РЕШЕНИЕ
ИФИО1
18 сентября 2026 года <адрес>
Кропоткинский городской суд <адрес> в составе:
Председательствующего судьи Щербакова В.Н., при секретаре ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к Администрация Кропоткинского городского поселения <адрес>, ФИО5 по <адрес>, третьему лицу нотариусу Швааб. Э. о признании исполненной сторонами сделки по договору купли-продажи с пожизненным содержанием, государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО2, ФИО3, признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2, ФИО3 обратились с иском в Кропоткинский городской суд к Администрации Кропоткинского городского поселения <адрес>, Межмуниципальному отделу по Гулькевичскому и <адрес>м ФИО5 по <адрес>, третьему лицу нотариусу ФИО8 в котором просят признать исполненной сторонами сделку по договору купли-продажи с пожизненным содержанием от ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2, ФИО3 и ФИО4 по купле-продаже квартиры с пожизненным содержанием, с кадастровым номером 23:44:0206045:1254, расположенной по адресу: <адрес>, а так же произвести государственный регистрационный учет состоявшейся сделки.
Заявленные исковые требования истцы мотивируют тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ФИО4, был заключен договор купли – продажи жилого дома с пожизненным содержанием. Согласно условий данного договора, ФИО4 продал, а истцы в равных долях купили <адрес>, находящуюся в городе Кропоткин, по <адрес> №, принадлежащую ФИО4 на праве собственности, общей площадью 59,6 кв.м.. Согласно п.3 данного договора, в качестве уплатной цены за недвижимое имущество, продаваемое по договору, истцы приняли на себя обязательство пожизненно полностью содержать ФИО4 1931 года рождения и его жену ФИО9 1934 года рождения, обеспечивая указанных лиц питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью и сохранив в их бесплатном пожизненном пользовании одну жилую комнату.
Продаваемая квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежала гр. ФИО4 на основании регистрационного удостоверения, выданного БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за № и справки БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. В момент заключения договора между сторонами, данный договор был удостоверен нотариусом Кропоткинского нотариального округа ФИО13, о чем на договоре имеются соответствующие удостоверения и отметки нотариуса. Проверена дееспособность гр. ФИО4, а также принадлежность отчуждаемого имущества продавцу.ДД.ММ.ГГГГ, умерла ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ, умер продавец ФИО4, с момента заключения договора купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, истцы добросовестно и в полной мере исполняли принятые на себя обязательства по уходу и содержанию продавца ФИО4 и его супруги ФИО9. Таким образом, на момент смерти продавца ФИО4, обязательства по оплате за квартиру по договору купли – продажи были исполнены истцами в полном объеме. В целях осуществления государственной регистрации перехода права собственности по договору купли – продажи жилого дома с пожизненным содержанием от ДД.ММ.ГГГГ, истцы обратились в ФИО5 по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГг. ФИО5 по <адрес>, в адрес истцов было направлено уведомление об отказе в государственной регистрации права. Свой отказ ФИО5 по <адрес> мотивировало тем, что в соответствии с п. 9 ст. 26 Закона, заявителем не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам. ДД.ММ.ГГГГ сделан запрос №@ в орган по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации. Ответ на указанный запрос не поступил, что явилось препятствием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав. В связи с чем, вынуждены обратиться с данным иском в суд. В ходе подготовки к рассмотрению дела, истцы заявили ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, просили суд дополнительно признать за истцами ФИО2, ФИО3 право собственности на квартиру, с кадастровым номером 23:44:0206045:1254, расположенную по адресу: <адрес>. Заменить ФИО5 Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и <адрес>м ФИО5 по <адрес>, на ФИО5 по <адрес>, 350063 <адрес>. Судом данное ходатайство удовлетворено полностью, принято уточнение исковых требований, произведена замена ФИО5 Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и <адрес>м ФИО5 по <адрес>, на ФИО5 по <адрес>.
Представитель истцов ФИО2, ФИО3 – ФИО12 представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.
Представитель ФИО5 – администрации Кропоткинского городского поселения <адрес> ФИО10 представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила принять решение на усмотрение суда.
ФИО5 по <адрес>, уведомленный о рассмотрении дела надлежащим образом, явку в судебное заседание представителя не обеспечил, отзыв на исковое заявление не представил.
Третье лицо ВРИО нотариуса ФИО13 – ФИО11, представила суду отзыв, в котором не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Пунктом 1 ст.288 ГК РФ установлено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Судом установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на квартиру, с кадастровым номером 23:44:0206045:1254, расположенную по адресу: <адрес>.
Квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежала на праве собственности гр. КошманБ.П. на основании регистрационного удостоверения, выданного БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за № и справки БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ФИО4, был заключен договор купли – продажи жилого дома с пожизненным содержанием. Согласно условий данного договора, ФИО4 продал, а истцы в равных долях купили <адрес>, находящуюся в городе Кропоткин, по <адрес> №, принадлежащую ФИО4 на праве собственности, общей площадью 59,6 кв.м.. По условиям указанного договора, согласно п.3 данного договора, в качестве уплатной цены за недвижимое имущество, продаваемое по договору, истцы приняли на себя обязательство пожизненно полностью содержать ФИО4 1931 года рождения и его жену ФИО9 1934 года рождения, обеспечивая указанных лиц питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью и сохранив в их бесплатном пожизненном пользовании одну жилую комнату.
Таким образом, стороны, согласовав все необходимые условия, заключили договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания, удостоверенный нотариусом в установленном порядке.
В силу ст.601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина.
Из положений ст.603 ГК РФ следует, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
В соответствии с ч. 2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
По смыслу ст. ст. 550, 558 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из анализа представленного договора следует, что договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания от ДД.ММ.ГГГГ года подтверждает наличие воли КошманБ.П. на продажу принадлежащей ему квартиры.
Доказательств обратного в материалах дела не содержится.
Вместе с тем в Кропоткинском бюро технической инвентаризации регистрация указанного договора не осуществлялась.Поскольку спорный договор от ДД.ММ.ГГГГ был заключен до введения в действие части второй Гражданского кодекса РФ, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости, и до момента введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на него распространяются ранее действовавшие требования законодательства о форме сделки и порядке регистрации договора.
В соответствии со ст. 135 ГК РСФСР право собственности (право оперативного ФИО5) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.
Согласно ст. 239 ГК РСФСР (форма договора купли-продажи жилого дома), договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Правила настоящей статьи применяются также к договорам купли-продажи дач. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.
Таким образом, в силу ранее действующей ст. 239 ГК РСФСР, регистрация договора не является формой договора, и только несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность, а не нарушение порядка или отсутствие регистрации договора купли-продажи.
Отсутствие регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГв БТИ не влечет его недействительность, форма данной сделки соблюдена - договор нотариально удостоверен.
Согласно ст. 131 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Статья 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ предусматривает, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона (до ДД.ММ.ГГГГ) признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
До введения в действие указанного Закона N 122-ФЗ, в целях обеспечения единого порядка государственного учета жилищного фонда, государственный учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности, осуществлялся по единой для Союза ССР системе на основе регистрации технической инвентаризации органами БТИ в соответствии с Постановлением Совмина СССР от ДД.ММ.ГГГГ N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда" и Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ".
Как следует из п. 1.2 Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации (утв. Постановлением Совмина СССР от ДД.ММ.ГГГГ N 380), регистрацию домов с обслуживающими их строениями и сооружениями в целях учета принадлежности их в городах, поселках городского типа и сельской местности проводят бюро технической инвентаризации исполкомов местных Советов народных депутатов.
В соответствии с п. 1.10 данной Инструкции..., регистрация проводится на основании документов, устанавливающих право собственности (правоустанавливающих документов).
На основании вышеизложенного, регистрация договора купли-продажи недвижимости в органах БТИ относилась к учетной функции, а не к правоустанавливающей и не к правоподтверждающей как предусмотрено в действующем законодательстве - как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 2 ФЗ N 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ).
Таким образом, учитывая то, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ФИО4, специальный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - не был принят и не вступил в силу (который прямо указал на обязательную государственную регистрацию перехода права собственности, а также нормативно закрепил определение), все нормативные акты действующие в тот период закрепляли только понятие и определение регистрации, но не указывали на ее обязательность для перехода права собственности.
Таким образом, на тот момент регистрация в органах БТИ носила рекомендательный и технический характер по учету прав собственности, а не правоустанавливающий, и отсутствие соответствующей регистрации не влияет на возникновение и переход права собственности.
Поскольку установлено, что договор купли-продажи квартиры от отДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ФИО4 был заключен в надлежащей форме, подписан сторонами, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор купли-продажи не противоречит закону, стороны исполнили обязанности по данному договору, в том числе, продавец передал спорный объект недвижимости покупателям, следовательно, имеются основания удовлетворения исковых требований ФИО2, ФИО3.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 601 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
В силу ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 253 Гражданского кодекса, утвержденного ВС 11.06.1964г., действовавшим на момент заключения договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания ДД.ММ.ГГГГг., по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья, продавец передает в собственность покупателя квартиру или часть его, а покупатель обязуется в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.
Согласно ст. 135 Гражданского кодекса адрес право собственности (право оперативного ФИО5) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.
В соответствии со ст. 239 Гражданского кодекса, договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.
Указанные нормы раздела III «Обязательственное право» Гражданского кодекса адрес признаны Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» утратившими силу с ДД.ММ.ГГГГ
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Суд приходит к выводу, что фактическое исполнение договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания от ДД.ММ.ГГГГг., с учетом обстоятельств, на которые ссылалась истцы, о том, что его отец КошманБ.П. до момента смерти проживал вместе с ними в спорной квартире, нашло свое подтверждение материалами дела. Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания от ДД.ММ.ГГГГг. с момента его заключения до настоящего времени (более 25 лет) никем не оспорен, не признан недействительным.
В силу части 1 статьи 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.
Часть 4 статьи 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.
Учитывая, что ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ, единственным наследником к его имуществу является истец по закону, несмотря на то, что договор купли-продажи квартиры в установленном порядке не был зарегистрирован, истцы ФИО14, полагая себя законными владельцами открыто владели на протяжении более чем 15 лет спорным имуществом.
Одновременно, ФИО2 фактически было принято наследственно имущество, поскольку все это время он проживал в квартире, распоряжалась вещами после смерти своего отца.
Оценив представленные суду доказательства, в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к Администрации Кропоткинского городского поселения <адрес>, Межмуниципальному отделу по Гулькевичскому и <адрес>м ФИО5 по <адрес>, о признании права собственности, что является основанием для регистрации права собственности.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО2, ФИО3 к Администрация Кропоткинского городского поселения <адрес>, ФИО5 по <адрес>, третьему лицу нотариусу ФИО8о признании исполненной сторонами сделки по договору купли-продажи с пожизненным содержанием, государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО2, ФИО3, признании права собственности на квартиру – удовлетворить.
Признать исполненной сторонами сделку по договору купли-продажи с пожизненным содержанием от ДД.ММ.ГГГГг., между ФИО2, ФИО3 и ФИО4 по купле-продаже квартиры с пожизненным содержанием, с кадастровым номером 23:44:0206045:1254, расположенной по адресу: <адрес>;
Признать за истцами ФИО2, ФИО3 право собственности на квартиру, с кадастровым номером 23:44:0206045:1254, расположенную по адресу: <адрес>.
Произвести на основании договора купли-продажи с пожизненным содержанием от ДД.ММ.ГГГГг. государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО4 к ФИО2, ФИО3, на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, в равных долях.
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО2, ФИО3 на жилое помещение, на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, в равных долях.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда через Кропоткинский городской суд.
Председательствующий