РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
7 октября 2026 года ....
Иркутский районный суд .... в составе председательствующего судьи Швайко М.В., при секретаре судебного заседания ФИО4, с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО6, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи доли на объекты недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором в обоснование заявленных исковых требований с учетом уточнений указала, что **/**/**** между истцом и ответчиком составлена Расписка, по которой ответчик получила от истца 100 000 (Сто тысяч) рублей в качестве задатка за продаваемые 1/4 долю в праве собственности на земельный участок и 1/4 долю в праве собственности на жилой дом, расположенные по адресу: .....
Общая цена продажи по расписке составляла 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей. Ответчик обязалась заключить договор купли-продажи в 7-дневный срок с даты получения от нотариуса свидетельства о праве на наследство на указанные объекты.
Расписка содержит все существенные условия предварительного договора:
• предмет: 1/4 доля жилого дома (кадастровый номер №) и 1/4 доля земельного участка (кадастровый номер №);
• цена: 500 000 рублей (существенное условие для недвижимости — статья 555 ГК РФ);
• срок заключения основного договора: 7 дней с даты получения свидетельства о праве на наследство;
• форма: письменная, подписана обязанной стороной;
• обеспечение: задаток 100 000 рублей.
Отсутствие подписи истца в расписке не лишает документ силы, поскольку расписка удостоверяет получение денег обязанной стороной, а воля истца подтверждается передачей задатка и последующими действиями.
После подписания расписки стороны продолжали обсуждать условия сделки. Ответчик неоднократно подтверждала наличие обязательства, в том числе в переписке от **/**/**** прямо признала долг: «Я тебе должна 100 т.р... . ты мне дала на похороны».
**/**/**** ответчик направила истцу предложение о покупке долей по цене 100 000 рублей за долю дома и 800 000 рублей за долю земельного участка. Истец в установленный срок письменно согласилась на приобретение долей по указанным ценам. Однако ответчик, получив согласие истца, от заключения договора купли-продажи уклонилась.
**/**/**** ответчик направила истцу новое предложение, в котором цена доли жилого дома осталась 100 000 рублей, а цена доли земельного участка была увеличена до 1 500 000 рублей.
При этом в тексте нового предложения ответчик указала: «на которое Вы дали согласие, но впоследствии сделки сорвали», чем письменно подтвердила факт получения согласия истца в 2025 году и факт того, что сделка не состоялась.
Таким образом, **/**/**** ответчик подтвердила наличие обязательства и одновременно окончательно отказалась от его исполнения на ранее согласованных условиях (100 000 + 800 000 = 900 000 рублей).
Истец полагает, что срок для понуждения к заключению основного договора не пропущен по следующим основаниям:
• после подписания расписки стороны продолжали обсуждать условия сделки; переписка велась вплоть до июля 2025 года и позднее;
• ответчик неоднократно подтверждала наличие обязательства, в том числе **/**/**** прямо признала долг;
• окончательный отказ ответчика от исполнения обязательства на ранее согласованных условиях зафиксирован **/**/****.
Действиями ответчика нарушены права и законные интересы истца:
• право на исполнение предварительного договора, обеспеченного задатком;
• преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности (статья 250 ГК РФ).
Уклонение ответчика от заключения договора после получения согласия истца является нарушением статей 310,429,445,250 ГК РФ.
Действия ответчика, выразившиеся в получении задатка, уклонении от заключения договора, изменении условий сделки в одностороннем порядке и требовании цены 1 500 000,00 рублей, свидетельствуют о недобросовестном поведении и злоупотреблении правом.
Истец с учетом уточнений просит: обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу: ...., на следующих условиях:
• цена 1/4 доли жилого дома - 100 000 (сто тысяч) рублей;
• цена 1/4 доли земельного участка - 800 000 (восемьсот тысяч) рублей;
• общая цена - 900 000 (Девятьсот тысяч) рублей;
• сумма задатка в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, оплаченная по расписке от **/**/****, подлежит зачёту в счёт покупной цены.
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО6 настаивали на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в иске, просили требования удовлетворить.
Ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании заявленные требования не признали по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление, просили в их удовлетворении отказать в полном объеме.
Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно разъяснениям в пунктах 24, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **/**/**** N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Судом установлено, что **/**/**** ФИО2 выдана расписка о том, что ею получены от ФИО1 денежные средства в сумме 100 000 рублей в качестве задатка за продаваемые 1/4 долю в праве собственности на земельный участок и 1 /4 долю в праве собственности на жилой дом № №№, расположенные по адресу: ..... Дополнительно в расписке указано, что договор купли-продажи объекта с ФИО1 обязуюсь заключить в 7-дневный срок с даты получения от нотариуса свидетельства о праве на наследство на объект. Общая цена продажи объекта составляет 500 000 рублей. В случае отказа ФИО1 от покупки объекта задаток не возвращается. В случае отказа ФИО2 от продажи объекта ФИО1 обязуюсь вернуть задаток в двойном размере в 7-дневный срок.
Согласно доводам искового заявления расписка содержит все существенные условия предварительного договора:
• предмет: 1/4 доля жилого дома (кадастровый номер №) и 1/4 доля земельного участка (кадастровый номер №);
• цена: 500 000 рублей (существенное условие для недвижимости — статья 555 ГК РФ);
• срок заключения основного договора: 7 дней с даты получения свидетельства о праве на наследство;
• форма: письменная, подписана обязанной стороной;
• обеспечение: задаток 100 000 рублей.
Истец полагает, что отсутствие подписи истца в расписке не лишает документ силы, поскольку расписка удостоверяет получение денег обязанной стороной, а воля истца подтверждается передачей задатка и последующими действиями.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что выданная ответчиком расписка о получении от истца денежных средств в счет будущего договора не отвечает форме договора продажи недвижимости, а именно отсутствует подпись второй стороны договора.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Однако как установлено судом ранее, представленная истцом расписка не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ. Поскольку судом доказательств заключения предварительного договора не установлено, оснований для возложения на ответчика обязательств по заключению основного договора не имеется.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении исковых требований.
руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи доли на объекты недвижимости – отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд .... в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения суда.
Судья М.В. Швайко
Мотивированное решение изготовлено **/**/****.