РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 сентября 2026 года ....
Иркутский районный суд .... в составе председательствующего судьи Швайко М.В., при секретаре судебного заседания ФИО5, с участием представителя истца ФИО1 - ФИО7, представителя ответчика ПАО «Сбербанк России» - ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ПАО «Сбербанк» о признании сделки недействительной, прекращении ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ПАО «Сбербанк России» в котором в обоснование исковых требований указал, что **/**/**** между ФИО2 (продавец) и ФИО1 был заключен договор купли-продажи в соответствии с условиями которого Продавец продал, принадлежащие ему на праве собственности, а покупатель купил следующие объекты недвижимости: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общей площадью 776+/- 19 кв. м, кадастровый номер № находящийся по адресу: ...., 14-й км автодороги Иркутск-Курма (район д. Новогрудинина), садоводческое некоммерческое товарищество «Илга», .... и находящийся на нем жилой дом, общей площадью 89,8 кв. м, этажность - 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер №, по адресу: ...., 14-й км автодороги Иркутск-Курма (район д. Новогрудинина), садоводческое некоммерческое товарищество «Илга», .... (далее по тексту - Объекты),
Согласно условий договора купли-продажи от **/**/**** общая стоимость объектов недвижимости составляет 1 000 000 (Один миллион) рублей из которых стоимость жилого дома составляет 800 000 (Восемьсот тысяч) рублей и стоимость земельного участка составляет 200 000 (двести тысяч) рублей.
В п.2.2, договора купли-продажи стороны установили следующий порядок расчета:
- часть стоимости объекта)» оплачивается наличными за счет собственных денежных средств Покупателя до подписания договора купли-продажи, оставшаяся часть стоимости Объектов, оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных гр. РФ: ФИО1, в соответствии с Кредитным договором № от **/**/****, заключенным в городе Иркутске (далее - Кредитный договор). Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (сокращенное наименование - ПАО Сбербанк), генеральная лицензия на осуществление банковских операций № от 11.08,2015г., место нахождения: 117997, ...., почтовый адрес: Иркутское отделение №, 664007, ...., Нижняя Набережная, 10; ИНН 7707083893. ОГРН 1027700132195, КПП 380102001, к/сч 30№ в ГРКЦ ГУ Банка России по ....; БИКО42520607), Срок кредита 360 (Триста шестьдесят) месяцев, Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.
Расчет производится с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Домклик» (ООО «Домклик»), ИНН 7736249247, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк ...., к/счет 30№ БИК 044525225. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счёте, является Покупатель.
Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объектов недвижимости осуществляется ООО «Домклик», ИНН 7736249247 по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к Покупателю по следующим реквизитам:
Получатель: ФИО2: р/сч №, открытый в отделении ПАО Сбербанк, расчетный счет 30№» №.
Передача денежных средств Продавцу, в счет оплаты стоимости объектов недвижимости, осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на Объекты, указанные в п. 1. Договора к Покупателю.
**/**/**** между ФИО1 и ПАО Сбербанк был заключен кредитный договор № согласно условиям которого, Банк обязуется предоставить, а я Заемщик обязуюсь возвратить Кредит, предоставленный на «ПРИОБРЕТЕНИЕ ГОТОВОГО ФИО8 ОПЛАТУ ИНЫХ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ» на следующих условиях:
1. сумма кредита 4 300 000 рублей;
2. процентная ставка по договору 15,5 %;
3. цель использования кредита - Приобретение объектов недвижимости и оплата иных неотделимых улучшений: жилого дома, находящегося по адресу: ...., 14- й км. автодороги Иркутск-Курма (район д. Новогрудинина) садоводческое некоммерческое товарищество "Илга", по линии 5-й Илга III; земельного участка, находящегося по адресу: ...., 14-й км. автодороги Иркутск-Курма (район д. Новогрудинина) садоводческое некоммерческое товарищество "Илга", по линии 5-й Илга III;
4. под залог следующего имущества - жилого дома, находящегося по адресу: ...., 14- й км. автодороги Иркутск-Курма (район д. Новогрудинина) садоводческое некоммерческое товарищество "Илга", по линии 5-й Илга III; земельного участка, находящегося по адресу: ...., 14-й км. автодороги Иркутск-Курма (район д. Новогрудинина) садоводческое некоммерческое товарищество "Илга", по линии 5-й Илга III;
5. срок кредита - 360 месяцев.
В ноябре 2023 г. ФИО2 и ее супруг предложили ФИО1 приобрести принадлежащее ей недвижимое имущество в виде земельного участка и жилого недостроенного дома с условием того, что в последующем, в течение трех последующих лет, дом будет достроен за счет кредитных средств.
Перед заключением кредитного договора и договора купли-продажи продавец ФИО2 и ее супруг заверили истца в том, что пока дом будет достраиваться, ежемесячные аннуитетные платежи по кредитному договору будут производиться за счет их личных средств.
В период с декабря 2023 г. по февраль 2026 г. на счет истца, открытый в ПАО Сбербанк супруг ФИО2 ежемесячно переводил истцу денежные средства в размере 56 707 рублей - аннуитетный платеж по кредитному договору, с октября 2025 г. по февраль 2026 года переводы были в размере 6500 рублей в месяц, которые в последующем банк списывал в счет погашения кредитных обязательств, обеспеченных ипотекой. При этом строительные работы так и не начались.
После очередных переговоров в марте 2026 г. супруг ФИО2 сказал истцу, что больше производить погашение по кредитному договору № от **/**/****, не намерен, деньги на строительные работы у него отсутствуют.
Обман ФИО2 и ее супруга заключается в том, что обещание достроить дом и улучшить его за счет кредитных средств было заведомо ложным и они никогда не собирались его выполнять.
Перед заключением договора купли-продажи и получения ипотечного кредита продавец ФИО2 неоднократно устно заверяла истца в следующих обстоятельствах:
- жилой дом, хотя и находится в незавершенном состоянии, будет достроен за счёт кредитных денежных средств, которые истец получит в банке и передаст продавцу;
- продавец лично проконтролирует и выполнит все необходимые строительные работы (кровля, инженерные системы, внутренняя отделка) после получения денег;
- в результате достройки дом станет полностью пригодным для проживания, и истец сможет использовать его по назначению.
Эти заверения носили конкретный, а не абстрактный характер. Продавец создала у истца чёткое представление о том, что передача кредитных средств в размере 4 300 000 рублей является не просто оплатой за существующий недострой, а инвестицией в завершение объекта, которую продавец реализует за истца, используя свой строительный опыт и подрядные связи.
Воля истца при заключении сделки была направлена не на приобретение объекта незавершённого строительства как такового, а на приобретение готового к проживанию жилого дома после того, как продавец выполнит своё обещание по достройке.
Истец исходил из того, что: продавец, получив крупную сумму (4 300 000 руб., что многократно превышает стоимость земельного участка и «коробки» дома), имеет реальную возможность и намерение достроить объект; участие истца в строительстве не потребуется, так как продавец взял на себя обязательство всё сделать за свой счёт (фактически за счёт истца, но через передачу ему кредитных денег); после завершения строительства истец получит полноценное жильё, что оправдывает ипотечный кредит на 360 месяцев.
Если бы не заверения продавца - сделка не состоялась бы. Если бы продавец ФИО2 прямо и честно заявила истцу: «Я не буду достраивать дом, вы получите только то, что есть - недостроенный объект, и все дальнейшие работы по завершению строительства вы должны будете организовать и оплатить самостоятельно», - истец бы никогда не заключил договор купли-продажи и не передал продавцу кредитные средства в размере 4 300 000 рублей.
Цель состояла в приобретении готового жилья, а не в получении долгостроя, требующего дополнительных вложений и организационных усилий. Истец не обладает строительными навыками, не имеет возможности контролировать подрядчиков, не хочет нести риски удорожания строительства.
Ипотечный кредит на 30 лет - это серьёзное обременение. Истец пошёл на него только потому, что рассчитывал получить готовое жильё, в котором сможет проживать сразу после завершения строительства силами продавца. Без этого заверения экономический смысл сделки для истца полностью утрачивается.
Продавец заведомо не имела намерения выполнять свои обещания, что подтверждается последующими действиями (бездействием): после получения денег продавец не приступила к достройке дома, не заключила договоры с подрядчиками, не закупила материалы; за два года, прошедших с момента сделки, состояние дома не улучшилось, строительные работы не велись.
Полученные кредитные средства в размере 4 300 000 руб., которые должны были быть направлены на достройку, просто были обналичены.
Таким образом, заверения продавца о достройке дома были заведомо ложными, даны с целью склонить истца к заключению сделки и передаче денег, а сама сделка совершена под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ).
Причинно-следственная связь между обманом и решением о передаче денег установлена: если бы не ложные заверения продавца, истец не передал бы ей кредитные средства в размере 4 300 000 рублей. Поскольку в этом действии нет какой-либо экономической целесообразности. Настоящая стоимость данных объектов не превышает и 1 000 000 рублей.
Договор купли-продажи от **/**/**** является незаключённым ввиду несогласованности цены и порядка расчёта Договор купли-продажи от **/**/**** является незаключённым ввиду несогласованности цены и порядка расчёта
Согласно п. 1 ст. 432 и п. 1 ст. 555 ГК РФ, для договора продажи недвижимости существенными являются условия о предмете и цене. Если цена в письменной форме не согласована, договор считается незаключённым.
В оспариваемом договоре купли-продажи от **/**/****:
- п. 2.1 устанавливает цену за дом и земельный участок в размере 1 000 000 руб.
- п. 2.2 предусматривает оплату «части стоимости» наличными до подписания договора без указания конкретной суммы этой части, а оставшаяся часть - за счёт кредитных средств, но также без указания размера этой оставшейся части в рублях.
Данное условие не позволяет определить точный размер обязательства покупателя и момент его исполнения. Порядок расчётов, не позволяющий определить конкретную сумму платежа, не может считаться согласованным. Следовательно, существенное условие договора отсутствует, и договор является незаключённым (ст. 432 ГК РФ).
Фактически договор купли-продажи от **/**/**** прикрывал под собой другую сделку - договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, договор купли-продажи с условиями по подряду и т.п.)
О притворности оспариваемого договора свидетельствуют следующие обстоятельств:
1) Кратное расхождение между договорной и реально уплаченной ценой.
Официальная цена по ДКП - 1 000 000 руб., которые подлежали оплате за счет личных средств ФИО1
Фактически Ответчику перечислено 4 300 000 руб. - в 4,3 раза больше по условиям договора. Такое расхождение не имеет разумного экономического объяснения, кроме как фиктивности цены в договоре.
2) Невозможность использования всей суммы кредита по целевому назначению «приобретение готового жилья и оплату иных неотделимых улучшений» при цене договора 1 000 000 руб.
Кредитный договор (п. 12 Индивидуальных условий) предусматривает целевое использование 4 300 000 руб. исключительно для приобретения объектов по оспариваемому ДКП. Однако цена этих объектов по ДКП - 1 000 000 руб., что делает невозможным освоение всей суммы кредита в рамках данного ДКП. Следовательно, либо реальная стоимость объектов существенно выше (и цена в договоре занижена намеренно), либо кредитные средства направлялись на иные цели, не раскрытые банку.
3) Отсутствие в договоре обязательства продавца по достройке дома при наличии устного обещания и передачи суммы, многократно превышающей стоимость недостроя.
Передача продавцу 4 300 000 руб. (при цене в договоре 1 000 000 руб.) в отсутствие письменного обязательства по целевому использованию денег свидетельствует о том, что стороны прикрывали иное соглашение - по сути, безвозмездное получение продавцом денежных средств под видом купли-продажи, либо соглашение о финансировании достройки, не закреплённое в договоре.
Таким образом, договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающей собой фактически безвозмездное получение ответчиком денежных средств в размере 4 300 000 руб., а также (в альтернативе) сделку по купле-продаже недостроя по реальной цене, близкой к сумме кредита, с фиктивным занижением цены в письменном договоре.
П. 12 Индивидуальных условий кредитного договора К» 72595694 от **/**/**** (в части, касающейся залога) и пункт 22 (в части предоставления залога) устанавливают, что исполнение обязательств заёмщика обеспечивается залогом (ипотекой) приобретаемых объектов недвижимости, Пункт 3.1 договора купли-продажи от **/**/**** также предусматривает возникновение ипотеки в силу закона на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке».
Поскольку договор купли-продажи, на основании которого возникла ипотека, является недействительным (ничтожным) и незаключённым, то положения кредитного договора, устанавливающие ипотеку как обеспечительное обязательство, также являются недействительными ст. 168 ГК РФ, ст. 179 ГК РФ.
Признание сделки, из которой вытекает основное обязательство, недействительной по общим гражданско-правовым основаниям также является самостоятельным основанием прекращения ипотеки. Иными словами, если договор купли-продажи от **/**/**** заключенный между ФИО1 и ФИО2 будет признан судом недействительным (ничтожным) либо незаключённым, вместе с ним прекращается и ипотека, возникшая в силу закона в обеспечение этого обязательства.
В пункте 22 Индивидуальных условий кредитного договора № от **/**/**** прямо указано, что в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заёмщик предоставляет залог (ипотеку) объектов недвижимости, приобретённых с использованием кредитных средств. В свою очередь, пункт 3.1 договора купли-продажи устанавливает, что с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН объекты находятся в залоге (ипотеке) у банка на основании статьи 77 Закона об ипотеке.
Таким образом, ипотека является производной от основного обязательства -договора купли-продажи от **/**/**** Если это обязательство прекращается или сам договор признаётся недействительным, ипотека утрачивает юридическое основание и подлежит прекращению.
Истец просит: признать недействительным договор купли-продажи от **/**/****, заключённый между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: ...., 14-й км автодороги Иркутск-Курма (район д. Новогрудинина), садоводческое некоммерческое товарищество «Илга», по линии 5-й Илга III, по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 179 ГК РФ (недействительность сделки, совершённой под влиянием обмана), пунктом 2 статьи 170 ГК РФ (притворность сделки), а также ввиду незаключённости в связи с несогласованием существенного условия о цене (статьи 432, 555 ГК РФ).
Признать недействительными (ничтожными) положения кредитного договора № от **/**/****, заключённого между ФИО1 и ПАО «Сбербанк», в части, устанавливающей залог (ипотеку) указанных объектов недвижимости, а именно: пункт 12 (в части, касающейся залога), пункт 22 (в части предоставления залога), а также признать недействительным пункт 3.1 договора купли-продажи от **/**/**** в части возникновения ипотеки в силу закона.
Прекратить обременение в виде ипотеки (залога в силу закона) в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени слушания дела извещены надлежаще, согласно представленному заявлению представителя истца просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО7 заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушании дела извещен надлежаще, согласно представленному заявлению просил рассмотреть дело в свое отсутствие, против удовлетворения заявленных требований истцов не возражала.
Представитель ответчика ПАО «Сбербанк» - ФИО6 в судебном заседании заявленные требования истца не признала по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление, просила в их удовлетворении отказать в полном объеме. Дополнительно указала, что истцом пропущен срок исковой давности. Полагала, что оспариваемый договор купли-продажи заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, имущество передано в собственность покупателя, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Также указала на отсутствие оснований для признании недействительным кредитного договора в части положения, устанавливающего ипотеку. Полагала, что банк является добросовестным залогодержателем.
Представитель третьего лица ООО "Домклик" в судебное заседание не явился, о месте и времени слушании дела извещен надлежаще, согласно представленному отзыву на исковое заявление просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Поскольку в соответствии со ст.167 ГПК РФ неявка одной из сторон не является препятствием к рассмотрению дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права и обязанности возникают в числе прочего из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (ст. 8 ГК РФ).
Как следует из п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2).
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В силу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1, п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).
Установлено, **/**/**** между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с п. 1.1. которого Продавец продал, принадлежащие ему по праву собственности, а Покупатель купил в целом объекты недвижимости:
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общей площадью 776+/- 19 кв. м, кадастровый номер № находящийся по адресу: ...., 14-й км автодороги Иркутск-Курма (район д. Новогрудинина), садоводческое некоммерческое товарищество «Илга», по линии 5-й Илга III;
- и находящийся на нем жилой дом, общей площадью 89,8 кв. м, этажность - 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер №, по адресу: ...., 14-й км автодороги Иркутск-Курма (район д. Новогрудинина), садоводческое некоммерческое товарищество «Илга», по линии 5-й Илга III.
На основании договора купли-продажи осуществлена государственная регистрация прав собственности. Одновременно с регистрацией права собственности на приобретенное недвижимое имущество проведена государственная регистрация обременения жилого дома и земельного участка в виде ипотеки в силу закона, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Согласно п. 2.1. договора общая стоимость объектов недвижимости составляет 1 000 000 рублей, из которых стоимость жилого дома составляет 800 000 рублей и стоимость земельного участка составляет 200 000 рублей.
В соответствии с п. 2.2. стороны установили следующий порядок расчета:
- часть стоимости объекта, оплачивается наличными за счет собственных денежных средств Покупателя до подписания договора купли-продажи,
- оставшаяся часть стоимости Объектов, оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных гр. РФ: ФИО1, в соответствии с Кредитным договором № от **/**/****, заключенным в городе Иркутске (далее - Кредитный договор). Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (сокращенное наименование - ПАО Сбербанк), генеральная лицензия на осуществление банковских операций № от 11.08,2015г., место нахождения: 117997, ...., почтовый адрес: Иркутское отделение №, 664007, ...., Нижняя Набережная, 10; ИНН 7707083893. ОГРН 1027700132195, КПП 380102001, к/сч 30№ в ГРКЦ ГУ Банка России по ....; БИКО42520607), Срок кредита 360 (Триста шестьдесят) месяцев, Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.
Из кредитного договора № от **/**/**** следует, что сумма кредита в размере 4 300 000 рублей направлены на приобретение объектов недвижимости и оплата иных неотделимых улучшений: жилого дома, находящегося по адресу: ...., 14-й км. автодороги Иркутск-Курма (район д. Новогрудинина) садоводческое некоммерческое товарищество «Илга», по линии 5-й Илга III, земельного участка, находящегося по адресу: ...., 14-й км. автодороги Иркутск-Курма (район д. Новогрудинина) садоводческое некоммерческое товарищество «Илга», по линии 5-й Илга III.
Как следует из представленных платежных поручений от **/**/**** №, 216998, расписки от **/**/**** ФИО2 по договору купли – продажи **/**/**** получены денежные средства в размере 3 300 000 рублей и 1 000 000 рублей, 1 100 000 рублей.
В соответствии с выписками из ЕГРН следует, что право собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, № зарегистрировано за ФИО1 На указанное имущество в пользу ПАО Сбербанк зарегистрирована ипотека в силу закона.
Согласно доводам искового заявления в ноябре 2023 г. ФИО2 и ее супруг предложили ФИО1 приобрести принадлежащее ей недвижимое имущество в виде земельного участка и жилого недостроенного дома с условием того, что в последующем, в течение трех последующих лет, дом будет достроен за счет кредитных средств. Перед заключением кредитного договора и договора купли-продажи продавец ФИО2 и ее супруг заверили истца в том, что пока дом будет достраиваться, ежемесячные аннуитетные платежи по кредитному договору будут производиться за счет их личных средств. В период с декабря 2023 г. по февраль 2026 г. на счет истца, открытый в ПАО Сбербанк супруг ФИО2 ежемесячно переводил истцу денежные средства в размере 56 707 рублей - аннуитетный платеж по кредитному договору, с октября 2025 г. по февраль 2026 года переводы были в размере 6500 рублей в месяц, которые в последующем банк списывал в счет погашения кредитных обязательств, обеспеченных ипотекой. При этом строительные работы так и не начались. После очередных переговоров в марте 2026 г. супруг ФИО2 сказал истцу, что больше производить погашение по кредитному договору № от **/**/****, не намерен, деньги на строительные работы у него отсутствуют. Истец указывает, что его воля при заключении сделки была направлена не на приобретение объекта незавершённого строительства как такового, а на приобретение готового к проживанию жилого дома после того, как продавец выполнит своё обещание по достройке. Исходя из вышеизложенного, истец полагает, что заверения продавца о достройке дома были заведомо ложными, даны с целью склонить истца к заключению сделки и передаче денег, а сама сделка совершена под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ).
Кроме того истец полагает, что договор купли-продажи от **/**/**** фактически прикрывал под собой другую сделку - договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, договор купли-продажи с условиями по подряду и т.п.). О чем свидетельствует кратное расхождение между договорной и реально уплаченной ценой; невозможность использования всей суммы кредита по целевому назначению «приобретение готового жилья и оплату иных неотделимых улучшений» при цене договора 1 000 000 руб.; отсутствие в договоре обязательства продавца по достройке дома при наличии устного обещания и передачи суммы, многократно превышающей стоимость недостроя.
Согласно доводам искового заявления, пояснений представителя истца признание сделки, из которой вытекает основное обязательство, недействительной по общим гражданско-правовым основаниям также является самостоятельным основанием прекращения ипотеки.
Вместе с тем, истцом относимых, допустимых, достоверных, достаточных, бесспорных и убедительных доказательств в обоснование заявленных требований и доводов иска не представлено и судом не добыто.
Рассматривая настоящее дело, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, достаточных и бесспорных доказательств того, что договор купли-продажи от **/**/**** является недействительным по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 179 ГК РФ (недействительность сделки, совершённой под влиянием обмана), пунктом 2 статьи 170 ГК РФ (притворность сделки), а также ввиду незаключённости в связи с несогласованием существенного условия о цене (статьи 432, 555 ГК РФ) исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **/**/**** N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, по действующему законодательству возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной, так и совершенной под влиянием обмана отсутствует, поскольку при заключении притворной сделки все стороны сделки осознают, на достижение каких правовых последствий она направлена, тогда как при заключении сделки под влиянием обмана одна из сторон сделки (потерпевший) была обманута другой стороной либо третьим лицом.
Согласно доводам истца сделка может быть притворной и одновременно совершенной под влиянием обмана, если порок воли возникает у одной стороны относительно обстоятельств сделки, а притворность касается формы и цены, согласованных обеими сторонами. Эти составы не исключают, а дополняют друг друга. Указанные пороки возникли в разное время и по разным причинам. Притворность была нужна для получения кредита (формальная цена), обман был нужен для того, чтобы ФИО1 согласился заключить сделку.
С указанными доводами суд не может согласиться исходя из следующего. Из материалов дела следует, что между сторонами сложились правоотношения по договору купли – продажи, так ФИО1 продавцом ФИО2 были переданы объекты недвижимости: земельный участок, жилой дом, покупателем в свою очередь произведена оплата по договору купли-продажи, что подтверждается имеющимися в материалах дела документами, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.
Доводы о занижении стоимости земельного участка и жилого дома, не влияют на выводы суда, поскольку цена договора при оспаривании сделки правового значения не имеет, стоимость имущества определяется по соглашению сторон.
Оспаривая кредитный договор от **/**/**** в части устанавливающей залог (ипотеку) объектов недвижимости истец мотивировал тем, что банк, действовал недобросовестно, что выразилось в том, что он не проверил заложенное имущество, а также отчет об оценке рыночной стоимости жилого дома.
Однако суд с такими доводами истца не может согласиться, поскольку банком была проведена проверка предмета залога на основании документов, представленных сторонами сделки купли-продажи, тем самым банк проявил должную осмотрительность и не установил наличие признаков приобретения залогодателем объекта ипотеки по недействительной сделке.
Поскольку договор купли-продажи и кредитный договор заключены в письменной форме и содержат все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, учитывая, что суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства, с достаточностью подтверждающие отсутствие у сторон договора воли и желания на заключение кредитного договора на указанных в нем условиях, а также доказательства наличия у сторон на момент совершения сделки порока воли, ошибочных представлений о правовой природе и последствиях совершаемой сделки, принимая во внимание, что истцом в исполнение условий договора производились платежи в счет погашения задолженности, но впоследствии обязательства по договору перестали исполняться, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договоров купли-продажи от **/**/**** и кредитного договора N 72595694 от **/**/**** недействительными.
Так как суд не усматривает оснований для удовлетворении требований о признании недействительными договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, а также кредитного договора, оснований в удовлетворения производных требований о прекращении обременения в виде ипотеки (залога в силу закона) не имеется.
Согласно статье 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, в связи с чем, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Рассматривая ходатайство ответчика ПАО «Сбербанк» о пропуске срока истцом исковой давности для обращения в суд с исковым заявлением, суд исходит из следующего.
В соответствии с положениями ст.ст. 195, 196, 197 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
Согласно п. 2. ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Учитывая, что заключенный договор купли-продажи относится к оспоримым сделкам, срок исковой давности по требованию о признании такой сделки недействительной составляет один год и начинает исчисляться со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Из отзыва истца на возражения ответчика следует, что истец полагает договор купли-продажи притворным, исходя из того, что все стороны (и ФИО1, и ФИО2) подписали договор с заниженной ценой, чтобы прикрыть реальную передачу денег в размере 4 300 000 рублей под иные условия (финансирование достройки), то есть обе стороны понимали, что подписывают договор на 1 млн. рублей, а реальные деньги другие. Таким образом, суд приходит к выводу, что истец знал об указанных обстоятельствах в момент заключения договора – **/**/****.
Исковое заявление о признании договора купли-продажи от **/**/**** недействительным подано ФИО1 в суд в июне 2026 года, то есть за пределами предусмотренного законом срока. В связи с изложенным, суд усматривает основания для признания срока для обращения в суд с настоящим иском пропущенным.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ПАО «Сбербанк России» о признании сделки недействительной, прекращении ипотеки – отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения суда.
Судья М.В. Швайко
Мотивированное решение изготовлено – **/**/****.