РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации г.Дербент 18 августа 2026 года.
Дербентский городской суд в составе председательствующего судьи Наврузова В.Г., при секретере судебного заседания Ашрафовой Х.А., с участием представителей истца Омарова Б.Б. (ответчика по встречному иску) – ФИО12 и ФИО13 и представителя ответчика (истца по встречному иску) Гаджикурбановой Р.Г. - Магомедова Р.А., третьего лица не заявляющих самостоятельных требований ГаджиФИО16А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Омарова Бакри Бахмудовича к Асланову ФИО9, ФИО1, Курбанову Ильясу Идрисовичу, Гаджикурбановой Равганият Гусейновне о признании договоров купли-продажи <адрес изъят>, расположенной на четвертом этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес изъят>, и передаточного акта недействительными (ничтожными), применении последствий недействительности сделок, аннулировании записей в Едином государственном реестре недвижимости, и по встречному иску Гаджикурбановой Р.Г. к ФИО10 Б.Б. об обязании Омарова Бакри Бахмудовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не чинить препятствий Гаджикурбановой Равганият Гусейновне в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес изъят>, выселении Омарова Бакри Бахмудовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, без предоставления другого жилого помещения, обязании Омарова Бакри Бахмудовича передать Гаджикурбановой Равганият Гусейновне ключи от замков входной двери для свободного доступа в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>,
УСТАНОВИЛ:
ФИО10 Б.Б. обратился в Дербентский городской суд Республики Дагестан с исковым заявлением (впоследствии уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее – ГПК РФ) к Асланову ФИО9 ФИО1, Курбанову Ильясу Идрисовичу, Гаджикурбановой Равганият Гусейновне о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи <адрес изъят>, расположенной на четвертом этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес изъят>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Шингаровой Зульфией Руслановной (продавец) и Курбановым Ильясом Идрисовичем (покупатель), удостоверенный нотариально за номером <адрес изъят>1; признании недействительным (ничтожным) передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес изъят>2, подписанный между Аслановым К.Р. (от имени ФИО9 З.Р.) и Курбановым И.И.; признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части <адрес изъят> (кадастровый <номер изъят>, общей площадью 69.7 кв.м.), заключенный между Курбановым Ильясом Идрисовичем и Гаджикурбановой Равганият Гусейновной; применении последствия недействительности ничтожных сделок в виде аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации перехода права собственности на <адрес изъят>, расположенную по адресу: <адрес изъят>, к ФИО1, Курбанову Ильясу Идрисовичу и Гаджикурбановой Равганият Гусейновне, возникшие на основании вышеуказанных договоров.
В обоснование заявленных требований Истец указал, что в сентябре 2017 года между ним и Ответчиком 1 Аслановым К.Р. был достигнут устный договор купли-продажи <адрес изъят>, расположенной на четвертом этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес изъят>. Стороны согласовали стоимость квартиры. Истец в полном объеме и в срок исполнил свои обязательства по оплате, что подтверждается расписками и квитанциями, представленными в материалы дела. После завершения расчетов, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был оформлен договор о долевом участии в строительстве указанного многоквартирного жилого дома, а ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи квартиры. В тот же день Ответчик 1 Асланов К.Р. передал ему – ФИО10 Б.Б. комплект ключей от <адрес изъят>.
С момента подписания акта приема-передачи и по настоящее время он открыто, непрерывно и добросовестно владеет и пользуется спорным жилым помещением, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги, производит ремонт, что подтверждается квитанциями об оплате, договорами на выполнение ремонтных работ и показаниями свидетелей. Таким образом, фактически договор купли-продажи между ФИО10 Б.Б. и Аслановым К.Р. был полностью исполнен сторонами.
Впоследствии, как стало известно ему из материалов уголовного дела, возбужденного в отношении Асланова К.Р. по факту мошеннических действий (постановление о возбуждении уголовного дела приобщено к материалам дела), Ответчик 1 Асланов К.Р., злоупотребляя доверием и действуя в обход закона, совершил ряд сделок с указанной квартирой, направленных на создание видимости перехода права собственности к третьим лицам, с целью обеспечения своих долговых обязательств перед Гаджикурбановым Абдулкадиром Алиевичем (заинтересованное лицо по делу).
Так, ДД.ММ.ГГГГ между Ответчиком 2 ФИО9 З.Р. (сестрой Асланова К.Р., на которую формально была переоформлена квартира) и Ответчиком 3 Курбановым И.И. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, удостоверенный нотариально за номером <адрес изъят>1. При этом, как следует из объяснений Асланова К.Р., данных в рамках уголовного дела и в настоящем гражданском процессе, ФИО9 З.Р. не имела намерения отчуждать квартиру, Курбанов И.И. не имел намерения ее приобретать, фактическая передача квартиры не производилась, денежные средства по договору не уплачивались. Данный договор был заключен исключительно «для вида», с целью создания у ГаджиФИО16А. видимости наличия у Асланова К.Р. ликвидного обеспечения долга.
В продолжение указанной схемы, ДД.ММ.ГГГГ между Ответчиком 3 Курбановым И.И. (который, в свою очередь, не являлся реальным собственником и фактически не владел квартирой) и Ответчиком 4 Гаджикурбановой Р.Г. был заключен следующий договор купли-продажи той же квартиры. Данная сделка также является мнимой: оплата не производилась, квартира не передавалась, Гаджикурбанова Р.Г. в квартиру не вселялась и не несла бремя ее содержания. Целью указанной цепочки сделок, как пояснил сам Асланов К.Р., являлось не отчуждение квартиры, а обеспечение долга перед ГаджиФИО16А. под видом купли-продажи.
На основании оспариваемых договоров в ЕГРН были внесены записи о государственной регистрации перехода права собственности на <адрес изъят> последовательно к ФИО9 З.Р., затем к Курбанову И.И. и далее к Гаджикурбановой Р.Г. Указанные регистрационные действия, по его мнению, нарушают его права как фактического владельца и добросовестного приобретателя, поскольку создают видимость принадлежности квартиры иным лицам, что препятствует ему в оформлении права собственности на оплаченное им имущество.
Гаджикурбанова Р.Г. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО10 Б.Б., в котором просила: обязать ФИО10 Б.Б. не чинить ей препятствий в пользовании жилым помещением – квартирой <номер изъят>, расположенной по адресу: <адрес изъят>; выселить ФИО10 Б.Б. из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения; обязать ФИО10 Б.Б. передать ей ключи от замков входной двери для свободного доступа в квартиру.
В обоснование встречных исковых требований Гаджикурбанова Р.Г. указала, что является собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между Курбановым И.И. и ею. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в установленном законом порядке. В обоснование своей позиции она ссылается, что первоначально право собственности на <адрес изъят> возникло у ФИО9 З.Р. на основании договора долевого участия в строительстве <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ООО «Еврострой» и ФИО9 З.Р., и акта приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор в установленном порядке не расторгнут и не признан недействительным. Впоследствии спорная квартира была приобретена Курбановым И.И. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а затем – Гаджикурбановой Р.Г. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, по мнению встречного истца, право собственности переходило к ней по цепочке возмездных сделок, каждая из которых соответствует требованиям гражданского законодательства. Договор долевого участия <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ООО «Еврострой» и ФИО10 Б.Б., по мнению Гаджикурбановой Р.Г., является ничтожным, поскольку заключён после договора долевого участия с ФИО9 З.Р. и в период, когда право собственности на квартиру уже было зарегистрировано за иными лицами, что исключало возможность распоряжения объектом со стороны застройщика. Гаджикурбанова Р.Г. утверждает, что ФИО10 Б.Б. не имеет законных оснований для проживания в квартире, поскольку вселился в неё самовольно, без её ведома и согласия, ключи ей не передавал, чему препятствует и отказывается освободить жилое помещение. На основании положений статей 209, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Поскольку ФИО10 Б.Б. незаконно занимает принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, Гаджикурбанова Р.Г. полагает, что её права подлежат судебной защите путём удовлетворения встречного иска в полном объёме.
В судебном заседании представители истца по первоначальному иску ФИО10 Б.Б. – ФИО12 и ФИО13 заявленные требования поддержали в полном объёме, возражали против удовлетворения встречного иска, указав на недобросовестность Гаджикурбановой Р.Г., отсутствие у неё законных прав на квартиру ввиду ничтожности сделки, а также на то, что она никогда не владела и не пользовалась спорным имуществом.
Ответчик Асланов К.Р. в судебное заседание не явился, представил нотариально удостоверенное заявление в порядке статей 39, 173 ГПК РФ, в котором признал исковые требования ФИО10 Б.Б. в полном объёме, подтвердив, что единственным реальным покупателем является ФИО10 Б.Б., а все последующие сделки носили формальный характер и были направлены на обеспечение его долговых обязательств перед ГаджиФИО16А.
Ответчик ФИО9 З.Р. в судебное заседание не явилась, представила письменный отзыв, в котором также признала иск, подтвердила формальное участие в сделке по просьбе брата, отсутствие фактической передачи квартиры, ключей и оплаты, а также отсутствие намерения становиться собственником.
Ответчики Курбанов И.И. и Гаджикурбанова Р.Г. (в части первоначальных требований) в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, письменных возражений относительно первоначального иска не представили.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) Гаджикурбановой Р.Г. - Магомедов Р.А. поддержал встречные исковые требования в полном объёме и просил их удовлетворить по доводам изложенным вол встречном иске. В удовлетворении исковых требований ФИО10 Б.Б. просил отказать.
Третье лицо не заявляющих самостоятельных требований ГаджиФИО16А. счел возможным встречные исковые требования Гаджикурбановой Р.Г. удовлетворить, а в удовлетворении исковых требований ФИО10 Б.Б. отказать.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес изъят>, извещённые надлежащим образом, явку в суд не обеспечили, ходатайств об отложении не заявили.
Старший помощник прокурора <адрес изъят> ФИО15 просила рассмотреть дело без ее участия. В удовлетворении встречных исковых требований Гаджикурбановой Р.Г. о выселении ФИО10 Б.Б., из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, просила отказать.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из фактических действий участников гражданского оборота.
Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. При этом в силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и цене (статья 554, 555 ГК РФ).
Несоблюдение простой письменной формы сделки в соответствии со статьей 162 ГК РФ не влечет ее недействительность, но лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Однако в данном случае наличие устного соглашения между ФИО10 Б.Б. и Аслановым К.Р., его содержание и исполнение подтверждаются письменными доказательствами: договором долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, расписками и квитанциями об оплате, а также признанием Асланова К.Р. Следовательно, отсутствие отдельного письменного договора купли-продажи, подписанного обеими сторонами в момент достижения соглашения, не препятствует признанию фактически сложившихся отношений как отношений купли-продажи, полностью исполненных сторонами.
Как разъяснено в пункте 58 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ <номер изъят> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление <номер изъят>), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Однако в данном случае избранный Истцом способ защиты – признание последующих сделок недействительными и аннулирование регистрационных записей – является надлежащим, поскольку позволяет восстановить положение, существовавшее до нарушения права (статья 12 ГК РФ).
Отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не лишает дольщика права на защиту своих интересов в соответствии со ст. 12 ГК РФ, поскольку истец лишен возможности защитить свои права во внесудебном порядке.
Основополагающее значение для разрешения настоящего спора имеет квалификация договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в качестве мнимых (ничтожных) сделок.
В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Для признания сделки мнимой необходимо установить, что в момент совершения сделки стороны (или одна из сторон) действовали без намерения создать правовые последствия, характерные для данного вида сделки. При этом стороны могут осуществить формальное исполнение сделки (например, подписать передаточный акт, подать заявление на регистрацию), но фактически не намерены передавать имущество, уплачивать цену и т.д. (пункт 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ <номер изъят> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», далее – Постановление <номер изъят>).
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 87 Постановления <номер изъят>, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
На предыдущем судебном заседании судом был допрошен свидетель ФИО16
Так свидетель ФИО16 показал, что в декабре 2017 года он был приглашён ФИО10 Б.Б. для выполнения ремонтных работ в <адрес изъят>, расположенной по адресу: <адрес изъят>. Заказчиком всех ремонтных работ являлся непосредственно ФИО10 Б.Б., который давал указания по объёму и характеру работ, контролировал их выполнение и производил оплату как строительных материалов, так и за проделанную работу. Ключи от спорной квартиры он получал всегда лично от ФИО10 Б.Б. На протяжении всего периода ремонтных работ он ни разу не видел в ней посторонних лиц, в том числе ФИО9 З.Р., Курбанова И.И., Гаджикурбанову Р.Г. или Асланова К.Р. В квартире проживал ФИО10 Б.Б. со своей семьёй, периодически приезжали его родственники и знакомые.
Суд принимает показания свидетеля ФИО16 как достоверное и допустимое доказательство, поскольку они последовательны, непротиворечивы, полностью согласуются с иными письменными материалами дела.
Показания указанного свидетеля объективно подтверждают факт открытого, непрерывного и добросовестного владения ФИО10 Б.Б. спорным жилым помещением с декабря 2017 года по настоящее время, что в совокупности с иными доказательствами свидетельствует о том, что именно ФИО10 Б.Б. является законным владельцем и фактическим приобретателем <адрес изъят>, а все последующие сделки по её отчуждению являются мнимыми и притворными.
В ходе судебного разбирательства ответчик Курбанов И.И. показал, что в 2017 году по поручению дяди ГаджиФИО16А. передал ФИО18 денежные средства в сумме 1 100 000 руб. наличными в черном пакете. Сразу после передачи оформлен договор купли-продажи в МФЦ на имя Курбанова И.И. Квартиру не осматривал, полагался на оценку дяди, который её видел. Фактически, по его мнению, квартира принадлежала дяде. Первоначально указал, что деньги переданы дядей. Впоследствии пояснил, что повёз свои деньги, а дядя вернул ему их позднее. Он владел квартирой до 2023 года. Оплачивал налоги, иных платежей не нёс. О проживании третьих лиц не знал, квартиру не посещал. В последующем переоформил квартиру пол указанию дяди ГаджиФИО16А на его супругу Гаджикурбанову Р.Г. При переоформлении квартиру также не осматривал. Документы на квартиру хранил у себя.
Данные показания Курбанова И.И. суд оценивает критически, поскольку они содержат существенные противоречия в части источника и назначения денежных средств, переданных ФИО18 Отсутствие осмотра квартиры как при покупке, так и при последующей перепродаже, а также неосведомлённость о фактическом проживании ФИО10 Б.Б., при том что последний непрерывно пользовался жильём с 2017 года, свидетельствует о формальном характере сделки и отсутствии у Курбанова И.И. намерения создать реальные правовые последствия приобретения жилого помещения.
Ответчик Асланов К.Р. на предыдущем судебном заседании в своих объяснениях показал, что квартира изначально продана ФИО10 Б.Б., который проживает в ней с 2017 года, произвёл ремонт, оплачивает коммунальные услуги (газ, свет). Ключи от квартиры переданы ФИО10. Договор долевого участия оформлен на его сестру (ФИО9) формально, из-за необходимости сдачи дома в эксплуатацию, поскольку ФИО10 на тот момент не полностью рассчитался. Впоследствии квартира оформлялась на ГаджиФИО16 и его родственников (Курбанова И., Гаджикурбанову Р.) в качестве залога по долгу за поставленную арматуру. Всего в счёт задолженности оформлено 5 квартир и автомобили. ГаджиФИО16 знал, что квартира принадлежит ФИО10. Курбанова И. до встречи в МФЦ он не знал, денежных средств от него не получал. При оформлении на ФИО20 и Гаджикурбанову Р. те квартиру не осматривали, что подтверждает их осведомлённость о формальности сделки.
Эти показания Асланова К.Р. суд признаёт достоверными, поскольку они последовательны, подтверждены письменными доказательствами (договоры, оплата ЖКУ) и согласуются с фактическим владением ФИО10 Б.Б. Данные показания объективно раскрывают притворный характер сделок с Курбановым И.И. и Гаджикурбановой Р.Г., совершённых не для отчуждения квартиры, а для обеспечения обязательств ФИО19 перед ГаджиФИО16А. Осведомлённость последних об отсутствии у них прав на квартиру подтверждается отсутствием интереса к осмотру жилого помещения и фактом постоянного проживания в нём ФИО10.
Допрошенный в судебном заседании в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ГаджиФИО16А. также дал пояснения по обстоятельствам дела.
Так, ГаджиФИО16А. подтвердил наличие длительных долговых обязательств Асланова К.Р. перед ним. При этом он указал, что спорная квартира была передана Аслановым К.Р. в счёт погашения этих долгов, а денежные средства в размере 1 100 000 рублей передавались Асланову К.Р. через его племянника Курбанова И.И.
Оценивая показания ГаджиФИО16А., суд принимает их в части, подтверждающей наличие долговых отношений между ним и Аслановым К.Р., а также осведомлённости ГаджиФИО16А. о том, что спорное жилое помещение находится во владении и пользовании ФИО10 Б.Б.
Суд критически относится к утверждениям ГаджиФИО16А. о том, что он являлся реальным покупателем квартиры, в силу следующего.
Вопреки доводам ГаджиФИО16А., его показания, напротив, подтверждают позицию истца по первоначальному иску и свидетельствуют о мнимости всей цепочки сделок.
Из его показаний следует, что фактическим основанием для оформления квартиры на его родственников послужила не воля на приобретение жилого помещения для личного пользования, а погашение долговых обязательств Асланова К.Р. перед ним, что указывает на обеспечительный, а не на возмездный характер сделок.
ГаджиФИО16А. подтвердил, что ещё до оформления права собственности на себя и на свою супругу (в 2018-2019 годах) он достоверно знал о том, что в квартире проживает ФИО10 Б.Б. и производит там ремонт. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что, будучи осведомленным о наличии правопритязаний и фактическом владении ФИО10 Б.Б., ГаджиФИО16А. и его супруга Гаджикурбанова Р.Г. не проявили должной степени заботливости и осмотрительности, не оспорили эти действия и не предприняли мер к вселению, что в совокупности с показаниями Асланова К.Р. указывает на осведомлённость всех участников последующих сделок об их фиктивности.
ГаджиФИО16А. признал, что длительное время (с 2018 года по 2023 год) не предпринимал попыток вселиться в квартиру и не проявлял интереса к ней как к своему личному имуществу, что для реального собственника является нетипичным поведением и подтверждает отсутствие у него и его супруги намерения создать правовые последствия, характерные для приобретения права собственности на жилое помещение.
Таким образом, показания ГаджиФИО16А. объективно подтверждают, что спорная квартира была использована участниками оборота исключительно в качестве инструмента для обеспечения долговых обязательств Асланова К.Р., в обход прав законного владельца ФИО10 Б.Б.
В настоящем деле судом установлено, что договор от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 З.Р. и Курбановым И.И., а также договор от ДД.ММ.ГГГГ между Курбановым И.И. и Гаджикурбановой Р.Г. совершены без намерения создать правовые последствия в виде перехода права собственности на квартиру. Данный вывод подтверждается следующей совокупностью доказательств:
Признание иска и объяснения ответчика Асланова К.Р. являющийся фактическим продавцом и инициатором оформления оспариваемых сделок, прямо указал, что данные договоры были заключены «для вида», с целью создания видимости обеспечения долга перед ГаджиФИО16А., а не для реального отчуждения квартиры. У суда нет оснований не доверять указанным объяснениям, поскольку они даны под присягой в нотариальном порядке и согласуются с иными доказательствами.
Как следует из пункта 1 статьи 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что <адрес изъят> когда-либо передавалась ФИО9 З.Р. (тем более что она на момент «продажи» уже была передана ФИО10 Б.Б.), а затем – Курбанову И.И. и Гаджикурбановой Р.Г. Напротив, из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, утверждений Истца Омарова Б.Б. и Асланова К.Р. следует, что с декабря 2017 года и по настоящее время квартира находится во владении и пользовании ФИО10 Б.Б.
Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства перечисления денежных средств от Курбанова И.И. в пользу ФИО9 З.Р., а также от Гаджикурбановой Р.Г. в пользу Курбанова И.И. Более того, Асланов К.Р. прямо утверждает, что денег по этим сделкам не получал. Отсутствие встречного предоставления является ярким признаком мнимости сделок купли-продажи.
ФИО10 Б.Б. с декабря 2017 года непрерывно проживает в спорной квартире, оплачивает коммунальные услуги, производит ремонт. Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела квитанциями об оплате электроэнергии, газа, водоснабжения, договорами подряда на ремонтные работы, а также справкой с места жительства, выданной управляющей компанией. Если бы Курбанов И.И. или Гаджикурбанова Р.Г. действительно приобрели квартиру, они, действуя разумно и добросовестно, должны были бы осмотреть жилое помещение перед покупкой, выявить факт проживания третьих лиц и принять меры к вселению. Однако таких действий они не предпринимали, что также свидетельствует об отсутствии у них реального намерения стать собственниками.
С учетом изложенного, суд приходит к безусловному выводу о том, что договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ являются мнимыми сделками, поскольку они совершены лишь для вида, без намерения создать правовые последствия в виде перехода права собственности на квартиру. Воля сторон указанных договоров (при ее наличии у формальных продавцов и покупателей) не была направлена на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, характерных для купли-продажи недвижимости. Следовательно, данные сделки ничтожны с момента их совершения в силу прямого указания закона (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Кроме того, действия Асланова К.Р. и лиц, участвовавших в оспариваемых сделках, суд расценивает как злоупотребление правом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Как разъяснено в пункте 7 Постановления <номер изъят>, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (статьи 10 или 168 ГК РФ). При наличии специального основания недействительности (статья 170 ГК РФ) сделка признается недействительной по этому основанию.
В настоящем деле Асланов К.Р., уже получив денежные средства от ФИО10 Б.Б. и передав ему квартиру, тем не менее организовал формальную регистрацию права на ФИО9 З.Р. и последующую цепочку мнимых сделок, что создало видимость нахождения квартиры в залоге у ГаджиФИО16А. Действия Асланова К.Р. были направлены не на создание правовой определенности, а на удовлетворение собственных интересов в ущерб законным интересам Истца, который, будучи добросовестным приобретателем, лишился возможности зарегистрировать свое право собственности. Указанное поведение является заведомо недобросовестным и образует злоупотребление правом, что является самостоятельным основанием для признания оспариваемых сделок недействительными (статьи 10, 168 ГК РФ).
Суд также считает, что Курбанов И.И. и Гаджикурбанова Р.Г., выступающие в качестве покупателей по мнимым договорам, не могут быть признаны добросовестными приобретателями в смысле статьи 302 ГК РФ.
Пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ предусматривает, что лицо, полагавшееся на данные государственного реестра, не вправе ссылаться на них в споре с лицом, которое знало или должно было знать о недостоверности данных реестра. Абзацем вторым данного пункта установлено: если третье лицо знало или должно было знать о недостоверности записи в государственном реестре, оно не считается добросовестным.
При приобретении недвижимости покупатель обязан проявить разумную осмотрительность, в том числе осмотреть объект недвижимости перед заключением сделки, чтобы убедиться в том, что продавец действительно владеет и пользуется имуществом. Если покупатель не совершает таких действий, он не может считаться добросовестным и не вправе полагаться на данные ЕГРН о праве продавца.
В данном случае, как следует из материалов дела и объяснений Асланова К.Р., ни Курбанов И.И., ни Гаджикурбанова Р.Г. <адрес изъят> перед подписанием договоров не осматривали. Если бы они это сделали, они с неизбежностью обнаружили бы, что в квартире проживает ФИО10 Б.Б. со своей семьей, произведен ремонт, оплачиваются коммунальные услуги. Проявление минимальной степени осмотрительности позволило бы им установить, что продавцы (ФИО9 З.Р., затем Курбанов И.И.) фактически не владеют квартирой. Следовательно, они не вправе ссылаться на данные ЕГРН о регистрации права собственности за продавцами, а их поведение свидетельствует о недобросовестности.
Таким образом, у Курбанова И.И. и Гаджикурбановой Р.Г. не могло возникнуть право собственности на спорную квартиру на основании мнимых сделок, поскольку для возникновения права собственности в порядке статьи 218 ГК РФ необходимо не только наличие договора и регистрации, но и фактическая передача имущества, а также добросовестность приобретателя. В данном случае оба эти условия отсутствуют.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пункт 1 статьи 167 ГК РФ устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При ничтожности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Поскольку по оспариваемым договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ фактического исполнения не было (квартира не передавалась, деньги не уплачивались), двусторонняя реституция в классическом виде невозможна. Вместе с тем, регистрация перехода права собственности в ЕГРН на основании ничтожной сделки сама по себе является последствием, подлежащим устранению.
Как разъяснено в пункте 52 Постановления <номер изъят>, в случае если запись в ЕГРН нарушает права истца, которые не могут быть защищены путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть произведено путем предъявления иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, что влечет аннулирование записи о праве собственности ответчика.
Поскольку оспариваемые договоры признаны судом ничтожными, государственная регистрация перехода права собственности, произведенная на их основании, не имеет законной силы. Записи в ЕГРН о праве собственности ФИО9 З.Р., Курбанова И.И. и Гаджикурбановой Р.Г. на <адрес изъят> подлежат аннулированию (погашению) как внесенные без законных оснований. При этом для восстановления нарушенных прав Истца и возможности последующей регистрации перехода права собственности от Асланова К.Р. к ФИО10 Б.Б. суд считает необходимым восстановить в ЕГРН запись о праве собственности Асланова К.Р. на указанную квартиру (как промежуточную), поскольку именно за ним право собственности было зарегистрировано до совершения мнимых сделок, и именно он являлся продавцом по фактически исполненному договору купли-продажи с Истцом.
В соответствии с частью 1 статьи 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (часть 2 статьи 39 ГПК РФ). При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований (часть 3 статьи 173 ГПК РФ).
В судебном заседании установлено, что признание иска ответчиком Аслановым К.Р. не противоречит закону, поскольку соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Признание иска не нарушает прав и законных интересов других лиц, так как оспариваемые сделки являются ничтожными и не создают прав для ФИО9 З.Р., Курбанова И.И. и Гаджикурбановой Р.Г., которые о своих правах на квартиру не заявляли, возражений не представили. При таких обстоятельствах суд принимает признание иска ответчиком Аслановым К.Р. и удовлетворяет исковые требования также и по данному основанию.
Требование Истца Омарова Б.Б. об аннулировании записи о государственной регистрации перехода права собственности по оспариваемым сделкам является надлежащим способом восстановления нарушенного права, поскольку направлено на приведение ЕГРН в соответствие с действительным правовым статусом недвижимости.
В силу статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе, вступившее в законную силу решение суда. Настоящее решение после вступления в законную силу является самостоятельным основанием для погашения регистрационных записей о праве собственности ответчиков.
Разрешая встречные исковые требования Гаджикурбановой Р.Г. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, выселении и передаче ключей, суд исходит из следующего.
В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Согласно статье 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301–304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на основании, предусмотренном законом или договором.
Следовательно, право на предъявление негаторного иска (об устранении препятствий, не связанных с лишением владения) и виндикационного иска (об истребовании имущества из чужого незаконного владения) принадлежит только собственнику имущества либо лицу, владеющему им на законном основании.
Как установлено судом при рассмотрении первоначального иска, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Курбановым И.И. и Гаджикурбановой Р.Г., является недействительным (ничтожным) в силу его притворного характера. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.
Таким образом, право собственности Гаджикурбановой Р.Г. на <адрес изъят>, зарегистрированное на основании ничтожной сделки, является юридически ничтожным и не может порождать правовых последствий в виде возникновения у неё прав владения, пользования и распоряжения имуществом. Следовательно, Гаджикурбанова Р.Г. не является собственником спорного жилого помещения в силу закона.
Более того, Гаджикурбанова Р.Г. никогда не владела указанной квартирой, не вселялась в неё, не получала ключей от входной двери, не несла бремя её содержания, не оплачивала коммунальные услуги и не производила ремонт. Данные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетеля, пояснением Асланова К.Р. и не опровергнуты представителем встречного истца.
Суд также учитывает, что, как следует из материалов дела, Гаджикурбанова Р.Г., заключая договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, не проявила должной степени разумности и осмотрительности, не осмотрела квартиру перед покупкой, не проверила фактическое состояние объекта и наличие лиц, проживающих в нём. При проявлении минимальной осмотрительности она с неизбежностью установила бы, что квартира находится в открытом владении ФИО10 Б.Б., который с 2017 года производит в ней ремонт, оплачивает коммунальные платежи и проживает со своей семьёй.
В силу абзаца второго пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ лицо, полагавшееся на данные государственного реестра, не вправе ссылаться на них в споре с лицом, которое знало или должно было знать о недостоверности данных реестра. Поскольку Гаджикурбанова Р.Г. знала или должна была знать о фактических обстоятельствах владения квартирой (в том числе через своего мужа ГаджиФИО16А., которому было достоверно известно о сделке с ФИО10 Б.Б.), она не может считаться добросовестным приобретателем и не вправе ссылаться на записи ЕГРН.
Кроме того, суд принимает во внимание, что встречный иск Гаджикурбановой Р.Г. фактически направлен на легализацию результатов ничтожной сделки и узаконение незаконного владения, что противоречит основным началам гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ). Предъявление требований об устранении препятствий и выселении лица, которое законно владеет имуществом с 2017 года, является, по мнению суда, злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ), поскольку указанные действия совершены с намерением причинить вред ФИО10 Б.Б. и лишить его законного владения.
Доводы встречного истца о том, что договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ООО «Еврострой» и ФИО10 Б.Б., является ничтожным, поскольку заключён после договора с ФИО9 З.Р., суд отклоняет, поскольку указанные обстоятельства не имеют правового значения для разрешения настоящего спора. Фактическим основанием владения ФИО10 Б.Б. является устный договор купли-продажи от сентября 2017 года, заключённый с Аслановым К.Р., который сторонами был полностью исполнен. Более того, договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО9 З.Р., по её собственному признанию, был оформлен формально, без намерения создать правовые последствия, и не может служить основанием для возникновения права собственности, поскольку являлся частью мнимой схемы.
При таких обстоятельствах встречный иск Гаджикурбановой Р.Г. является необоснованным и не подлежащим удовлетворению в полном объёме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Омарова Бакри Бахмудовича к Асланову ФИО9, ФИО1, Курбанову Ильясу Идрисовичу, Гаджикурбановой Равганият Гусейновне, удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи <адрес изъят>, расположенной на четвертом этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес изъят>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Шингаровой Зульфией Руслановной (продавец) и Курбановым Ильясом Идрисовичем (покупатель), удостоверенный нотариально за номером <адрес изъят>1.
Признать недействительным (ничтожным) передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес изъят>2, подписанный между Аслановым К.Р. (от имени ФИО9 З.Р.) и Курбановым И.И.,
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части <адрес изъят> (кадастровый <номер изъят>, общей площадью 69.7 кв.м), заключенный между Курбановым Ильясом Идрисовичем и Гаджикурбановой Равганият Гусейновной
Применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации перехода права собственности на <адрес изъят>, расположенную по адресу: <адрес изъят>, к ФИО1, Курбанову Ильясу Идрисовичу и Гаджикурбановой Равганият Гусейновне, возникшие на основании вышеуказанных договоров.
Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят> для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости, а именно: для погашения регистрационных записей о праве собственности ФИО9 З.Р., Курбанова И.И. и Гаджикурбановой Р.Г. на <адрес изъят> по адресу: <адрес изъят>.
В удовлетворении встречных исковых требований Гаджикурбановой Равганият Гусейновны к Омарову Бакри Бахмудовича, об обязании Омарова Бакри Бахмудовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не чинить препятствий Гаджикурбановой Равганият Гусейновне в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес изъят>, выселении Омарова Бакри Бахмудовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, без предоставления другого жилого помещения, обязании Омарова Бакри Бахмудовича передать Гаджикурбановой Равганият Гусейновне ключи от замков входной двери для свободного доступа в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>., ОТКАЗАТЬ.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Дагестан через Дербентский городской суд РД в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья В.<адрес изъят>