилое помещение ответчика и третьего лица, представляло собой общежитие, в котором туалеты и душевые помещения были общими и располагались на каждом из двух этажей. То помещение, которое было передано ответчику, не имело системы водоснабжения и водоотведения, в то время как переданное третьему лицу помещение такие коммуникации имело. Возможность размещения уличного туалетного на территории, прилегающей к многоквартирному дому, отсутствует. Таким образом, ответчик иным способом, чем установка в своей жилой комнате канализационной системы, не может обеспечивать нормальные бытовые условия проживания. В этой связи, заявленный ответчиком встречный иск полагал обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) Давыденко Е.П. в судебном заседании против удовлетворения иска Управление капитального строительства, транспорта, ЖКХ и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования Ровеньский муниципальный округ Белгородской области возражала. В обоснование своей позиции пояснила, что является инвалидом второй группы, фактически в спорном жилом помещении периодически проживает ее сын - инвалид детства. Указала, что канализацию ей в комнату провел сосед с целью возможности обеспечить канализацией свое (соседа) жилое помещение. Никаких возражений против этого иные жильцы дома ей не высказывали, равно как и со стороны администрации изначально таких возражений не было. В части получения требования о демонтаже канализационной трубы пояснила, что не помнит о нем, да и в целом в силу возраста, не совсем понимает, что она нарушила.
Представитель третьего лица ФИО1 - Чувылкин Н.Г. посчитал, что своими действиями по установке канализационной трубы ответчик Давыденко Е.П. нарушает права ФИО1, поскольку унитаз и умывальник размещены непосредственно над кухней и жилой комнатой квартиры ФИО1. Данное обстоятельство указывает на нарушение требований санитарных норм, установленных действующим законодательством. Однако подтвердил, что с момента проведения канализации ответчиком в своем жилом помещении никаких протечек и т.п. не было. Полагал, что оснований для продажи с публичных торгов жилого помещения ответчика не имеется, но она должна обеспечить размещение канализации и сантехники таки образом, чтобы они не располагались над кухней и жилой комнатой квартиры ФИО1. По этим же основаниям полагал встречный иск ответчика не подлежащим удовлетворению, изложив свою позицию подробно в письменных возражениях на встречное исковое заявление (л.д. 151-158).
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд признает первоначальные и встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Выпиской из ЕГРН подтверждается право собственности Давыденко Е.П. на жилую комнату №, общей площадью 16, 7 кв. м., находящуюся на втором этаже двухэтажного дома по адресу: <адрес> (л.д. 4-8).
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц.
Из объяснений представителя истца (ответчика по встречному иску) следует, что дом, в котором расположены жилые помещения, ответчика Давыденко Е.П. и третего лица ФИО1, ранее представлял собой общежитие; в предоставленной Давыденко Е.П. по договору социального найма и впоследствии ею приватизированной жилой комнате канализация и санитарные узлы отсутствовали.
Данные обстоятельства подтверждены Давыденко Е.П. и представителем ФИО1 – Чувылкиным Н.Г.
22.08.2025 г. консультантом отдела жилищного надзора управления государственного жилищного надзора Белгородской области совместно с начальником отдела ЖКХ администрации Ровеньского района (ныне администрация Ровеньского муниципального округа) в отношении Давыденко Е.П. - собственника жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, был проведен инспекционный визит, в ходе которого установлено допущение Давыденко Е.П. самовольного переустройства/перепланировки жилого помещения, выразивщееся в прокладке новых подводящих и отводящих трубопроводов систем водоснабжения и водоотведения и установке умывальника и унитаза, которые размещены над комнатой нижерасположенного жилого помещения, о чем составлен соответствующий акт № 9 (л.д. 13-17).
Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 ст. 26 ЖК РФ.
Как установлено в судебном заседании и подтверждалось Давыденко Е.П., письменного согласования с органом местного самоуправления на прокладку системы водоснабжения, водоотведения и установку сантехники у нее не имелось.
В связи с чем и исходя из положений ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, действия Давыденко Е.П. по проведению системы водоснабжения и отведения, установке сантехники являются самовольным переустройством жилого помещения.
Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения предусмотрены ст. 29 ЖК РФ, согласно ч. 3 которой собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
03.12.2025 г. заместителем главы Ровеньского муниципального округа – начальником управления капитального строительства, транспорта, ЖКХ и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования Ровеньский муниципальный округ Белгородской области Давыденко Е.П. посредством почтовой связи направлено требование о приведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме в прежнее состояние (далее по тексту – Требование) в течение 90 дней со дня получения требования (л.д. 9,10), которое было вручено Давыденко Е.П. 06.12.2025 г. (почтовое уведомление о вручении – л.д. 12).
Требование в установленный в нем срок Давыденко Е.П. выполнено не было.
Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения предусмотрены ст. 29 ЖК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Ч. 5 этой же статьи предусмотрено, что если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия предусмотренного частью 4 решения о сохранении этого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника указанного помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1), каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им (часть 2), никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 3).
По смыслу данной статьи во взаимосвязи с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, право частной собственности не является абсолютным и может быть ограничено федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Вместе с тем, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, ограничения права собственности, продиктованные публичными интересами, требуют достижения баланса частных и общих интересов при неукоснительном соблюдении конституционно обоснованных принципов справедливости, разумности и соразмерности. Эффективной гарантией этого выступает установление надлежащих процедур ограничения права, непосредственно обеспечивающих такой баланс (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14 мая 2012 г. N 11-П и от 10 марта 2016 г. N 7-П).
Согласно пункту 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 сентября 2021 г. N 1880-О, принудительная продажа переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме по своей правовой природе является крайней мерой воздействия на собственника такого помещения и, соответственно, может быть реализована лишь по истечении разумного срока для устранения допущенных нарушений, начало которого должно определяться исходя из времени предъявления ему конкретных требований уполномоченным органом, а продолжительность в каждом конкретном случае - с учетом характера и степени указанных нарушений, принимаемых мер к их устранению и позиции самого собственника, его реальных намерений.
Из приведенных правовых норм, разъяснений Конституционного суда РФ, следует, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права, поскольку исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности избираемый истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов либо публичных интересов.
В судебном заседании установлено, что каких-либо последствий, влекущих явную угрозу жизни, здоровью гражданам, в результате допущенного Давыденко Е.П. переустройства, не наступило.
Состоятельность данного вывода суда подтверждается, в том числе, Актом комиссии в составе представителей администрации Ровеньского муниципального округа, ООО «Ровеньский коммунальщик», отдела территориальной администрации, составленным по результатом технического обследования системы водоотведения жилой комнаты Давыденко Е.П., из которого следует, что система находится в работоспособном состоянии, никаких дефектов, которые могли бы привести к протечкам, не выявлено, с технической точки зрения существующая система водоотведения не представляет опасности протечек и ее использование не нарушает прав и законных интересов иных лиц (л.д.160 – 164).
В части, касающейся обязанности суда устанавливать баланс интересов, суд отмечает, что, как установлено в судебном заседании, изначально предоставленная по договору социального найма и впоследствии приватизированная жилая комната, в виду отсутствия возможно пользоваться системами водоснабжения и водоотведения, не в полной мере отвечала требованиям ст. 15 ЖК РФ, согласно которой жилое помещения должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
В связи с чем, а также с учетом того, что даже уличный туалет на территории жилого дома, в котором расположена спорная жилая комната, отсутствует, указывает на то, что действия Давыденко Е.П. по переустройству направлены исключительно для возможности обеспечить полноценное использование принадлежащего ей жилого помещения.
Кроме того, по рассматриваемому делу юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством, является наличия у Давыденко Е.П. реальной возможности устранить допущенные нарушения в разумный срок, принятии в отношении нее какие-либо иных мер, направленных на понуждение к исполнению Требования.
В этой части суд учитывает, что Давыденко Е.П. является инвалидом второй группы, пожилым человеком в возрасте 86 лет, в виду чего, очевидно, не обладающей должной компетенцией и знаниями в вопросах, касающихся обстоятельств настоящего дела.
Однако, несмотря на возраст Давыденко Е.П., наличие у нее инвалидности, истец, предъявляя ей требование, ограничился лишь формальным направлением его посредством почтовой связи, не принял мер к разъяснению реальных действий, которые необходимо ей произвести.
В этой связи, расценивать действия Давыденко Е.П. по невыполнению указанного Требования как заведомо недобросовестные, у суда оснований нет.
Вышеизложенные, установленные в судебном заседании обстоятельства в их совокупности, свидетельствует об отсутствии оснований считать первоначальные исковые требования обоснованными, что, в свою очередь, является основанием для отказа в их удовлетворении.
Что касается заявленных ответчиком Давыденко Е.П. встречных исковых требований, то суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.
Выпиской из ЕГРН (л.д. 69-72 и поэтажным планом дома (л.д. 8) подтверждается право собственности ФИО1 на жилое помещение - квартиру № на первом этаже дома по адресу: <адрес>, и расположение этой квартиры под комнатой, принадлежащей Давыденко Е.П.
Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Пол данному делу, по мнению представителя третьего лица, права третьего лица нарушены не самим фактом переустройства, а размещением системы водоснабжения, водоотведения, санузла в жилой комнате Давыденко Е.П. таким образом, при котором они расположены над кухонным и жилым помещением квартиры ФИО1.
Несмотря на вышеприведенные выводы суда, касающиеся оценки действий ответчика Давыденко Е.П., направленных на обеспечение нормальных условий проживания, выраженных в возможности пользоваться водоснабжением и водоотведением, в целях соблюдения баланса интересов, с учетом доводов представителя истца, значимым обстоятельством по делу является размещение канализационных труб, унитаза с соблюдением санитарных требований и нахождением под жилым помещением ответчика, жилого помещения третьего лица.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, именно на собственника жилого помещения возлагается доказывание факта отсутствия нарушений прав и законных интересов граждан при самовольном переустройстве и (или) перепланировании жилого помещения.
Таких доказательств Давыденко Е.П. суду не представлено, от проведения строительно-технической экспертизы она уклонилась.
При этом, суд считает необходимым отметить, что истица по встречному иску не лишена в установленном законом порядке обратиться в орган местного самоуправления для легализации переустройства (переоборудования) жилого помещения, с учетом положений ст. 26 ЖК РФ, представив в орган местного самоуправления требуемые для этого документы и лишь при отказе органа местного самоуправления в такой легализации обратиться с соответствующим иском в суд.
Требований о распределении судебных расходов по делу сторонами не заявлено.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Управления капитального строительства, транспорта, ЖКХ и топливно-энергетического комплекса администрации Ровеньского муниципального округа Белгородской области к Давыденко Е.П. о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Давыденко Е.П. к Управлению капитального строительства, транспорта, ЖКХ и топливно-энергетического комплекса администрации Ровеньского муниципального округа Белгородской области о сохранении в переустроенном состоянии жилого помещения в многоквартирном доме отказать.
Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через постоянное судебное присутствие Вейделевского районного суда в поселке Ровеньки Белгородской области.
Судья Г.Ю. Лепетюх