РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации ст. Крыловская 19 февраля 2026 г.
Крыловской районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Береза Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Коломиец М.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чумак А.Н. к администрации муниципального образования Крыловский муниципальный район Краснодарского края и администрации Кугоейского сельского поселения Крыловского района о признании права собственности на реконструированную жилую квартиру, установил:
Истец Чумак А.Н. обратился ДД.ММ.ГГГГ с иском в Крыловской районный суд о признании права собственности на объект недвижимости – квартиру в многоквартирном доме блокированной застройки в реконструированном виде, расположенную на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, ссылаясь на следующие основания.
В собственности истца находится земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, общей площадью 2000 кв.м., адрес места положения: <адрес>.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № истцу принадлежит квартира № в жилом <адрес>, инвентарный №, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 23:14:0207001:89, общей площадью 89,3 кв.м., год постройки 1989, этажность -1.
Разрешение на реконструкцию квартиры в жилом доме истец не получал, уведомление о завершении реконструкции не предоставлено, при этом произошло изменение габаритов основного строения за счет возведения пристроек «а,а1,а2», кроме того изменилось целевое назначение комнаты № (была жилая, стала ванной комнатой), в помещениях №,9 (установлены сан.приборы).
В результате реконструкции квартиры в настоящее время на земельном участке истца по адресу: <адрес>, как следует из технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ расположена квартира № Литер А, с пристройками «а,а1,а2», общей площадью общей площадью 103.5 кв.м., жилой площадью 42.6 кв.м., инвентарный №, этаж -1, год постройки жилого дома литер А 1989 г., пристроек – не установлен.
Согласно заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, жилая квартира №, расположенная по адресу: <адрес>, имеет неразрывную связь с землей и является капитальным, следовательно, является объектом недвижимого имущества; квартира с пристройками соответствует санитарно-гигиеническим, объемно-планировочным требованиям СНиП; квартира с пристройками находятся в удовлетворительном техническом состоянии, а также соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к категории многоквартирного жилого дома блокированной застройки.
В судебное заседание истец Чумак А.Н. не явился, в материалы дела представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, на удовлетворении иска настаивал.
В судебное заседание третье лицо Мирная Л.С., супруга истца не явилась, о дате и времени судебного заседания уведомлена надлежавшим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, по иску не возражала.
В судебное заседание третье лицо Ткаченко В.С., собственник квартиры № по адресу: <адрес>, не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежавшим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, по иску о признании права собственности не возражает.
В судебное заседание представитель ответчика администрации МО Крыловский район не явился, о месте и времени судебного разбирательства уведомлялись надлежащим образом, предоставлен отзыв, согласно которого ответчик полагает возможным рассмотрение дела на усмотрение суда.
В судебное заседание представитель ответчика администрации Кугоейское сельского поселения не явился, о месте и времени судебного разбирательства уведомлялись надлежащим образом, предоставлен отзыв, согласно которого ответчик полагает возможным рассмотрение дела на усмотрение суда.
Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными (части 3,4 статьи 67 ГПК РФ).
Способы и порядок извещения и вызова в суд участников процесса регламентированы главой 10 ГПК РФ, которая допускает любые способы извещения, обеспечивающие достоверную фиксацию переданного сообщения и факт его получения адресатом.
В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 67 и 68 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части Гражданского кодекса РФ» бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Риск неполучения корреспонденции в этом случае несет адресат.
При этом, судом учтено, что органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, могут извещаться судом о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий лишь посредством размещения соответствующей информации в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в указанный в части третьей настоящей статьи срок, если суд располагает доказательствами того, что указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте первого судебного заседания. Такие лица, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, в соответствии со ст.ст. 2, 6.1, 113, 114, 167 ГПК РФ, во взаимосвязи с положениями ст. 165.1 ГК РФ, исходя из сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, размещении информации о рассмотрении дела, в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на интернет-сайте суда.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. Судом явка лиц, участвующих в деле обязательной не признана. Учитывая требования статьи 167 ГПК РФ, неявка лица в суд есть его волеизъявление, а потому не является преградой для рассмотрения дела.
Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования законны, обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:14:0207001:89, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки под личным подсобным хозяйством, общей площадью 2000 кв.м.
Как следует из копии технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № принадлежит квартира № в жилом <адрес>, инвентарный №, год постройки 1989, этажность -1.
Основание приобретения объекта недвижимости договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, удостоверенный нотариусом Крыловского нотариального округа Терлыч Е.А.
Таким образом, спорная квартира и земельный участок, являются объектами недвижимости, права на которые возникли до 1997 г., то есть до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратил силу), и сведения об их правообладателях в ЕГРН отсутствуют. Поскольку государственная регистрация прав осуществляется в заявительном порядке, а закон не устанавливает для граждан обязательную перерегистрацию прав на недвижимость, то такие сведения в ЕГРН вполне могут отсутствовать. В то же время сведениями о ранее учтенных объектах недвижимости и их правообладателях могут располагать органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, нотариусы, органы инвентаризации, имеющих сведения об инвентаризации недвижимости (права на которые возникли до 1997 г.)
В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.
Ранее учтенными объектами недвижимости признаются: 1) объекты, права на которые возникли до 1 марта 1998 г., т.е. до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ, и государственный кадастровый учет которых не был осуществлен; 2) объекты, поставленные на технический или государственный учет до 1 марта 2008 г., т.е. до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", и права на которые не зарегистрированы в ЕГРН; 3) объекты, учет которых не был проведен, но права на них зарегистрированы и не прекращены.
Таким образом, права на ранее учтенные объекты недвижимости могут быть подтверждены различными документами, выданными до вступления в силу Закона 122-ФЗ: свидетельствами старого образца, выписками из похозяйственных книг, актами органов государственной власти и местного самоуправления, договорами и т.д.
Как предусмотрено п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
На вышеуказанном земельном участке, как следует из предоставленного суду технического паспорта, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истцом была реконструирована квартира, инвентарный №, 1989 года постройки, в результате изменились габариты основного строения за счет возведения пристроек «а,а1,а2», кроме того изменилось целевое назначение комнаты № (была жилая, стала ванной комнатой), в помещениях №3,9 (установлены сан.приборы).
Реконструированная квартира в многоквартирном жилом доме (блокированной застройки), пристройками литер А,а,а1,а2 в настоящее время составляет общую площадь 103.5 кв.м., жилую площадью 42.6 кв.м., год постройки литер А 1989, год постройки пристроек литер а,а1,а2 не установлен.
Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, жилая квартира № расположенная по адресу: <адрес>, имеет неразрывную связь с землей и является капитальным, следовательно, является объектом недвижимого имущества; квартира с пристройками соответствует санитарно-гигиеническим, объемно-планировочным требованиям СНиП; квартира с пристройками находятся в удовлетворительном техническом состоянии, а также соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к категории многоквартирного жилого дома блокированной застройки.
Судом принято во внимание, что органы ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» уполномочены на проведение судебных экспертиз, в том числе по гражданским дела связанным с самовольным строительством.
Часть объекта недвижимости ( пристройки) в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной, если возведен без получения разрешения на строительство, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно статье 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство.
Порядок выдачи разрешения на строительство определен в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Учитывая изложенное судом учтено, что при легализации реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
До 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Осуществление работ по возведению объекта индивидуального жилищного строительства, который отвечает параметрам, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ, без разрешения на строительство и до направления уведомления о планируемом строительстве, при условии, что строительство осуществляется с соблюдением установленных норм и правил, не является основанием для отказа в выдаче уведомления о соответствии параметров объекта установленным требованиям и квалификации такого объекта, как самовольной постройки.
В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отражен один из важнейших принципов гражданского процесса - принцип диспозитивности, согласно которому суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Кроме этого, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ просительная часть иска, содержит конкретные требования, адресованные суду в целях реализации права на судебную защиту, по которым судом в конечном итоге принимается решение, а именно признать право собственности на самовольную постройку, а не требование об обжаловании отказа в выдаче уведомления о соответствии параметров объекта установленным требованиям. Право определения предмета, основания иска и способа защиты, гражданских прав принадлежит только истцу.
В силу положений части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Реконструкция - изменение параметров объекта недвижимости, его частей и качества инженерно-технического обеспечения, в результате которых объект недвижимости сохраняется в измененном виде, но нового объекта недвижимости не создается.
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ часть жилого дома относиться к одному из видов жилого помещения.
Из системного толкования ст. ст. 15, 16, 18 ЖК РФ, ст. ст. 131, 252, 558 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом» следует, что часть жилого дома может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений при условии, что эта часть является изолированной и может эксплуатироваться отдельно от других частей жилого дома.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В судебном заседании достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что истец провел реконструкцию, а именно изменил габариты основного строения, за счет возведения пристроек литер «а,а1,а2», по указанным основаниям им подан иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку, что соответствует разъяснениям содержащимся в Обзоре, утвержденном Президиумом ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ.
Судом признано, что объект недвижимости – квартира № № с пристройками, расположенная по адресу: <адрес>, имеет неразрывную связь с землей и является капитальным, следовательно, является объектом недвижимого имущества; соответствует санитарно-гигиеническим, объемно-планировочным требованиям СНиП; находятся в удовлетворительном техническом состоянии, а также соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к категории жилого дома, что подтверждается заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Крыловскому району.
Согласно Правил землепользования и застройки территории Кугоейского сельского поселения Крыловского района Краснодарского края квартира в многоквартирном жилом доме находиться в жилой зоне.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
Признание права собственности на объект в реконструированном виде является основанием возникновения права собственности по решению суда. Исследовав представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями п. п. 1, 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. п. 29, 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», учитывая, что истцом на принадлежащем ему земельном участке был изменен первоначальный объект недвижимости путем возведения пристроек литер «а,а1,а2», право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.
Согласно пунктам 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», учитывая, что реконструированное здание не является вновь возведенным объектом, реконструкция не привела к существенным конструктивным изменениям объекта, на день обращения в суд постройка соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к категории жилого дома, сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, у истца имеются все необходимые условия, позволяющие признать право собственности на реконструированный объект недвижимости.
В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Чумак А.Н. к администрации муниципального образования Крыловский муниципальный район Краснодарского края и администрации Кугоейского сельского поселения Крыловского района о признании права собственности на жилую квартиру в реконструированном виде, - удовлетворить.
Признать за Чумак А.Н. , <данные изъяты>, право собственности на реконструированную жилую квартиру №, инвентарный №, год постройки 1989, этажность -1, в многоквартирном жилом доме (блокированной застройки), общей площадью 103.5 кв.м., жилой площадью 42.6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, расположенную, на земельном участке с кадастровым номером 23:14:0207001:89, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки под личным подсобным хозяйством, общей площадью 2000 кв.м.
Решение суда является основанием для постановки на кадастровый учет и проведения государственной регистрации права собственности.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.
Судья подпись Т. Н.Береза
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.