РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 сентября 2026 года г. Николаевск-на-Амуре
Николаевский-на-Амуре городской суд Хабаровского края в составе: председательствующего судьи А.С. Новосёлова, при секретаре Ковцур И.В., с участием:
истца Ушакова С.Ю., представителя ответчика Забелиной Н.Л., третьего лица Шкурко А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ушакова Сергея Юрьевича к обществу с ограниченной ответственностью «Наше домоуправление» о признании договора незаключенным, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования: Шкурко Александр Иванович, Администрация Николаевского муниципального района Хабаровского края, Музыченко Лариса Федоровна, Дёрова Светлана Александровна, Дёров Евгений Николаевич, Попова Елена Юрьевна, Попов Сергей Иванович, Попов Павел Сергеевич, Шуваев Руслан Георгиевич, Ефремова Оксана Владимировна, Жуковская Наталья Валентиновна, Куприянов Александр Андреевич, Лаурсон Татьяна Валерьевна, Корепанов Анатолий Васильевич, Васильева Ольга Валериевна, Аликин Ильфир Ильгизович, Аликина Раъно Турсуновна, Мокиенко Наталья Анатольевна, Иванова Диана Михайловна, Дегтярева Алена Игоревна, Ким Надежда Юнэбовна, Рекова Марина Николаевна, Рекова Эльвира Сергеевна, Гальченко Елена Викторовна, Коломеец Богдан Романович, Коломеец Анастасия Александровна, Коломеец Роман Александрович, Чигорина Лариса Викторовна,
УСТАНОВИЛ:
Ушаков С.Ю., обратился в суд с иском к ООО «Наше домоуправление» о признании договора незаключенным, в обоснование заявленного требования, ссылаясь на то, что он является собственником жилого помещения (квартиры) <адрес>. 06.05.2026 г. через почту России от Мирового Судьи судебного участка № 42 судебного района «Город Николаевск-на-Амуре Хабаровского края» им было получено судебное извещение но гражданскому делу № 2-862/2026 по иску ООО «Наше домоуправление», о взыскании с него задолженности за коммунальные услуги за жилое помещение (квартира) <адрес>. В ходе ознакомления с материалами дела № 2-862/2026 он обнаружил, что Ответчик предоставил суду в обоснование своих требований договор управления многоквартирным домом <адрес> от 25.07.2023 г. Договор управления, ранее Ответчиком в его адрес не направлялся и не предоставлялся, им не согласовывался и не подписывался. Условия договора управления, предоставленного Ответчиком суду по делу № 2-862/2026, собственниками помещений, находящихся в многоквартирном <адрес> не утверждались. При ознакомлении с предоставленным Ответчиком суду по делу № 2-862/2026 договором управления было установлено, что он не содержит в себе существенные условия по которым между сторонами достигнуто соглашение, а именно: - Отсутствует перечень состава общего имущества многоквартирного <адрес>, утвержденный общим собранием собственников; - Отсутствует перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, их объем, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденный общим собранием собственников; - Отсутствует порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, утвержденный общим собранием собственников; - Отсутствует порядок определения цены договора, утвержденный общим собранием собственников; - Отсутствует порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденный общим собранием собственников; - Отсутствует порядок определения размера платы за коммунальные услуги, утвержденный общим собранием собственников; - В договоре управления отсутствует дата о начале его действия, указан только срок его действия. Договор управления сторонами не подписан. Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, такой договор считается незаключенным. Утверждение существенных условий договора управления МКД предусмотренных ч. 3 ст. 162 ЖК РФ относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, как волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечения со стороны управляющей организации установления в одностороннем порядке неопределенных, по своему собственному усмотрению условий. Нормы жилищного законодательства, предусматривающие утверждение существенных условий договора управления МКД посредством принятия об этом решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, призваны обеспечить прозрачность определения таких условий и гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией. В соответствии с ч. 1, ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Существенные условия договора управления МКД установлены ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Существенные условия договора управления не могут быть произвольными и неопределенными поскольку жестко регламентированы действующим законодательством РФ. Как следует из договора управления, предоставленным Ответчиком суду по делу № 2-862/2026, он не содержит в себе установленные ч. 3 ст. 162 ЖК РФ существенные условия по которым между сторонами достигнуто соглашение. Собственниками помещений, находящихся в многоквартирным домом <адрес> существенные условия договора управления не утверждались. Между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в связи, с чем такой договор считается незаключенным. На основании вышеизложенного, просит суд признать договор управления многоквартирным домом <адрес> от 25.07.2023 г. между ООО «Наше домоуправление» (ИНН 2700009281, ОГРН 1232700006010) и собственниками помещений, находящихся в многоквартирным домом <адрес> незаключенным.
В судебном заседании истец заявленные требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на дополнительные пояснения по иску, в частности на то, что он не оспариваем решение ОСС, просил суд требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика с иском не согласилась, ссылаясь на предоставленные возражения по заявленным требованиям, суть которых сводится к тому, что истец утверждает, что решение общего собрания собственников (ОСС) от 25.07.2023 он не оспаривает, а предметом спора является «не подписанный (не заключенный) сторонами договор управления». Однако данный довод считаем несостоятельным по следующим основаниям: 1.1. В силу ч. 3, ст. 162 ЖК РФ, существенные условия договора управления (состав общего имущества, перечень работ и услуг, порядок определения цены договора, размер платы и порядок внесения платы) подлежат утверждению решением общего собрания собственников. Иного порядка заключения договора управления многоквартирным домом действующее законодательство не предусматривает. Таким образом, если Истец утверждает, что существенные условия «не утверждены» или «утверждены ненадлежащим образом», он фактически оспаривает решение общего собрания собственников в части, касающейся утверждения этих условий. 1.2. Согласно представленному в материалы дела Решению собственника жилого помещения <адрес> (бюллетеню), Ушаков С.Ю. лично участвовал в голосовании и проголосовал по всем вопросам повестки дня, включая вопрос № 4 о выборе управляющей организации и вопрос № 5 об утверждении условий договора управления. Таким образом, Истец не только знал о принятых решениях, но и лично выразил свою волю на их принятие. Заявление о незаключенности договора спустя три года после собственноручного голосования «ЗА» является нарушением принципа добросовестности. 2. Истец утверждает, что протокол ОСС не содержит сведений о том, какие именно условия договора управления (установленные ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) рассматривались и утверждались собственниками. Считают данный довод несостоятельным по следующим основаниям: 2.1. Формулировка вопроса № 5 полностью соответствует Приказу Минстроя России № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор». Пунктом 16 Приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах...» установлено, что вопросы повестки дня должны формулироваться предельно точно, ясно, отражать суть обсуждаемых вопросов и не допускать двоякого толкования. Формулировка вопроса № 5: Утвердить условия договора управления между собственниками и управляющей организацией ООО «Наше Домоуправление» и заключить его на этих условиях» полностью соответствует указанным требованиям, поскольку: - точно отражает суть обсуждаемого вопроса - утверждение условий договора управления; - является ясной и не допускает двоякого толкования; - соответствует формулировке, предусмотренной частью 3 статьи 162 ЖК РФ. 2.2. Часть 3 статьи 162 ЖК РФ устанавливает, какие условия должны быть указаны в договоре управления. Однако закон не требует, чтобы эти условия дословно воспроизводились в протоколе общего собрания собственников. Достаточно, чтобы на ОСС был поставлен вопрос об утверждении условий договора и принято положительное решение, после чего управляющая организация разрабатывает текст договора в соответствии с утвержденными условиями и представляет его для подписания сторонам (ст. 162 ЖК РФ, п. 5 Правил № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»). Иного порядка заключения договора управления многоквартирным домом действующее законодательство не предусматривает. 2.3. Протокол ОСС от 25 июля 2023 года содержит: - адрес многоквартирного дома (п. 9 Приказа № 937/пр); - повестку дня с четкой формулировкой вопроса об утверждении условий договора; - результаты голосования (за - большинство голосов, кворум 75%); - подписи председателя и секретаря собрания. Указанные сведения позволяют с достоверностью определить, какие именно условия (по управлению домом по адресу: <адрес>) были утверждены собственниками. 3. По доводу Истца о том, что «отсутствие в протоколе ОСС перечня работ, их объема, стоимости и периодичности свидетельствует о незаключенности договора» считает данный довод несостоятельным по следующим основаниям: 3.1. Согласно пункту 5 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений для утверждения управляющей организацией. Таким образом, обязанность по разработке и представлению собственникам перечня работ и услуг возложена на управляющую организацию. В свою очередь, собственники на ОСС утверждают условия договора, включая сам факт наличия перечня, его основные параметры и размер платы. Указанный перечень работ был разработан, представлен собственникам и размещен в открытом доступе. В материалах дела имеются: - копия типового Договора управления с приложениями, содержащими детализированный перечень работ и услуг, их объем, стоимость и периодичность; - расчеты тарифа с разбивкой по каждому виду работ и услуг (Приложение 1 к Договору); - отчеты о деятельности управляющей организации за 2024 и 2025 годы, подтверждающие фактическое выполнение указанных работ. Кроме того, вся указанная информация была размещена в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). 3.3. Периодичность выполнения работ по содержанию общего имущества установлена: - Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290; - Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. Таким образом, даже при отсутствии детализированного графика в тексте договора, управляющая организация обязана и фактически выполняет работы с периодичностью, установленной обязательными нормативными актами. 4. Истец утверждает, что тариф в размере 34,21 руб./кв.м, не был утвержден общим собранием собственников, а был установлен Ответчиком в одностороннем порядке. Однако, 4.1. Тариф был утвержден решением ОСС как составная часть условий договора. Вопрос № 5 повестки дня ОСС от 25 июля 2023 года - «Утвердить условия договора управления между собственниками и управляющей организацией ООО «Наше Домоуправление» и заключить его на этих условиях» - был принят большинством голосов при кворуме 75 %. Утверждение условий договора управления в силу ч. 3, ст. 162 ЖК РФ включает в себя и утверждение порядка определения цены договора и размера платы за содержание жилого помещения. Следовательно, собственники, проголосовав «ЗА» по вопросу № 5, тем самым утвердили и размер платы, предложенный управляющей организацией в проекте договора (34,21 руб./кв.м.). 4.2. Согласно представленному в материалы дела Решению собственника жилого помещения <адрес> Ушакова С.Ю., Истец лично участвовал в голосовании и проголосовал «ЗА» по вопросу № 5 об утверждении условий договора управления. Проект договора с приложениями, включая расчет тарифа, был доступен для ознакомления всем собственникам до проведения собрания. Таким образом, Ушаков С.Ю. лично выразил свою волю и согласие с условиями договора управления, включая размер платы за содержание жилого помещения. 4.3. Как указано выше, решение общего собрания от 25 июля 2023 года является обязательным для всех собственников (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ) и не оспорено в установленный законом шестимесячный срок. Следовательно, Истец не вправе ссылаться на его незаконность в рамках настоящего спора. Истец утверждает, что договор управления подписан только Ответчиком в одностороннем порядке и собственниками 3 квартир из 24, что составляет менее 50 % голосов. Считает данный довод несостоятельным по следующим основаниям: 5.1. Согласно ч. 2, ст. 162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации общим собранием собственников с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении ОСС. При этом собственники, обладающие более чем 50 % голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Таким образом, договор управления заключается не с каждым собственником индивидуально, а с коллективным волеизъявлением большинства собственников, выраженным в решении ОСС. Подписание договора каждым собственником не требуется. 5.2.Отсутствие личной подписи Истца не свидетельствует о незаключенности договора. Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22, отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества. Более того, Истец лично участвовал в голосовании и проголосовал «ЗА» выбор управляющей организации и утверждение условий договора, что подтверждается его собственным решением (бюллетенем), представленным в материалы дела. 6. Истец утверждает, что конклюдентные действия не могут заменить письменную форму сделки, ссылаясь на п. 2, ст. 158 ГК РФ. Однако данный довод основанным на неверном толковании норм права: 6.1. Предоставляемые управляющей организацией услуги и выполняемые работы имеют непрерывный, вещественный и неотделимый характер. Их невозможно «не принять» или «вернуть», поскольку они потребляются собственником непосредственно в процессе их оказания. Истец Ушаков С.Ю., проживая в указанном многоквартирном доме, ежедневно принимал полное исполнение по договору - пользовался освещением подъезда, передвигался по очищенной от снега территории, утилизировал отходы, пользовался теплом и водой, подаваемыми через внутридомовые инженерные системы, обслуживаемые Ответчиком. 6.2. В рассматриваемом случае Истец: - лично участвовал в голосовании за выбор УК и утверждение условий договора (решение собственника от 25.07.2023); - на протяжении более двух лет получал и оплачивал квитанции; - не заявлял никаких возражений относительно договора на протяжении всего указанного периода. Указанные действия однозначно свидетельствуют о том, что Истец осознавал и принимал условия договора управления. 6.3. Как указано в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22, собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта заключения письменного договора управления. 7. Истец утверждает, что включение дома в реестр лицензий само по себе не является основанием для управления домом. Однако, в соответствии с ч. 3, ст. 198 ЖК РФ, управляющая организация приступает к управлению многоквартирным домом с даты внесения сведений о таком доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации. Именно с этой даты у управляющей организации возникает право и обязанность осуществлять управление многоквартирным домом. Таким образом, включение дома в реестр лицензий является не «правом», а основанием для осуществления деятельности по управлению данным многоквартирным домом. Иного порядка законом не установлено. Более того, в соответствии с ч. 7, ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено решением общего собрания собственников, управляющая организация обязана приступить к выполнению договора управления с даты внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий. Следовательно, Решение № 938 от 07.12.2023 является законным основанием для управления домом <адрес> с 01.01.2024. 8. По доводу Истца о том, что «договор с ООО «Частный ЖЭК» не расторгался и является действующим» сообщает: 8.1. Решение ОСС о выборе новой управляющей организации является основанием для прекращения договора с прежней управляющей организацией. Согласно ч. 9, ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Принятие собственниками решения о выборе новой управляющей организации и заключение с ней договора управления автоматически прекращает действие договора с предыдущей управляющей организацией. 8.2. Согласно Решению № 938 от 7 декабря 2023 года, многоквартирный <адрес>: - исключен из реестра лицензий Хабаровского края из-под управления ООО «Частный ЖЭК»; - включен в реестр лицензий под управление ООО «Наше Домоуправление» с 01.01.2024. Таким образом, полномочия предыдущей управляющей организации прекращены в установленном законом порядке. Договор с ООО «Частный ЖЭК» считается расторгнутым в силу прямого указания закона с момента исключения дома из реестра лицензий. Истец лично участвовал в голосовании за выбор новой управляющей организации (ООО «Наше Домоуправление»), что подтверждается его решением (бюллетенем). Следовательно, он не может в настоящее время утверждать, что договор с ООО «Частный ЖЭК» продолжает действовать, поскольку это противоречит его же волеизъявлению. 9. Вынесение предписания органом государственного жилищного надзора в отношении управляющей организации никоим образом не влияет на факт заключенности договора управления. 10. Предоставление нескольких вариантов перечня работ происходило в рамках досудебного урегулирования спора и по запросам Истца. Управляющая организация, стремясь урегулировать разногласия, предоставляла Истцу различные варианты детализации перечня работ и услуг для лучшего понимания Истцом структуры тарифа. Однако основной, утвержденный и действующий перечень работ, на основании которого Ответчик осуществляет управление домом и выставляет платежные документы, содержится в приложении к Договору управления и неизменен с момента его заключения. Тот факт, что Ответчик в процессе взаимодействия с Истцом предоставлял дополнительные разъяснения и варианты детализации перечня, свидетельствует о добросовестности Ответчика и его готовности к диалогу, а не о том, что утвержденный перечень отсутствует. 11. В силу статьи 3 ГПК РФ, судебной защите подлежат только нарушенные права. Истец не представил доказательств некачественного оказания услуг или их отсутствия. Следовательно, отсутствие детализированного графика в тексте договора или иные формальные недостатки никак не нарушили его прав. Более того, Истец на протяжении более двух лет пользовался услугами и работами, оказываемыми Ответчиком, и не заявлял никаких претензий, что подтверждает отсутствие нарушения его прав и законных интересов. Совокупность вышеуказанных обстоятельств свидетельствует о том, что иск Ушакова С.Ю. о признании договора незаключенным является злоупотреблением правом в понимании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец не оспаривал факт управления домом ровно до момента взыскания с него задолженности (дело № 2-862/2026). Согласно ч. 5, ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности или незаключенности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на это лицо действует недобросовестно. Поведение Истца, годами принимавшего услуги и вспомнившего о «незаключенности» договора только в рамках долгового процесса, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ), что выступает самостоятельным основанием для отказа в иске. Истец пропустил установленный ч. 6, ст. 46 ЖК РФ и п. 5, ст. 181.4 ГК РФ шестимесячный срок для оспаривания решения общего собрания собственников, оформленного протоколом № 1 от 25 июля 2023 года. Пропуск срока исковой давности без уважительных причин является самостоятельным основанием для отказа в иске (ч. 6 ст. 152 ГПК РФ). Факт включения многоквартирного дома в реестр лицензий Хабаровского края под управление ООО «Наше Домоуправление» (Решение № 938 от 07.12.2023) подтверждает, что лицензионный орган проверил законность проведения общего собрания, наличие кворума и действительность решений собственников. На основании вышеизложенного, считает дополнения к исковому заявлению Ушакова С.Ю. не подлежащими удовлетворению, поскольку они: 1. Не содержат новых обстоятельств, имеющих юридическое значение для разрешения настоящего спора. 2. Основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права. 3. Представляют собой попытку искусственного обхода процессуальных сроков (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ) путем переквалификации требования об оспаривании решения ОСС в требование о признании договора незаключенным. 4. Противоречат принципу добросовестности и являются злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ, ч. 5 ст. 166 ГК РФ).
В письменных возражениях на исковое заявление третье лицо Администрация Николаевского муниципального района Хабаровского края, полагает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в связи со следующим. Договор управления многоквартирным домом от 25.07.2023 содержит все существенные условия, перечисленные в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Состав общего имущества многоквартирного дома определён путём отсылки к Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённым постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, что соответствует сложившейся судебной практике и не противоречит закону. Перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества утверждён решением общего собрания собственников (протокол № 1 от 25.07.2023) и является приложением № 1 к договору. Данный перечень содержит объёмы, периодичность и наименование работ. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения установлен разделом 4 договора и решением общего собрания собственников (протокол № 1 от 25.07.2023), которым утверждён тариф в размере 34 руб. 21 коп. с 1 кв.м. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств установлен разделом 7 договора. Таким образом, договор содержит все условия, названные в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в качестве обязательных. Отсутствие в тексте договора дословного перечисления каждой позиции состава общего имущества не является основанием для признания договора незаключённым, поскольку состав общего имущества определён законом и уточнён технической документацией. В силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Пунктом 3.5 договора прямо установлено, что права и обязанности у собственников и Управляющей организации возникают с указанной в п. 6.2 договора даты, независимо от того, подписан ли договор всеми собственниками или нет. Истец является собственником квартиры <адрес> Доказательств того, что истец выразил несогласие с выбором управляющей организации в установленном законом порядке не представлено. Договор управления заключён на основании решения общего собрания собственников помещений <адрес>, оформленного протоколом № 1 от 25.07.2023. Данное решение общего собрания до настоящего времени не оспорено, недействительным не признано, доказательств обратного истцом не представлено. В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании. Поскольку решение общего собрания собственников не признано недействительным, договор управления заключён на законных основаниях и соответствует воле большинства собственников помещений в многоквартирном доме. Обращают внимание, что ООО «Наше домоуправление» фактически осуществляет управление многоквартирным домом <адрес>: оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества, обеспечивает предоставление коммунальных услуг, выставляет платёжные документы. Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Правовая позиция истца, который, с одной стороны, потребляет услуги по управлению МКД и содержанию общего имущества, а с другой стороны отказывается от их оплаты под предлогом незаключённости договора, является недобросовестной и противоречит основам гражданского законодательства. Договор управления от 25.07.2023 подписан со стороны Управляющей организации генеральным директором ООО «Наше домоуправление» Приземиной Ю.Г. и скреплён печатью организации. Условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, что соответствует п. 4 ст. 162 ЖК РФ. Кроме того, вся указанная информация была размещена в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), что является подтверждением абсолютной законности проведения всех процедур. Обращают внимание суда, что Истец не оспаривал факт управления домом ровно до момента взыскания с него задолженности (дело № 2-862/2026). Позиция истца, который, с одной стороны, потребляет услуги по управлению МКД и содержанию общего имущества, а с другой стороны - отказывается от их оплаты под предлогом незаключённости договора, является недобросовестной и противоречит основам гражданского законодательства. На основании вышеизложенного Администрация Николаевского муниципального района Хабаровского края считает, что что заявление Истца не подлежит удовлетворению.
В судебном заседании третье лицо Шкурко А.И., суду пояснил, что он был избран председателем общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>. 15.07.2023 года был выбран способ управления многоквартирным домом, управление управляющей компанией. Выбрано ООО «Наше Домоуправление». С указанного периода управлением многоквартирным домом осуществляет ООО «Наше Домоуправление». Все условия по управлению многоквартирным домом были согласованы соответствующими решениями. Претензий к ООО «Наше Домоуправление» нет. За управление многоквартирным домом выставляются счета, которые оплачиваются.
Выслушав мнение участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что на общем собрании собственников помещений МКД расположенного по адресу <адрес> в форме очно-заочного голосования были приняты решения, в том числе:
- Избран председателем ОСС помещений Шкурко А.И.,
- Избран секретарь общего собрания собственников помещений.
- Выбран способ управления многоквартирным домом: управление управляющей организацией.
- Выбрано ООО «Наше Домоуправление» в качестве управляющей организации многоквартирного дома.
- Утверждены условия договора управления между собственниками и управляющей организацией ООО «Наше Домоуправление» и заключены на этих условиях.
- Принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги в связи с выбором управляющей организации (п. 3 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ) с ресурсоснабжающими организациями (Протокол № 1 от 31.08.2022 г.).
- Утверждена ежегодная индексация платы за содержание жилого помещения равным уровню инфляции (изменения потребительских цен на товары и услуги) за предыдущий календарный год в соответствии с данными Федеральной службы государственной статистики России (Росстат).
- Утверждено место хранения копии протоколов и других документов общих собраний – администрация ООО «Наше Домоуправление», г. Николаевск-на-Амуре ул. Советская, дом 111 офис 1 пом. 1.
Решение собрания собственников МКД в установленный законом шестимесячный срок для оспаривания решения общего собрания собственников, оформленного протоколом № 1 от 25 июля 2023 года, установленный ч. 6, ст. 46 ЖК РФ и п. 5, ст. 181.4 ГК РФ оспорено не было, не признавалось незаконным, то есть имеет действующую юридическую силу.
При этом суд учитывает, что истец лично участвовал в голосовании за выбор УК и утверждение условий договора.
25.07.2023 года между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме <адрес> и ООО «Наше Домоуправление» был заключен договор управления многоквартирным домом.
Часть 3 статьи 162 ЖК РФ устанавливает, какие условия должны быть указаны в договоре управления.
Протокол ОСС от 25 июля 2023 года содержит: - адрес многоквартирного дома (п. 9 Приказа № 937/пр); - повестку дня с четкой формулировкой вопроса об утверждении условий договора; - результаты голосования (за - большинство голосов, кворум 75%); - подписи председателя и секретаря собрания.
Указанные сведения позволяют с достоверностью определить, какие именно условия (по управлению домом по адресу: <адрес>) были утверждены собственниками.
Таким образом, суд приходит к выводу, что между собственниками МКД и ООО «Наше Домоуправление» путем заключения договора возникли правоотношения по управлению МКД.
Процедура его заключения сторонами соблюдена.
Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В силу Гражданского кодекса РФ, юридическая природа незаключенного и недействительного договора отличается.
Договор квалифицируется как незаключенный при отсутствии обязательственных отношений между сторонами в его рамках, то есть такой договор в принципе не существует.
В силу ч. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Данное общее правило направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и исключение защиты его недобросовестных участников.
По смыслу приведенных положений, применительно к рассматриваемому делу, требования к существенным условиям договора устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.
Таким образом, применительно к данному делу, если хотя бы одна из сторон начала исполнение обязательств, закрепленных в подписанном договоре, а другая приняла это исполнение, то это будет свидетельствовать о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей, то есть о заключении договора. В данном случае, правоотношение считается возникшим путем совершения конклюдентных действий.
По мнению суда, собственники помещений МКД, обладающие в совокупности не менее чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников, не лишены права и возможности избрать новый способ управления МКД, избрать новую управляющую организацию, изменить или расторгнуть действующие договоры управления МКД в порядке, предусмотренном жилищным (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ) и гражданским (гл. 29 ГК РФ) законодательством, заключить новый договор.
В связи, с чем суд не усматривает оснований для признания договора управления МКД незаключенным и, соответственно, не повлекших юридически обязывающих правоотношений по управлению МКД.
Следовательно, отсутствуют основания признания рассматриваемого договора незаключенным, поскольку эти требования фактически заявлены в целях прекращения надлежащим образом юридически оформленных правоотношений с ответчиком и освобождения истца от внесения платы за содержание общего имущества.
С учетом отсутствия достоверных и объективных доказательств нарушения со стороны ответчика прав истца при исполнении ответчиком своих обязательств по управлению МКД суд не находит достаточных оснований для удовлетворения заявленных требований и как следствие приходит к выводу, о том, что истцу в иске следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ушакова Сергея Юрьевича к обществу с ограниченной ответственностью «Наше домоуправление» о признании договора незаключенным, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Николаевский-на-Амуре городской суд Хабаровского края в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда изготовлено 26 сентября 2026 года.
Судья А.С. Новосёлов