РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 октября 2026 года г. Кропоткин
Кропоткинский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Артемовой Н.А., при секретаре судебного заседания Бутыриной А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Публичного акционерного общества Сбербанк к Хорсейко Елене Сергеевне о расторжении, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога (ипотеки),
УСТАНОВИЛ:
ПАО Сбербанк обратилось в суд с исковым заявлением к Хорсейко Е.С. о расторжении, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога (ипотеки), в котором просит суд расторгнуть кредитный договор № от 25.04.2025г., взыскать в пользу ПАО Сбербанк с Хорсейко Е.С. задолженность по кредитному договору № № от 25.04.2025 г. за период с 25.12.2025 г. по 13.08.2026 г. (включительно) в размере 6 140 954,46 руб., в том числе: просроченные проценты - 167 376,02 руб.; просроченный основной долг - 5 958 543,69 руб.; неустойка за просроченный основной долг - 3 869,21 руб.; неустойка за просроченные проценты - 11 165,54 руб.; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 86 986,68 руб.; обратить взыскание в пользу ПАО Сбербанк на предмет залога: имущественные права требования Хорсейко Е.С. по договору участия в долевом строительстве № 1-3-3/166 на квартиру, расположенную по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Краснодарский край, г.о. город Краснодар, п <адрес>, кадастровый номер земельного участка № №. Запись в ЕГРН от 29.04.2025 г. номер государственной регистрации № №, установленное ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Ипотека в силу закона. Установить начальную цену продажи предмета залога равной восьмидесяти процентам от рыночной стоимости, определенной в заключении № № от 06.07.2026 г. в размере 7 967 200 руб. Определить способ реализации путём продажи с публичных торгов.
Заявленные требования мотивированы тем, что между Хорсейко Е.С. и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор о предоставлении кредита № от 25.04.2025 г. на инвестирование строительства недвижимости: квартиры, находящейся по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Краснодарский край, г.о. город Краснодар, п. <адрес>, кадастровый номер земельного участка № №. Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставил кредитору до выдачи кредита: права требования участника долевого строительства по договору. После выдачи кредита и в порядке, предусмотренном п. 22 Кредитного договора: последующий залог (ипотеку) объекта недвижимости. Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору № от 25.04.2025 г. надлежащим образом, предоставил заёмщику денежные средства, предусмотренные условиями кредитного договора (п. 1, 18 кредитного договора), однако заёмщик свои обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом.Условием кредитного договора (п. 7 Кредитного договора), предусматривается ежемесячное погашение кредита и уплата процентов. В нарушение вышеуказанных условий кредитного договора заёмщиком ежемесячные платежи в счет погашения кредита и начисленных процентов за пользование кредитными средствами не производятся. Согласно п. 13 кредитного договора при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заёмщик, уплачивают кредитору неустойку в размере 21% от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно). Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон кредитный договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении кредитного договора другой стороной. Существенным признается нарушение кредитного договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении кредитного договора. Нарушения, допущенные при исполнении обязательств по возврату кредита, являются существенными для Банка. Поскольку ответчик обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по кредитному договору исполнял ненадлежащим образом, за период с 25.12.2025 г. по 13.08.2026 г. (включительно) образовалась просроченная задолженность в размере 6 140 954,46 руб., в том числе: просроченные проценты - 167 376,02 руб.; просроченный основной долг - 5 958 543,69 руб.; неустойка за просроченный основной долг - 3 869,21 руб.; неустойка за просроченные проценты - 11 165,54 руб. Ответчик неоднократно нарушал сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, что подтверждается представленными расчетом задолженности.
Ответчику были направлены письма (прилагаются) с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита, а также о расторжении Кредитного договора посредством партионной почты, что подтверждается присвоенным идентификатором (ШПИ), согласно которому данное требование доставлено в адрес заемщика. Данная информация доступна на официальном сайте сети интернет ФГУП Почта России (https://pochta.ru). Требование до настоящего момента не выполнено.
В соответствии с договором участия в долевом строительстве № от 25.04.2025 г. застройщик обязуется получить разрешение на ввод Дома в эксплуатацию - 3 квартал 2028 г., но не позднее 30 сентября 2028 г.
Банк не располагает сведениями о наличии дополнительных соглашений к вышеуказанному договору участия в долевом строительстве об изменении срока на получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию.
В соответствии с и. 1 ст. 77.2 Закона об Ипотеке права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости; на момент предъявления настоящего иска в суд, истец нс располагает сведениями о регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки.
Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорное имущество нарушает права истца, как кредитора, на реализацию предмета залога с целью погашения задолженности по кредитному договору.
Согласно п. 2 ст, 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества. На стадии подготовки искового заявления в суд, истцом проведена оценка рыночной стоимости прав требования на объект недвижимости и согласно заключению о стоимости имущества № от 06.07.2026 г. рыночная стоимость составляет 9 959 000,00 руб. Следовательно, начальная продажная цена должна быть установлена в размере 7 967 200,00 руб.Просят удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В судебное заседание представитель истца ПАО Сбербанк по доверенности Ткачева Н.В. не явилась, в просительной части искового заявления просит о рассмотрении дела без их участия, возражает о рассмотрении дела в порядке заочного производства.
Ответчик Хорсейко Е.С. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
В соответствии со статьей 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле извещаются заказным письмом с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении дела.
Информация о месте и времени рассмотрения дела заблаговременно размещена на официальном сайте Кропоткинского городского суда.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
По смыслу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Исходя из ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В судебном заседании установлено, что между Хорсейко Е.С. и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор о предоставлении кредита № от 25.04.2025 г. на инвестирование строительства недвижимости: квартиры, находящейся по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Краснодарский край, г.о. город Краснодар, п. Пригородный, ул. Охотская, з/у 11, кадастровый номер земельного участка № №. Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставил кредитору до выдачи кредита: права требования участника долевого строительства по договору. После выдачи кредита и в порядке, предусмотренном п. 22 Кредитного договора: последующий залог (ипотеку) объекта недвижимости.
В силу п.1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору № от 25.04.2025 надлежащим образом. Так, кредитор предоставил заёмщику денежные средства, предусмотренные условиями Кредитного договора (п. 1, 18 Кредитного договора).
Заёмщик свои обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом.
Условием кредитного договора (п. 7 Кредитного договора), предусматривается ежемесячное погашение кредита и уплата процентов.
В нарушение вышеуказанных условий кредитного договора заёмщиком ежемесячные платежи в счет погашения кредита и начисленных процентов за пользование кредитными средствами не производятся.
Согласно п. 13 кредитного договора при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заёмщик, уплачивают кредитору неустойку в размере 21% от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).
В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства» (ст. 348 ГК РФ). В соответствии со ст. 337 ГК РФ, ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причинённых просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное».
Нормой ст. 51 Закона об ипотеке установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на заложенное недвижимое имущество по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 Закона об ипотеке допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по кредитному договору без обращения в суд не заключено.
Поскольку ответчик Хорсейко Е.С. обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по нему исполняла ненадлежащим образом, за период с 25.12.2025 г. по 13.08.2026 г. (включительно) образовалась просроченная задолженность в размере 6 140 954,46 руб., в том числе: просроченные проценты - 167 376,02 руб.; просроченный основной долг - 5 958 543,69 руб.; неустойка за просроченный основной долг - 3 869,21 руб.; неустойка за просроченные проценты - 11 165,54 руб.
Расчет задолженности, представленный истцом, суд находит правильным и обоснованным, соответствующим вышеприведенным нормам права и условиям заключенного между сторонами договора.
Правильность произведенного расчета ответчиком не оспорена, а поэтому не доверять данному расчету у суда оснований не имеется.
Ответчику были направлены письма с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита посредством партионной почты, что подтверждается присвоенным идентификатором (ШПИ), согласно которому данное требование доставлено в адрес заемщика. Требование до настоящего момента не выполнено.
Согласно ст. 819 ГК РФ на основании кредитного договора банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст.ст. 809-811 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором займа, при этом займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором, а в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты (неустойка) в размере, предусмотренном договором, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии с договором участия в долевом строительстве № от 25.04.2025 г. застройщик обязуется получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию - 3 квартал 2028 г., но не позднее 30 сентября 2028 г.
Банк не располагает сведениями о наличии дополнительных соглашений к вышеуказанному договору участия в долевом строительстве об изменении срока на получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В соответствии с и. 1 ст. 77.2 Закона об Ипотеке права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости.
Согласно сведениям из выписки ЕГРН от 24.06.2026 г. право требования участника долевого строительства зарегистрировано 29.04.2025 г., номер государственной регистрации №, установленное ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Ипотека в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.
В соответствии с п. 5. ст. 77.2 Закона об Ипотеке, при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.
Как следует из п. 6. ст. 77.2 Закона об Ипотеке, при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки такого объекта в случае, указанном в пункте 5 настоящей статьи, орган регистрации прав уведомляет об этом залогодержателя не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации ипотеки объекта долевого строительства, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Судом принимается во внимание, что на момент предъявления настоящего иска в суд, истец не располагает сведениями о регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки.
Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорное имущество нарушает права истца, как кредитора, на реализацию предмета залога с целью погашения задолженности по кредитному договору.
Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества.
На стадии подготовки искового заявления в суд, истцом проведена оценка рыночной стоимости прав требования на объект недвижимости. Согласно заключению о стоимости имущества № № от 06.07.2026 г. рыночная стоимость составляет 9 959 000,00 руб.
Следовательно, начальная продажная цена должна быть установлена в размере 7 967 200,00 руб.
Ответчиком Хорсейко Е.С. суду не представлено достоверных доказательств погашения задолженности по кредитному договору № от 25.04.2025 года.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон кредитный договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении кредитного договора другой стороной. Существенным признается нарушение кредитного договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении кредитного договора. Нарушения, допущенные при исполнении обязательств по возврату кредита, являются существенными для банка. Кроме того, банк, в соответствии с требованиями ЦБ РФ, изложенными в Положении от 28.06.2017 г. № 590-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" обязан формировать резервы на возможные потери по ссудам, что дополнительно отвлекает ресурсы банка и лишает банк финансовой выгоды, на которую банк был вправе рассчитывать при заключении кредитного договора.
Таким образом, учитывая, что ответчиком Хорсейко Е.С. не исполняются обязанности по ежемесячному погашению кредита и уплате процентов, в соответствии с п. 4.3.4 общих условий кредитования, на основании п. 2 ст. 811 ГК РФ, кредитор истец по делу ПАО Сбербанк имеет право потребовать в судебном порядке досрочного возврата всей суммы кредита и уплаты причитающихся процентов за пользование кредитом, неустойки, предусмотренные условиями кредитного договора, обратить взыскание на залог, а также расторгнуть кредитный договор.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования ПАО Сбербанк к Хорсейко Е.С. о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога (ипотеки) подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд руководствуется положениями ст. 98 ГПК РФ и присуждает ответчику возместить истцу расходы по уплате государственной пошлины в размере 86 986 рублей 68 копеек. Обоснованность и размер судебных расходов подтверждается платежным поручением об оплате государственной пошлины.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Публичного акционерного общества Сбербанк к Хорсейко Елене Сергеевне о расторжении, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога (ипотеки)- удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор № от 25.04.2025 г., заключенный между ПАО Сбербанк и Хорсейко Еленой Сергеевной.
Взыскать в пользу ПАО Сбербанк (ОГРН №) с Хорсейко Елены Сергеевны (ИНН № задолженность по кредитному договору № № от 25.04.2025 г. за период с 25.12.2025 г. по 13.08.2026 г. (включительно) в размере 6 140 954,46 руб., в том числе: просроченные проценты - 167 376,02 руб.; просроченный основной долг - 5 958 543,69 руб.; неустойка за просроченный основной долг - 3 869,21 руб.; неустойка за просроченные проценты - 11 165,54 руб.; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 86 986,68 руб.
Обратить взыскание в пользу ПАО Сбербанк на предмет залога: имущественные права требования Хорсейко Елены Сергеевны по договору участия в долевом строительстве № 1-3-3/166 на квартиру, расположенную по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Краснодарский край, г.о. город Краснодар, п <адрес>, кадастровый номер земельного участка №. Запись в ЕГРН от 29.04.2025 г. номер государственной регистрации № №, установленное ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Ипотека в силу закона.
Установить начальную цену продажи предмета залога равной восьмидесяти процентам от рыночной стоимости, определенной в заключении № от 06.07.2026 г. в размере 7 967 200 руб. Определить способ реализации путём продажи с публичных торгов.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Кропоткинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 14 октября 2026 года.
Председательствующий судья Н.А. Артемова