РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
05 августа 2026 года г. Кропоткин
Кропоткинский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Богрецовой Т.Н., при секретаре судебного заседания Фурлет А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Смоян Розы Арамовны к администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района об обязании заключения договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Смоян Р.А. обратилась в Кропоткинский городской суд с исковым заявлением к администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района об обязании заключения договора аренды земельного участка, в котором просит признать незаконным отказ Администрации Кропоткинского городского поселения МО Кавказский район от 07 мая 2026г. в заключении с истцом Смоян Розой Арамовной договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 960 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Строительная площадка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Кропоткин, <адрес>, с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.Обязать Администрацию Кропоткинского городского поселения МО Кавказский район заключить с истцом Смоян Розой Арамовной договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 960 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Строительная площадка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Кропоткин, <адрес>, сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.
Истец мотивирует свои требования тем, что решением Кропоткинского городского суда по делу №2-294/2024 от 12 декабря 2024 года, признана состоявшейся сделка между Смоян Розой Арамовной и ФИО1 по купле-продаже объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 18%, расположенного по адресу: <адрес>, прекращено право собственности ФИО1, признано за Смоян Розой Арамовной право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 18%, расположенное по адресу: Краснодарский край, Кавказский р-он, <адрес>.17 марта 2026г. право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, было зарегистрировано.16 октября 2015 года между администрацией Кропоткинского городского поселения Кавказского района и ФИО1. был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:44:0205006:158, общей площадью 960 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Строительная площадка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство». На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 06 сентября 2017г. истец Смоян Р.А. вступила в арендные отношения с ответчиком.09 апреля 2026г. истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды.Согласно ответа Администрации Кропоткинского городского поселения МО Кавказский район от 07 мая 2026г., продлить договор аренды земельного участка не представляется возможным в связи с тем, что арендные отношения прекращены, в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 960 кв.м., расположенном по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Строительная площадка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства жилого дома, отказано.
Истец Смоян Р.А. и ее представитель по доверенности Игушкин С.С., извещенные надлежащим образом о времени и дате судебного заседания, в судебное заседание не явились, от представителя истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просит удовлетворить заявленные требования.
Представитель администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просит вынести решение, в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Суд, изучив и исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
В соответствии со ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в их совокупности.
Согласно ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Смоян Р.А.с 17 марта 2026 года является собственником объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 18%, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается решением Кропоткинского городского суда по делу №2-294/2024 от 12 декабря 2024 года, выпиской из ЕГРН от 17 марта 2026 года.
Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительством, ранее был предоставлен прежнему собственнику этого объекта по договору аренды сроком на 3 года для завершения строительства, что подтверждается договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 16 октября 2015 года.
06 сентября 2017 года между ФИО1 и Смоян Р.А. было заключено соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 16 октября 2015 года, то есть истец Смоян Р.А. вступил в арендные отношения с ответчиком.
09 апреля 2026г. Смоян Р.А. обратилась в администрацию Кропоткинского городского поселения с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.
Согласно ответа главы администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района от 07 мая 2026 года в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:44:0205006:158, общей площадью 960 кв.м., расположенном по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Строительная площадка, Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Кропоткин, ул<адрес>, сроком на три года, без проведения торгов, для завершения строительства жилого дома, Смоян Р.А. отказано.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой VI Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39, 14-39,17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), который дополнен ст. 239.1 предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действий договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Как указано в определении Верховного суда Российской Федерации от 05 июля 2022 года по делу № А63-4067/2021, судам необходимо оценить доказательства относительно процента готовности спорного объекта и в связи с этим определить срок предоставления земельного участка для завершения строительства.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности o продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано c действиями (бездействием)
органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускается лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. B отсутствие такого судебного постановления собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения c ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.
Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 г., согласно которому, собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд c иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев co дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Срок действия договора аренды земельного участка от 16 октября 2015 г., истек 19 октября 2019 г., в связи c чем, шестимесячный срок на предъявление публичным собственником иска к Смоян Р.А. об изъятии предоставленного в аренду земельного участка истек 20 апреля 2020 г.
С учетом разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики от 26 апреля 2023 г., в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, c момента истечения в октябре 2019 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
Следовательно, поскольку администрация, как публичный собственник спорного земельного участка не воспользовалась правом на обращение в суд c иском об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи c публичных торгов в течение шести месяцев co дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, то y Смоян Р.А. имеется право, на предоставление ей в аренду без проведения торгов земельного участка под таким объектом для завершения его строительства.
С учетом нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Судом установлено, что ответчик не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, в связи с чем, суд считает, что истец имеет право на однократное заключение договора аренды, без проведения торгов, для завершения строительства этого объекта, но сроком на один год шесть месяцев.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
исковые требования Смоян Розы Арамовны к администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района об обязании заключения договора аренды земельного участка, удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ администрации Кропоткинского городского поселения МО Кавказский район от 07 мая 2026г. в заключении с истцом Смоян Розой Арамовной договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 960 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Строительная площадка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.
Обязать администрацию Кропоткинского городского поселения МО Кавказский район заключить с истцом Смоян Розой Арамовной договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 960 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Строительная площадка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Кропоткин, <адрес>, сроком на один год шесть месяцев, без проведения торгов, для завершения строительства жилого дома.
В остальной части заявленных требований, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Кропоткинский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 14 августа 2026 года.
Председательствующий Т.Н. Богрецова