РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Приморский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Жернакова С.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шамровой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Приморского районного суда Архангельской области в г. Архангельске гражданское дело по иску Перминова О. А. к Кузнецовой Л. В., Швырковой Е. В., администрации Приморского муниципального округа Архангельской области о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и садовый дом, установил:
Перминов О. А. обратился в суд с иском к Кузнецовой Л. В., администрации Приморского муниципального округа Архангельской области о признании права собственности на земельный участок и садовый дом. В обоснование иска указал, что в его владении находится недвижимое имущество, а именно, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Указанное имущество перешло в его владение в 2022 г. на основании покупки у Бочтаревой А. И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения. ДД.ММ.ГГГГ Бочтарева А.И. умерла. Истец владеет имуществом открыто, непрерывно и добросовестно, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также распиской о получении денежных средств. Просит суд признать за ним право собственности на недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером № и садовый дом с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в силу права собственности по договору купли-продажи.
После неоднократного уточнения исковых требований истец просит суд признать договор купли-продажи, заключенный между ним и Бочтаревой А.И. состоявшимся; признать переход права собственности от Бочтаревой А.И. к Перминову О.А. на право собственности на недвижимое имущество, а именно: земельный участок с кадастровым номером № и садовый дом с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и садовый дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, от Бочтаревой А.И. к Перминову О.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ без обращения предыдущего правообладателя; признать за Перминовым О.А. право собственности на земельный участок с кадастровым номером № и садовый дом с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена Швыркова Е. В..
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по <адрес> и Ненецкому автономному округу.
Истец Перминов О.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. В предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержал. Пояснял, что он купил земельный участок по договору купли-продажи, но сразу его не зарегистрировал, так как впервые столкнулся с покупкой недвижимости, ранее такого опыта не имел, процедуры не знал. Когда стали делать межевание, выяснилось, что земельный участок зарегистрирован на Бочтареву А.И., начали ее разыскивать, и узнали, что она умерла.
Представитель истца Щиголев В.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал. Пояснил, что истец просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и садовый дом без обращения предыдущего правообладателя. Остальные требования, включенные в просительную часть уточненного искового заявления, заявлены излишне, по своей сути являются обоснованием заявленных требований.
Ответчики администрация Приморского муниципального округа Архангельской области, Кузнецова Л.В., Швыркова Е.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ранее, ответчик Кузнецова Л.В. в телефонограмме от 20 апреля
2026 г. с исковыми требованиями согласилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. Отношения к заявленным требованиям не выразил.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено при данной явке.
Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности предоставлена статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.
Поэтому, лицо, считающее, что стало собственником имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Судом установлено, что Бочтаревой А.И. на праве собственности принадлежал дом, назначение – нежилое, общей площадью 30 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Право собственности на дом зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации №).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости филиала ППК «Роскадастр» по Архангельской области и НАО в качестве правообладателя земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, указана Бочтарева А. И.. Сведения о правообладателе внесены на основании инвентаризационной описи
№ от ДД.ММ.ГГГГ и решения Соломбальского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.
Из указанного решения суда следует, что земельный участок принадлежит Бочтаревой А.И. на основании правоустанавливающего документа – свидетельства о праве собственности на землю № № от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с ч. 1 ст. 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Таким образом, Бочтарева А.И. являлась собственником спорного дома и земельного участка.
ДД.ММ.ГГГГ между Бочтаревой А.И. (продавец) и Перминовым О.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец продал, а покупатель купил имущество: Садовый дом 5х6 «из экспериментального материала», назначение: жилое, построенный на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., относящемся к категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения, с целевым использованием – для садоводства», находящиеся по адресу: <адрес>
В соответствии с п. 4 договора, продавец продал, а покупатель купил отчуждаемое недвижимое имущество за 280 000 рублей: садовый дом за 180 000 рублей, земельный участок за 100 000 рублей. Указанная стоимость отчуждаемого садового дома и земельного участка установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит. Указанная сумма получена продавцом при подписании настоящего договора.
Факт передачи денежных средств также подтверждается распиской Бочтаревой А.И.
В силу п. 5 договора, передача отчуждаемого недвижимого имущества садового дома и земельного участка продавцом и его принятие покупателем состоялась при подписании настоящего договора. Переданный покупателю садовый дом и земельный участок полностью соответствует описанию членской книжки.
Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанного отчуждаемого садового дома и земельного участка и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю вышеуказанного отчуждаемого садового дома и земельного участка считается исполненной (п. 7 договора).
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей могут служить любые действия граждан и юридических лиц, затрагивающие гражданско-правовые отношения.
В силу п. 1 ч. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статья 550 ГК предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Как установлено в судебном заседании, письменная форма договора сторонами соблюдена, имущество передано покупателю, а денежные средства продавцу.
В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря
2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона - ДД.ММ.ГГГГ
Поскольку договор купли продажи заключен сторонами
ДД.ММ.ГГГГ, то есть после ДД.ММ.ГГГГ, то он не подлежал государственной регистрации.
Однако, до настоящего времени переход права собственности к покупателю на дом и земельный участок в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Согласно п. 1, 6 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как указано в ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Приведенная норма может быть применена и к рассматриваемым правоотношениям, по аналогии, на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ.
Отношения, возникающие при осуществлении на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Частью 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (части 4, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Подпунктами 2 и 5 п. 2 ст. 14 Закона предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи между сторонами заключен, исполнен, в установленном законом порядке недействительным не признан, однако, переход права собственности к истцу не состоялся, что подтверждается материалами дела.
В судебном заседании также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Бочтарева А.И. умерла.
Согласно наследственному делу к имуществу Бочтаревой А.И.
№, наследниками Бочтаревой А.И., обратившимися к нотариусу с заявлениями о принятии наследства, являются Швыркова Е.В. и Кузнецова Л.В.
Согласно п. 60, 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что к истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ перешло право собственности на спорные дом и земельный участок, несмотря на отсутствие государственной регистрации прав, как самого покупателя, так и продавца в отношении земельного участка, права на который возникли до дня вступления в силу Закона о регистрации. Иное не позволит истцу восстановить свои нарушенные права.
Таким образом, исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности законны, обоснованы и подлежат удовлетворению к наследникам Бочтаревой А.И. – ответчикам Швырковой Е.В. и Кузнецовой Л.В., при наличии которых Администрация Приморского муниципального округа Архангельской области является ненадлежащим ответчиком по делу.
Иные требования, приведенные в просительной части уточненного искового заявления: о признании договора состоявшимся, признании права собственности заявлены излишне, по своей сути являются основанием заявленного требования о государственной регистрации перехода права собственности, о чем представитель истца пояснил в судебном заседании.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Перминова О. А. к Кузнецовой Л. В., Швырковой Е. В. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и садовый дом - удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и здание (дом, назначение: нежилое) с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> от Бочтаревой А. И. к Перминову О. А. (паспорт гражданина Российской Федерации №) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Бочтаревой А. И. (продавец) и Перминовым О. А. (покупатель), без обращения предыдущего правообладателя Бочтаревой А. И. в регистрирующий орган и без регистрации права собственности Бочтаревой А. И. на земельный участок с кадастровым номером №.
В удовлетворении исковых требований Перминова О. А. к администрации Приморского муниципального округа Архангельской области о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и садовый дом - отказать.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Приморский районный суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ
Председательствующий С.П. Жернаков