РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Кавлевой М.А., при помощнике судьи Шмыглиной П.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Эйснер Алисы Владиславовны к ООО Специализированный застройщик «Унистройрегион-1» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Эйснер А.В. обратилась в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО СЗ «Унистройрегион-1» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 542 227,20 рублей, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, штрафа в размере 50% от присужденной суммы, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что 13.06.2024 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № ЛИС1.5-Ж-18, в соответствии с условиями которого застройщик обязался в срок до 30.12.2025 построить многоквартирный дом по адресу: <адрес> 2 этап строительства на земельном участке с кадастровым номером <№> и передать истцу по акту приема-передачи квартиру. Истцом произведена оплата договора в размере 10 932 000 рублей. В нарушение условий договора квартира была передана истцу застройщиком по акту приема-передачи от 18.02.2026. Расчет неустойки истцом произведен за период с 01.01.2026 по 18.02.2026.
Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал позицию, изложенную в письменных возражениях, просил применить к спорным правоотношениям положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель третьего лица ООО «КМ Строй» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска, поддержал позицию, изложенную в письменных возражениях.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что 13.06.2024 между ООО СЗ «Унистройрегион-1» и Эйсненр А.В. был заключен договор участия в долевом строительстве № ЛИС1.5-Ж-18, в соответствии с условиями которого застройщик обязался в срок не позднее 30.12.2025 построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, 2 этап строительства на земельном участке с кадастровым номером <№> и передать истцу по акту приема-передачи квартиру /л.д. 15-21/.
Цена договора в размере 10 932 000 рублей была оплачена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспорено.
24.12.2025 ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
26.12.2025 ответчиком в адрес истца была направлена телеграмма с приглашением на приемку объекта и подписание акта приема-передачи.
17.01.2026 сторонами составлен акт осмотра квартиры и оборудования в квартире, в котором указаны выявленные при осмотре недостатки объекта /л.д. 31-47/.
10.02.2026 сторонами составлен повторный акт осмотра квартиры и оборудования в квартире, в котором указаны выявленные при осмотре недостатки объекта /л.д. 48-64/.
18.02.2026 квартира была передана истцу застройщиком по акту приема-передачи /л.д. 66/.
Из положений ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 2 ст. 6 названного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Как было указано выше, по условиям заключенного сторонами договора застройщик обязался передать истцу по акту приема-передачи квартиру в срок не позднее 30.12.2025, что являлось рабочим днем.
Учитывает, что мораторий, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 на взыскание штрафных санкций, действовал до 31.12.2025, расчет истца о взыскании неустойки за период с 01.01.2026 по 18.02.2026 (10 932 000х15,5%/300х48х2=542 227,20 рублей) является верным.
Возражения ответчика и третьего лица о том, что задержка ввода объекта в эксплуатацию произошла в связи с несвоевременным выполнением обязательств ресурсоснабжающим организациями по технологическому присоединению домов к сетям, не опровергают заявленные истцом требования о взыскании неустойки за спорный период, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ответчиком 24.12.2025, надлежащих доказательств невозможности технологического присоединения дома к сетям по вине ресурсоснабжающих организаций в материалы дела не представлено, представленные ответчиком акты о подключении объекта к сетям сами по себе не подтверждают данные обстоятельства.
Возражения ответчика и третьего лица о том, что нарушение предусмотренного договором срока передачи истцу объекта долевого строительства произошло вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта, также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.
В силу ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Как разъяснено в п. 11 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г., при разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы ответчика об уклонении истца от принятия объекта долевого строительства, суд приходит к выводу о том, что доказательств уклонения истца от принятия объекта материалы дела не содержат, односторонний акт приема-передачи объекта строительства ответчиком в порядке части 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не составлялся, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки не имеется.
Из материалов дела следует, что направленная ответчиком истцу 26.12.2025 телеграмма с приглашением на приемку объекта и подписание акта приема-передачи была получена истцом лишь 02.02.2026.
При этом, 17.01.2026 истец явилась на приемку объекта, однако передаточный акт подписан не был в связи с выявленными недостатками, которые сторонами были зафиксированы в акте осмотра от 17.01.2026.
10.02.2026 истец повторно явилась на приемку, однако передаточный акт подписан не был в связи с выявленными недостатками, которые сторонами были зафиксированы в акте осмотра от 10.02.2026.
Квартира была передана истцу застройщиком по акту приема-передачи от 18.02.2026.
При рассмотрении настоящего иска была установлена совокупность обстоятельств, в силу которых истец была вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. О недостатках истцом сообщалось ответчику в смотровых справках, их наличие подтверждено отчетами специалиста ООО «Авангард Оценочная компания» /л.д. 32-47,49-64/, выводы которых надлежащими доказательствами не опровергнуты.
Возражения ответчика и третьего лица о том, что все выявленные дефекты и недостатки являлись малозначительными и устранимыми, не опровергают обстоятельства нарушения застройщиком срока передаче объекта долевого строительства, и надлежащими доказательствами не подтверждены, подписывая акты осмотра без замечаний застройщик принимал на себя обязательства по устранению недостатков.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не представлено доказательств наличия оснований для освобождения его от ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу.
Вместе с тем, суд учитывает, что ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о применении к спорным правоотношениям положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки в связи с его несоразмерностью последствиям нарушения обязательств.
В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Согласно п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Исследовав материалы дела, учитывая конкретные обстоятельства дела, стоимость объекта, период просрочки исполнения обязательства и степень вины застройщика, с учетом заявленного ответчиком ходатайства, суд полагает необходимым уменьшить размер неустойки до 300 000 рублей. Указанный размер неустойки, по мнению суда, соответствует принципу разумности и справедливости, компенсационной природе неустойки. Оснований для снижения неустойки до меньшего размера суд не усматривает, учитывая, что ответчиком соответствующих обстоятельств и доказательств для такого уменьшения размера неустойки не приведено.
В соответствии ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Согласно ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Принимая во внимание, что факт нарушения прав истца как потребителя установлен, учитывая фактические обстоятельства дела, характер причиненных истцу нравственных страданий, период нарушения прав истца со стороны ответчика, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 15 000 рублей. Оснований для взыскания компенсации морального вреда в заявленном истцом размере суд не усматривает, денежная сумма в размере 15 000 рублей отвечает требованиям разумности и справедливости.
Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, установленного п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», как просит истец, суд не усматривает, поскольку вся совокупность юридически значимых обстоятельств для взыскания штрафа возникла после вступления в силу Федерального закона N 266-ФЗ 01.09.2024.
В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Поскольку ответчик не удовлетворил в добровольном порядке требования потребителя, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 15 750 рублей (300000+15000)х5%).
В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 8 ст. 333.30 Налогового кодекса Российской Федерации, учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 68, 71, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Унистройрегион-1» в пользу Эйснер Алисы Владиславовны неустойку в размере 300 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, штраф в размере 15 750 рублей.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Унистройрегион-1» в доход бюджета государственную пошлину в размере 13 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья /подпись/
Мотивированное решение изготовлено 10 июля 2026 года.