РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
16 июня 2026 года с. Белая Глина
Белоглинский районный суд
Краснодарского края в составе:
Председательствующего судьи Хижняк П.А.,
При секретаре судебного заседания Саратовой Т.В.
С участием истца Крамарчевой К.И., её представителя действующего по нотариальной доверенности <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ Асеева М.В., С участием ответчика Кучеровой В.В., ее представителя адвоката Чертовой Н.С., предоставившей удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крамарчевой Клавдии Ивановны к Кучеровой Вере Владимировне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.
УСТАНОВИЛ
Крамарчева Клавдия Ивановна обратилась в суд с иском к Кучеровой Вере Владимировне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Крамарчевой К.И. и Кучеровой В.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Крамарчева К.И. продала Кучеровой В.В. недвижимое имущество, состоящее из жилого дома площадью 26,50 кв. м с кадастровым номером № с земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1500 кв. м. с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>, с/о Белоглинский, <адрес>.
Согласно п. 3 Договора недвижимость приобреталась Покупателем за счет денежных средств в размере 50000 рублей, из которых 10000 рублей - стоимость земельного участка, 40000 рублей - стоимость жилого дома.
Несмотря на то, что в этом же пункте Договора указано, что денежные средства в размере 50000 рублей Покупатель передал Продавцу в полном объеме до подписания настоящего договора, на самом деле ФИО2 свои обязательства по Договору не исполнила, истец денежные средства в счет оплаты за земельный участок и жилой дом от нее не получила.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на которую ответчик ответила отказом.
ДД.ММ.ГГГГ истец обращалась в ОМВД России по Белоглинскому району с заявлением о привлечении Кучеровой В.В. к уголовной ответственности за то, что она обманным путем завладела ее имуществом.
ДД.ММ.ГГГГ оперуполномоченным ОУР ОМВД России по <адрес> старшим лейтенантом полиции ФИО5 по результатам проведенной проверки было отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Кучеровой В.В. по основанию пункта 1 части 1 статьи 24 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием в деянии Кучеровой В.В. состава преступления, предусмотренного статьей 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, так как отношения между нами носят гражданско-правовой характер.
В связи с неисполнением условий договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ просит расторгнуть указанный договор купли-продажи, возвратить ей жилой дом и взыскать судебные расходы в размере 17446,91 рублей.
В судебном заседании истец Крамарчева К.И. и ее представитель адвокат Асеев М.В. просили расторгнуть договор купли-продажи, взыскать с ответчика судебные расходы.
Ответчик Кучерова В.В. и ее представитель адвокат Чертова Н.С. исковые требования не признали. Предоставили суду письменные возражения относительно исковых требований, из которых следует, что на основании договора купли продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передала Крамарчевой К.И. согласно договора денежные средства за приобретаемое недвижимое имущество в размере 50 000 рублей, при этом стороны договорились, что ответчик произведет капитальный ремонт, где Крамарчева Клавдия Ивановна будет проживать и пользоваться домовладением. На период проведения ремонта в жилом доме и наведении порядка на земельном участке и прилегающей территории Крамарчева Клавдия Ивановна с апреля 2024 года по октябрь 2024 года проживала в домовладении совместно с ответчицей по адресу : <адрес>.
Крамарчева К. И., являясь раннее, собственником жилого дома по адресу <адрес> № ввиду нарушения ст. 17 ЖК РФ не соблюдала санитарно-гигиенические, экологические требования к объекту недвижимости, превратила свое домовладение в сарай, где грызуны - крысы подняли пол, сгрызли стены, в окнах были огромные щели, жилой дом был завален мусором, земельный участок и прилегающая территория также завалена мусором и проживание в этом жилом доме было не возможным.
Ответчик являлась квартальной уличного комитета <адрес>, в связи с чем ей стало известно, что Управление социальной защиты населения отказывало Крамарчевой К.И. в предоставлении социального работника, ввиду аварийных, антисанитарных условий в жилом доме и решался вопрос о помещении Крамарчевой К.И. в Отделение сестринской помощи МБУЗ ЦРБ с паллиативной помощью в <адрес> (Геронтологическое отделение), Крамарчева К.И. была категорически против и пробыв в отделении 1 неделю, ответчик забрала ее к себе домой.
Из жалости к Крамарчевой К.И, ответчик организовала капитальный ремонт жилого дома за свои личные денежные средства: были залиты полы, произведена стяжка стен, штукатурка, шпаклевка и покраска стен, вставлены пластиковые окна, отремонтирован потолок, подбили потолок лесом и влагостойким гипсокартонном, заменили электропроводку, установили новый счетчик розетки и выключатели, установили уличное освещение возле дома, приобрела новую мебель, повесила карнизы, тюль и шторы на окна и только после этого, Крамарчева К.И. снова стала проживать в домовладении по адресу: <адрес> и проживает по настоящее время.
Ответчик являясь собственником недвижимого имущества по адресу : <адрес> и никогда не препятствовала Крамарчевой К.И. проживать и пользоваться жилым домом и земельным участком с момента заключения договора купли-продажи. Ответчик проводила ремонт за свои личные денежные средства и стоимость ремонта составила 300 000 рублей. Рыночная стоимость жилого дома, в котором проживала истица, была ниже стоимости произведенного капитального ремонта. Крамарчева К.И. денежные средства в размере 50 000 рублей, полученные при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ потратила на алкогольные напитки, которые употребляла.
Расписку с Крамарчевой К.И. о получении денежных средств за продаваемое ею домовладение ответчик не потребовала и не предполагала, что Крамарчева К.И. проживая в жилом доме с произведенным ответчиком капитальным ремонтом, вывозом тонн мусора с земельного участка и наведением порядка на прилегающей территории в последующем потребует расторжения договора купли-продажи. Полагая, что является добросовестным приобретателем, просила отказать в удовлетворении исковых требований. Кроме того, просила отказать в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока исковой давности, на основании положений статьи 181 Гражданского кодекса Российской федерации.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд принимает во внимание следующее.
Рассматривая ходатайство представителя ответчика о применении срока исковой давности в соответствии с ч.2 ст.181 ГК РФ, суд считает его не подлежащим удовлетворению, поскольку к требованию о расторжении договора в связи с нарушением его условий, подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности, который исчисляется с момента заключения договора.
Оспариваемый договор купли-продажи недвижимости заключен 06.12.2023. Исковое заявление поступило в суд 18.05.2026 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности, в связи с чем, исковые требований Крамарчевой К.И. полежат рассмотрению по существу.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 г., п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", неисполнение покупателем обязанности по оплате переданной ему продавцом недвижимости является существенным нарушением договора купли-продажи, дающим основание для его расторжения на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Крамарчевой К.И. и Кучеровой В.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Крамарчева К.И. продала Кучеровой В.В. недвижимое имущество, состоящее из жилого дома площадью 26,50 кв. м с кадастровым номером 23:03:0204095:702; с земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1500 кв. м. с кадастровым номером 23:03:0204081:29, расположенные по адресу: <адрес>, с/о Белоглинский, <адрес>.
Согласно п. 3 Договора недвижимость приобреталась Покупателем за счет денежных средств в размере 50000 рублей, из которых 10000 рублей - стоимость земельного участка, 40000 рублей - стоимость жилого дома. Денежные средства в размере 50000 рублей Покупатель передал Продавцу в полном объеме до подписания настоящего договора (л.д.16)
Договор был подписан лично Крамарчевой К.И., тем самым она согласилась с условиями договора в части цены и оплаты продаваемого ею имущества.
В пункте 9 договора купли-продажи указано, соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Указанная цена недвижимости является реальной, рассчитана исходя из спроса и предложений на рынке недвижимости, ее местонахождения, технического состояния, площади и прочих факторов, влияющих на цену и определена Сторонами по взаимному согласию до подготовки настоящего договора(л.д.16).
Оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа, соответствует положениям статьи 421 ГК РФ о свободе договора. Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между ними произведены полностью. Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства и аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента в несения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Статьей 1 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Ответчик Кучерова В.В. провела государственную регистрацию прав на спорное недвижимое имущество 08.12.2023 (л.д.60-65).
Правилами п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу п. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.
Обращаясь с настоящим иском, истец указывает на существенность нарушения условий договора со стороны покупателя, а именно, не оплата по договору купли-продажи денежных средств в размере 50 000 рублей.
В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о невыполнении ответчиком Кучеровой В.В. обязательств по договору купли-продажи квартиры от 06.12. 2023 года в части его оплаты.
Условиями договора купли-продажи, о расторжении которого просит истец, предусмотрено, что денежные средства в размере 50000 рублей покупател оплачивают продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора. Несмотря на отсутствие в материалах дела расписки о получении Крамарчевой К.И. указанных денежных средств, иных доказательств, свидетельствующих об отсутствии оплаты по договору, стороной истца не представлено. Условиями договора не предусмотрено условие о подтверждении факта оплаты распиской, договор между сторонами подписан, при этом условиями договора оплата в размере 50000 рублей предусмотрена до подписания указанного договора.
При этом, в судебном заседании установлено и не отрицалось сторонами, что ответчик Кучерова В.В. после покупки жилого дома, произвела в нем капитальный ремонт: залила полы, произведена стяжка стен, вставлены пластиковые окна, отремонтирован потолок, приобретена новая мебель. Затраты на ремонт составили 300 000 рублей. То есть ответчик открыто владела приобретенным по оспариваемому договору купли-продажи имуществом с 2023 года. При этом стороны договорились, что Крамарчева К.И. продолжает жить в проданном ею домовладении без оплаты.
Истец с 2023 года не предъявляла своих прав на проданное домовладение и не обращалась в суд за защитой своих прав в части взыскания не полученной по договору оплаты в размере 50 000 рублей.
Факт проживания Крамарчевой К.И. в спорном домовладении не может свидетельствовать о доказанности неоплаты, в том числе в части, по оспариваемому договору, и являться основанием для его расторжения.
Таким образом, в ходе рассмотрения дела судом не установлено нарушений покупателем существенных условий договора купли-продажи домовладения от 06 декабря 2023 года, что позволило бы сделать вывод о возможности его расторжения по указанному основанию.
Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд.
РЕШИЛ:
Крамарчевой Клавдии Ивановны в удовлетворении исковых требований к Кучеровой Вере Владимировне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белоглинский районный суд в течение месяца, со дня его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 22.06.2026 года.
Судья Белоглинского районного суда П.А. Хижняк