РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
07 октября 2026 года г. Кореновск
Кореновский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Жиленко А.С., при секретаре судебного заседания Гавриленко А.В., с участием представителя истца Санамяна Н.С. по доверенности Сергеевой Э.А., представителя ответчика – администрации Кореновского городского поселения Кореновского муниципального района Краснодарского каря по доверенности Сафонова А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Санамяна Н.С. к администрации Кореновского городского поселения Кореновского муниципального района Краснодарского края о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, установил:
Санамян Н.С. в лице своего представителя по доверенности Сергеевой Э.А. обратился в суд с иском к администрации Кореновского городского поселения Кореновского муниципального района Краснодарского края о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, мотивируя свои требования тем, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...>, с расположенным на нем зданием с кадастровым номером <...>, по адресу: <...>. Объекты недвижимости зарегистрированы.
С момента приобретения земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью 127 кв.м, его границы не изменялись. Нежилое здание, расположенное на нем имело технические характеристики согласно технического паспорта от <...>: назначение нежилого здания - ателье индивидуального пошива одежды лит.В, находящегося в <...>, год постройки 1963, число этажей 1, состоящего из котельная <...> площадью 29.1 кв.м, котельной <...> площадью 3.6 кв.м, итого 32.7 кв.м., инвентарный <...>, расположенного в границах земельного участка. По результатам публичных слушаний Постановлением администрации Кореновского городского поселения Кореновского района от <...> <...>, Санамян Н.С. предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 127 кв.м,, относящегося к «земли населенных пунктов», с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...> – «бытовое обслуживание».
Согласно технического паспорта, выполненного по состоянию на <...> отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Кореновскому району, нежилое здание, расположенное расположенного по адресу: <...>, состоит из лит.В - нежилое здание и лит.в пристройка, а именно из помещений: мастерская площадью 40.1 кв.м., подсобное площадью 10.8 кв.м., сан.узел площадью 3.8 кв.м. (литер В) и котельная площадью 5.4 кв.м. (литер в), всего по зданию 60.1 кв.м.
Как указывает заявитель, реконструкция объекта нежилого здания расположенного по вышеуказанному адресу, состоящее из лит. В - нежилое здание и лит.в – пристройка, надлежащим образом не зарегистрирована.
Кроме того истцу не известно, когда реконструкция производилась. С учетом изложенного он вынужден обратиться в суд с требованиями, изложенными в просительной части иска.
В судебном заседании представитель Санамян Н.С. по доверенности Сергеева Э.А. поддержала исковые требования и просила их удовлетворить по доводам, изложенным в иске.
В судебном заседании представитель ответчика – администрации Кореновского городского поселения Кореновского муниципального района Краснодарского края по доверенности Сафонов А.А. возражал против удовлетворения иска, сославшись на отсутствие правовых оснований для его удовлетворения.
Представитель третьего лица - Кореновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Стрелковский С.Н. не явился, в письменном ходатайстве просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Представитель отдела архитектуры и градостроительства администрации МО Кореновский район в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав представленные письменные материалы дела, находит исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Санамяну Н.С. на основании договора купли-продажи от <...> принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 127 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: общественное управление, с расположенным на нем нежилым зданием с кадастровым номером <...>, площадью 32,7 кв.м., по адресу: <...>.
Право собственности за Санамян Н.С. на объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками ЕГРН, из которых следует, что площадь нежилого здания 32.7 кв.м., год постройки 1967 (т. 1 л.д.89-93, 94-97), что также подтверждается техническим паспортом здания, выполненного Кореновским бюро технической инвентаризации по состоянию на 1988 год, имеющего технические характеристики: здание Литер В, состоящее из двух помещений – котельная площадью 29.1 кв.м. и котельная площадью 3.6 кв.м., всего 32.7 кв.м. (т. 1 л.д.63-68).
Из представленной схемы планировочной организации земельного участка с указанием технико-экономических показателей объекта капитального строительства по адресу: <...>, следует, что площадь земельного участка -127 кв.м., площадь застройки, расположенного на нем нежилого здания – 71 кв.м.
Согласно технического паспорта, выполненного по состоянию на <...> отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Кореновскому району, нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, состоит из лит.В - нежилое здание и лит.в пристройка, а именно из 4 (четырех) помещений: мастерская площадью 40.1 кв.м., подсобное площадью 10.8 кв.м., сан.узел площадью 3.8 кв.м. (литер В) и котельная площадью 5.4 кв.м. (литер в), всего по зданию 60.1 кв.м. Увеличение площади здания свидетельствует о проведенной реконструкции со стороны истца.
Реконструкция объекта нежилого здания расположенного по вышеуказанному адресу, состоящее из лит. В - нежилое здание и лит.в – пристройка, надлежащим образом не зарегистрирована. С соответствующим заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания, Санамян Н.С. в администрацию не обращался.
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.
Согласно п. 1 с. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ, эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 2 ст. 55 ГрК РФ, для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган местного самоуправления непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
<...> Санамян Н.С. обратился в администрацию Кореновского городского поселения Кореновского муниципального района Краснодарского края с заявлением на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, расположенного по адресу: <...> кадастровым номером <...>
Согласно ответу, Санамяну Н.С. отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, поскольку истцом не представлены документы необходимые для ввода в эксплуатацию объекта недвижимости (т.2 л.д.39-40).
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 этой статьи, в силу которой по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама такая постройка подлежит сносу или приведению в соответствии с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 39 приведенного постановления, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 43).
Судом в рамках настоящего дела была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению, выполненному экспертом ООО «Альгор» от <...> <...>, нежилое здание общей площадью 60.1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, в целом соответствует градостроительным нормам, за исключение отступа от спорного объекта до границы земельного участка с землями поселения; нежилое здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан и допускает расположение возведенных на нем построек.
Изучив вышеуказанное заключение эксперта, суд считает, что заключение соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ, проведено квалифицированным экспертом, в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Действительно, из представленного экспертом ООО «Альгор» заключения усматривается, что объект недвижимости - нежилое здание соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам пожарной безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, допускает расположение возведенных на нем построек.
Вместе с тем, судом установлено, что реконструкция спорного объекта недвижимости – нежилого здания по <...> края, собственником которого является Санамян Н.С., осуществлена без получения соответствующего разрешения на ее проведение.
Обращение Санамяна Н.С. к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод реконструированного нежилого объекта в эксплуатацию, суд расценивает как злоупотребление правом со стороны истца, поскольку данное действие совершено им в период рассмотрения заявленных им требований, а не до подачи иска в суд.
Таким образом, судом установлен факт недобросовестного поведения истца, в связи с чем, правовых оснований для признания за ним права собственности на реконструированное нежилое здание, отсутствует.
Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права. При этом по общему правилу судебные органы не могут подменять собой действия уполномоченных органов по выдаче разрешений на реконструкцию либо ввод объектов в эксплуатацию. Тем самым, действия истца Санамяна Н.С. по существу направлены на признание за собой права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости в обход порядка, установленного законом.
Суд, установив факт реконструкции спорного строения без получения на то соответствующего разрешения, приходит к выводу о невозможности признания за истцом права собственности на данную самовольную постройку. Суд своим решением о признании права собственности на спорный объект недвижимости не может подменять собой огромный механизм легализации, признания государством законности и правомерности реконструкции здания как такового с кадастровым номером 23:12:0601030:1550, расположенном на земельном участке с кадастровым номером <...>.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доказательств в обоснование заявленных требований стороной истца суду не представлено.
Согласно ч.2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Оценивая на основании ст.ст.55, 59,60, 67 ГПК РФ представленные письменные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а так же достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к выводу, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
В удовлетворении исковых требований Санамяна Н.С. к администрации Кореновского городского поселения Кореновского муниципального района Краснодарского края о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности на реконструированный объект недвижимости – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Кореновский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.
Полный текст решения изготовлен 12 октября 2026 года.
Судья
Кореновского районного суда А.С. Жиленко