РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Приморский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Корчугановой К.В., при секретаре судебного заседания Искусовой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по исковому заявлению Гаврилюка В. М. к Администрации Приморского муниципального округа Архангельской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Приморского муниципального округа Архангельской области о признании договоров действительными, признании права собственности на хозяйственные постройки, установил:
Гаврилюк В. М. обратился в суд с иском к Администрации Приморского муниципального округа Архангельской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Приморского муниципального округа Архангельской области о признании договоров действительными, признании права собственности на хозяйственные постройки.
В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Дудниковой Т. П., ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Некрасовой А. В. были заключены договоры купли продажи погребов с хозяйственными постройками над ними, расположенными по адресу: <адрес>, д<адрес>. В 90-х годах подобные договоры не требовали регистрации в государственных органах и подтверждались лишь передачей имущества и денежных средств между участниками договоров. Данными погребами и хозяйственными постройками над ними истец и его семья пользуются по настоящее время открыто и непрерывно, земельный участок, на котором расположено имущество, истец содержит в надлежащем состоянии. Владение истцом постройками более 25 лет доказывает законность договоров купли-продажи по сроку приобретательной давности. Для оформления права собственности на данное имущество в соответствии с действующим законодательством и права аренды или права выкупа в собственность земельного участком, на котором они расположены, требуется признание судом договоров купли-продажи от 1997 и 1999 г.г. действительными. Сделки с недвижимостью, совершенные до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ (до 31 января 1998 года), признаются юридически значимыми, даже если они не были внесены в современный реестр ЕГРН. Иными словами, для оформления права пользования земельным участком, на котором расположено приобретенное истцом имущество, не представляется возможным без признания судом права на это имущество. При неоднократных обращениях в Комитет управления муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации Приморского муниципального округа Архангельской области для заключения договора аренды или оформления выкупа земельного участка истец получал отказ, так как Комитет считает, что данное имущество ему не принадлежит. Истец и дальше намерен добросовестно исполнять обязанности по владению и содержанию своего имущества, своевременно уплачивать арендные платежи и налоги за пользование земельным участком. На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, просит признать договоры купли продажи от 1997 г. и 1999 г. действительными, а также признать за истцом право собственности на хозяйственные постройки: погреб, приобретенный ДД.ММ.ГГГГ у Дудниковой Т.П., расположенный в следующих координатах: <данные изъяты> хозяйственную постройку, приобретенную ДД.ММ.ГГГГ у Некрасовой А.В., расположенную в следующих координатах: <данные изъяты>
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Булыгина В.Н.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.
Истец в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.
Ответчики администрация Приморского муниципального округа Архангельской области, КУМиЗО администрации Приморского муниципального округа Архангельской области в судебное заседание представителя не направили, извещены надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель ответчиков Калинина Е.О. не возражала против удовлетворения исковых требований при их доказанности.
Третье лицо Булыгина В.Н. не возражала против удовлетворения исковых требований истца в случае не нарушения ее прав.
Третье лицо Управление Росреестра по Архангельской области и НАО, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило. Представило отзыв на исковое заявление, в котором указало, что истцу необходимо доказать факт законности возведения спорных построек, при этом полагают, что основания для удовлетворения иска отсутствуют.
По определению суда дело рассмотрено при данной явке.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с действующим законодательством заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст.3). Правосудие осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 12).
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, в том числе и путем признания права.
В соответствии со ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Пунктом 1 ст.160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Из материалов дела следует, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Дудниковой Т.П. заключен договор купли-продажи погреба, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя погреб с надстроенной хозпостройкой, расположенный в <адрес>. Согласно п.2 Договора, указанные строения, погреб и хозяйственная постройка, возведены продавцом в 1987 г. самовольно с разрешения Уемского сельсовета. Также, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Некрасовой А.В. заключен договор купли-продажи погреба с надстроенной летней кухней, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя погреб с надстроенной летней кухней, расположенный в <адрес>. Согласно п.2 Договора, указанные строения, погреб и летняя кухня, построены продавцом в 1989 г. самостоятельно с разрешения Уемского сельсовета.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 123 кв.м., имеет категорию земель – земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для ведения огородничества, в том числе зона с особыми условиями использования.
Как следует из ответа Администрации Приморского муниципального округа Архангельской области от ДД.ММ.ГГГГ №№, истцу отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка для ведения огородничества в <адрес> площадью 137 кв.м., в связи с отсутствием документов на расположенные на представленной схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории на нем объекты недвижимости.
Как следует из ответа Администрации Приморского муниципального округа Архангельской области от ДД.ММ.ГГГГ № № на заявление Гаврилюка В.М. о предварительном согласовании предоставления земельного участка для ведения огородничества в д<адрес> площадью 137 кв.м., на представленной схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории расположены объекты недвижимости, документы на которые не представлены. Представленные материалы (договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ) не являются основаниями предоставления земельного участка без проведения торгов, а также удостоверяющими (устанавливающими) права заявителя на здание, сооружение. Исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как следует из ответа Администрации Приморского муниципального округа Архангельской области от ДД.ММ.ГГГГ № № на заявление Гаврилюка В.М. о предварительном согласовании предоставления земельного участка для ведения огородничества в д. <адрес>ю 148 кв.м. отказано, в связи с расположением на испрашиваемом земельном участке строений и отсутствием у заявителя права собственности на данные строения.
Согласно ответу администрации Приморского муниципального округа Архангельской области от ДД.ММ.ГГГГ, хозяйственные постройки расположены в границах населенных пунктах на землях, государственная собственность на которые не разграничена и права на них не зарегистрированы. Участки под постройками не сформированы и не поставлены на государственный учет.
Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении.
По смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на безхозяйное имущество.
Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактическое владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, владение имуществом как своим собственным не по договору, добросовестность, открытость и непрерывность владения.
Отсутствие одного из признаков исключает возможность признания права собственности в порядке приобретательной давности.
Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности (абзац первый пункта 19).
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 3 апреля 2023 г. № 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Волкова» разъяснил, что добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Таким образом, действующее гражданское законодательство предусматривает различные правила, позволяющие признать право собственности на то или иное недвижимое имущество либо как на самовольную постройку, либо в порядке приобретательной давности, что требует установления и исследования различных юридически значимых обстоятельств.
Во всяком случае при разрешении возникшего спора о признании права собственности на хозяйственные постройки с погребами по приобретательной давности подлежит установлению факт того, является ли данная хозяйственная постройка недвижимым имуществом.
Согласно статье 55 (часть 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с п.1 ст.263 ГК РФ, п.2 ч.1 ст.40 ЗК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам с учетом градостроительных и строительных норм и правил, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов требований о целевом назначении земельного участка.
Указанные нормы права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь предполагают одновременной наличие двух юридически значимых обстоятельств: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ (п.2 ст. 261ГКРФ).
Статьей 222 ГК РФ определены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, а именно строение возведено: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 ГК РФ).
Градостроительный кодекс РФ определяет строительство как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13 ст.1).
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, а также ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства (реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома (пп. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), эксплуатация таких объектов допускается после окончания строительства (реконструкции) (ч. 3 ст. 55.24 ГрК РФ). Застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции подает уведомление об окончании строительства или реконструкции (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ), а уполномоченный орган проводит проверку возведенных объектов и по ее результатам направляет застройщику либо уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства (ч. 19), либо их несоответствии.
Уведомление о соответствии строительства (реконструкции) является основанием для регистрации прав на самовольную постройку.
Следовательно, владелец земельного участка, в соответствии с его целевым назначением, вправе возводить на нем жилые и иные здания, а также в соответствии с Градостроительным кодексом РФ производить реконструкцию принадлежащих ему объектов, строений и сооружений. После завершения строительства извещает об этом надлежащий орган, который по результатам проверки либо подтверждает возможность легализации самовольной постройки, либо указывает на ее недостатки.
Основания возникновения гражданских прав и обязанностей определены ст. 8 ГК РФ, которые возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (пп.3. п.1), из договоров и иных сделок (пп.1 п.1).
Пункт 2 ст. 222 ГК РФ определяет, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Из вышеизложенного следует, что право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации, тогда как право собственности на движимый объект такой регистрации не требует.
Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на сооружение (погреб) от ДД.ММ.ГГГГ, стены погреба выложены кирпичной кладкой в пол кирпича на цементном растворе. Пол бетонный, потолок бетонный толщиной 10 см. Люк выложен кирпичной кладкой в пол кирпича в 10 рядов на цементном растворе. Погреб электрофицирован, вентилируется двумя каналами. На момент проведения кадастровых работ адрес сооружению в установленном порядке не присвоен, поэтому местоположение в техническом плане описано: <адрес>, <адрес>.
Вместе с тем, из данного технического паспорта невозможно определить относимость объекта к недвижимому имуществу, а также место расположения данных построек, в представленных истцом схемах указаны координаты земельных участков, а не построек, тогда как требований о признании права собственности на земельные участки не заявлялось.
Для определения к какому объекту относятся данные строения судом истцу разъяснялось право ходатайствовать о назначении экспертизы.
Истцом в письменной форме (л.д.68) заявлен отказ от проведения комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы.
Согласно представленному в материалы дела акту осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что на земельном участке, государственная и муниципальная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель – земли населенныъх пунктов, расположены хозяйственные постройки, используемые Гаврилюком В.М.
Из пояснений истца и фотоматериалов, представленных в материалы дела, следует, что рядом с постройками Гаврилюка В.М. расположены на расстоянии менее 1 метра от построек строения, принадлежащие иным лицам, крыши построек соприкасаются.
Таким образом, без проведения экспертизы невозможно установить характеристики объектов, соответствуют ли они градостроительным и строительным нормам и не нарушают ли они прав иных лиц.
Кроме того, из представленных договоров купли-продажи следует, что продавцы выступали в качестве собственников продаваемых строений, однако документов, подтверждающих данное обстоятельство, в материалах дела не имеется, как не имеется и сведений о том, что продавцам принадлежало именно недвижимое имущество, право на которое было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Учитывая изложенное, отсутствие документов, подтверждающих законность расположения спорных построек на земельном участке, а также невозможность выяснить нарушает ли права и законные интересы иных лиц, являются основанием для отказа в признании права собственности на данные объекты.
При этом суд не усматривает оснований для признания договоров купли-продажи действительными, поскольку судом не установлено, что кто-либо оспаривает данные факты.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
в удовлетворении исковых требований Гаврилюка В. М. (ИНН №) к Администрации Приморского муниципального округа Архангельской области (ИНН №), Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Приморского муниципального округа Архангельской области (ИНН №) о признании договоров действительными, признании права собственности на хозяйственные постройки, – отказать.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Приморский районный суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 31 июля 2026 г.
Председательствующий К.В. Корчуганова