РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 сентября 2026 года <адрес>
Аргаяшский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего Меркуловой Н.М., при секретаре ФИО16, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гумарова Наиля Дамировича к Сучкову Роману Викторовичу, Сучковой Ирине Николаевне, обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регион 174» об исполнении обязательства по договору инвестирования в натуре, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Гумаров Н.Д. обратился в суд с иском к Сучкову Р.В., Сучковой И.Н. и с учётом уточнений просил о возложении обязанности исполнить обязательство в натуре по договору инвестирования в проект «Увильды Парк» путем передачи в собственность ФИО6 ? доли в праве общей долевой собственности на земельные участки кадастровый №, кадастровый №; признании за ФИО6 права собственности на ? долю на земельные участки кадастровый №, кадастровый № (т.1 л.д. 22, л.д. 29-34, л.д. 164).
В обоснование заявленных требований указал, что в период с 2018 по 2022 год Гумаровым Н.Д. был разработан проект застройки земельных участков на территории оз. Увильды – «Увильды Парк», который включал маркетинговое обоснование, анализ локации и расчёты экономической эффективности. В 2022 году достигнуто соглашение с ФИО17 о реализации совместного инвестиционного проекта. Существенные условия инвестиционного договора согласованы сторонами устно, в дальнейшем подтверждены фактическими действиями. Предмет договора определен сторонами, как реализация инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости на земельных участках общей площадью около 15 га (ранее кадастровые номера №) в рамках расширения проекта «Увильды Парк», конечная цель создание объектов туристической инфраструктуры (гостиниц). Инвестиционные вклады сторон распределены следующим образом: Гумаров Н.Д. (интеллектуальный и организационный) передача исключительных прав на использование разработанной проектной документации и концепции «Увильды Парк»; выполнение полного комплекса управленческих, технических и организационных мероприятий; ведение переговоров с собственником земельного участка и обеспечение снижения цены сделки; подготовка и сопровождение процедуры изменения категории земель; поиск потенциальных застройщиков. Вклад ФИО34 (финансовый) финансирование приобретения указанных земельных участков. Характеристики объекта инвестирования согласованы, что позволяет идентифицировать объект в соответствии со ст. 554 ГК РФ (предмет в договоре продажи недвижимости). Распределение результата инвестиционной деятельности согласовано сторонами следующим образом: в качестве встречного предоставления за внесенный интеллектуальный и организационный вклад Гумарова Н.Д. ответчики обязались передать ему после регистрации права собственности на земельные участки 50 % (1/2 долю) в праве собственности на приобретенные участки. Данное условие соответствует правовой природе инвестиционных отношений, предполагающих распределение результата между участниками пропорционально вкладам. Действия ФИО6 существенно повысили рыночную стоимость приобретенных активов. Сучкова И.Н. оформила право собственности на сына Сучкова Р.В., что совершено без согласия Гумарова Н.Д., фактически присвоив результат инвестиционной деятельности, без предоставления встречного исполнения. Проекты инвестиционных договоров направлены ответчикам почтовым отправлением, однако до настоящего времени сторона уклоняется от подписания. Правоотношения сторон следует квалифицировать, как инвестиционный договор на строительство, который по своей правовой природе является смешанным договором, содержащим элементы: договора простого товарищества; договора возмездного оказания услуг; договора подряда на выполнение проектных и изыскательных работ; предварительного договора о предоставлении долей в будущих объектах недвижимости.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО «Специализированный застройщик «Регион 174»; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования ФИО1 (т.1 л.д. 4-6).
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, к участию в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена ФИО2; от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Уралстройпроект».
Истец Гумаров Н.Д. при участии в судебных заседаниях пояснял, что знаком с семьей Сучковых более 15 лет, ранее были в дружеских отношениях. У дочери ФИО1 имеется в собственности три земельных участка окончания кадастровых номеров: 2477, 2475, 2474, общей площадью 3 га. На сегодняшний день на этих участках идёт строительство инвестиционного проекта «Увильды Парк» застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Регион 174». Чтобы расширить площадь застройки, он нашел еще земельные участки смежные, окончание кадастровых номеров: 80, 85, 86. Нашел собственника данных участков ФИО15 Евгения, вел с ним переговоры через его представителя по юридическим вопросам, в течение 2х лет, помогал в восстановлении права. Совместно с руководителем ООО «УралСтройПроект» ФИО2 планировалась застройка, разрабатывался проект. До этого он сам занимался разработкой этого проекта самостоятельно и обращался к специалисту для корректировки проекта. На момент 2022 года дружил с ФИО35, предложил сотрудничество, поскольку у Сучковой И.Н. имелись финансы на приобретение земельных участков. Договорился с продавцом о снижении цены, участки приобретены за 11 000 000 рублей. После покупки и перевода земель в иную категорию поменялась кадастровая и рыночная стоимость. Все обсуждалось с Сучковой И.Н., все вопросы решала она, а оформляли все на её сына Сучкова Р.В. При покупке земельных участков окончание кадастровых номеров: 80, 85, 86 согласовали доли по 50 % каждому, Сучкова И.Н. согласилась. Присутствовал лично на всех сделках по оформлению купли-продажи земельных участков. ФИО17 заверяла, что после подписания и заключения первого договора купли-продажи и перевода земель, составим отдельно договор, где его будут 50 %.
Данные переговоры слышали свидетели ФИО18, ФИО19 руководитель ООО «Специализированный застройщик «Регион 174», ФИО2, ФИО20 От имени ФИО7 и ФИО3 сделали три доверенности на истца по земельным участкам со всеми правами кроме продаж. Земельные участки были оформлены, переведены в иную категорию земель, проект застройки согласован с застройщиком, поданы документы в банк на финансирование. После оформления участков, перевода в иную категорию земель, несколько раз обращался к Сучковой И.Н. для подписания договора участия по его доле или доли на его дочь. На участках его дочери был первый этап застройки, финансирование одобрили. ООО «Специализированный застройщик «Регион 174» предложил начать застройку с участка 2474, оформили участок в аренду с последующим правом выкупа за 18 000 000 рублей.
Проект застройки предусматривал 18 га, площадь застройки 144 000 кв.м. с учётом участков Сучкова Р.В., за минусом общих мест ресторана и аквапарка, оставалось 13 200 кв.м. Сложилась устная договоренность с ООО «Специализированный застройщик «Регион 174», что они должны передать ФИО1 и Сучкову Р.В. - 13 200 кв.м. (10 % от построенных апартаментов, цена за кв.м. 180 000 рублей). Истец был заинтересован, чтобы Сучковы заключили договора аренды с застройщиком.
Дальнейшего общения с Сучковыми уже не было, не шли на контакт, отдельно встречались с ФИО20, встречались с ООО «Специализированный застройщик «Регион 174». Они не приглашали ФИО6 для обсуждения по земельным участкам, перестали общаться в 2024 г. ФИО34 гораздо меньше предложили кв.м. в договорах аренды, чем были первоначальные договоренности с застройщиком, их обманули, зачем они на это согласились ему не известно. По настоянию ПАО «Сбербанка России» и ООО «Специализированный застройщик «Регион 174», ФИО34 в последующем совсем отказались от выкупной суммы по договорам аренды с правом выкупа земель и продлили только аренду с ежемесячной платой 60 000 рублей (выкупная сумма была 420 000 000 рублей). Обещал застройщик эти 13 200 кв.м. У ФИО1 3 200 кв.м., получается, не дополучили 10 000 кв.м. ФИО34 на своих земельных участках, сами подписали на 2 400 кв.м. и вышли из проекта на сегодняшний день.
Истца вынудили написать расписку на 12 500 000 рублей, так как застройщик начал выплачивать его дочери деньги. Действия по инвестиционному проекту состоят из подбора земельных участков, их оформления, перевода земли в другую категорию, найден человек, который все запроектировал, найден подрядчик и застройщик в одном лице. Половина работы было сделано. Должны были от 15 га получить прибыль, 50% имелось в виду половина в праве собственности на земельные участки. Есть заключение лингвистики и все аудиозаписи переговоров. Участки приобретены благодаря его усилиям, ФИО34 получают прибыль. Есть аудиозапись, где ФИО3 подтверждает, если мы с ООО «Специализированный застройщик «Регион 174» не закончим строительство, тогда продадим земли и отдадим 50 % или продолжим наше сотрудничество. Представлены письменные объяснения (т.2 л.д. 98, т. 2 л.д. 134-138).
Представитель истца ФИО29 при участии в судебных заседаниях пояснял переговорный процесс по заключению сделки, в принципе всегда есть разговор обеих сторон. Относительно возражений ответчиков, выражают свое несогласие с заявленными требованиями, однако не приводят никаких доказательств. Суть инвестирования сохранилась, то есть рыночная стоимость земельных участков, на момент перевода существенно изменилась. Участие истца в оформлении всех прав на участки, и после самостоятельные действия Сучковых, которые привели к потере довольно внушающих денежных сумм в размере более 500 000 000 рублей, это является убытком Гумарова Н.Д. Данные денежные средства, могли быть получены при добросовестных переговорах. Считает, что истец должен получить свою прибыль в размере 50%, даже с договоров аренды, которые заключили Сучковы.
Из-за блокирования счетов ООО «Специализированный застройщик «Регион 174», весь разговор был о том, чтобы застройщик смог дальше продолжать свою деятельность, строиться, и продавать свои метры. Доводов про инвестирование при рассмотрении гражданского дела по займу, не приводилось. Непосредственно ФИО19 являлся свидетелем взаимоотношений, которые развивались между Сучковыми и Гумаровым, он присутствовал при переговорах, где и обсуждались 13 200 кв.м. Прибыль должна была быть распределена не с 18 га, а с 15 га Сучковых, участи дочери истца 3 га вне каких-либо договоренностей, об этом свидетельствуют стенограммы. Земельные участи ФИО1 3 га никогда не были предметом договоренностей между ответчиками и истцом.
Изначально 50 % на 50% было, до момента пока Сучковы не прекратили отношения. Свои расходы Сучковы покрываются от роста рыночной стоимости, которая стала после изменения назначения земельных участков. Гумаров Н.Д. выполнил свой объем работы, но Сучковыми получен весь результат, в виде земельных участков. По факту направлений инвестиционного дохода, точно так же есть переговоры с Сучковой И.Н., на тот момент застройщика ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Регион 174» еще не было в правоотношениях сторон.
Интерес Гумарова Н.Д. был в приобретении новых земельных участков. На сегодня земельные участки ответчиков задействованы в проекте «Увильды парка», но стройка идет только на участке с окончанием: 2474. Просительная часть иска заключается в исполнении обязательства в натуре, это не убытки, а то, что обещали, смешанные правоотношения сторон. Условия инвестиционной деятельности сторон можно сформулировать из переговорного процесса, из устной договоренности. С одной стороны это фактические действия, а с другой стороны это инвестирование денежных средств в участки, это заключение сделок по купле-продаже земельных участков. Сторона Сучковых на этапе переговоров оборвала свое общение, после осуществления со стороны Гумарова Н.Д. договоренностей. Проект инициатива истца. Договоренность была именно 50% от доли земельных участков.
Ответчик Сучкова И.В. при участии в судебных заседаниях поясняла, находились в дружеских отношениях с Гумаровым Н.Д. В 2021 году, он нашел земельные участки, которые принадлежали ФИО15 Евгению. Гумаров Н.Д. в течение года помогал бывшему собственнику через суд восстановить свои права на эти земли. Гумаров Н.Д. сказал, что у него есть 3 га земли, но застройщику неинтересно строиться на такой маленькой площади. Предложил купить смежные участки 15 га и потом подумать, как все вместе реализовать. Обсуждали различные варианты, не только проект застройки «Увильды Парк». Остановились на данном проекте, выкупили земельные участки, зашли в проект. Застройщик сказал, что будет рассчитываться только квадратными метрами за 3 га его отдельно, а за 15 га уже пополам. Земельные участки перевели в другую категорию в 2022 году, сын Сучков Р.В. также лично принимал участие во всех процессах. Доверенности действительно были, чтобы Гумаров Н.Д. также ходил у него был свой интерес в реализации полного проекта застройки, но и личное участие принимали тоже. Все были в курсе всего происходящего.
Все делали постепенно, сначала были деньги на приобретение одного участка, после продажи бизнеса. Денег у Гумарова Н.Д. на приобретение участков в то время не было. Гумаров Н.Д. нашел эти участки, сказал, кто собственник, помог прошлому собственнику восстановить его права на данные земли. Он имел прямой интерес во всех действиях, поскольку проект на 3 га никто не покупал, не хотел строиться, а на 18 га уже интересен проект.
Документы по купле-продаже готовили юристы ФИО15, Гумаров Н.Д. был на всех сделках купли-продажи, не возражал против такого документального оформления. Вместе с Гумаровым Н.Д. обсуждали все варианты, были мечты. Разговором, чтобы поделить землю 50 % в праве собственности никогда не было. Была договоренность 50 % дохода, за минусом всех понесенных расходов. Застройщик сначала берет в аренду, а потом выкупает эти земли. Кто-то деньгами рассчитывается кто-то метрами. С ФИО2, чья фирма разрабатывала проект познакомились вместе. Она работала с застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Регион 174» и тоже была заинтересована в этом проекте. Застройщик сразу сказал, что готов купить метрами всего 5630 кв.м. В процентном соотношении это составляет 58 % Гумарову Н.Д., а 42 % Сучковым, всего, а не 13 200 кв.м., как говорит истец. Квадратные метры распределены именно в таком процентном соотношении в тех договорах аренды, которые стороны заключили с застройщиком, что и является 50 % прибыли Гумарова Н.Д., исходя из стоимости 180 000 рублей за 1 кв.м.
ООО «Специализированный застройщик «Регион 174» должен был выкупить земельные участки, передав кв.м., 13 200 кв.м. никогда не предлагалось. На участках дочери Гумарова Н.Д. началось строительство. Условия по поводу провести электричество, газ ответчики не выдвигали, это были требования застройщика, чтобы участки были готовы к стройке. Общались с Гумаровым Н.Д. до декабря 2023 года, пришлось всем оформить ИП и открыть расчётные счета. Когда Гумаров Н.Д., получил первый расчёт от застройщика 18 000 000 рублей, он должен был компенсировать наши затраты на покупку земельных участков, кредит с процентами, но он отказался, договоренность об этом была устная. Перестали общаться, потому что он не возместил все расходы
Затем Алексеевы обратились в суд и у застройщика возникли какие-то препятствия, Гумаров Н.Д. испугался и сказал, что ничего платить не будет, делать тоже не будет. Застройщик платил арендную плату 3 месяца, а потом перестал платить с апреля 2025 года. Разбирались в Арбитражном суде с застройщиком, взыскивали арендные платежи, также АО «Уралэнергосбыт» взыскивал долги. На сегодняшний день ООО «Специализированный застройщик «Регион 174» оплачивает аренду, но застройщик отказался от права выкупа, строить на земельных участках они не будут, компенсировали затраты на свет. Разговаривали о том, какой проект будет, деталей не знали, была договоренность о прибыли с продажи участка. После строительства каждый свои квадратные метры продает сам. Аренда зачиталась в выкупную стоимость. Представлены письменные возражения (т.1 л.д. 184-185, т. 2 л.д. 2-8).
Ответчик Сучков Р.В. при участии в судебных заседаниях пояснял, что также принимал участие в процессе оформления участков, перевода земель в иную категорию, по подключению электричества, газораспределения. Проектная документация была от застройщика, которого нашла ФИО2 Квадратные метры можно выгоднее реализовать в будущем, могли подождать. До того, как появился проект, предпринимали попытки продать земельные участки, ходили на переговоры вместе с ФИО6, не смогли договориться. Стоимость объектов недвижимости увеличилась, получили меньше в квадратных метрах, но по большей стоимости, что отражено в договорах аренды. Гумаров Н.Д. подписал договора аренды без их участия, скинул для ознакомления. После возмущения, почему ему большая площадь, ответил, что распределил свои кв. метры на его участки, а наши участки он включил, в нашу прибыль. После этого разделились, чтоб не было проблем и пошли самостоятельно заключили договор аренды. В мае 2023 года пытались получить долг, пришлось через суд. Гумаров Н.Д. должен был отдать денежные средства за покупку земли, с этого должны были вернуться наши инвестиции. После получения оплаты от застройщика 18 000 000 рублей Гумаров Н.Д. отказался возвращать, произошел конфликт, перестали общаться. Причем ФИО21 уже получал прибыль от аренды, им пришлось судиться и через суд взыскивать арендные платежи. Арендные платежи начали получать только осенью 2024 года. Все знали и Гумаров Н.Д. тоже, что профинансировали строительство только на 1 участке, на других должно было быть 2 этапом, были получены разрешения на строительство. Все остановилось из-за банка, чтобы не усугублять дальнейшее положение банка и застройки пошли на мировое соглашение. Прибыль должна была распределяться с земельных участков на 15 га, все изложено в таблице, которую Гумаров Н.Д. сам направлял в мессенджере. Он включил данную прибыль в кв.м. от застройщика. Лично ответчик присутствовал при оформлении первого договора аренды с дочерью истца, был вовлечен в его оформление, знал все детали, что устанавливает связь с договорами аренды ответчиков. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 присылает скриншот распределения из 18 га, сообщает условия, с чем все согласились. Эти события происходили уже после заключения с ФИО6 договоров аренды по двум другим участкам, уже знал, что получит, был осведомлен. Также знал условия договоров аренды Сучкова Р.В., сам присылал договор аренды на участок (окончание номера: 80). 04.07.2023 года Сучков Р.В. присылал отчет о том, что заключил договор аренды. Гумаров Н.Д. написал хорошо. Никаких конфликтов не было. О праве собственности на землю по долям никогда не общались, разговаривали о разделе прибыли. Распределение прибыли рассчитаны из 18 га. Представлены письменные возражения (т.2 л.д. 117-120).
Представитель ответчиков ФИО31 при участии в судебных заседаниях пояснял, что стороны определили, что размер выплаты каждой стороне зависит от площади его земельного участка. Между сторонами возникло соглашение о распределении прибыли, то, что Гумаров Н.Д. предложил, то и перешло в договора аренды, которые подписали ФИО1, Сучков Р.В. Никакие цифры, не обязывают Сучковых к каким-то действиям, если по логике истца исходить, то он сам должен пойти к застройщику и добиться того, чтоб там было 13 200 кв.м. на все договора, в том числе и его дочери. Почему он не обращается в суд с требованиями к ООО «Специализированный застройщик «Регион 174». Получается Сучковы виноваты, что они не заработали денег. Гумаров Н.Д. обратился в суд спустя 3 года, ссылаясь на то, что должно было быть по его мнению. Внимательно изучили стенограмму, там есть доводы в пользу ответчиков. Говорится о распределении прибыли, после того, что будет получено в результате реализации проекта. Речь идет только о прибыли. Количество метров зависит от стоимости 1 кв.м. Когда Гумаров Н.Д. искал земельные участки, он искал свою прибыль, за счет своих участков в том числе. В переводе земель в иную категорию Сучков Р.В. принимал участие, документы отправлялись с его личного кабинета. Проект подготавливал проектировщик, подбор застройщика тоже совместная работа, каждый искал свою цель.
Договор аренды с дочерью Гумарова Н.Д. заключен ранее в мае, если он утверждает, что застройщик предлагал 13 200 кв.м., почему тогда он согласился на такой договор, который не соответствует запросам. Инвестиционная деятельность не осуществлялась, так как у них был единый интерес, чтоб землю сдать в аренду застройщику с последующим выкупом. Каждому было интересно продать свой участок, всего было 5 участков. Застройщик проявил интерес ко всем вместе, по одному участку было не интересно, поэтому Гумаров Н.Д. заинтересован в Сучковых. Совместно было только то, чтоб застройщик взял их земли вместе. Простое товарищество — это индивидуальный предприниматель. Подряд письменный должен быть. Кто застройщик, кто подрядчик. Это не инвестиции, а согласованные действия. Каждый должен был получить выгоду, в соответствие с каждым отдельным договором аренды. Интерес состоял в получении кв. метров и продать их, как могут. По каждому договору свой доход. Застройщик с каждым заключил договор. Не было общего дохода. При рассмотрении ранее заемных правоотношений между сторонами, Гумаров Н.Д. также приводил доводы с инвестиционной деятельностью, приобщалась аналогичная переписка сторон. Каким образом Гумаров Н.Д. хотел получить долю в земельных участках, если он был не против заключения Сучковыми договоров аренды и получения квадратных метров, согласованными в пропорциях. Технически это невозможно сделать. После сделок идет обременение и никакие действия невозможны.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Регион 174» ФИО30 при участии в судебных заседания поясняла, что участки ответчиков находятся в аренде до ДД.ММ.ГГГГ без права выкупа, там не ведется строительство. Застройка осуществляется только на одном участке с окончанием 2474, на других лежат строительные материалы, есть ТП ФИО6, три столба, на участке ФИО3 линия электропередач. Больше пока строительство не планируется. Изначально был только первый этап финансирования со Сбербанком. Никаких других договоренностей не было. Договор на проектировку с ООО «Уралстройпроектом» только на этот земельный участок окончание 2474, которое профинансировано. Про договоренности сторон на 13 200 кв.м. ничего не известно. По земельному участку 2474, вся выкупная стоимость оплачена ФИО1, которая сейчас отказывается добровольно оформить переход права собственности, дело рассмотрено в Арбитражном суде <адрес>. По версии Гумарова Н.Д., он хочет 50 % в праве на землю (плата за услуги, компенсация недополученной прибыли), за то, что он совершил определенные действия, чтобы эти участки могли быть куплены ФИО35, для участия в проекте. А после реализации проекта, еще хочет получить от тех денег, которые они выкупят кв.м. в проекте застройки. ФИО1 заключены еще два договора аренды, которые заканчиваются в 2026 году, до окончания аренды она обратилась в суд с требованием об освобождении земельных участков. Застройщик согласился освободить, потом приходит претензия о выкупе земельных участков. Полагает, что основания для удовлетворения иска отсутствуют. Не считают себя ответчиками в данных правоотношениях. Все условия по размеру кв.м., отражены в договорах аренды. Представлены письменные объяснения (т.2 л.д. 81-84).
Свидетель ФИО18 суду пояснила, что знает Гумарова Н.Д. В 2022 году, он позвонил по вопросу земельных участков по Увильдам. Она знала собственника этих земельных участков, является представителем по юридическим и риэлтерским услугам ФИО15 Е.В. Встретились, втроем ФИО15, она и Гумаров Н.Д. Земельные участки были проданы организации, но они не заплатили и ликвидировались. Переход права собственности не произошел. Через суд вернули земли ФИО15 Е.В., хотел продать дороже, но сделал хорошую скидку ФИО22 Сошлись по сумме, договорились на 11 000 000 рублей, это было в 2022 году. На сделке присутствовала еще другой юрист ФИО4 сама ФИО5 (мама продавца на неё оформлены были участки), были ФИО34 вдвоем и Гумаров Н.Д. Гумаров Н.Д. сказал, что они работают вместе, они будут покупателями в долях, мы сидели за общим столом. Был шаблон договора, были паспорта кто покупатель. ФИО12, говорил, что 50 на 50. Все про это слышали. Они сказали, что давай потом. Сделок было несколько, покупалось постепенно. Сразу денег у них не было. В договоре было все, оформлялось на ФИО3. Это изначально ФИО34 сказали, что оформляем на одного человека на ФИО3. Они не ругались, но по Гумарову Н.Д. было видно, что он не доволен. Расчет произведен. Передавали деньги вдвоем с ФИО34, делали перерасчет, расписка была. Гумаров Н.Д. знал, что оформляется на Сучкова Р.В. Следующая сделка также проходила. Опять был разговор между ними. Говорили, все перепишем, как договаривались. Она слышала 50 на 50. Обсуждали 50 на 50 в рамках продажи земельных участков, разговаривали о праве собственности земли. Речь шла о земельном участке, чтобы разделить в равных долях. Гумаров Н.Д. сказал, что это неправильно, нужно оформлять в равных долях, как договаривались. Успокойся, все это сделаем, когда приобретем все земельные участки, говорили Сучковы. Это было на 1 встрече и на 2 встрече. При подготовке второго договора купли-продажи земли велась переписка, заранее скидывала, сторонам на проверку, данные остались все те же (т.2 л.д. 121-123).
Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.
Суд признал возможным в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
В судебном заседании установлено, что Сучков Р.В. является собственником земельных участков с кадастровыми номерами № (до объединения кадастровые номера №:№ Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (выписки ЕГРН т.1 л.д. 57-73, договора купли-продажи т.2 л.д. 103-110).
Между ООО «Специализированный застройщик «Регион 174» и ИП ФИО3 заключены договора аренды с правом выкупа №№,2,3 от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков с кадастровыми номерами №85, с целью строительства комплекса, определен срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 24-43).
Ввиду невозможности фактического возврата земельных участков в неизменном виде после возведения на них объектов недвижимости, договорами аренды предусматривался выкуп земельных участков путем передачи арендодателю части построенных апартаментов. Ранее внесенная арендная плата предполагалась к зачёту в общую выкупную стоимость. Стоимость арендных платежей определена сторонами как часть выкупной стоимости и неразрывно связана со строительством объектов недвижимости.
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А76-24926/2025 утверждено мировое соглашение и заключены дополнительное соглашение к договору № аренды земельного участка с кадастровым номером №; к договору № аренды земельного участка с кадастровым номером № соответствии с условиями которого в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером №. Договор аренды № земельного участка с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ гола в отношении земельного участка с кадастровым номером № расторгнут с момента подписания дополнительного соглашения к нему. Срок аренды по договору аренды № устанавливался до ДД.ММ.ГГГГ.
Между ИП ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Регион 174» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа, по условиям которого Арендодатель доставил Арендатору во временное владение и пользование с правом выкупа в собственность земельный участок с кадастровым номером 74№.
ДД.ММ.ГГГГ на основании пунктов 1.4, 6.1 Договора между Арендодателем и Арендатором было заключено Соглашение № к Договору аренды земельного участка с правом выкупа, по условиям которого Арендодатель обязался передать в собственность Арендатора земельный участок с кадастром номером № в связи с Исполнением Арендатором финансового обязательства по выплате выкупной стоимости земельного участка в размере 18 000 000 рублей. Земельный участок был передан от Арендодателя Арендатору в соответствии с Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с уклонением ИП ФИО1 от предоставления документов в орган регистрации прав, ООО Специализированный застройщик «Регион 174» обратилось в Арбитражный суд с иском об осуществлении государственной регистрации перехода права; ФИО1 обратилась со встречным иском о признании договора аренды земельного участка с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, договора земельного участка с правом выкупа № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка с правом выкупа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ИП ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Регион 174» взаимосвязанными сделками путем установления взаимозависимости правами и обязанностями по одному договору с правами и обязанностями по другому и по третьему договору.
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №А76-16763/2026 обязали индивидуального предпринимателя ФИО1 осуществить государственную регистрацию перехода к ООО Специализированный застройщик «Регион 174» права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, в соответствии с договором аренды земельного участка с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении встречных исковых требований отказано (т. 2 л.д. 85-87).
Также между ИП ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Регион 174» заключены договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (земельный участок кадастровый №), договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (земельный участок кадастровый №) по условиям, которых (пункт 1.3) срок аренды земельных участков истек ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 44-56).
ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд <адрес> (дело № А76-9426/2026) с исковым заявлением о возложении на ООО Специализированный застройщик «Регион 174» обязанности в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда, добровольно освободить земельные участки с кадастровыми номерами № от имущества, принадлежащего арендатору, взыскании судебной неустойки.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО Специализированный застройщик «Регион 174» и ООО «Уралстройпроект» (руководитель ФИО2) заключен договор на выполнение проектных работ №. В соответствии с пунктом п.2.1, договора, подрядчик в соответствии со ст. 758 ГК РФ обязуется в установленный договором сроки выполнить работу (разработать ПСД) на объект «Многофункциональный гостиничный комплекс «Увильды ПАРК» в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. 2 л.д. 88-93).
ДД.ММ.ГГГГ данный договор № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут и договор оказания услуг по авторскому надзору № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с неявкой на еженедельные совещания, не сопровождением и не исполнению обязанностей по договорам.
В материалах дела представлена доверенность <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ от имени Сучкова Р.В. на имя Сучковой И.Н. и Гумарова Н.Д. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №; доверенность <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ от имени Сучкова Р.В. на имя Сучковой И.Н. и Гумарова Н.Д. в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:№т.1 л.д. 47-51).
Из протокола опроса адвоката ФИО29 руководителя ООО Специализированный застройщик «Регион 174» от 30.03.2026 года следует, что со слов участников встреч ему известно, что между участниками сучковыми и Гумаровым Н.Д. была достигнута договоренность о передаче Гумаову Н.Д. 50 5 доли в праве собственности на земельные участки. Весь проект разрабатывался силами Гумарова Н.Д., он оказывал услуги по поиску земельных участков, переводу категорий использования, юридическому сопровождению, оформлению документов по коммуникациям (т.1 л.д. 52-54).
Гумаровым Н.Д. в материалы дела в обоснование своих доводов представлены стенограммы переговоров с Сучковой И.В., Сучковым Р.В., ФИО20 (т.1 л.д. 75-111).
Из заключения специалиста лингвиста ФИО24, следует, что в представленных материалах стенограмм присутствуют свидетельства наличия договоренностей Сучковой И.Н. и Гумарова Н.Д. о реализации совместного проекта, разделении прибыли от продажи; от 3 га прибыль получает Гумаров Н.Д., от 15 га пополам. Сучкова И.Н. покупает землю и возвращает вложенные средства, прибыль делится пополам (т.1 л.д.112-144).
Представлена копия решения Курчатовского районного суда <адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ; апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ; определения судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по взысканию задолженности по договору займа в сумме 12 500 000 рублей с ФИО1 в пользу ИП ФИО25, расходов по уплате государственной пошлины 60 000 рублей. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО7, ФИО3 о признании договора займа незаключенным, в связи с его безденежностью отказано (т.1 л.д. 189-200).
Из протокола осмотра доказательства, заверенного нотариусом ФИО26 следует, что предметом исследования является осмотр сообщений от 17.05.2023 года с телефона Сучкова Р.В. в мессенджере «WhatsApp» с пользователем «ФИО9». Прикреплен файл название распределение прибыли с 18 га с ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 58 %, ФИО3 42%, приведен расчет распределения прибыли, размер общей площади квадратных метров 5 677,77 кв.м., из которых 58 % (3293,1 кв.м. ФИО10), 42 % (2384,7 кв.м. Роме), данный файл направлен Гумаровым Н.Д. в адрес Сучкова Р.В. (т.2 л.д. 10-19).
Выкупная стоимость участков в денежном выражении после распределения утвержденных метров апартаментов при договорной цене с застройщиком при выкупе участков после завершения строительства застройщиком в рублях: 3203 кв.м. * 180 000 рублей = 592 740 0000 рублей ФИО1; 2385 кв.м. * 180 000 рублей = 429 300 000 рублей Сучков Р.В. (расчёт ответчиков т.2 л.д. 20-22).
Гумаров Н.Д. в своих письменных пояснениях указывает, что проводил лично переговоры с ФИО15 Е.В. и его представителем ФИО18 достигнув договоренности о снижении цены за три земельных участка с 25 000 000 рублей до 11 000 000 рублей, экономия являлась существенной, что стало возможным благодаря действиям по поиску участков, установлению контакта с собственником и ведению переговоров. Данная экономия является доказательством его вклада в приобретение земельных участков и возникновения выгоды Сучковых за его счёт. Представил определение Арбитражного суда <адрес> (т.2 л.д. 98-102).
Гумаров Н.Д. в письменных объяснениях ссылался, что между сторонами достигнута договоренность о совместной деятельности. Истец выполнил свой вклад: выполнением комплекса управленческих, технических и организационных мероприятий; ведение переговоров с собственником земельных участков и обеспечение снижения цены сделки; подготовка и сопровождение процедуры изменения категории земель с «земель сельскохозяйственного назначения» на «земли особо охраняемых территорий и объектов» с разрешенным использованием «под размещение гостиниц»; поиск потенциальных застройщиков и общая организация процесса застройки. Ответчики не оспаривали наличие договоренностей совместной деятельности с Гумаровым Н.Д. по совместному приобретению земельных участков; наличие договоренности о распределении ролей; наличие договоренностей о разделе приобретенного имущества, однако полагают, что доля Гумарова Н.Д. уже получена им в результате заключения договоров аренды иных земельных участков с застройщиком. Сучков Р.В. пояснил, что после приобретения 15 га земельных участков, Сучкова И.Н. и Сучков Р.В. совместно с Гумаровым Н.Д. неоднократно совместно пытались продать земельные участки и поделить прибыль от продажи в размере 50/50. Увеличение стоимости земельных участков уже является прибылью ответчиков относительно периода достижения договоренностей о распределении долей с Гумаровым Н.Д. и последующего внезапного и безосновательного прекращения переговоров и отказа от заключения соответствующей сделки с ним же. Помимо того, что стороны распределили роли в планируемом инвестиционном проекте, ими обоюдно были осуществлены юридически значимые действия, показывающие направленность и действительность намерений сторон. Считает, что стороны совершили конклюдентные действия, в результате чего между ними возникли фактически сложившиеся договорные отношения (т.2 л.д. 98, т. 2 л.д. 134-138).
Ответчики в письменных пояснениях, указывали, что ФИО6 в исковом заявлении указал в какой момент он узнал о нарушении своих прав при оформлении сделки купли-продажи земельных участков ответчик ФИО7, действуя недобросовестно, оформила право собственности на своего сына - ФИО3 При заключении сделок купли-продажи истец присутствовал лично. Таким образом с июля и ноября 2022 года начинается срок исковой давности, как истец узнал о нарушении своих прав, с иском обратился только апреле 2026 года, трехлетний срок пропущен. Действительно, в 2022 году Гумаров Н.Д. предложил нашей семье выкупить три земельных участка с кадастровыми номерами №, с перспективой передачи этих участков под застройку, поскольку имевшиеся в собственности его дочери соседние три земельных участка с кадастровыми номерами: № имели общую площадь всего 2,98 гектар и ни одному из застройщиков не были интересны сами по себе. Никаких конкретных договоренностей с Гумаровым Н.Д. до начала реализации проекта Увильды Парк не было. В дальнейшем, когда появился застройщик и началась разработка проекта и оформление финансирования, Гумаров Н.Д. в качестве компенсации за его идею и поиск участков предложил включить в выкупную стоимость его участков - 50 % от количества метров, которые застройщик готов передать в счёт выкупа за все земельные участки их семьи. Застройщик определил конкретную сумму метров, которую он готов отдать после реализации проекта в оплату за земельные участки - 5677,77 кв.м. Это количество метров озвучил сам ФИО6, более того, он сам сделал и прислал расчёт распределения прибыли в рублях и метрах в мессенджере ФИО3 на его телефон ДД.ММ.ГГГГ в виде прикрепленного файла в формате PDF. Согласно расчёту, выполненному Гумаровым Н.Д., прибыль распределялась: ФИО1 - 58 %; ФИО3 - 42 % ответчики с данным расчётом согласились. Данное распределение прибыли полностью перешло в последующем в договора аренды, заключенные сторонами с застройщиком. Как видно из переписки и расчёта, ни о какой передачи ФИО6 долей в праве собственности на земельные участки, приобретенные у ФИО15, речи не шло, никаких договоренностей об этом не было. В то же время из приложенного расчета видно, как непропорционально распределены квадратные метры относительно размера площадей земельных участков ФИО34 и ФИО33. Так, на земельные участки ответчика площадью 14,8 га приходится всего 2384,7 кв.м., а на земельные участки ФИО1 площадью 2,98 га приходится 3293,1 кв.м. Эта непропорциональность объясняется выделением 50 % от всех квадратных метров, причитавшихся Сучкову Р.В., в пользу ФИО1 Просят суд применить срок исковой давности и отказать Гумарову Н.Д. в иске, поскольку о нарушении своего права истец узнал 12.07.2022 года и 18.11.2022 года, а обратился в суд только 03.04.2026 года, то есть за пределами трёхлетнего срока исковой давности. Считают, что сторонами не заключен какой-либо договор, не согласованы существенные условия: ввиду отсутствия индивидуализации будущего предмета недвижимости; его цены; устная форма не позволяет сторонам согласовать существенные условия. Договор простого товарищества не применим поскольку заключается только между юридическими лицами. Права на земельный участок, который относится к недвижимости требуют оформления письменной формы для государственной регистрации перехода права (т.1 л.д. 184-185, т. 2 л.д. 2-8, т.2 л.д. 117-120).
Представлена распечатка переписки Сучкова Р.В. и Гумарова Н.Д. за период с 05.05.2023 года по 04.07.2023 года в мессенджере «WhatsApp», из которой следует, что стороны обсуждали вопросы заключения и условий договоров аренды с застройщиком, размер включения процентного распределения прибыли, по достигнутым сторонами размерам, ознакомлены с условями заключаемых друг другом договоров аренды, ведут переписку и общение в доверительной манере, проходит проверка документов банком и застройщиком. Никто из сторон по условиям заключаемых договоров не возражает. Высказываний о необходимости выдела недополученной доли, в праве собственности на земельные участки, упущенной выгоды Гумаровым Н.Д. в адрес Сучкова Р.В. не имеется. Данная переписка подтверждает доводы ответчиков о расчёте долей и распределении прибыли самим Гумаровым Н.Д. и его согласии (т.2 л.д. 124-133).
Выслушав пояснения участников дела, допросив свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд полагает исковые требования Гумаров Н.Д. не подлежащими удовлетворению, надлежит отказать в полном объеме.
С учетом, установленных по делу обстоятельств, суд полагает, что к сложившимся правоотношениям подлежат применению следующие нормы права.
В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 421 названного Кодекса стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 указанной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии со ст. 1, 2 Федерального закона Российской Федерации от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон об инвестиционной деятельности) действие названного закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно ст. 8 Закона № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Прямо в законе не названы и условия, необходимые для данного вида договора.
Согласно статье 9 Закона об инвестиционной деятельности финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
Инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
Исходя из вышеуказанных норм, можно заключить, что любой предусмотренный ГК РФ договор, направленный на привлечение инвестиций для строительства, может быть признан инвестиционным. Инвестиционным может быть также договор, прямо не предусмотренный ГК РФ, или смешанный договор (п. 2 ст. 1, п. п. 2, 3 ст. 421 ГК). Главное, чтобы такой договор соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
В пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что судам при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора.
Как установлено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление Пленума №), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом разъяснено, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (пункт 7 постановления Пленума №).
В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
По смыслу положений главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями для договора простого товарищества являются общая цель совместной деятельности, определение и объединение вкладов сторон для достижения указанной цели.
Статьей 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.
Приходя к выводу о несогласованности условий о предмете спорного договора, суд исходит из отсутствия идентификационных признаков объекта недвижимости, для создания которого были объединены усилия сторон. Поскольку из материалов дела следует, что профинансирован и утвержден проект застройки только одного земельного участка ФИО27 Соответственно индивидуально-определенного предмета строительства в будущем, сторонами между собой не согласовано. Согласование с застройщиком в договорах аренды, предстоящего строительства на земельных участках Сучкова Р.В., ФИО1 и в перспективе получение платы в виде квадратных метров само по себе и являлось способом получения сторонами прибыли от своих вложений с застройщика. Размер прибыли, соответствует расчёту, составленному Гумаровым Н.Д. в процентном соотношении, отражен в размере квадратных метров, указанных в договорах аренды сторон.
При разрешении вопроса относительно индивидуализации предмета договора следует руководствоваться пунктами 2 и 3 постановления Пленума №, где отмечено, что если сторонами заключен договор, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
При этом, согласно пункту 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.
Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.
В силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющего, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 данного кодекса).
Истец ссылается на то, что фактически между сторонами имеют место инвестиционные отношения, его вклад заключался в организационных действиях, вклад ответчиков в финансировании.
Учитывая существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договора, предусмотренные законом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, способа исполнения, суду необходимо установить действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу.
В письменной форме договорных правоотношений, в какой бы то ни было форме, между сторонами не оформлено.
В обоснование своей позиции сторона истца ссылается на устные договоренности, высказывания намерений в будущем (лингвистическое заключение, допрос свидетеля, стенограммы переговоров), принятие ответчиками результатов, произведенных с участием Гумарова Н.Д. мероприятий, связанных с земельными участками (заключение договоров купли-продажи, перевод земель в иную категорию), что может расцениваться как конклюдентные действия сторон.
В свою очередь ответчики, возражая относительно предмета заявленного иска, указывают, что имевшие место договоренности сторон и в том числе согласованные действия, как ФИО34, так и Гумарова Н.Д. имели совместный коммерческий интерес сторон, получение соответствующей прибыли. Распределение 50/50 уже произведено по расчёту истца, в квадратных метрах в договорах аренды сторон с застройщиком. Наделение ФИО6 правом собственности в приобретенных Сучковым Р.В. участках является несоразмерным их финансовым вложениям на приобретение, такие условия сторонами не согласовывались. Участки прошли государственную регистрацию, обременены арендой, смена титульного владения не представляется возможной, после стройки и выкупа. Зная о правоотношениях ответчиков и застройщика, Гумаров Н.Д. с момента регистрации договоров не заявлял о нарушении своих прав ранее, не предпринимал мер к восстановлению, не возражал относительно условий, более трех лет.
Именно получение прибыли и использование объектов строительства, в целях извлечения прибыли является своеобразным маркером договора инвестирования.
Таким образом, условия о предмете договора инвестирования являются существенными: информация о реализуемом инвестиционном проекте; описание объекта инвестиций; общий срок реализации инвестиционного проекта, перечень и сроки достижения обязательных показателей, характеризующих экономическую, социальную и бюджетную эффективность инвестиционного проекта; объем и сроки инвестиций; формы, порядок и сроки предоставления промежуточной и итоговой отчетности инвестора о реализации инвестиционного проекта; ответственность инвестора за нарушение условий договора; порядок расторжения инвестиционного договора; условия предоставления земельного участка под строительство, если такой участок предоставляется инициатором проекта.
В правоотношениях между Сучковыми и Гумаровым Н.Д. отсутствует правовая основа инвестиционных отношений, земельные участки предполагалось использовать для последующего строительства и реализации проекта застройщика. Реальность исполнения данных договоренностей, и перспектива получения согласованных с застройщиком квадратных метров, соответственно предполагаемая к получению прибыль не зависят в данном случае только от земли Сучковых.
Суд полагает, что доводы стороны ответчиков, что Гумаров Н.Д. за свой вклад в реализацию и возможность последующего заключения сторонами договоров аренды с застройщиком с правом выкупа, и как следствие получение прибыли от построенных объектов недвижимости при их продаже, учёл при расчете квадратных метров в договорах аренды заслуживающими доверия. Доказательства, представленные в обоснование позиции относимыми и допустимыми.
В свою очередь со стороны Гумарова Н.Д., в обоснование позиции об иных договорённостях с застройщиком, о получении за предоставленные земельные участки 13 200 кв.м., а также наличии недополученной выгоды, относимых и допустимых доказательств, безусловно свидетельствующих об этом, не представлено. Данные доказательства не соотносятся с пояснениями представителя застройщика, указала, что все согласовано сторонами и отражено в договорах аренды, которые действительные и исполняются, ни кем не оспорены ранее. Гумаров Н.Д. к застройщику с претензиями по поводу иных условий перезаключения договоров аренды с целью реализации более масштабного по застройке проекта не обращался.
Суд приходит к выводу, что существенные условия именно инвестиционной деятельности между собой истцом с ответчиками не согласованы. Учитывая совместные действия сторон, для получения общей цели прибыли в будущем от заключения с застройщиком в последующем договоров аренды с правом выкупа (расчет застройщика со сторонами квадратными метрами (вклад Гумарова Н.Д. учтён путем получения большей площади), которые при продаже предполагалось, принесут определенный размер прибыли).
Доводы Гумарова Н.Д., что это участки его дочери, он не имеет к ним правового отношения, соответственно они не могут учитываться, как получением им лично, выгоды от произведенных действий с участками ФИО34, суд отклоняет, как противоречащие материалам дела.
Пояснения Гумарова Н.Д., Сучковой И.Н., Сучкова Р.В. представителя ООО «Специализированный застройщик «Регион 174» последовательны и согласуются с представленными сторонами доказательствами. Все участники поясняли, в том числе и сам истец, что действительно был заинтересован в расширении площади земельных участков, вблизи участка его дочери, поскольку предполагал, что возможно изменить категорию земельного участка, что приведет в целом при реализации к получению прибыли. В момент покупки участков Сучковыми, сложившихся договорных отношений с застройщиком, утвержденного застройщиком проекта строительства у Гумарова Н.Д. не имелось.
Таким образом, согласованные действия сторон по увеличению рыночной стоимости объектов недвижимости, а в дальнейшем возможной реализации, строительства или выкупа, с получением соответствующей прибыли, не могут быть расценены судом, как конклюдентные действия только со стороны Сучковых.
Гумаров Н.Д. принимал активное участие, по его словам, для реализации в будущем строительства проекта «Увильды Парк», в том числе в настоящее время именно на участке его дочери ведется строительство единственного согласованного застройщиком проекта, профинансированного банком, который первоначально указывался как первая очередь застройки. Произведена оплата по договору аренды с Гумаровой А.Н.
Представитель ООО «Специализированный застройщик «Регион 174» в судебном заседании поясняла, что на иных участках ФИО1 и Сучкова Р.В. строительство не ведется и не планируется, поскольку отсутствует утвержденный далее проект застройки и финансирование.
Договора аренды с Сучковым Р.В. с учётом дополнительных соглашений прекращают свое действие в декабре 2026 года без права выкупа.
Доводы истца о том, что объект ответчика увеличил свою рыночную стоимость при продаже с целью получения прибыли не могут быть приняты судом во внимание. В силу п. 1 и п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Какой-либо упущенной, недополученной выгоды со стороны Гумарова Н.Д., суд не усматривает. Напротив, представлен расчёт, который действительно в квадратных метрах имел свое отражение в заключенных с застройщиком договорах аренды, где истец лично указал, каким образом определяется прибыль сторон в процентном соотношении, обосновав увеличенную долю своей дочери, тем самым включив на будущее свою выгоду от осуществленных действий.
Сам факт проведения работ в отсутствие на то правовых оснований не может повлечь изменение существующих между сторонами отношений по владению и пользованию недвижимым имуществом и возникновением, в связи с этим инвестиционных отношений.
Более того, заявляя иск о признании права на долю в общей собственности на объект недвижимости, истец не доказал, что спорное имущество стало объектом общей собственности.
Основания возникновения общей собственности предусмотрены пунктом 4 статьи 244 Гражданского кодекса, который указывает на возникновение общей долевой собственности, на делимое имущество в силу закона и (или) договора, что в сложившихся правоотношениях сторон судом не установлено.
Право собственности Сучкова Р.В. не оспорено, зарегистрировано в установленном законом порядке с 2022 года, о чем Гумарову Н.Д. было достоверно известно, начиная с июля 2023 года после заключения последних договоров аренды с застройщиком, имеется обременение на спорные земельные участки в пользу ООО «Специализированный застройщик «Регион 174».
Договора аренды заключенные ФИО1 и Сучковым Р.В. ранее при рассмотрении иных гражданских дел судами, споров в Арбитражном суде, Гумаров Н.Д. никогда не оспаривал, претензий к Сучкову Р.В., Сучковой И.Н., застройщику о недополученных квадратных метрах либо упущенной выгоде по вине Сучковых не заявлял.
Данное процессуальное поведение Гумарова Н.Д., которому достоверно известно о нарушении своего права, не может быть расценено судом как добросовестное.
Кроме того, в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установлено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Оснований для применения пропуска срока исковой давности к правоотношениям сторон, суд не усматривает, поскольку приходит к выводу об отсутствии инвестиционной деятельности между сторонами, отсутствия инвестиционного договора, и как следствие отсутствие, каких-либо оснований для присуждения исполнения обязательств по договору в натуре, путем признания права собственности за истцом на долю в праве на недвижимое имущество. В удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.
Определением Аргаяшского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ приняты меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совершать любые регистрационные действия в отношении: земельного участка, площадью 50 000 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, АО Кузнецкое, поле №; земельного участка, площадью 97951 +/-2739 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, АО Кузнецкое, поле №.
В соответствии с частями 1 и 4 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. Об отмене мер по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.
Обеспечение иска представляет собой совокупность мер, гарантирующих реализацию решения суда в случае удовлетворения исковых требований, данный институт защищает права истца на тот случай, когда ответчик будет действовать недобросовестно или когда вообще непринятие мер может повлечь невозможность исполнения судебного акта.
Основанием для отмены обеспечительных мер является изменение или отпадение обстоятельств, наличие которых послужило основанием для принятия обеспечительных мер.
По смыслу указанной нормы суд обязан отменить меру обеспечения иска, когда отпадает необходимость в таковой. По смыслу закона принятие мер по обеспечению иска связано с обеспечением возможности исполнения судебного решения, принятого по результатам рассмотрения конкретного гражданского дела.
Таким образом, предусмотренных законом оснований для сохранения принятых по ходатайству истца мер по обеспечению иска в отношении недвижимого имущества, принятых определением Аргаяшского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, после вступления решения суда в законную силу не имеется. В удовлетворении исковых требований к ответчикам отказано.
При отказе в удовлетворении исковых требований судебные расходы не подлежат возмещению.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Гумарова Наиля Дамировича к Сучкову Роману Викторовичу, Сучковой Ирине Николаевне, обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регион 174» о возложении обязанности исполнить обязательство в натуре по договору инвестирования в проект «Увильды Парк» путем передачи в собственность ФИО6 ? доли в праве общей долевой собственности на земельные участки кадастровый №, кадастровый №; признании за ФИО6 права собственности на ? долю на земельные участки кадастровый №, кадастровый № отказать.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Аргаяшского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совершать любые регистрационные действия в отношении: земельного участка, площадью 50 000 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, АО Кузнецкое, поле №; земельного участка, площадью 97951 +/-2739 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, АО Кузнецкое, поле № с момента вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Аргаяшский районный суд.
Председательствующий Н.М. Меркулова
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.