РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 апреля 2026 года Дело №2-75/2026 п. Комаричи Брянской области
Комаричский районный суд Брянской области в составе:
председательствующего судьи- Рузановой О.В., при секретаре судебного заседания- Шаровой И.Е., с участием истцов- Боровых Н.А., Буфаева Н.В., ответчика- представителей администрации Комаричского муниципального района Брянской области Демкина А.С., Кочевых А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боровых Н. А., Буфаева Н. В. к администрации Комаричского муниципального района Брянской области о признании жилого дома, домом блокированной застройки и признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Боровых Н.А. и Буфаев Н.В. обратились в суд с иском к администрации Комаричского муниципального района Брянской области о признании жилого дома, домом блокированной застройки и признании права собственности.
В его обоснование указали, что являются собственниками по 1\2 доли жилого дома №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.
Фактически жилой дом разделен на два изолированных жилых помещения, для проживания одной семьей в каждом, не имеющих общих проемов, помещений, инженерных коммуникаций, имеют самостоятельные выходы в отдельные земельные участки.
Жилое помещение, принадлежащее Боровых Н.А., расположено на земельном участке, кадастровый №, площадью 926 кв.м., жилое помещение, принадлежащее Буфаеву Н.В., расположено на земельном участке, кадастровый №, площадью 934 кв.м.
Согласно техническому паспорту жилой дом состоит из двух квартир: квартира №1 площадью 70,0 кв.м., квартира №2 – 69,90 кв.м.
При обращении в администрацию Комаричского муниципального района Брянской области о признании жилого дома блокированной застройкой, в уведомлении было рекомендовано предоставить технический паспорт здания, разрешение на строительство (реконструкцию), однако такие документы отсутствуют, поскольку самостоятельно истцы реконструкцию не производили, жилые помещения приобретали уже в изолированном состоянии.
Согласно техническому заключению ООО «Перспектива» дом обеспечен раздельными инженерными системами, состоит из автономных блоков, имеющих общую капитальную стену, без проемов, блоки имеют выход на отдельные земельные участки, возможна эксплуатация автономных жилых блоков как самостоятельных объектов, одноквартирных жилых домов в составе дома блокированной застройки.
Учитывая вышеизложенное, со ссылкой на положения ст.ст.40,49 Градостроительного кодекса РФ ( далее по тексту ГрК РФ), Боровых Н.А. и Буфаев Н.В. просят суд признать изолированное жилое помещение общей площадью 70,00 кв.м., количество этажей-1, расположенное по адресу: <адрес>В/1, домом блокированной застройки, вид объекта- здание, назначение- жилой дом и признать право собственности на указанный дом за Боровых Н.А.; признать изолированное жилое помещение общей площадью 69,90 кв.м., количество этажей-1, расположенное по адресу: <адрес>, домом блокированной застрой, вид объекта- здание, назначение- жилой дом и признать право собственности на указанный дом за Буфаевым Н.В.; снять с государственного кадастрового учета жилой дом №, кадастровый №, общей площадью 140,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; прекратить право общей долевой собственности Боровых Н.А. и Буфаева Н.В. на жилой дом <данные изъяты> кадастровый № расположенный по адресу: <адрес>.
В судебном заседании Боровых Н.А., Буфаев Н.В. исковые требования поддержали по доводам, изложенным в заявлении, и просили их удовлетворить. Дополнительно каждый в отдельности пояснили, что они не являются родственниками. При приобретении долей в жилом доме, он уже фактически был разделен на два изолированных жилых помещения, предназначенных для проживания одной семьи в каждом. Кроме того у них в собственности имеются земельные участки на которых расположены принадлежащие им жилые помещения.
Ответчик- представитель администрации Комаричского муниципального района Брянской области Демкин А.С., являющийся заместителем главы администрации исковые требования не признал, вместе с тем не возражал против их удовлетворения.
Третье лицо – представитель Управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения, уведомлен надлежащим образом.
Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно сведениям из ЕГРН по состоянию на 26 февраля 2026 года, Боровых Н.А. и Буфаев Н.В. являются собственниками по 1\2 доли жилого дома №, кадастровый №, общей площадью 140,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Боровых Н.А. является собственником земельного участка, кадастровый №, общей площадью 926 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в пределах данного земельного участка расположен объект недвижимости, кадастровый №.
Буфаев Н.В. является собственником земельного участка, кадастровый №, общей площадью 934 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>В/2.
Как следует из инвентарного дела межрайонного отделения №3 ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» на жилой дом №, расположенный по адресу: <адрес>, при его обследовании по состоянию на 08.04.1991 было установлено, что оно состоит из 2 квартир, собственниками указаны: -Бохонова (Боровых) Н.А. (квартира №1)– Г.А.Т. квартира №2 (перечеркнуто).
При обращении в администрацию Комаричского муниципального района Брянской области истцам было отказано в признании жилого дома домом блокированной застройки, в связи с отсутствием документов: технического плана здания и разрешения на строительство (реконструкцию).
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Подпунктом 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление Пленума N 44) разъяснено, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.
Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований – частичную разборку здания, повышение инженерного оборудования (Ведомственные строительные нормы "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования" (ВСН 61-89(р)), утвержденные приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 26 декабря 1989 года № 250).
В соответствии с подпунктом 14 статьи 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (подпункт 39 статьи 1 названного кодекса).
Возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.
В абзаце третьем пункта 5 постановления Пленума N 44 разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции.
Из разъяснений пункта 7 постановления Пленума N 44 следует, что законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления в соответствии со статьей 222 ГК РФ решений об их сносе либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
К таким объектам недвижимости относятся, например, объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилые и садовые дома, созданные на садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий: права на эти объекты зарегистрированы до 1 сентября 2018 года; их параметры соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом; эти объекты расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов (пункт 3 статьи 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ", часть 7 статьи 54 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.
В связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.
В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Частью 15 статьи 55 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.
Из содержания названных норм следует, что с 4 августа 2018 года для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство.
Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В пункте 3 постановления N 44 разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Учитывая положения законодательства, жилой дом, принадлежащий истцам, не содержит в себе признаки самовольной постройки, в связи, с чем для признания жилого дома домом блокированной застройки наличие разрешения на строительство не требуется.
Пунктом 40 ст. 1 ГрК РФ определено, что дом блокированной застройки - это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ дано определение жилых домов блокированной застройки - дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
На основании ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении блока, указанного в части 1 настоящей статьи, не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право на указанный в части 1 настоящей статьи блок, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.
При изменении в соответствии с заявлением, указанным в части 3 статьи 16 Федерального закона N 476-ФЗ, вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости орган регистрации прав одновременно с изменением в отношении всех блоков вида объекта недвижимости на "здание", назначения объекта недвижимости на "жилой дом", вида разрешенного использования на "дом блокированной застройки" и исключением наименований объектов недвижимости, не соответствующих данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные в части 3 статьи 16 Федерального закона N 476-ФЗ блоки (часть 4).
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил №55.13330.2016. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02/2001, утвержденный и введенный в действие приказом Минстроя России от 20 октября 2016 года №725/пр. Согласно указанному Своду правил, блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный – жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющих общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над и под другими жилыми блоками.
Из выводов заключения ООО «Перспектива» от декабря 2025 года, о результатах обследования жилого дома №, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что он обеспечен раздельными инженерными системами (отопление, хозяйственно-питьевое водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газификация, вентиляция), находящимися в исправном состоянии. Жилой дом состоит из двух автономных блоков (блок 1 и блок 2), предназначенных для проживания одной семьи в каждом, имеющих общую капитальную стену без проемов, расположенных на отдельном земельном участке и имеющих отдельные входы-выходы на придомовую территорию и земли общего пользования. По данным основаниям дом может быть отнесен к жилому дому блокированной застройки. Планировка помещений каждого из блоков отвечает требованиям СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНИП 31-02-2001». Возможна эксплуатация автономных жилых домов в составе жилого дома блокированной застройки. <адрес> жилого помещения – 139,90 кв.м., жилая площадь – 97,90 кв.м., площадь подсобных помещений – 42 кв.м., в том числе: блок №1 общей площадью -70,05 кв.м., жилая -48,95 кв.м., площадь подсобных помещений -21,10 кв.м.; блок №2 общей площадью -69,85 кв.м., жилая -48,95 кв.м., площадь подсобных помещений -20,90 кв.м.
Оснований не доверять заключению ООО «Перспектива» суд не усматривает и принимает данное доказательство в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Таким образом, представленные суду доказательства позволяют сделать вывод о том, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>В, является жилым домом блокированной застройки, состоящим из двух блоков.
Поскольку спора о порядке пользования как каждым блоком жилого дома блокированной застройки отдельно, так и земельными участками на которых они расположены, между сторонами, соседями и третьими лицами не имеется, доказательств обратного суду не представлено, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Боровых Н.А., Буфаева Н.В., о признании жилых помещений в доме № по адресу: <адрес>, домами блокированной застройки.
Разрешая исковые требования в части признания права собственности, суд отмечает следующее.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.
В соответствии со ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав. В случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на них, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на образованные объекты недвижимости.
Принимая во внимание, что жилой дом №, расположенный по адресу: <адрес>, признается судом домом блокированной застройки, состоящим из двух блоков, требования истцов о признании за ними права собственности на жилой дом блокированной постройки, прекращении права общей долевой собственности на 1/2 долю каждого истца на жилой дом и снятии с государственного кадастрового учета жилого дома, кадастровый №, также подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Боровых Н. А. (<данные изъяты>), Буфаева Н. В. (<данные изъяты>) к администрации Комаричского муниципального района <адрес> (ИНН 3218002611) о признании жилого дома, домом блокированной застройки и признании права собственности- удовлетворить.
Признать изолированное жилое помещение общей площадью 70,0 кв.м, количество этажей – 1, расположенное по адресу: <адрес>В/1, жилым домом блокированной застройки, вид объекта – здание, назначение – жилой дом.
Признать изолированное жилое помещение общей площадью 69,90 кв.м., количество этажей – 1, расположенное по адресу: <адрес>В/2, жилым домом блокированной застройки, вид объекта – здание, назначение – жилой дом.
Признать за Боровых Н. А. право собственности на дом блокированной застройки № общей площадью 70,0 кв.м., количество этажей – 1, вид объекта – здание, назначение – жилой дом, расположенного по адресу: <адрес>.
Признать за Буфаевым Н. В. право собственности на дом блокированной застройки №, общей площадью 69,90 кв.м, количество этажей – 1, вид объекта – здание, назначение – жилой дом, расположенного по адресу: <адрес>.
Снять с государственного кадастрового учета жилой дом №, кадастровый №, общей площадью 140,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Прекратить право общей долевой собственности Боровых Н. А. на 1/2 долю в праве, запись государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, и Буфаева Н. В. на 1/2 долю в праве, запись государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом №, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав по заявлению любой стороны.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Комаричский районный суд Брянской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий судья п.п. О.В. Рузанова
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 13.04.2026.
Мотивированное решение составлено 20.04.2026.