РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 августа 2026 года <адрес>
Аргаяшский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Меркуловой Н.М., при помощнике ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации Аргаяшского муниципального округа <адрес> к Попову Александру Владимировичу, Мальцеву Виталию Николаевичу, Литвинову Евгению Николаевичу о признании ничтожными договоров уступки прав и обязанностей по договору аренды, применении последствий недействительности сделок,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом администрации Аргаяшского муниципального округа <адрес> обратилось в суд с иском к Попову А.В., Мальцеву В.Н., Литвинову Е.Н. в котором просил признать недействительным (ничтожным) договор уступки (цессии) права аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Поповым Александром Владимировичем и Литвиновым Евгением Николаевичем в отношении земельного участка с кадастровым номером №; признать ничтожным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Литвиновым Евгением Николаевичем и Мальцевым Виталием Николаевичем в отношении земельного участка с кадастровым номером №, с погашением в государственном реестре прав на недвижимое имущество записей о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, с применением последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата Попову А.В. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению имуществом администрации Аргаяшского муниципального района в соответствии с Земельным кодексом РФ, на основании протокола о результатах открытого аукциона №U22№-3, заключил с Поповым Александром Владимировичем договор аренды земельного участка № от 09.01.2024г., на срок 10 лет, с 09.01.2024 по 09.01.2034, из земель особо охраняемых территорий и объектов, разрешенным видом использования: отдых (рекреация), площадью 21 500 кв.м., кадастровым номером №; расположенный по адресу: Челябинская облает <адрес>, в 8420 м северо-восточнее от северной части д. Дербишева (номер государственной регистрации № Между Поповым А.В. и Литвиновым Е.Н. заключен договор уступки права аренды на земельный участок № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №. Между Литвиновым Евгениев Николаевичем и Мальцевым Виталием Николаевичем заключен договор уступки права аренды на земельный участок (номер государственной регистрации № Договор аренды земельного участка заключен с Поповым А.В. на торгах, в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ уступка прав по такому договору запрещена, договоры переуступки права аренды земельного участка от Попова А.В. к Литвинову Е.Н., а от Литвинова Е.Н. к Мальцеву В.Н. являются ничтожными.
Определением суда, изложенным в протоколе судебного заседания от 27 мая 21026 года к участию в деле в качестве соответчика привлечён Литвинов Евгений Николаевич.
Представитель истца Комитета по управлению имуществом администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Аргаяшского отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика Мальцева В.Н. – ФИО5, действующий на основании доверенности возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что договор о переуступке был заключен с разрешения главы администрации Аргаяшского муниципального района. Требования истца ставят участников сделки в неопределённое состояние, поскольку не понятно как будет возвращаться арендная плата за земельный участок истцом, при вынесении решения просил применять специальные нормы права Лесного Кодекса РФ.
Представитель ответчика Литвинова Е.Н. – ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, представил письменные возражения.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что согласно протоколу о результатах аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка, победителем аукциона в отношении лота № признан участник ФИО2
На основании протокола о результатах аукциона №U22№-3 от ДД.ММ.ГГГГ заключён договор № от ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом администрации Аргаяшского муниципального района и Поповым Александром Владимировичем, по которому последний приобрёл на правах аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в 8420 м северо-восточнее от северной части д.Дербишева, площадью 21 500 кв. м. с кадастровым номером №, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид – отдых (рекреация), срок аренды 10 лет с 09.01.2024 по 09.01.2034 гг.
ДД.ММ.ГГГГ актом приёма-передачи Комитет по управлению имуществом администрации Аргаяшского муниципального района передал ФИО2 земельный участок, площадью 21 500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в 8420 м северо-восточнее от северной части д.Дербишева, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид – отдых (рекреация).
В последующем, 19 февраля 2025 года Попов А.В. в адрес комитета по управлению имуществом Аргаяшского муниципального района Челябинской области направил уведомление о намерении уступить право аренды земельного участка расположенного по адресу: Челябинская область, Аргаяшский район, в 8420 м северо-восточнее от северной части д.Дербишева, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид – отдых (рекреация).
06 февраля 2025 года между Поповым А.В. и ИП Литвиновым Е.Н. заключен договор об уступке прав и обязанностей арендатора № по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, площадью 21 500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в 8420 м северо-восточнее от северной части д.Дербишева, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид – отдых (рекреация), плата за переуступку составила 50 000 рублей, земельный участок передан актом приёма-передачи.
В последующем, 02 апреля 2025 года Литвинов Е.Н. в адрес комитета по управлению имуществом Аргаяшского муниципального района <адрес> направил уведомление о намерении уступить право аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, в 8420 м северо-восточнее от северной части д.Дербишева, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид – отдых (рекреация).
03 апреля 2025 года между Литвиновым Е.Н. и Мальцевым В.Н. заключен договор об уступке прав и обязанностей № арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, площадью 21 500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в 8420 м северо-восточнее от северной части д.Дербишева, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид – отдых (рекреация), плата за переуступку составила 50 000 рублей. Земельный участок передан актом приёма-передачи.
По ответу на запрос суда ответы на уведомление сторонам не направлялись.
Из письменных пояснений ответчика Мальцева В.Н. следует, что земельное законодательство не содержит императивного запрета на передачу прав аренды по итогам публичных торгов, что является специальной нормой по отношению к общим нормам ГК РФ.
При участии ранее в судебном заседании представители ответчиков пояснили, что о намерении переуступки и в Администрацию, что являлось обязательным условием при сдаче документов по сделке о регистрации перехода права.
Данные пояснения сторон также подтверждаются материалами реестрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером №, представленными по запросу суда.
Из положений договора аренды не усматривается, что арендатор не имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка путем продажи, дарения, мены, в безвозмездное пользование, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Аналогичные выводы содержатся в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2022 г.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 4 июня 2026 г. №37-П «По делу о проверке конституционности пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой муниципального образования «Кемеровский городской округ» пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предполагающий распространение предусмотренного им общего порядка передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя на случаи, когда такой договор заключается без проведения торгов с гражданином, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка в соответствии с федеральным законом и (или) законами субъектов Российской Федерации, притом что договор аренды был заключен в соответствии с предусмотренным законодательством порядком, признан не противоречащим Конституции Российской Федерации.
Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.
Данное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.
Действительно, согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Доводы истца о применении в данном случае установленного п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора по договору аренды суд полагает ошибочными, поскольку заявитель не учитывает содержание данной нормы, которая распространяет свое действие в отношении исключительно аукционного имущества (или прав на него) и только в отношении победителя торгов.
Постановление Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» принято во исполнение пункта 1 части 1 статьи 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленного на реализацию в 2022 - 2024 годах комплекса антикризисных мер социально-экономического характера в отношении граждан и юридических лиц.
При этом антикризисные меры поддержки распространялись на добросовестных арендаторов публичных земельных участков, которым участки были изначально предоставлены для целей, предусмотренных подпунктом "а" пункта 1 Постановления №, использующих участки по указанному назначению (то есть на участках уже должна осуществляться соответствующая деятельность) и не допустивших (устранивших) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участков.
По смыслу пункта 1 статьи 615 ГК РФ в отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.
В связи с наличием договорных отношений изменение цели использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) невозможно без внесения изменений в соответствующий договор, заключенный для строительства. Арендатор не вправе изменять такой договор в одностороннем порядке и не может по своему выбору требовать от арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка.
Относительно возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному по результату торгов, необходимо обратить внимание на ряд правовых позиций, изложенных в документах разъясняющего характера и судебной практике.
Так, согласно позиции, изложенной в Письме Минэкономразвития России от 17.09.2015 № Д23и-4569, в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются в первую очередь положения ст. 22 ЗК РФ.
Исходя из правовой позиции, содержащейся в Письме Росреестра от 08.08.2022 № 14-6768-ТГ/22 «О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов», учитывая ст. 4 ГК РФ, мнение судов (Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2020 № 299-ПЭК20) по вопросу уступки прав по договорам аренды участков, заключенным арендаторами на торгах, полагается возможной передача такими арендаторами прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (то есть до 01.06.2015), в том числе по результатам торгов; передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды участков, заключенным после указанной даты (то есть после 01.06.2015), не согласуется с действующим законодательством. Согласно позиции Росреестра запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ, не распространяется на передачу арендатором по договору аренды участка, заключенному по результатам торгов, этого участка в субаренду.
К отношениям по уступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка подлежат применению правила ЛК РФ, действовавшие в момент заключения договора аренды (п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021).
В отношении заключенных после ДД.ММ.ГГГГ договоров аренды лесных участков для всех видов использования лесов, за исключением заготовки древесины, допускается сдача арендованного лесного участка в субаренду и передача прав и обязанностей по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем) при условии соблюдения требований лесного законодательства, в частности требований по постановке лесного участка на государственный кадастровый учет и по согласованию таких действий с арендодателем.
С учетом вышеизложенного, суд соглашается с доводами ответчиков о том, что положения п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые в данном случае не применимы.
Оценивая доводы истца о недействительности договоров уступки прав требований, суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Оценив содержание оспариваемых договоров уступки права аренды земельного участка, суд не усматривает признаков недействительности по основанию ничтожности в силу действующего законодательства,
По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.
Истец, ссылаясь на недействительность договоров уступки прав аренды земельного участка и указывая на злоупотребление правом со стороны ответчиков, не представил доказательств, свидетельствующих о недобросовестности ответчиков, либо об их намерении совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения.
При этом, то обстоятельство, что уведомление о планируемом переходе прав по договору аренды земельного участка направлялось, каждым из ответчиков Поповым А.В., Литвиновым Е.Н. в адрес истца, свидетельствует о добросовестном поведении стороны. В момент перехода права по договорам уступки истец не выражал волеизъявления на незаконность и невозможность совершения сделок, как противоречащих действующему законодательству.
Регистрация правоотношений прошла государственный учёт, на день рассмотрения дела права арендодателя не нарушаются со стороны ответчика Мальцева В.Н., конечного правообладателя, участок используется по целевому назначению, вносится арендная плата.
Таким образом, суд не находит оснований для признания недействительным (ничтожным) договор уступки права аренды (цессии) от 06 февраля 2025 года заключенному между Поповым А.В. и Литвиновым Е.В. и 03 апреля 2025 г. заключенному между Литвинговым Е.Н. и Мальцевым Е.Н. по договору аренды № 27 от 09 января 2024 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером № с применением последствий недействительности сделки, как и для признания недействительной и исключения из ЕГРН записи о регистрации договора уступки (цессии) права аренды.
При изложенных обстоятельствах, а также с учетом вышеприведенных выводов суда об отсутствии со стороны ответчиков, нарушений условий договора аренды заключением договоров уступки права аренды земельного участка, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации Аргаяшского муниципального округа Челябинской области к Попову Александру Владимировичу, Мальцеву Виталию Николаевичу, Литвинову Евгению Николаевичу о признании ничтожными договоров уступки прав и обязанностей № от 06.02.2025 года и № 2 от 03.04.2025 года обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № и применении последствий недействительности сделок отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Аргаяшский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия судом мотивированного решения.
Председательствующий Н.М. Меркулова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.