РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 сентября 2026 года г. Кропоткин
Кропоткинский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Хизетль С.Р., при секретаре судебного заседания Черной Д.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Тарасьевой Елены Карповны к Варнавской Марине Юлиевне, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, о признании заключенного с застройщиком предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
Тарасьева Е.К. обратилась в суд с исковым заявлением к Варнавской М.Ю. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве.
В обоснование заявленных требований указано, по предварительному договору купли-продажи квартиры от 09 декабря 2017 г., заключенному между участником долевого строительства Тарасьевой Е.К. и застройщиком Варнавской М. Ю., стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры <адрес> Данный объект принадлежит ответчику на основании апелляционного определения Краснодарского краевого суда по делу №33-35129/2017 от 30.11.2017 г.
Ответчик обязался до подписания договора купли-продажи квартиры исполнить апелляционное определение Краснодарского краевого суда по делу №33-35129/2017 от 30.11.2017 г. и зарегистрировать право собственности на объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
По заключенному предварительному договору купли-продажи квартиры от 09 декабря 2017 г., истец в счет долевого строительства объекта уплатил ответчику 1 650 000 рублей.
Как указывает истец, заключенный предварительный договор купли-продажи квартиры от 09 декабря 2017 г. содержит все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем, по мнению истца, фактически является таковым.
С учетом изложенного, истец просит суд признать заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры от 09 декабря 2017 г. о передаче квартиры <адрес> договором участия в долевом строительстве; обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать вышеуказанный договор по правилам регистрации договора долевого участия.
В судебном заседании истец Тарасьева Е.К. на удовлетворении заявленных требований настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Варнавская М.Ю. в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
Финансовый управляющий Варнавской М.Ю. – Бисеров Д.Г. представил отзыв, согласно которому не возражал против удовлетворения иска и просил рассмотреть дело в его отсутствие.
В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, на основании доверенности Гончаров А.С. представил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в судебное заседание не явился, предоставил отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
При изложенных обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и не явившихся лиц.
Выслушав истца, мнение участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд считает заявленный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Аналогичные правила содержатся и в ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст.425 ГК РФ).
Статьей 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ, предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Частью 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В пункте 4 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
В соответствии со ст. 12 указанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Судом установлено, что 09 декабря 2017 г. между Варнавской А.Ю. и Тарасьевой Е.К. заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, стороны договорились о заключении в будущем, основного договора купли-продажи квартиры <адрес>
По условиям заключенного предварительного договора, Варнавская М.Ю. выступает продавцом, а истец Тарасьева Е.К. - покупателем, и в соответствии с которым Варнавская М.Ю. передаст истцу в собственность квартиру <адрес>
Согласно п.2.4 предварительного договора, Варнавская М.Ю. обязалась до подписания договора купли-продажи исполнить апелляционное определение Краснодарского краевого суда по делу №33-35129/2017 от 30.1.2017 г. и зарегистрировать право собственности на объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Указанный договор не проходил государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Заявляя исковые требования, истец просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве, ссылаясь на то, что заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор содержит все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.
На основании ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, договор квалифицируется как договор купли- продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п. 3п.п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Таким образом, правовыми последствиями не заключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.
Кроме того, в силу требований п. 2 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
Суд также принимает во внимание п.12 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не распространяется на отношения, возникшие при самовольной постройке.
Из содержания предварительного договора, заключенного между сторонами, не следует, что имелось в виду участие истца в долевом строительстве. Также, между сторонами не были согласованы все условия об объекте долевого строительства, в договоре отсутствует указание на гарантийный срок объекта, договор не зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Указанные обстоятельства также влияют на правовую природу договора.
Таким образом, судом установлено, что строительство многоквартирного дома осуществлялось физическим лицом в отсутствие необходимого разрешения на строительство, договор в установленном порядке не зарегистрирован. Основной договор купли-продажи между сторонами не заключался.
Кроме того, судом принимается во внимание, что истец уже реализовала свое право на защиту своих интересов и возмещении ущерба, причиненного в результате неисполнения ответчиком условий предварительного договора купли-продажи квартиры от 09 декабря 2017 года, путем включения Арбитражным судом Краснодарского края по делу NА32-5431/2020 требований Тарасьевой Е.К. в реестр требований участников строительства должника Варнавской М.Ю.
Ссылка истца в исковом заявлении на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 июня 2020 года, которым определено применить в деле о банкротстве Варнавской М.Ю. правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", не может служить основанием к удовлетворению иска по вышеизложенным основаниям.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании правоотношений, возникших из предварительного договора купли-продажи квартиры от 09 декабря 2017 г., правоотношениями, в соответствии с положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору долевого участия.
На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковое заявление Тарасьевой Елены Карповны к Варнавской Марине Юлиевне о признании заключенного с застройщиком предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кропоткинский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 24 сентября 2026 года.
Председательствующий С.Р. Хизетль