РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
22 июня 2026 года пос. Октябрьский
Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Шерягиной С.Н., при секретаре судебного заседания Федоровой Н.В., с участием истца Жарких С.В., представителя истца Жарких С.В. Гайдукова Д.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Жарких С.В. к администрации Устьянского муниципального округа о признании права собственности на здание конюшни, установил:
Жарких С.В. обратился в суд с исковым заявлением к администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области о признании права собственности на здание конюшни, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ....
В обоснование исковых требований указано, что по договору купли-продажи от 15 августа 2024 г. истцом приобретен объект незавершенного строительства с кадастровым номером .... 2 сентября 2024 г. по соглашению о внесении изменений в договор аренды ... земельного участка от 5 октября 2023 г. истец принял права и обязанности арендатора земельного участка под объектом незавершенного строительства. В 2026 году истцом достроено здание конюшни. Ответчиком отказано в приемке в эксплуатацию здания конюшни, поскольку срок ранее выданного разрешения истек. Согласно Правилам землепользования и застройки земельный участок относится к зоне для размещения объектов отдыха и туризма, размещение конюшни не предусмотрено.
Истец Жарких С.В. на судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель истца Жарких С.В. Гайдуков Д.П. на судебном заседании исковые требования поддержал. Пояснил, что разрешение на строительство не продлить, в территориальной зоне, в которой расположено спорное здание, не указано размещение конюшни. С заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка Жарких С.В. не обращался.
Представитель ответчика администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области на судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, просит рассмотреть дело без его участия. Согласно отзыву на иск ответчик не возражает против удовлетворения требований, здание конюшни в реестре муниципальной собственности отсутствует.
По определению суда в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено без участия представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Суд, заслушав истца, представителя истца, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В силу статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
Выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что истец возвел спорное здание (конюшню) на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства объектов оздоровительного и спортивного назначения, в соответствии с разрешением на строительство.
Однако, на момент рассмотрения дела у истца отсутствует акт ввода здания в эксплуатацию, процедура выдачи которого регламентируется положениями частей 3 и 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Спорный объект имеет признаки самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., и аналогичном Обзоре, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г., сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.
Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 г. №101-О и от 27 сентября 2016 г. №1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от 19 марта 2014 г., право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.
Ссылаясь на то, что истец является собственником не завершенного строительством объекта, который в настоящее время достроен, но ввести его в эксплуатацию во внесудебном порядке не представляется возможным, так как у истца отсутствуют отдельные документы, а администрация отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом администрация не возражает против признания права собственности и не заявляет требований о сносе объекта, истец обратился в суд с настоящим иском.
Судом установлено, что 15 августа 2024 г. между ООО «...» (продавцом) и Жарких С.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества ..., по условиям которого продавец передал покупателю в собственность объект незавершенного строительства: нежилое здание, расположенное по адресу: ...», примерно в 250 метрах по направлению на юг от ориентира д. ..., общей площадью ... кв.м., кадастровый номер ....
Сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, подтверждается, что 22 августа 2024 г. на основании вышеуказанной гражданско-правовой сделки зарегистрировано право собственности Жарких С.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ... со степенью готовности объекта ... %.
Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 15 мая 2026 г. впервые право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано 13 июня 2012 г. за ООО «...». 12 мая 2020 г. право собственности зарегистрировано на ООО «...» по договору купли-продажи. В дальнейшем 21 июля 2020 г. право собственности зарегистрировано на ООО «...», 01 сентября 2020 г. – ООО «...», 21 июля 2022 г. – ООО «...», 25 июля 2023 г. – ООО «...».
7 июля 2008 г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский район» и ООО «...» заключен договор ..., по условиям которого ООО «...» переданы в аренду земельные участки: земельный участок с кадастровым номером ... по адресу: примерно в 250 метрах по направлению на юг от ориентира д. ..., расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ..., площадью ... кв.м., с разрешенным использованием: под строительство объектов оздоровительного и спортивного назначения, из земель особо охраняемых территорий и объектов (рекреационное назначение); земельный участок с кадастровым номером ... по адресу: примерно в 200 метрах по направлению на юг от ориентира д. ..., расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ...; площадью ... кв.м., с разрешенным использованием: под строительство объектов оздоровительного и спортивного назначения, из земель особо охраняемых территорий и объектов (рекреационное назначение); земельный участок с кадастровым номером ... по адресу: примерно в 100 метрах по направлению на юго-запад от ориентира д. ..., расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ..., площадью ... кв.м., с разрешенным использованием: под строительство объектов оздоровительного и спортивного назначения, из земель особо охраняемых территорий и объектов (рекреационное назначение).
Материалами дела подтверждается, что 17 ноября 2008 г. администрацией МО «Устьянский муниципальный район» выдано ООО «...» разрешение на строительство здания конюшни общей площадью ... кв.м. на земельном участке с кадастровым номером ... со сроком действия разрешения до 16 ноября 2011 г.
На основании постановления администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области от 5 октября 2023 г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области и ООО «...» заключен договор ..., согласно которому ООО «...» переданы в аренду земельные участки, включая земельный участок с кадастровым номером ..., категория земель – земли особого охраняемых территорий и объектов, площадь ... кв.м., местоположение: ..., разрешенное использование: под строительство объектов оздоровительного и спортивного назначения.
2 сентября 2024 г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области, ООО «...», Жарких С.Н. заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 5 октября 2023 г., согласно которому к Жарких С.В. перешли права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером ..., а также земельного участка с кадастровым номером .... Срок аренды земельных участков истекает 5 октября 2026 г.
Согласно техническому плану здания конюшни, подготовленному по состоянию на 25 марта 2026 г., двухэтажное здание построено в ... году, площадь объекта – ... кв.м., стены здания рубленые; здание находится на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенным в ....
Постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 26 марта 2025 г. № 20-п утверждены Правила землепользования и застройки Устьянского муниципального округа Архангельской области.
Согласно ст. 4 Правил землепользования и застройки Устьянского муниципального округа Архангельской области разрешения на строительство, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие настоящих Правил являются действительными. Земельные участки и объекты капитального строительства, существовавшие на законных основаниях до утверждения настоящих Правил, являются несоответствующими Правилам в части видов разрешенного использования, установленных регламентом использования территорий, в случаях, когда: 1) имеют вид разрешенного использования, который не является разрешенным для соответствующих территориальных зон в соответствии с настоящими Правилами; 2) имеют вид разрешенного использования, который является разрешенным для соответствующих территориальных зон в соответствии с настоящими Правилами, но расположены в санитарно-защитных зонах или водоохранных зонах иных зонах с особыми условиями использования, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов; 3) имеют предельные параметры меньше или больше допустимых значений, установленных настоящими Правилами применительно к соответствующим территориальным зонам.
Земельный участок с кадастровым номером ... с видом разрешенного использования «под строительство объектов оздоровительного и спортивного назначения» расположен в территориальной зоне, предназначенной для отдыха и туризма (Р-2), где не предполагается строительство конюшни.
Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 вид разрешенного использования «Отдых (рекреация)» включает в себя следующее описание - обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1 - 5.5.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков предполагает строительство конюшни на земельном участке с видом разрешенного использования «скотоводство» (код 1.8) - осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей); сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, производство кормов, размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала).
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частно-правовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).
То есть одним из признаков самовольной постройки в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 названного Кодекса).
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 названного Кодекса, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 указанного Кодекса.
В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли либо вопреки правилам градостроительного зонирования.
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую. Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном статьями 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.
Аналогичная позиция содержится в пункте 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года, а именно: возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.
Кроме того, согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 19 постановления Пленума от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.
Несоответствие строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для того, чтобы признать постройку самовольной и возложить на лицо, которое возвело эту постройку, обязанность снести ее (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 9 июня 2015 года N 18-КГ15-65).
Вопреки доводам истца строительство здания конюшни произведено с нарушением разрешенного вида использования земельного участка, на котором оно расположено, что исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявленный иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода специальных правовых норм, предусматривающих разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований о признании права собственности на спорное здание конюшни не имеется.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
в удовлетворении исковых требований Жарких С.В. к администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области о признании права собственности на здание конюшни отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд.
Судья С.Н. Шерягина
Мотивированное решение изготовлено 23.06.2026.