РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
21 октября 2026 года пос. Октябрьский
Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Заостровцевой И.А., при секретаре судебного заседания Абакумовой О.Н., с участием старшего помощника прокурора Устьянского района Летавиной А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Устьянского района в интересах Устьянского муниципального округа Архангельской области и неопределенного круга лиц к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области, Воробьеву Д.О. о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, установил:
прокурор Устьянского района Архангельской области в интересах Устьянского муниципального округа Архангельской области и неопределенного круга лиц обратился в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области (далее по тексту КУМИ администрации), Воробьеву Д.О. о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки. В обоснование исковых требований указано, что прокуратурой в ходе осуществления анализа состояния законности в сфере соблюдения земельного законодательства установлено, что на основании постановления администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области от 05.03.2026 ... Воробьеву Д.О. передан в аренду земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. по адресу: ..., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования – для проектирования и строительства горнолыжного комплекса, сроком на 49 лет, без проведения торгов, в связи с нахождением на нем нежилого здания зимней беседки площадью ... кв.м., находящегося в собственности Воробьева Д.О. В соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.06.2014 № 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. В нарушении указанных норм ответчик обратился в администрацию Устьянского муниципального округа с заявлением о предоставлении земельного участка без документарного обоснования необходимости предоставления в арену участка площадью ... кв.м. для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости площадью 70,5 кв.м. Выявленное нарушение явилось основанием для внесения 27.07.2026 представления в адрес главы Устьянского муниципального округа, вместе с тем мер по устранению нарушений по результатам его рассмотрения органом местного самоуправления не принято. Сделка, совершенная с нарушением требования ст. ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ, в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной).
Ст. помощник прокурора Устьянского района Летавина А.Ю. на судебном заседании исковые требования прокурора поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель истца - администрация Устьянского муниципального округа надлежащим образом извещена о дате, времени и месте судебного заседания, представитель просил рассмотреть дело без их участия, указав, что ввиду наделения КУМИ администрации полномочиями, возложенными на Комитет Положением, утвержденным решением Собрания депутатов Устьянского муниципального округа от 21.12.2022 № 12, процедура рассмотрения заявления Воробьева Д.О. и принятие решения по нему проводилась Комитетом самостоятельно.
Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, ходатайствует о рассмотрении дела без их участия, согласно письменному отзыву с исковыми требованиями не согласны, указав, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... заключен в соответствии с пп.9 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ в связи с нахождением на земельном участке нежилого здания- зимней беседки площадью ... кв.м., зарегистрированного в ЕГРН надлежащим образом. Поскольку на момент подачи заявления на заключение договора аренды Воробьев Д.О. являлся собственником объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, у него имелось исключительное право на приобретение данного участка в аренду без торгов. Проведение аукциона в данном случае не предусмотрено. Ссылка на несоразмерность площади участка площади объекта недвижимости не основана на законе, поскольку земельный участок предоставлен не для эксплуатации отдельно стоящего здания, а для проектирования и строительства горнолыжного комплекса-цели прямо указанной в виде разрешенного использования данного земельного участка.
Ответчик Воробьев Д.О. на судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела без его участия. Согласно представленному письменному отзыву на иск с исковыми требования не согласен, просит в их удовлетворении отказать, указав, что на земельном участке с кадастровым номером ... расположено принадлежащее ему нежилое здание - зимняя беседка площадью ... кв.м., право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН, до даты заключения договора аренды земельного участка от 05.03.2026. Поскольку на момент подачи заявления и заключения договора аренды земельного участка, он являлся собственником недвижимого имущества, то у него имелось исключительное право на приобретение данного участка без торгов. Площадь земельного участка ... кв.м. обусловлена не только площадью расположенного на нем объекта недвижимости (... кв.м.), но и необходимостью размещения всей инфраструктуры горнолыжного комплекса, для проектирования и строительства которого предоставлен участок в соответствии с видом разрешенного использования. Полагает, что ссылка прокурора на несоразмерность площади земельного участка площади объекта недвижимости, не основана на законе, поскольку земельный участок предоставлен не для эксплуатации отдельно стоящей беседки, а для проектирования и строительства горнолыжного комплекса. Размер участка обоснован градостроительными и функциональными требованиями к размещению объектов спорта и туризма. Предоставление земельного участка в аренду собственнику расположенного на нем объекта недвижимости не нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, напротив реализует инвестиционный проект по строительству горнолыжного комплекса, способствует развитию спортивной и туристической инфраструктуры Устьянского муниципального округа, созданию рабочих мест, повышению налоговых поступления в местный бюджет и улучшению качества жизни жителей округа.
Представитель ответчика Воробьева Д.А.- Гайдуков Д.П. на судебное заседание не явился, о дате, времени, месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебном заседании с исковыми требованиями прокурора не согласен по доводам письменного отзыва ответчика Воробьева Д.О. Дополнительно пояснил, что на момент заключения спорного договора аренды право собственности Воробьева Д.О. на находящееся на земельном участке здание зимней беседки было зарегистрировано в установленном законом порядке. Данное здание было демонтировано только в конце мая – начале июня 2026 г. Данное здание Воробьевым Д.О. в целях предпринимательской деятельности не использовалось.
По определению суда в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено без участия неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Суд, заслушав ст. помощника прокурора Устьянского района Летавину А.Ю., исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Таким образом, прокурору предоставлено право на обращение в суд с исковым заявлением в случае выявления нарушений требований земельного законодательства. Из искового заявления прокурора следует, что он обратился в суд в целях защиты интересов Устьянского муниципального округа и неопределенного круга лиц.
В соответствии со ст. 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. При этом права всех собственников защищаются равным образом (ст. 212 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Прокурор обратился в суд с настоящим иском в защиту интересов неопределенного круга лиц и Устьянского муниципального округа, мотивировав исковые требования тем, что спорный земельный участок был предоставлен Воробьеву Д.О. в аренду в отсутствие правовых оснований - без проведения торгов, в условиях несоразмерности земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости.
Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов регламентирован статьями 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1).
На основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи (пункт 1). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений (подпункт 9 пункта 2).
В статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.
При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.
По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающей необходимую в указанных целях, не допускается.
Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 по делу № 64-КГ16-2).
Как установлено судом и следует из материалов дела, Воробьеву Д.О. принадлежит на праве собственности здание зимней беседки 2009 года строительства с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., по адресу: ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.09.2026, договором купли-продажи от 28.07.2025.
Указанное нежилое здание расположено на земельном участке площадью 4031+/-603 кв.м., с кадастровым номером ..., с видом разрешенного использования – для проектирования и строительства горнолыжного комплекса.
На основании письменного заявления Воробьева Д.О. от 04.03.2026 и постановления администрации Устьянского муниципального округа № 522 от 05.03.2026 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области и Воробьевым 05.03.2026 заключен договор аренды ... земельного участка с кадастровым номером ..., категории земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – для проектирования и строительства горнолыжного комплекса, на 49 лет с 05.03.2026 по 04.05.2075.
Указанный земельный участок передан Воробьеву Д.О. на основании акта приема-передачи от 05.03.2026.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 30.03.2026.
На представление прокурора об устранение нарушений земельного законодательства, внесенное в адрес главы Устьянского муниципального округа Архангельской области, дан ответ, что действующее законодательство не предусматривает прекращение договорных отношений (договора аренды земельного участка), на основании того, что строение, находящееся в собственности, было демонтировано либо утрачено.
Установлено, что в настоящее время здание зимней беседки площадью ... кв.м. демонтировано, что стороной ответчика не оспаривается.
Вместе с тем в судебном заседании сроки демонтажа здания зимней беседки по вышеуказанному адресу не установлены, в связи, с чем доводы прокурора от отсутствии нежилого помещения на земельном участке на момент обращения Воробьева Д.О. с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду и заключении договора аренды с учетом регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости, не может быть принят судом во внимание.
Каких либо иных объектов недвижимости на спорном земельном участке помимо здания зимней беседки площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., 2009 года постройки, в собственности Воробьева Д.О. на момент заключения договора аренды земельного участка не имелось, судом не установлено.
Таким образом, из материалов дела следует, что на земельном участке, площадью ... кв.м., было расположенное здание зимней беседки площадью ... кв.м., принадлежащее на праве собственности ответчику Воробьеву Д.О., что составляет 1,7% от площади земельного участка. Данное обстоятельство свидетельствует о явной несоразмерности площади предоставленного земельного участка площади ранее находящегося на нем объекта недвижимости.
На момент заключения договора аренды от 05.03.2026 земельный участок, занятый зданием зимней беседки, и необходимый для его эксплуатации сформирован не был, площадь такого участка не определена, в связи с чем указанный договор заключен в нарушение положений ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Поскольку у Воробьева Д.О. отсутствовало право на аренду спорного земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. без проведения торгов, указанный договор в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, совершенной с нарушением требований земельного законодательства и при этом посягающей на публичные интересы, а именно интересы неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению прав на объекты земельных отношений посредством торгов.
Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Следовательно, земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. подлежит возвращению Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области, обеспечивающему в соответствии с п. 2.2 Положения функции владения, распоряжения, сохранения и рационального использования муниципальными землями и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
При этом не исключается возможность предоставления спорного земельного участка в собственность ответчика на общих основаниях по результатам проведения торгов.
Доводы представителя ответчика о том, что спорный земельный участок будет использоваться в соответствии с видом его разрешенного использования – для проектирования и строительства горнолыжного комплекса исходя из градостроительных и функциональных требований к размещению объектов спорта и туризма, является необоснованным.
Действующее гражданское законодательство под имущественным комплексом понимает совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. В Гражданском кодексе РФ прямо названо два вида имущественных комплекса: предприятие (ст. 132) и единый недвижимый комплекс (статья 133.1).
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию.
Единый недвижимый комплекс представляет собой недвижимую вещь, обладающую следующими признаками: неразрывной физической или технологической связью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов и движимых объектов (инженерных коммуникаций); такие здания, сооружения и иные объекты объединены единым назначением и являются неделимым объектом недвижимости.
При этом составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельнее объекты недвижимости. Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи.
В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.
Предоставление земельного участка для строительства горнолыжного комплекса без осуществления публичных процедур является передачей имущества в приоритетном порядке и создает дискриминационные условия деятельности для других лиц (участников рынка), которые имеют равную возможность реализовать право на получение такого земельного участка и могли бы приобрести его в аренду на общих условиях при проведении аукциона.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований прокурора Устьянского района к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области, Воробьеву Д.О. о признании недействительным договора ... аренды земельного участка от 05.03.2026 и применении последствий недействительности сделки, путем возвращения земельного участка в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика Воробьева Д.О. в доход бюджета Устьянского муниципального округа Архангельской области следует взыскать государственную пошлину в размере по 3 000 рублей. Ответчик Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области от уплаты государственной пошлины освобожден в силу закона.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования прокурора Устьянского района Архангельской области в интересах Устьянского муниципального округа Архангельской области и неопределенного круга лиц к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области, Воробьеву Д.О. о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды ... земельного участка с кадастровым ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования – для проектирования и строительства горнолыжного комплекса, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрацией Устьянского муниципального округа Архангельской области и Воробьевым Д.О. (паспорт серии ...) 05 марта 2026 года.
Применить последствия недействительности сделки, возложив на Воробьева Д.А. (паспорт серии ...) обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области данный земельный участок.
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Взыскать с Воробьева Д.А. (паспорт ...) госпошлину в бюджет Устьянского муниципального округа Архангельской области в размере 3000 рублей 00 копеек.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельский областной суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд.
Председательствующий И.А. Заостровцева.
Решение в окончательной форме изготовлено 28 октября 2026 года.