РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 октября 2026 года г. Мариуполь
Ильичёвский районный суд города Мариуполя Донецкой Народной Республики в составе:
председательствующего судьи – Степановой Е.В., при секретаре судебного заседания Нименко А.С., с участием помощника прокурора Огаркова Д.А., представителя истца Шавгуновой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Черкезова А.В. к Шайда И.А., администрации городского округа Мариуполь о признании договора купли-продажи заключенным и признании подлежащим регистрации перехода права на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Черкезов А.В. обратился в суд с иском к Шайда И.А. о признании договора купли-продажи заключенным и признании подлежащим регистрации переход права на объект недвижимости, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком Шайда И.А. был заключен письменный договор купли-продажи квартиры, согласно которому он приобрел квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, принадлежавшую Шайда И.А. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., удостоверенного частным нотариусом Мариупольского городского нотариального округа ФИО9 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, предусмотренная договором, не была осуществлена надлежащим образом, поскольку на апрель 2023 года на территории Донецкой Народной Республики Управление Росреестра было образовано, но в полной мере свою деятельность не осуществляло, не работал и МФЦ. Осуществить регистрацию перехода права на недвижимое имущество в другом регионе Российской Федерации не представлялось возможным, поскольку сделка была заключена между истцом и ответчиком по паспортам граждан Украины, правоустанавливающие документы и технический паспорт на отчуждаемое имущество имели происхождение Украины. При этом, сама сделка фактически состоялась, поскольку все обязательства по договору выполнены в полном объеме, в указанные в договоре сроки, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. о получении от истца денежных средств в размере 936000 рублей в счет покупки квартиры, передачей ответчиком истцу оригиналов правоустанавливающей и технической документации, доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ. удостоверенной нотариусом Таганрогского нотариального округа Ростовской области ФИО10, которой истец уполномочен распоряжаться квартирой. Истец с семьей вселился в данную квартиру, где и проживает в настоящее время, как собственник осуществляет оплату коммунальных платежей, улучшает условия проживания в квартире. Однако не может провести государственную регистрацию перехода права собственности, поскольку ответчик после заключения сделки выехала за пределы Российской Федерации и до настоящего времени не вернулась. В целях проведения регистрации права собственности истец ДД.ММ.ГГГГ обратился в филиал ППК «Роскадастр» по Донецкой Народной Республике с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на что получил Выписку из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в которой указаны только сведения о кадастровом номере квартиры – № Между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с требованиями закона, в письменной форме, содержащий в себе все существенные условия о предмете и порядке передачи спорного недвижимого имущества. Ответчик, заключив данный договор, выразила свою волю на продажу принадлежащего ей недвижимого имущества, а истец его принял и пользуется спорным недвижимым имуществом до настоящего времени. При этом регистрация перехода права собственности, предусмотренная законом между истцом и ответчиком на сегодняшний день не осуществлена. Ответчик уклоняется от явки в Управление Росреестра для регистрации сделки. Невозможность зарегистрировать право собственности нарушает права истца как собственника в отношении приобретенного им недвижимого имущества.
На основании вышеизложенного, просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу<адрес>, с кадастровым номером № между ним, Черкезовым А.В. и Шайда И.А. заключенным, признать переход права собственности от Шайда И.А. к Черкезову А.В. на квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация городского округа Мариуполь.
В судебном заседании представитель истца Шавгунова Ю.А. исковые требования Черкезова А.В. поддержала и просила их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Помощник прокурора г. Мариуполя Огарков Д.А. в судебном заседании полагал, что исковые требования Черкезова А.В. удовлетворению не подлежат, поскольку сделка купли-продажи недвижимого имущества была заключена с гражданином недружественного иностранного государства – Украина, на регистрацию прав которых на недвижимое имущество в период военного положения на территории Донецкой Народной Республики законодательно введены запреты и ограничения.
В судебное заседание не явился истец Черкезов А.В., извещен своевременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения гражданского дела.
В судебное заседание не явилась ответчик Шайда И.А., извещена своевременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения гражданского дела, по неизвестной причине.
В судебное заседание не явился представитель ответчика администрации городского округа Мариуполь, извещены своевременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, по неизвестной причине
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике в судебное заседание не явился, извещены своевременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения гражданского дела, в возражениях на исковое заявление просил дело рассмотреть в его отсутствие, в удовлетворении иска отказать.
С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, выслушав представителя истца, помощника прокурора, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему.
Согласно статье 1 Федерального закона от 04 октября 2022 года № 373-ФЗ «О ратификации Договора между Российской Федерацией и Донецкой Народной Республикой о принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республикой и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта» (далее - Федеральный закон от 04 октября 2022 года № 373-ФЗ) Договор между Российской Федерацией и Донецкой Народной Республикой подписан в городе Москве 30.09.2022 года, ратифицирован.
Статьей 2 Федерального закона от 04 октября 2022 года № 373-ФЗ предусмотрено, что настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
Частью 1 статьи 1 Федерального конституционного закона от 04 октября 2022 года № 5-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики в составе Российской Федерации нового субъекта-Донецкой Народной Республики» (далее - Федеральный конституционный закон от 04 октября 2022 года № 5-ФКЗ) определено, что Донецкая Народная Республика принимается в Российскую Федерацию в соответствии с Конституцией Российской Федерации и статьей 4 ФКЗ от 17.12.2001 года № 6-ФКЗ «О порядке принятия в Российскую Федерацию и образования в ее составе нового субъекта Российской Федерации».
Статьей 37 ФКЗ от 04.10.2022 года № 5-ФКЗ закреплено, что настоящий ФКЗ вступает в силу со дня вступления в силу Договора между Российской Федерацией и Донецкой Народной Республикой о принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республикой и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта.
Согласно ст. 4 ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта Донецкой Народной Республики» законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территории Донецкой Народной Республики со до принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. Нормативные правовые акты Донецкой Народной Республики действуют на территории Донецкой Народной Республики до окончания переходного периода или до принятия соответствующего нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Донецкой Народной Республики. Нормативные правовые акты Донецкой Народной Республики противоречащие Конституции Российской Федерации, не применяются.
В соответствии со статьей 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Согласно п. 5 ст. 12 ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта Донецкой Народной Республики» на территории Российской Федерации признаются и действуют без ограничения срока действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Донецкой Народной Республики, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом либо не вытекает из самих документов или существа отношений, документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Донецкой Народной Республики, подтверждающие возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на такое имущество, обременение такого имущества, выданные государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики и (или) удостоверенные нотариусами Донецкой Народной Республики, а также выданные органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины и (или) удостоверенные нотариусами Украины (если документы на такое имущество не выданы государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики и (или) не удостоверены нотариусами Донецкой Народной Республики или не выданы органами, входящими в единую систему публичной власти в Российской Федерации).
Согласно ч.ч.1, 2 ст. 1640 Раздела «Заключительные и переходные положения» Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики, принятого Постановлением Народного Совета 13.12.2019 года, настоящий Кодекс вступает в силу с 01.07.2020 года, за исключением положений, для которых настоящим разделом установлены иные сроки введения их в действие. Со дня вступления в силу настоящего Кодекса на территории Донецкой Народной Республики не применяются, в том числе нормы Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 года.
Статьей 55 частью 1 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Статьей 56 ГПК РФ определено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Статьей 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилье.
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь имущество в собственности.
На основании части 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации, в собственности граждан может находиться любое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется судом путем: пресечения действий нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношений, признания права, восстановлении положения существовавшего до нарушения права и др.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В силу статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.
На основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно частям 1, 2 статьи 268, пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно части 1 статьи 522 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу части 1 статьи 523 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия этих отношений.
Согласно части 1 статьи 540 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу части 3 статьи 540 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (часть 3 статьи 1).
Согласно части 2 статьи 542 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта части 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
В силу части 1 статьи 565 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из приведенных положений гражданского законодательства следует, что для заключения договора необходимо соглашение сторон договора по всем существенным условиям договора, достижение которого подтверждается подписанием договора его сторонами.
Аналогичные нормы содержатся в законодательстве Российской Федерации
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Согласно положениям ст. 213 ГК ДНР, в случае если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В соответствии с частью 1 статьи 661 ГК ДНР, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с абз. 3 ч.18 ст.1642 ГК ДНР, до 1 января 2025 года права, которые возникают на основании указанных в ч.18 ст.1642 ГК ДНР договоров, подлежат государственной регистрации в соответствии с законом о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений) с учетом особенностей, предусмотренных в абзаце четвертом указанной части.
На основании пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
Статьей 21 Федерального Конституционного Закона от 04.10.2022 № 5-ФКЗ предусмотрено, что до 01.01.2028 на территории Донецкой Народной Республики нормативными правовыми актами Донецкой Народной Республики могут быть установлены особенности регулирования имущественных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании данной статьи с момента вступления в законную силу Федерального Конституционного Закона от 04.10.2022 № 5-ФКЗ с 05.10.2022 на территории Донецкой Народной Республики имущественные отношения и отношения по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество регулируются Указом Главы Донецкой Народной Республики № 73 от 28.12.2022.
Предпосылкой принятия Указа Главы Донецкой Народной Республики № 73 согласно его преамбуле стало обеспечение контроля и защиты прав на земельные участки и иные объекты недвижимости для урегулирования отношений по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Донецкой Народной Республики в переходный период с целью обеспечения достоверности сведений о недвижимом имуществе до создания на территории Донецкой Народной Республики территориального органа федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по ведению Единого государственного реестра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав па недвижимое имущество, и начала осуществления его полномочий.
Так, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Донецкой Народной Республике было создано и зарегистрировано как юридическое лицо в республике с 31.10.2022, а начиная с 16.01.2023 службой принимаются документы для государственной регистрации прав на недвижимость. До начала работы в регионе федерального органа, занимающегося ведением Единого государственного реестра недвижимости, функции по проведению технической инвентаризации недвижимости и кадастровой деятельности, государственной регистрации прав на такое имущество, ведение государственного реестра прав на недвижимое имущество и государственного земельного кадастра были возложены Указом Главы Донецкой Народной Республики № 73 на Министерство юстиции Донецкой Народной Республики.
Первоначальная редакция Указа Главы Донецкой Народной Республики № 73 от 28.12.2022 предусматривала в п. 8 обязательность нотариального удостоверения договоров купли-продажи как жилого, так и нежилого недвижимого имущества до 01.01.2024 с указанием, что несоблюдение нотариальной формы указанных сделок влечет их ничтожность.
Указом Главы Донецкой Народной Республики от 17.03.2023 № 29 внесены изменения в Указ Главы Донецкой Народной Республики № 73, согласно которым п. 8 изложен в следующей редакции:
«До 01.01.2025 договоры, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением договоров об отчуждении в отношении: 1) машино-места; 2) жилого помещения; 3) земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд; 4) жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки, гаража, другого объекта, строительство которого допускается на земельном участке, указанном в подпункте 3 настоящего пункта, в том числе в случаях, если правообладатели таких объектов не имеют оформленных: прав на земельный участок, на котором расположены данные объекты.
Государственным регистратором прав при проведении государственной регистрации прав на основании сделки, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, осуществляется правовая экспертиза, в том числе на предмет соблюдения законности такой сделки и установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и ранее зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для приостановления государственной регистрации прав и (или) отказа в осуществлении регистрации, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Несоблюдение нотариальной формы указанных сделок, влечет их ничтожность.
Нотариальное удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимости, указанных в подп. 1-4 настоящего пункта, требуется в случаях, предусмотренных федеральным законом».
Таким образом, в период существования Донецкой Народной Республики с 07.04.2014 по день принятия Донецкой Народной Республики в состав Российской Федерации – 30.09.2022, сделки по отчуждению недвижимого имущества, независимо от вида такого имущества (жилые, нежилые помещения, коммерческая недвижимость, земельные участки, независимо от их целевого назначения), подлежали обязательному нотариальному удостоверению.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом Черкезовым А.В. и ответчиком Шайда И.А. был заключен письменный договор купли-продажи квартиры, согласно которому гражданин Украины Черкезов А.В. приобрел за 936000 рублей квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, принадлежавшую гражданке Украины ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., между Шайда И.А. и продавцом ФИО12, удостоверенного частным нотариусом Мариупольского городского округа ФИО9, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., распиской ФИО2 о получении денежных средств и передаче правоустанавливающих и технических документов на квартиру, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., Извлечением из Государственного реестра прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ., техническим паспортом на квартиру.
При этом, вышеуказанные документы отсутствуют в материалах на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, находящихся в филиале ППК «Роскадастр» по Донецкой Народной Республике
Как усматривается из Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ., сведения о регистрации права собственности на данную квартиру с кадастровым номером №, отсутствуют.
Истцом указано, что он является собственником спорной квартиры, проживает в ней со своей семьей, оплачивает коммунальные платежи, предлагал ответчику Шайда И.А., проживающей за пределами Российской Федерации прибыть в г. Мариуполь для внесения изменений сведений о собственнике квартиры, но ответчик так и не приехала, однако данные утверждения не могут быть приняты судом как состоятельные.
Доказательств в подтверждение заявленных требований, истцом в материалы дела в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (часть 3 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").
Частью 3, 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения).
Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, либо по заявлению представителя указанных лиц при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ).
Регулирование правоотношений в ДНР обусловлено историческими периодами действия на территории республики законодательства. СССР до 8.12.1991, законодательства Украины с 8.12.1991 по 6.04.2014 (Декларация о суверенитете Донецкой Народной Республики от 7.04.2014), собственного законодательства ДНР с 7.04.2014 по 29.09.2022 и в переходный период, законодательства России с 3 0.09.2022.
В соответствии с Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики от 02.06.2014 № 9-1 «О применении Законов на территории ДНР в переходный период» до принятия Законов ДИР. регулирующих отношения между субъектами права, Министерствам и ведомствам ДНР предписано применять Законы Украины или Законы других государств в части, не противоречащей Декларации о суверенитете Донецкой Народной Республики, Конституции ДНР.
31.03.2022 указом Главы ДНР №108 в г. Мариуполь была создана местная администрация Донецкой Народной Республики - администрация г.Мариуполь. С этой даты территория г.Мариуполь подконтрольна Донецкой Народной Республике.
В соответствии с ч.1,2 ст. 4, 36 Федерального конституционного закона от 4.10.2022 № 5-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики» законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территории Донецкой Народной Республики со дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. Нормативные правовые акты Донецкой Народной Республики действуют на территории Донецкой Народной Республики до окончания переходного периода (до 1.01.2026) или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Донецкой Народной Республики.
При рассмотрении дела следует учитывать также особенности правового регулирования имущественных правоотношений в отношении недвижимости, находящейся в Донецкой Народной Республике, в условиях переходного периода и военного положения.
Согласно ч.1, 2 ст. 1 Закона ДНР от 28.09.2022 № 422 «О некоторых вопросах обращения имущества в собственность Донецкой Народной Республики», в соответствии с настоящим Законом в собственность Донецкой Народной Республики обращается, в числе прочего, имущество, находящееся в собственности иностранных государств, которые совершают в отношении юридических лиц и физических лиц Донецкой Народной Республики недружественные действия, а также имущество, находящееся в собственности связанных с такими государствами иностранных лиц (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и лиц, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.
В собственность Донецкой Народной Республики в соответствии с настоящим Законом переходит имущество (включая движимые и недвижимые вещи, имущественные права, охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации), расположенное на территории Донецкой Народной Республики, в том числе временно находившейся под контролем Украины.
Перечень имущества, обращенного в собственность Донецкой Народной Республики в соответствии с настоящим Законом, утверждается Государственным комитетом обороны Донецкой Народной Республики (ст.2 Закона Донецкой Народной Республики от 28.09.2022 № 422-IIHC).
В соответствии с п.1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера но обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» в связи с недружественными и противоречащими международному праву действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций приняты дополнительные временные меры экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации.
Установлен с 2.03.2022 особый порядок осуществления (исполнения) резидентами сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и с лицами, которые находятся пол контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности. К таким сделкам относятся сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия. Указанные сделки могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций) (пп. «а», «б» п.1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81).
Согласно п. 5 ч.1, 2 ст. 12 Федерального конституционного закона от 4.10.2022 № 5-ФКЗ, на территории Российской Федерации признаются и действуют без ограничения срока действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Донецкой Народной Республики, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом либо не вытекает из самих документов или существа отношений, документы, действовавшие на территории Донецкой Народной Республики на день принятия в Российскую Федерацию, являющиеся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Донецкой Народной Республики, подтверждающие возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на такое имущество, обременение такого имущества, выданные государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики и (или) удостоверенные нотариусами Донецкой Народной Республики, а также выданные органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины и (или) удостоверенные нотариусами Украины (если документы на такое имущество не выданы государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики и (или) не удостоверены нотариусами Донецкой Народной Республики или не выданы органами, входящими в единую систему публичной власти в Российской Федерации).
Указанные документы, выданные до дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики, представляются до 1.07.2026 для государственной регистрации соответствующих прав, ограничений и обременений органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 21 Федерального конституционного закона от 4.10.2022 № 5-ФКЗ до 1.01.2028 на территории Донецкой Народной Республики нормативными правовыми актами Донецкой Народной Республики могут быть установлены особенности регулирования земельных отношений, отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровой деятельности и кадастровых отношений, государственной кадастровой оценки, землеустройства (за исключением охраны, использования и оборота земель, право федеральной собственности на которые возникает в силу федерального закона) по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
В соответствии с Постановлением Государственного комитета обороны Донецкой Народной Республики от 08.07.2022 № 153 «О признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное на освобожденных территориях Донецкой Народной Республики, ранее временно находившихся под контролем Украины» государственная регистрация прав на недвижимое имущество, расположенное на освобожденных территориях Донецкой Народной Республики, ранее временно находившихся под контролем Украины, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Донецкой Народной Республики в сфере государственной регистрации нрав на недвижимое имущество на основании: договоров купли-продажи недвижимого имущества, договоров дарения, договоров мены, свидетельств о праве на наследство по завещанию или по закону. Признаются недействительными документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение вещных прав физических лиц на жилое недвижимое имущество, которое расположено на освобожденных территориях, удостоверенные: нотариусами Украины после 19.02.2022, органами государственной власти, органами местного самоуправления Украины с 11.05.2014 по 19.02.2022.
Указом Президента РФ от 24.12.2024 № 1103 «Об особенностях осуществления государственной регистрации юридических лиц, имеющих место нахождения на территориях Донецкой Народной Республики. Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и совершения отдельных нотариальных действий» с 14.03.2025 до 1.01.2028 запрещается осуществление государственной регистрации прав граждан недружественных иностранных государств на недвижимое имущество, находящееся на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, без специального разрешения на ее осуществление (пп. «б» п. I).
Указанный запрет, установленный пп. «б» п.1 настоящего Указа, применяется, в случае если в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии представлены документы для государственной регистрации прав граждан недружественных иностранных государств на недвижимое имущество, находящееся на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области (п.2 (1) Указа Президента РФ от 24.12.2024 № 1103).
С 6.10.2025 действует Федеральный закон от 07.07.2025 № 193-ФЗ «Об особенностях признания на территории Российской Федерации и действия документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подтверждающих возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество, обременение недвижимого имущества, действовавших на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики.. Запорожской области и Херсонской области на день принятия в Российскою Федерацию Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области и образования в составе Российской Федерации новых субъектов».
В соответствии со ст.2 Федерального закона от 07.07.2025 № 193-ФЗ на территории Российской Федерации признаются и действуют правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на недвижимое имущество, которое расположено на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, при соблюдении одного из следующих условий: регистрация прав на такое недвижимое имущество, ограничений прав на такое недвижимое имущество, обременений такого недвижимого имущества была осуществлена на основании документов, выданных государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики. Луганской Народной Республики и (или) удостоверенных нотариусами Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, действовавших на этих территориях на день принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики и образования в составе Российской Федерации новых субъектов; регистрация прав на такое недвижимое имущество, ограничений прав на такое недвижимое имущество, обременений такого недвижимого имущества была осуществлена в соответствии с законодательством, действовавшим на день регистрации, на основании правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов, выданных органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины либо выданных и (или) удостоверенных нотариусами Украины, действовавших на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики на день принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики и образования в составе Российской Федерации новых субъектов (если документы на "такое недвижимое имущество не выданы государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики и (или) не удостоверены нотариусами Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики).
В целях осуществления оценки соответствия правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов положениям, предусмотренным Федеральным конституционным законом от 4.10.2022 № 5-ФКЗ и настоящим Федеральным законом, исполнительными органами государственной власти Донецкой Народной Республики создаются региональные комиссии, к полномочиям которых относится принятие решений о соответствии либо несоответствии правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов указанным положениям, и которые осуществляют предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия до 1.01.2028.
Перечень иностранных государств и территорий, совершающих в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, утвержден распоряжением Правительства Российской Федерации от 5.03.2022 №430-р, который включает, в том числе Украину.
Лица, имеющие гражданство Украины, а также других недружественных стран, и имеющие в собственности на территории Донецкой Марочной Республики недвижимое имущество, лишены возможности совершения сделок и регистрации прав на недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 219 ГК ДНР, а также статьей 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противоправной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 217 ГК ДНР и 167 ГК РФ, соответственно.
Принимая во внимание, что изначально договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., между покупателем Шайда И.А. и продавцом ФИО12, удостоверенный частным нотариусом Мариупольского городского нотариального округа ФИО9 на спорную квартиру, был заключен между гражданами Украины, впоследствии договор от ДД.ММ.ГГГГ заключен между гражданами Украины: покупателем - истцом Черкезовым А.В., документированным паспортом Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, и ответчиком Шайда И.А., находящейся за пределами Российской Федерации, суд приходит к выводу, что исковые требования Черкезова А.В. направлены на преодоление препятствий невозможности произвести регистрацию недвижимого имущества в соответствии со статьей 12 Федерального конституционного закона от 4 октября 2022 года № 5-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики».
В связи с изложенным, суд исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи друг с другом, приходит к выводу об отказе Черкезову А.В. в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи заключенным и признании подлежащим регистрации перехода права на объект недвижимости в полном объеме.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Судебные расходы по исковому заявлению Черкезова А.В. возлагаются на истца.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований Черкезова А.В. к Шайда И.А., администрации городского округа Мариуполь о признании договора купли-продажи заключенным и признании подлежащим регистрации перехода права на объект недвижимости - отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Донецкой Народной Республики в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья Е.В. Степанова