РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 августа 2026 года г. Дербент
Дербентский городской суд Республики Дагестан, в составе: председательствующего судьи Галимова М.И., при секретаре судебного заседания Алимирзоевой Л.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Байрамовой Умлейлы Якубовны к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис», третье лицо — администрация городского округа «город Дербент», о признании объекта самовольной постройкой и возложении обязанности по его сносу, установил:
Байрамова Умлейла Якубовна обратилась в Дербентский городской суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО «Стройсервис» о сносе незаконно возведенного строения. В первоначальном исковом заявлении истец указала, что совместно с дочерью с 1998 года проживает в жилом доме по адресу: <адрес изъят> «Б», кадастровый номер <номер изъят>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>. По утверждению истца, жилой дом и земельный участок принадлежат ей на законном основании, сведения о соответствующих объектах внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
В обоснование первоначально заявленных требований Байрамова У.Я. ссылалась на то, что в 2023 году ООО «Стройсервис» приступило к строительству жилого дома и гостиничного комплекса по <адрес изъят> в г. Дербенте. До начала строительства, как указывала истец, жильцы расположенных поблизости домов обращались к застройщику коллективно, при этом им было сообщено, что их интересы будут учтены и нарушены не будут.
Истец также указывала, что в июле 2025 года, после начала строительства многоквартирного дома и коммерческого объекта, на территории, которую она считает принадлежащей ей и относящейся к ее домовладению, была обустроена детская площадка. По мнению Байрамовой У.Я., вследствие этого доступ к ее строению был ограничен, возникли искусственные препятствия в пользовании домом и земельным участком.
Кроме того, истец утверждала, что объекты застройщика расположены в непосредственной близости от частных домов без надлежащего учета противопожарных, санитарных и иных обязательных требований, а производство строительных работ отрицательно повлияло на техническое состояние принадлежащего ей жилого дома. В подтверждение аварийного состояния дома истец ссылалась на выполненное по ее обращению техническое обследование. По ее доводам, ранее дом находился в надлежащем состоянии, тогда как после начала строительства в нем появились и усилились дефекты и повреждения.
По утверждению истца, на месте предполагавшейся детской площадки застройщиком в нарушение градостроительных норм возведено строение коммерческого назначения — офис (гостиница), тогда как детская площадка фактически размещена на частной придомовой территории. Байрамова У.Я. считала, что при строительстве допущены существенные отклонения от градостроительных требований, нарушены правила землепользования и застройки, а сохранение спорного объекта создает угрозу ее жизни и здоровью и нарушает ее право на беспрепятственное пользование жилым домом и земельным участком.
В первоначальном исковом заявлении Байрамова У.Я. просила обязать ООО «Стройсервис» снести незаконно возведенное строение гостиничного комплекса, а также обязать администрацию города Дербента принять меры к защите ее интересов.
Впоследствии представителем истца Зиятхановым Н.Н., действующим на основании доверенности, требования были уточнены. В уточнении указано, что ООО «Стройсервис» якобы в 2023 году без оформления в установленном порядке проектно-сметной и разрешительной документации самовольно осуществило строительство коммерческого объекта (гостиницы) по <адрес изъят> в г. Дербенте, в непосредственной близости от дома истца, с захватом придомовой и прилегающей территории. В окончательной формулировке истец просила признать спорный объект офиса (гостиницы) самовольной постройкой и обязать ООО «Стройсервис» осуществить его снос.
В письменных возражениях представитель ООО «Стройсервис» Казимов С.Н. иск не признал. Ответчик указал, что доводы о строительстве гостиницы, об отступлении от параметров застройки и о нарушении градостроительных норм не подтверждены надлежащими доказательствами. По позиции ответчика, строительство осуществляется на законном основании в соответствии с разрешительной и проектной документацией.
В подтверждение своей позиции ООО «Стройсервис» сослалось на разрешение на строительство от 23 декабря 2024 года <номер изъят>, в которое 8 августа 2025 года внесены изменения. Согласно представленному разрешению застройщиком является ООО «Стройсервис», объектом капитального строительства является «Жилой дом», вид работ — строительство, местоположение — Республика Дагестан, городской округ «город Дербент», <адрес изъят>, земельный участок с кадастровым номером <номер изъят>.
Ответчик также указал, что проектная документация разработана ООО «Компания Авилон» и получила положительные заключения экспертизы ООО «Центр региональной экспертизы проектов» от 25 ноября 2024 года № 05-2-1-3.069689-2024 и от 13 июня 2025 года № 05-2-1-3-032863-2025. В разрешении на строительство отражены сведения о градостроительном плане земельного участка от 10 октября 2024 года № РФ 05-2-03-0-00-2024-0124, а также о согласованиях архитектурного решения с уполномоченным органом в области охраны культурного наследия.
ООО «Стройсервис» ссылалось и на договор аренды земельного участка № Д15 от 20 ноября 2023 года, заключенный с Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» по результатам аукциона. По условиям договора обществу во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> по <адрес изъят> в г. Дербенте, относящийся к землям населенных пунктов, для использования в целях малоэтажной многоквартирной жилой застройки. Срок аренды установлен до 20 ноября 2026 года; право аренды зарегистрировано в ЕГРН.
Возражая против доводов о причинении повреждений дому Байрамовой У.Я., ответчик указал, что дом истца не примыкает к строящемуся многоквартирному дому и, согласно представленной ответчиком фототаблице, расположен на расстоянии более пяти метров. По мнению ответчика, доступ к домовладению истца не перекрыт. Кроме того, ООО «Стройсервис» ссылалось на видимое по фотоматериалам неудовлетворительное состояние отдельных элементов дома истца, повреждение водоотводящей трубы, попадание атмосферных осадков на стены и наличие иных дефектов, которые могли формироваться в течение продолжительного времени и не связаны со строительством ответчика.
В письменных возражениях ответчик, наряду с просьбой об отказе в иске, ссылался на статью 220 ГПК РФ как на основание для прекращения производства по делу ввиду, по его мнению, отсутствия доказательств нарушения прав истца.
Истец Байрамова У.Я., представитель ответчика ООО «Стройсервис», представитель Администрации ГО «город Дербент», надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении дела суд не просили, возражений не направили.
Представитель истца по доверенности Зиятханов Н.Н., надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Направил заявление о рассмотрении дела без их участия.
Исходя из представленных в дело сведений, с учетом положения ст. 165.1 ГК РФ и ст.ст.113,117 ГПК РФ, суд находит извещение не явившихся в судебное заседание лиц, надлежащим, в связи с чем, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся сторон.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 разъяснено, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, если истец докажет наличие у него права собственности либо иного законного владения и факт нарушения этого права действиями ответчика либо реальную угрозу такого нарушения. Само по себе осуществление ответчиком деятельности на принадлежащем ему или предоставленном ему земельном участке не исключает негаторной защиты, но нарушение или реальная угроза нарушения права истца должны быть доказаны.
Специальные правила о самовольной постройке установлены статьей 222 ГК РФ и разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной является постройка, возведенная или созданная на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо на участке, разрешенное использование которого не допускает строительство такого объекта, либо без необходимых в силу закона согласований и разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил при соблюдении условий, указанных в названной норме.
Пунктами 1 и 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 судам предписано исходить из совокупности норм гражданского, земельного, градостроительного и иного законодательства и устанавливать наличие хотя бы одного предусмотренного законом признака самовольной постройки. Согласно пункту 12 этого постановления собственник соседнего земельного участка либо иное лицо вправе требовать сноса самовольной постройки, если сохранением постройки нарушаются его права и законные интересы.
При заявлении довода о том, что объект полностью или частично возведен на чужом земельном участке, юридически значимым является установление фактического местоположения объекта относительно границ соответствующих участков. Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума № 44, постройка считается возведенной на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в том числе когда она полностью или частично расположена на земельном участке, не принадлежащем застройщику на праве, допускающем строительство данного объекта.
В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проектной документации установленным градостроительным требованиям, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке с учетом его разрешенного использования и установленных ограничений, и дает застройщику право осуществлять строительство. Строительство объектов капитального строительства по общему правилу производится на основании такого разрешения.
Вместе с тем наличие разрешения на строительство не лишает собственника соседнего имущества права на судебную защиту, если он докажет фактическое нарушение своего права либо реальную угрозу такого нарушения. Одновременно выдача действующего разрешения и наличие положительной экспертизы проектной документации являются относимыми доказательствами, которые подлежат оценке наряду с иными материалами дела и не могут быть проигнорированы при решении вопроса о наличии признаков самовольной постройки.
Согласно пункту 25 постановления Пленума № 44 отсутствие необходимого разрешения является одним из признаков самовольной постройки, однако снос представляет собой крайнюю меру вмешательства, которая должна быть соразмерна допущенному нарушению и не должна создавать необоснованный дисбаланс между частными и публичными интересами. В пункте 29 того же постановления разъяснено, что при нарушении градостроительных или строительных норм суд обязан оценить его существенность; незначительное нарушение, не создающее угрозы жизни и здоровью и не нарушающее права третьих лиц, само по себе не препятствует сохранению постройки.
В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд определяет юридически значимые обстоятельства и распределяет обязанность их доказывания между сторонами. Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; никакие доказательства не имеют заранее установленной силы.
Как разъяснено в пунктах 2–4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» (в действующей редакции), решение является законным, когда оно принято при соблюдении процессуальных норм и в соответствии с применимыми нормами материального права, и обоснованным, когда юридически значимые обстоятельства подтверждены исследованными доказательствами, а выводы суда исчерпывающе вытекают из установленных фактов.
Из выписки ЕГРН следует, что жилой дом истца с кадастровым номером <номер изъят> расположен по адресу: <адрес изъят> имеет назначение «жилое» и связан с земельным участком с кадастровым номером <номер изъят>. Земельный участок <номер изъят> имеет площадь 90 кв. м (с установленной реестровой погрешностью), относится к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования «для размещения жилого строения». Право Байрамовой У.Я. на указанные объекты ответчиком по существу не оспаривается. Следовательно, истец обладает материально-правовым интересом в защите принадлежащей ей недвижимости от доказанного нарушения или реальной угрозы нарушения.
Вместе с тем наличие у истца права на судебную защиту не освобождает ее от доказывания совокупности обстоятельств, необходимых для применения именно заявленного способа защиты — признания конкретного объекта самовольной постройкой и его сноса.
Материалами дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> предоставлен ООО «Стройсервис» в аренду по договору № Д15 от 20 ноября 2023 года для малоэтажной многоквартирной жилой застройки. Право аренды зарегистрировано в ЕГРН. Таким образом, довод о том, что строительство в принципе ведется на земельном участке, не предоставленном застройщику в установленном порядке, представленными доказательствами не подтверждается.
Из разрешения на строительство от 23 декабря 2024 года <номер изъят>, срок действия которого установлен до 23 декабря 2026 года и в которое 8 августа 2025 года внесены изменения, следует, что ООО «Стройсервис» разрешено строительство объекта капитального строительства «Жилой дом» на земельном участке <номер изъят> по <адрес изъят> в г. Дербенте. В разрешении указаны градостроительный план земельного участка от 10 октября 2024 года, сведения о разработчике проектной документации, согласованиях в области охраны культурного наследия и положительных заключениях экспертизы проектной документации от 25 ноября 2024 года и 13 июня 2025 года.
Проектные характеристики, отраженные в разрешении, также определяют назначение объекта как жилое. В документе приведены площадь застройки, общая площадь, количество жилых помещений и квартир, этажность, высота и характеристики корпуса А. Каких-либо сведений о разрешенном строительстве отдельного гостиничного комплекса либо объекта, предназначенного для использования в качестве гостиницы, представленное разрешение не содержит.
Следовательно, утверждение истца о том, что ООО «Стройсервис» осуществляет именно строительство гостиницы без разрешения, противоречит содержанию официальной разрешительной документации и само по себе не подтверждается иными объективными доказательствами. В материалах отсутствуют технический план, поэтажная экспликация, акт уполномоченного органа, заключение специалиста либо иное доказательство, позволяющее индивидуализировать отдельный фактически возведенный объект как гостиницу и установить, что его параметры и назначение не охватываются действующим разрешением на строительство жилого дома.
Суд учитывает, что истец указывала на начало строительных работ в 2023 году, тогда как разрешение выдано 23 декабря 2024 года. Однако само по себе такое утверждение, при отсутствии объективных материалов, фиксирующих дату фактического начала возведения того объекта, снос которого заявлен, его строительную готовность на соответствующую дату и тождественность нынешнему объекту, не позволяет достоверно установить возведение спорной постройки до получения разрешения. Договор аренды, заключенный в ноябре 2023 года, подтверждает возникновение права пользования земельным участком, но не доказывает дату начала капитального строительства.
Не подтвержден надлежащими доказательствами и довод о захвате ответчиком части земельного участка истца. Само указание на размещение детской площадки либо объекта «вплотную» к домовладению не позволяет установить пересечение кадастровых границ. Материалы дела не содержат результатов судебной землеустроительной экспертизы, геодезической съемки, акта кадастрового обследования, координат характерных точек спорного объекта либо иных объективных измерений, из которых следовало бы, что здание или иное сооружение ООО «Стройсервис» полностью либо частично находится в границах земельного участка <номер изъят>. При таких данных предусмотренный пунктом 16 постановления Пленума № 44 признак возведения объекта на не предоставленном застройщику земельном участке не установлен.
Доводы о существенном нарушении обязательных противопожарных, санитарных, градостроительных и строительных требований также не получили необходимого доказательственного подтверждения применительно непосредственно к строящемуся объекту ООО «Стройсервис». В материалах не представлено акта государственного строительного надзора, предписания уполномоченного органа, заключения пожарного надзора, санитарно-эпидемиологического заключения либо судебной строительно-технической экспертизы, которыми были бы установлены конкретные нарушенные нормы, фактические размеры отступов, характер нарушения и его существенность, а также невозможность устранения такого нарушения без сноса.
Напротив, наличие действующего разрешения на строительство и положительных заключений экспертизы проектной документации подтверждает, что на стадии выдачи разрешения компетентными органами и экспертной организацией оценивалось соответствие проектной документации обязательным требованиям. Эти документы не обладают для суда заранее установленной силой и не исключают возможности доказать фактическое отступление от проекта в ходе строительства, однако доказательства такого фактического отступления истцом не представлены.
Особой оценки требует представленное истцом техническое заключение о состоянии жилого дома <адрес изъят>». Из материалов следует, что обследование проведено 24 ноября 2025 года, заключение составлено 29 ноября 2025 года по заявлению самой Байрамовой У.Я.; его целью являлось определение технического состояния принадлежащего ей индивидуального жилого дома и его дальнейшей пригодности по целевому назначению. Заключение действительно содержит вывод об аварийном состоянии дома, аварийном состоянии отдельных конструкций, нарушении санитарно-гигиенических условий и рекомендации признать дом непригодным (небезопасным) для проживания.
Вместе с тем предметом указанного исследования не являлось установление соответствия объекта строительства ООО «Стройсервис» проектной документации, определение фактических расстояний между зданиями, проверка границ земельных участков либо установление причинно-следственной связи между производством ответчиком строительных работ и повреждением дома истца. В заключении отсутствует вывод о том, что выявленные дефекты дома Байрамовой У.Я. возникли вследствие строительства на участке <номер изъят>.
Более того, в дефектной ведомости самого заключения среди причин появления выявленных повреждений указаны залив вследствие просачивания воды с крыши при ливневых дождях, просадка фундаментов, длительное существование (возраст) здания и воздействие климатических условий. В итоговой части заключения отдельно указано на дефекты отдельных конструктивных элементов и частей здания, приобретенные в результате воздействия селевых потоков и удара молнии. Такие сведения не только не устанавливают причинную связь со строительством ответчика, но и фиксируют иные самостоятельные факторы, способные объяснить техническое состояние домовладения.
Поскольку данное исследование выполнено во внесудебном порядке по обращению истца и не содержит разрешения вопросов о причинах повреждения дома в связи с деятельностью ООО «Стройсервис», суд оценивает его по правилам статьи 67 ГПК РФ в совокупности с иными доказательствами. Оно подтверждает состояние дома на дату обследования, однако не подтверждает юридически значимое для настоящего спора обстоятельство — причинение этих повреждений ответчиком либо создание его строительством реальной угрозы дальнейшего разрушения дома истца.
Не опровергают этот вывод и общие ссылки истца на ограничение доступа к дому и размещение детской площадки. Для удовлетворения негаторного иска необходимо установить конкретное сохраняющееся нарушение права либо реальную угрозу такого нарушения и причинную связь с действиями ответчика. Представленные материалы не позволяют определить, какая именно часть участка истца занята, каким объектом, в каких координатах и каким образом это препятствует пользованию домом. Довод ответчика о наличии постоянного доступа истцом объективными измерениями, схемой либо иными достоверными доказательствами не опровергнут.
Таким образом, совокупность доказательств по делу не подтверждает наличие у спорного объекта хотя бы одного установленного пунктом 1 статьи 222 ГК РФ признака самовольной постройки в том объеме, который необходим для удовлетворения заявленных требований: не доказано нахождение возводимого жилого дома полностью или частично на участке истца; не доказано несоответствие разрешенному использованию участка <номер изъят>; не доказано отсутствие разрешения применительно к фактически возводимому жилому дому; не доказаны конкретные существенные нарушения градостроительных и строительных норм, допущенные при его фактическом возведении.
Не установлено также, что сохранение строящегося объекта нарушает права Байрамовой У.Я. именно таким образом, который может быть устранен только посредством сноса всего объекта. При отсутствии доказанных нарушений применение предусмотренной статьей 222 ГК РФ исключительной меры в виде сноса противоречило бы принципу соразмерности, раскрытому в пунктах 25 и 29 постановления Пленума № 44.
Положения пункта 30 постановления Пленума № 44 об обязательном обсуждении устранимости нарушений применяются в ситуации, когда судом установлены допущенные при возведении постройки нарушения. В настоящем деле сами заявленные нарушения, позволяющие квалифицировать объект как самовольную постройку, достоверно не установлены, в связи с чем оснований для возложения на ответчика обязанности по сносу либо приведению объекта в соответствие с установленными требованиями не имеется.
При этом суд не соглашается с доводом ответчика о необходимости прекращения производства по делу на основании статьи 220 ГПК РФ. Отсутствие, по мнению ответчика, достаточных доказательств нарушения права истца относится к вопросу об обоснованности заявленного материально-правового требования и подлежит разрешению при рассмотрении спора по существу. Само по себе недоказанное нарушение права не относится к предусмотренным статьей 220 ГПК РФ безусловным основаниям прекращения производства по делу. Поэтому спор подлежит разрешению вынесением решения об отказе в иске, а не прекращением производства.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 12, 222, 304 ГК РФ, статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьями 56, 67, 194–199 ГПК РФ, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 и постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения уточненных исковых требований.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины при отказе в удовлетворении иска возмещению за счет ответчика не подлежат.
решил:
В удовлетворении исковых требований Байрамовой Умлейлы Якубовны (СНИЛС <номер изъят> к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис» (ИНН <номер изъят>) о признании объекта офиса (гостиницы), возводимого по адресу: <адрес изъят>, самовольной постройкой и возложении обязанности осуществить его снос — отказать.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнести на истца.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан через Дербентский городской суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение судом составлено в совещательной комнате 14 августа 2026 года.
Председательствующий Галимов М.И.