РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 июня 2026 года г.Кропоткин
Кропоткинский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Богрецовой Т.Н.
при секретаре судебного заседания Фурлет А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района, третье лицо Управление Росреестра по Краснодарскому краю о сохранении самовольно реконструированного многоквартирного дома и квартиры в нем,
УСТАНОВИЛ:
ФИО7, представляя интересы ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района о сохранении самовольно реконструированного многоквартирного дома и квартиры в нем.
Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 на основании договора купли- продажи жилой квартиры по доверенности с реальным разделом от 01.12.1992г., зарегистрировано в реестре №, принадлежит <адрес>, общей площадью-46.5кв.м, расположенная по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Кавказский муниципальный район, Кропоткинское городское поселение, <адрес>. Данная квартира находится в многоквартирном <адрес> года постройки, сведения о котором отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости. Фактически многоквартирный дом состоит из трёх помещений - квартир. Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: для эксплуатации одноэтажного трехквартирного жилого дома, где каждая квартира имеет отдельные выходы на земельный участок. Согласно технического паспорта, изготовленного филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г.Кропоткину по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры составляла 46.5 кв. м. и не имела помещений вспомогательного использования. Фактически в квартире отсутствовало помещение санузла и прихожей, что не соответствует нормам Жилищного Кодекса РФ, согласно которому в квартире должны быть помещения вспомогательного использования. Поэтому истец в 1992 году принял решение осуществить строительство новых пристроек, лит. «в6», имеющий назначение - санузел и лит. «в7» назначение прихожая. Ввиду неграмотности посчитал, что разрешение на строительство пристроек брать не нужно, поэтому без получения разрешения провел работы по реконструкции своей <адрес>. Для узаконения выполненной реконструкции истцом было проведено общее собрание собственников многоквартирного дома и составлен протокол № общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный собственниками квартир № и№,а также получены от них согласия на ранее проведенную реконструкцию объекта. Фактически, площадь <адрес> была увеличена за счёт строительства пристроек литер, «в6» и литер «в7» и проведена реконструкция здания многоквартирного дома без получения разрешительных документов уполномоченного органа. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ гл.6.Ст.40.,п.6 «Государственный кадастровый учет помещений.... в связи с изменением их характеристик...., расположенных в здании, сооружении в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, перестройка), если в отношении указанных помещений.... ранее был осуществлен государственный кадастровый учет. Из этого следует, что истец провел реконструкцию не только своей квартиры, но и здания многоквартирного дома. Истцом было получено техническое заключение «О состоянии несущих и ограждающих конструкций и соответствии строительным нормам и правилам жилого помещения-квартиры, после выполненной перепланировки (переустройства) и реконструкции здания многоквартирного дома, в котором находится <адрес> по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного экспертом ФИО3 специалистом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Кавказскому району. По результатам обследования сделан вывод, что выполненные в ходе реконструкции строительные работы не затронули несущие конструкции существующего здания. Установлено, что в ходе выполненной реконструкции здания многоквартирного дома были выполнены следующие строительные работы: возведена пристройка литер «в,б», одноэтажная, прямоугольной формы размерами 3,0 м х 2,12 м, основные конструктивные элементы пристройки - фундамент бетонный ленточный, стены кирпичные, перекрытие деревянное, кровля стальной профлист, полы бетонные, плитка, заполнения проемов - оконные ПВХ конструкции, дверной проем в пристройку выполнен в существующем проеме стены пристройки литер «.в». В возведенной пристройке образовано помещение санузла, в котором установлены санитарно-гигиенические приборы (раковина, унитаз,) и образована душевая кабина. Возведена пристройка литер «в7» одноэтажная прямоугольной формы размером 6.07x2.77м, основные конструктивные элементы пристройки- фундамент бетонный- ленточный, стены- кирпичный барьер, оконные и дверной проемы ПВХ конструкции, кровля-частично стальной профлист, частично поликарбонат по металлическим прогонам из профильной трубы, полы бетонные, плитка. Из помещения возведенной пристройки литер «в7» в смежной стене с литер «В» заполнение оконного проема в комнату№ заменено на оконный проем меньшего размера и дверной остекленный проем. Выполненная реконструкция здания многоквартирного дома не нарушает градостроительные нормы и правила в соответствии с градостроительными требованиями и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. По окончании строительства он получил технический паспорт на <адрес> после выполненной реконструкции и перепланировки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Для легализации самовольной реконструкции здания многоквартирного дома в 2026 году ФИО1 обратился в администрацию МО <адрес> для получения разрешения на ввод в эксплуатацию квартиры и многоквартирного дома в целом, в котором расположена <адрес>. Им был получен отказ в выдаче разрешения на ввод квартиры в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно пункта 3 статьи 222 ГК РФ и рекомендовано обратиться для узаконения выполненной реконструкции в суд. Согласно, общедоступным данным многоквартирный дом, в котором расположена <адрес>, принадлежащая ФИО1 не состоит на государственном кадастровом учете(так как отсутствует кадастровый номер объекта),а значит не имеет актуальных сведений о расположенных в нем 3-х жилых помещений (квартир). В ЕГРН имеются сведения о <адрес>, как самостоятельных объектах недвижимости, не расположенных в пределах данного многоквартирного дома, права на которые зарегистрированы соответственно в 2015 г.и 2016 <адрес> это обстоятельство и согласно изменений статьи 70 части 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ «Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях» постановка помещения(квартиры) № площадью 70.9 кв.м может осуществляться при отсутствии в ЕГРН сведений о многоквартирном доме, если до дня вступления в силу данного Федерального закона был осуществлен государственный кадастровый учет хотя бы одного жилого или нежилого помещения, расположенного в таком многоквартирном доме. Для подготовки технического плана в порядке, предусмотренном частью 12 статьи 70 Закона № - ФЗ, заказчику кадастровых работ ему необходимо предоставить декларацию об объекте недвижимости-жилом помещении(<адрес>). В отношении созданного или образованного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, в отношении здания с несколькими собственниками, с учетом согласия всех собственников. В связи с этим собственники <адрес> дают согласия в случае необходимости постановки на кадастровый учёт многоквартирного дома в существующих границах контура. Просит суд сохранить жилое помещение-<адрес> общей площадью-70.9 кв.м., в том числе жилой-34.4 кв.м, созданную в результате реконструкции здания многоквартирного дома за счет строительства пристроек, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Кавказский муниципальный район, Кропоткинское городское поселение, <адрес>, принадлежащей ФИО1, признать за ним право собственности на жилое помещение-<адрес>, расположенную по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Кавказский муниципальный район, Кропоткинское городское поселение, <адрес>. общей площадью 70.9 кв. м.?Установить, что решение суда, вступившее в законную силу является основанием для подготовки технического плана в целях постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права созданного помещения: <адрес> общей площадью 70.9 кв.м. В случае необходимости внести сведения о здании многоквартирного дома с заполнением декларации, являющейся неотъемлемой частью технического плана, согласно 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», подписанной ФИО1 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Кавказский муниципальный район, Кропоткинское городское поселение, <адрес>. Установить, что решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для постановки на государственный кадастровый учёт и регистрацию права жилого помещения-<адрес> общей площадью 70.9 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Кавказский муниципальный район, Кропоткинское городское поселение, <адрес>.
Истец ФИО1, представитель истца ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения извещены, в материалах дела находятся заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие, на исковых требованиях настаивают, просят их удовлетворить.
Представитель ответчика-администрации Кропоткинского городского поселения ФИО4 не явился, обратился в суд с заявлением с просьбой о проведении судебного заседания в его отсутствие и принятии решения в соответствии с действующим законодательством.
Представитель третьего лица - межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю не явился, в материалах дела от заместителя начальника отдела ФИО5 находится отзыв на исковое заявление, в котором содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд рассматривает дело по существу в отсутствие сторон, представителя истца и третьего лица.
Суд, исследовав материалы дела, с учетом отзыва третьего лица, полагает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО1 на основании договора купли-продажи жилой квартиры с реальным разделом от ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес> многоквартирном доме расположенном по адресу: <адрес>.
Согласно вышеуказанного договора <адрес> расположена на земельном участке мерою 4 582 кв.м., в пользование ФИО1 поступает 458 кв.м.
Как следует из сведений портала Росреестра на дату обновления информации ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Кавказский муниципальный район, Кропоткинское городское поселение, <адрес> имеет кадастровый №, категории земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования-эксплуатация одноэтажного трехквартирного жилого дома.
Согласно договора купли-продажи истец ФИО1 приобрел <адрес> состоящую из комнаты № площадью 14,1 кв.м, комнату № площадью 20,3 кв.м., кухни № площадью8,3 кв.м. коридора № площадью 3, 8 кв.м., веранды размером 2,90 м.на 70 см в жилом доме лит «В», сарая литер «Е» и составляла общую площадь 46,5 кв.м., что отражено в техническом паспорте здания (строения) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Ввиду того, что квартира не имела вспомогательного использования, истец без разрешительной документации произвел реконструкцию квартиры, а именно- строительство пристройки литер «в6», санузла и лит. «в7».
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю отказал истцу в удовлетворении заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в ЕГРН и рекомендацией обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана.
На заявление ФИО1 по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого помещения - <адрес> расположенной по адресу <адрес> заместителем главы МО <адрес> сообщением от ДД.ММ.ГГГГ рекомендовано в соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ обратиться суд.
Согласно протокола № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о согласии собственников квартир № и № о внесении изменений в части площади и контура объекта недвижимости многоквартирного дома с постановкой на кадастровый учет в связи со строительством пристроек к <адрес>, выполненной без разрешения собственником ФИО1
Для подготовки технического заключения представитель истца обратилась в отдел ГБУКК «Крайтехинвентаризация» предоставив протокол № № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласие собственников квартир № и №о согласии на узаконение выполненной реконструкции многоквартирного дома за счет пристроек к <адрес> принадлежащих ФИО1
Как следует из технического заключения ГБУКК «Крайтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 возведена пристройка литер «в6» (блокировано к существующей пристройке литер «в1») - одноэтажная, прямоугольной формы размерами 3,0 м х 2,12 м, основные конструктивные элементы пристройки - фундамент бетонный ленточный, стены кирпичные, перекрытие деревянное, кровля стальной профлист, полы бетонные, плитка, заполнения проемов - оконные ПВХ конструкции, дверной проем в пристройку выполнен в существующем проеме стены пристройки литер «в» (был оконный проем, образован в габаритах проема по ширине существующего проема путем демонтажа оконного блока и кирпичной кладки подоконной части). В возведенной пристройке образовано помещение санузла, в котором установлены санитарно - гигиенические приборы (раковина, унитаз) и образована душевая кабинка; возведена пристройка литер «в7» (блокировано к существующим стенам здания литер «В» и пристройки литер «в1») - одноэтажная, прямоугольной формы размерами 6,07 м х 2,77 м, основные конструктивные элементы пристройки - фундамент бетонный ленточный, стены - барьер кирпичный, оконные и дверной проемы ПВХ конструкции, кровля - частично стальной профлист, частично поликарбонат по металлическим прогонам из профильной трубы, полы бетонные, плитка. Из помещения возведенной пристройки литер «в7» в смежной стене с литер «В» заполнение оконного проема в комнату № заменено на оконный проем меньшего размера и дверной остекленный проем (при этом строительные работы выполнены без расширения существующего оконного проема с демонтажем кирпичной кладки., в результате чего общая площадь квартиры составила 70,9 кв.м., жилая-34,4 кв.м.
Согласно выводам технического заключения отдела ГБУКК «Крайтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ выполненные в ходе реконструкции строительные работы не затронули несущие конструкции и инженерные коммуникации существующего здания, установка сантехнических и газовых приборов выполнена к существующим индивидуальным инженерным системам электричества, водопровода, канализации, отопления, газоснабжения, выполненная реконструкция здания многоквартирного дома не нарушает градостроительные норма и правила в соответствии с требованиями СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и с и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*, СП 30-102- 99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства", Правил землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения Кавказского района, выполненная собственником <адрес> реконструкция здания многоквартирного дома с возведением пристройки литер «вб», литер «в7» не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
Основания приобретения права собственности предусмотрены нормами главы 14 ГК РФ.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ, одним из критериев самовольности постройки является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом, в соответствии с п. 3 названной статьи, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Из смысла приведенных правовых норм следует, что самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу, однако, ст. 222 ГК РФ, не устанавливая запрета на признание права собственности на самовольную постройку, определяет условия возникновения указанного права.
Все предусмотренные указанной выше нормой условия соблюдены истцом.
Анализируя предоставленные доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований, и считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме, поскольку строительство выполнено в соответствии с градостроительными, строительно-техническими, противопожарными нормами и правилами, сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Заявленное истцом в иске строение расположено на земельном участке, находящемся в пользовании истца, вид разрешенного использования-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования-эксплуатация одноэтажного трехквартирного жилого дома. Таким образом реконструкция объекта недвижимости произведена в соответствие с видом разрешенного использования земельного участка.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района, третье лицо Управление Росреестра по Краснодарскому краю о сохранении самовольно реконструированного многоквартирного дома и квартиры в нем, удовлетворить.
Сохранить жилое помещение-<адрес> общей площадью-70,9 кв.м., жилой площадью 34,4 кв.м, созданную в результате реконструкции здания многоквартирного дома за счет строительства пристроек, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Кавказский муниципальный район, Кропоткинское городское поселение, <адрес>, принадлежащую ФИО1.
Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение-<адрес>, расположенную по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Кавказский муниципальный район, Кропоткинское городское поселение, <адрес>, общей площадью 70,9 кв. м.?
Решение суда является основанием для подготовки технического плана в целях постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности в установленном законом порядке.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Кропоткинский городско суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья Кропоткинского городского суда
Краснодарского края Т.Н. Богрецова