РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> ДД.ММ.ГГГГ
Суд <адрес> имени <адрес> в составе председательствующего судьи Ю.С. Выходцевой, при секретаре судебного заседания ФИО6, с участием представителя истца ЗАО «Переяславский молочный завод» ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Переяславский молочный завод» к администрации муниципального района имени <адрес>, администрации городского поселения «рабочий <адрес>» муниципального района имени <адрес>, ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, установил:
ЗАО «Переяславский молочный завод» обратился в суд с иском к администрации муниципального района имени <адрес> о признании права на регистрацию перехода права собственности.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Переяславский молочный завод» и ФИО1 был заключен Договор купли-продажи квартиры. В соответствии с п. 1.1 Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество – квартиру, расположенную на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, район имени Лазо, <адрес>, общей площадью 34,5 кв.м. состоящую из одной комнаты. Стоимость квартиры составляет 1 300 000 рублей. Стоимость квартиры оплачивается за счет собственных средств Покупателя в полном объеме до ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца. Обязательство по оплате Покупателем исполнены в полном объеме, что подтверждается Платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 800 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300 000 рублей. Фактическая передача квартиры Продавцом Покупателю осуществлена. Претензий между сторонами нет. Все существенные условия договора сторонами исполнены, однако в связи с тем, что Продавец заболел, стороны не смогли сдать Договор на государственную регистрацию перехода права собственности. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер. Нотариусом ФИО7 было открыто наследственное дело №, спорный объект недвижимости в наследственную массу не включен. В связи с вышеизложенными обстоятельствами у ЗАО «Переяславский молочный завод» отсутствует возможность регистрации перехода права собственности объекта в одностороннем порядке. Просит признать за ЗАО «Переяславский молочный завод» право на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества – квартиру с кадастровым номером 27:08:0010226:651, расположенную по адресу: <адрес>, район имени Лазо, <адрес>, общей площадью 34,5 кв.м.
Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к производству приняты уточненные исковые требования истца, согласно которым ЗАО «Переяславский молочный завод» просит произвести государственную регистрацию перехода к ЗАО «Переяславский молочный завод» права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на недвижимое имущество – квартиру, расположенную на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, район имени Лазо, <адрес>, ул. октябрьская, <адрес>, общей площадью 34,5 кв.м.
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация городского поселения «рабочий <адрес>» муниципального района имени <адрес>.
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО2
Определением суда района имени <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ прекращено производство по гражданскому делу по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Переяславский молочный завод» к администрации муниципального района имени <адрес>, администрации городского поселения «рабочий <адрес>» муниципального района имени <адрес>, ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО2 в части признания за ЗАО «Переяславский молочный завод» права на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества – квартиру с кадастровым номером 27:08:0010226:651, расположенную по адресу: <адрес>, район имени Лазо, <адрес>, общей площадью 34,5 кв.м., на основании ст. 220 Гражданского процессуального кодекса РФ, в связи с отказом истца от иска в указанной части.
Ответчик администрация муниципального района имени Лазо Хабаровского, соответчики администрация городского поселения «рабочий <адрес>» муниципального района имени <адрес>, ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО2 извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела слушанием не заявили. Ответчик администрация муниципального района имени Лазо ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Соответчики ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО2 ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, с исковыми требованиями согласились, подтвердили факт купли-продажи спорного жилого помещения.
При таких обстоятельствах, с учетом требований ст. 117, 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель истца ЗАО «Переяславский молочный завод» ФИО9 в судебном заседании исковые требования, с учетом их уточнения поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время принадлежит на праве собственности объект недвижимости - квартира, с кадастровым номером 27:08:0010226:651, общей площадью 34,5 кв.м., расположенная на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, район имени Лазо, <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (продавец) и ЗАО «Переяславский молочный завод» (покупатель), заключили договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел недвижимое имущество - квартиру, расположенную на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, район имени Лазо, <адрес>, общей площадью 34,5 кв.м., состоящую из одной комнаты (п.1 Договора).
Пунктом 2.1 указанного договора предусмотрено, что Стоимость Объекта составляет 1 300 000 рублей. Оплата стоимости Объекта осуществляется Покупателем в полном объеме до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2.2. Договора), в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца (п. 2.3. Договора).
Факт осуществления оплаты стоимости Объекта подтверждается представленными платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, на общую сумму 1 300 000 рублей.
Согласно свидетельству о смерти II-ДВ №, выданному отделом ЗАГС администрации муниципального района имени <адрес> ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения умер ДД.ММ.ГГГГ, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена запись акта о смерти №.
Государственная регистрация права собственности на Объект недвижимости не произведена, что подтверждается выпиской ЕГРН.
Исходя из положений пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).
На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно пункту 2 статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным кодексом и иными законами.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Из материалов дела следует, что ЗАО «Переяславский молочный завод» владеет спорным Объектом недвижимости, несет бремя его содержания, в подтверждение чего представлены договор найма жилого помещения, квитанции об оплате коммунальных услуг.
В абзаце 2 пункта 61 вышеуказанного постановления Пленумов от ДД.ММ.ГГГГ № разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 1 пункта 62 данного постановления Пленумов, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
В соответствии с абзацем 4 пункта 62 указанного Постановления Пленумов, рассматривая требование покупателя о регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.
Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ, для разрешения настоящего спора по существу необходимо установление факта заключения между истцом и ответчиком законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.
Из материалов дела следует, что в счет исполнения обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Переяславский молочный завод» осуществил переводы денежных средств на расчетный счет ФИО1: ДД.ММ.ГГГГ в сумме 800 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 200 000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 300 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании подтвержден факт передачи спорного жилого помещения продавцом ФИО1 истцу ЗАО «Переяславский молочный завод». Факт состоявшейся сделки купли-продажи между ЗАО «Переяславский молочный завод» и ФИО1 был подтвержден в судебном заседании и соответчиками ФИО5, ФИО4
Таким образом, установлено, что истцом обязательство по оплате объекта недвижимости полностью исполнено, вместе с тем, государственная регистрация права собственности истца на Объект недвижимости не была произведена по объективным на то причинам, а именно ввиду смерти продавца ФИО1
Согласно материалам наследственного дела №, открытого к имуществу ФИО1, наследниками умершего ФИО1 по завещанию являются ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО2, при этом спорный Объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, район имени Лазо, <адрес>, умершим в состав наследства не включена.
Поскольку истцом обязательство по оплате объекта недвижимости, полностью исполнено, Объект недвижимости фактически находится в пользовании истца, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, а регистрация права собственности спорной квартиры за умершим ФИО1 нарушает права истца по распоряжению данным имуществом, в связи с чем, суд находит требования истца законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.
Вместе с тем, поскольку в ходе рассмотрения дела установлены наследники умершего ФИО1, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований к администрации муниципального района имени <адрес>, администрации городского поселения «рабочий <адрес>» муниципального района имени <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд решил:
Исковые требования закрытого акционерного общества «Переяславский молочный завод» к администрации муниципального района имени <адрес>, администрации городского поселения «рабочий <адрес>» муниципального района имени <адрес>, ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, - удовлетворить частично.
Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к ЗАО «Переяславский молочный завод» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЗАО «Переяславский молочный завод» и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершим ДД.ММ.ГГГГ, на недвижимое имущество – квартиру, расположенную на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, район имени Лазо, рп. Переяславка, <адрес>, общей площадью 34,5 кв.м., с кадастровым номером 27:08:0010226:651.
В удовлетворении исковых требований к администрации муниципального района имени <адрес>, администрации городского поселения «рабочий <адрес>» муниципального района имени <адрес>, - отказать.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через суд района имени <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Ю.С. Выходцева