РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 августа 2026 года г. Белгород
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савельевой А.В., с участием представителей административного истца ООО «БЕНОЛ-ТРАСТ» Гусева П.П., участвовавшего в судебном заседании посредством видеоконференц- связи с Воронежским областным судом, ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области Широких М.В., заинтересованного лица администрации города Белгорода Макушиной О.Н., в отсутствие представителей заинтересованного лица Управления Росреестра по Белгородской области, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «БЕНОЛ-ТРАСТ» о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установил:
ООО «БЕНОЛ-ТРАСТ» (далее административный истец, Общество), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8887 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> обратилось в Белгородский областной суд с требованиями о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.01.2026 № ОРС-31/2025/000217 об отказе в установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость земельного участка – 37681 502 руб. значительно превышает его рыночную стоимость – 18165 000 руб., что затрагивает права и законные интересы административного истца как лица, имеющего исключительное право выкупа земельного участка и намеренного осуществить его выкуп. 29.12.2025 Общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 28.11.2023 ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Указанное решение административный истец полагает незаконным и необоснованным.
В судебном заседании представитель административного истца ООО «БЕНОЛ-ТРАСТ», извещенного о рассмотрении дела надлежащим образом и своевременно, посредством направления электронного заказного письма Гусев П.П. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.
Представитель административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области Широких М.В. полагала требования административного истца о признании незаконным решения бюджетного учреждения необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Считала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной заключением проведенной судебной экспертизы.
Представитель заинтересованное лица администрации города Белгорода в судебном заседании сослалась на то, что заключение эксперта С.С.В. от 11.06.2026 № 27142 содержит противоречия. Полагала целесообразным для устранения сомнений и неясностей заключения судебной экспертизы, а также наличия противоречий в выводах эксперта, сомнений в обоснованности заключения эксперта назначить по делу повторную судебную экспертизу.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Белгородской области своего представителя в суд не направило. О рассмотрении дела извещено надлежащим образом и своевременно в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ, а также посредством электронной почты. В материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.
Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 КАС РФ).
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ).
В силу положений части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).
По результатам рассмотрения заявления, бюджетное учреждение, в силу части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ вправе принять решения как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (часть 15 статьи 22.1).
Судом установлено, что ООО «БЕНОЛ-ТРАСТ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8887 кв.м, с видом разрешенного использования: склады, железнодорожные пути, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается договором аренды земельного участка № 62 от 22.08.2024, заключенным между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» и ООО «БЕНОЛ-ТРАСТ»; распоряжением администрации города Белгорода от 18.10.2021 № 903 «О предоставлении ООО «БЕНОЛ-ТРАСТ» земельного участка <адрес>; Актом приема –передачи земельного участка в аренду от 18.10.2021; распоряжением администрации города Белгорода от 17.01.2024 №41 «О внесении изменений в распоряжение администрации города Белгорода от 18 октября 2021 года № 903».
Результаты проведенной государственной кадастровой оценки стоимости земельных участков на территории Белгородской области утверждены приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131, с датой применения, - с 01.01.2023.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 37681502,09 руб. и является действующей.
Не согласившись с утвержденным размером кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставив отчет об оценке от 26.12.2025 года № 21840и, подготовленный оценщиком Ч.Д.В. Согласно данному отчету, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 30.10.2025 определена в размере 18165 000 руб.
Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в связи с чем, заявление правомерно принято к рассмотрению бюджетным учреждением.
Решением от 27.01.2026 № ОРС-31/2025/000217 бюджетное учреждение отказало Обществу в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, допущенными при составлении отчета об оценке.
Анализируя изложенные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков принятия такого решения, установленных частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, подписано уполномоченным лицом бюджетного учреждения, в полном соответствии с формой и требованиями, установленными приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0287.
В силу требований части 9 статьи 213 КАС РФ, административным ответчиком представлена совокупность письменных доказательств в подтверждение соблюдения требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия бюджетного учреждения на принятие оспариваемого решения; форму и вид решения; процедуру принятия и подписания.
В суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, административный истец обратился 04.03.2026, то есть с соблюдением срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.
Административным истцом вопросы компетенции, соблюдения порядка и сроков принятия решения не оспаривались.
Отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки в Белгородской области» в оспариваемом решении указало на допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения положений статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», пункта 2 ФСО № VI, выразившиеся в том, что при описании объекта оценки указано, что «подъезд к участку возможен по асфальтированному проезду через соседний земельный участок, автономный подъезд отсутствует». Данное утверждение не соответствует действительности, так как согласно сведений публичной кадастровой карты подъезд к участку осуществляется с улицы Ватутина, по асфальтированному подъезду через места общего пользования. В тоже время в отчете отсутствует информация, через какой соседний земельный участок осуществляется проезд и какие риски несет пользователь оцениваемого земельного участка проезжая через соседний земельный участок. В нарушение п. 2 ФСО VI, п.п. 2 п. 10 ФСО V, п. 22 б, в ФСО №7, в качестве объекта –аналога оценщиком выбрано предложение №15 (земельный участок, расположенный в п. Северный), в то же время, в качестве объекта-аналога не выбран земельный участок, расположенный в г. Белгороде по ул. Волчанская, 169, подпадающий под установленные правила отбора и не имеющий максимальную стоимость при выборке. Кроме того, в отчете об оценке не приведено обоснования неиспользования в расчетах предложения №3 и №11, относящихся к одному сегменту рынка с объектом оценки и сопоставимых по ценообразующим факторам. Нарушая положения п. 10 ФСО III, п. 2 ФСО VI, в описании объекта-аналога № 1 оценщик указывает, что «участок имеет свободный подъезд по проезду с асфальтированным покрытием», что не соответствует действительности. Кроме того, в нарушение положений п. 10 ФСО III, п. 2 ФСО VIп. 22 д ФСО №7, в расчетной Таблице 11.2 с учетом обозначенных нарушений, оценщиком неверно введены корректировки по параметру «Наличие и качество подъездный путей». Местоположение объекта-аналога №3 указано как: Белгородская область, Белгородский район, с правой стороны автодороги «Крым», в границах ОАО «Белгородское» по племенной работе, имеет кадастровый номер 31:15:0406002:28, т.е. расположен «в ближайших окрестностях областного центра». Однако ему присвоено равное местоположение с объектом оценки и объектами-аналогами 1 и 2, расположенными в г. Белгороде.
В предмет доказывания по данному делу входят следующие юридически значимые обстоятельства: законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения); соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности; размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
По ходатайству административного истца, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении бюджетного учреждения относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, судом назначалась экспертиза, направленная на проверку отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, о нарушении которых указано в оспариваемом решении бюджетного учреждения и определение рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручалось эксперту С.С.В
Как следует из выводов эксперта, содержащихся в заключении № 27142 от 11.06.2026, оценщиком Ч.Д.В. при составлении отчета об оценке от 26.12.2025 №21840и нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области от 27.01.2026 № ОРС-31/2025/000217, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, допущены частично, а именно: не допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, п. 10 ФСО III, п. 2 ФСО VI (свободный проезд к объекту оценки через места общего пользования отсутствует); не допущены нарушения при выборе аналогов, т.е. не нарушены требования ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, п. 2 ФСО VI, п.п. 2 п. 10 ФСОV, п. 22б ФСО № 7; допущены нарушения ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 10 ФСО III, п. 2 ФСО VI (свободный проезд к участку аналога № 1 отсутствует); допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, п. 10 ФСО III, п. 2 ФСОVI, п. 22д ФСО № 7 (необходимость внесения корректировки на местоположение к участку в п. Северный, аналог 3).
Экспертом проанализированы нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.01.2026 № ОРС-31/2025/000217, и подтверждено, что выявленные нарушения повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.
При изложенных обстоятельствах, выводы ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» о допущенных оценщиком в отчете об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, являются обоснованными и подтверждены заключением эксперта.
Таким образом, суд приходит к выводу, что у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «БЕНОЛ-ТРАСТ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, оснований для признания оспариваемого решения незаконным не имеется, а следовательно, требования административного истца о признании решения бюджетного учреждения от 27.01.2026 № ОРС-31/2025/000217 незаконным, удовлетворению не подлежат.
Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Несмотря на производный характер требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, с учетом диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.
Учитывая, что в силу положений статьи 3 КАС РФ одной из основных задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, а также то, что размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в данном случае напрямую связан с размером налога на имущество физических лиц, подлежащего уплате административным истцом, с целью реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела, суд приходит к выводу, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с заключением судебной экспертизы № 27142 от 11.06.2026, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № состоянию на 30.10.2025 определена в размере 19349 700 руб.
При определении рыночной стоимости объекта оценки в заключении экспертом подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках. Составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость.
Экспертом установлено, что исследуемый земельный участок расположен в промышленной зоне г. Белгорода, относится к категории земель «земли населенных пунктов», имеет вид разрешенного использования – «склады, железнодорожные пути». В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа г. Белгород, исследуемый земельный участок находится в производственной зоне предприятий 5 класса П-3. По состоянию на дату определения стоимости на участке находятся здания и сооружения склада для хранения горюче-смазочных материалов, в том числе, железнодорожный тупик. То есть текущее использование исследуемого земельного участка соответствует виду разрешенного использования и не противоречит Правилам землепользования и застройки городского округа г. Белгород.
С учетом категории, вида разрешенного использования, территориального зонирования и цели оценки, сегмент рынка, к которому относится исследуемый земельный участок, эксперт охарактеризовал как рынок земельных участков из земель населенных пунктов и промышленности, предназначенных или пригодных для размещения производственно-складских объектов, расположенных на территории городского округа город Белгород Белгородской области и в промышленных зонах, непосредственно примыкающих к городской черте и провел анализ рынка земельных участков под индустриальную застройку, расположенных на территории г. Белгорода и ближайших окрестностей.
В процессе поиска объектов-аналогов эксперт проанализировал информацию общедоступных сайтов о продаже недвижимости, базу данных архив оценщика (https://архивоценщика.рф/) и другие открытые источники.
В заключении содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов, как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.
Определение рыночной стоимости объекта исследования проведено с использованием методологии сравнительного подхода, в рамках которого применялся метод сравнения продаж, с учетом достаточного для проведения исследования количества предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости. Отказ от использования затратного и доходного подходов обоснован и мотивирован.
Объекты–аналоги сравнивались с объектом оценки по таким элементам сравнения как: местоположение, передаваемые имущественные права, условия финансирования сделки, категория/ВРИ (назначение), расположение относительно автомагистралей, характер подъездных путей, наличие железнодорожной ветки, рельеф земельного участка, форма земельного участка, наличие твердого покрытия (замощение территории), наличие ограждения территории, наличие инженерных коммуникаций на земельном участке, наличие строений под снос.
Применяемые в процессе оценки корректировки проведены обоснованно, по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.
Выводы о рыночной стоимости объекта оценки не являются произвольными, не допускают их неоднозначное толкование, не вводят в заблуждение.
Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы объективны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
С выводами судебной экспертизы не согласился представитель заинтересованного лица администрации города Белгорода. Полагали выводы эксперта противоречивыми и необоснованными, поскольку в заключении эксперта отсутствует обоснование причин отказа от использования объекта №2, расположенного по адресу: <адрес> в качестве аналога, а также отсутствуют предварительные расчеты, на основании которых экспертом сделан вывод, что стоимость указанного земельного участка на 48,4% меньше средневзвешенного значения. Кроме того, в том же выводе имеется противоречие, а именно эксперт указывает, что объект может быть использован в качестве аналога и в то же время отказывается от его использования без соответствующего обоснования. Аналогичные замечания заинтересованным лицом высказаны в отношении объекта № 11, расположенного по адресу: <адрес> По мнению заинтересованного лица, является необоснованным, отказ эксперта от использования в качестве аналога объекта № 8, расположенного по адресу: <адрес>. Отказ от его использования напрямую противоречит фактическим положениям и положениям Федеральных стандартов оценки. Необоснованным также является применение экспертом к объектам –аналогам № 1 и № 2 корректировки на наличие твердого покрытия в верхней границе интервала.
Указанные представителем административного истца в представленных письменных замечаниях доводы, сводящиеся к допущенным экспертом нарушениям законодательства об оценочной деятельности при составлении экспертного заключения, были проверены судом и своего подтверждения не нашли.
Эксперт С.С.В в своих письменных пояснениях указала на то, что довод об отсутствии в заключении предварительных расчетов, не основан на требованиях законодательства. В соответствии с требованиями законодательства об экспертной и оценочной деятельности (в т.ч. ФСО), эксперт обязан привести в заключении описание процесса оценки, расчеты и обоснования в отношении объектов, принятых в качестве аналогов и формирующих итоговую стоимость. Включение в текст заключения громоздких промежуточных расчетов по всем объектам, которые были исследованы, но в итоге отбракованы, не предусмотрено никакими нормативными актами. Определение значительного отклонения (в данном случае на 48,4% и на 34% от средневзвешенного значения, полученного по результатам промежуточного расчета по всем включенным в расчет потенциальным аналогам) в процессе производства экспертизы является результатом стандартной математико-статистической процедуры тестирования выборки. В экспертной практике объекты, цены которых после применения базовых корректировок критически отклоняются от рыночного диапазона (статистические «выбросы» или аномалии), подлежат обязательному исключению. Это делается для обеспечения однородности выборки и повышения точности итогового результата. Указание эксперта «Объект может быть использован в качестве аналога, однако исключен» не содержит никаких противоречий. Концептуально (по сегменту рынка, виду разрешенного использования) объект подходил для анализа. Однако на этапе математического тестирования он показал признаки нетипичной (нерыночной) цены предложения. Использование такого экстремума прямо исказило бы итоговую рыночную стоимость. Указание величины математического отклонения в таблице 7.11 само по себе является исчерпывающим обоснованием отказа от данного аналога. Экспертом приведен фрагмент из промежуточного расчета по непринятым к расчетам аналогам. Так, в результате промежуточного расчета удельный показатель стоимости по объекту, расположенному по адресу: <адрес> составил 938 руб./кв.м., что в 2,3 раза ниже полученного в результате экспертизы итогового значения рыночной стоимости (2177,3 руб./кв.м.); удельный показатель стоимости по объекту, расположенному по адресу: <адрес> составил 1183 руб./кв.м., что почти в 2 (1,84) раза ниже полученного в результате экспертизы итогового значения рыночной стоимости (2177,3 руб./кв.м.). Относительно замечания о необоснованном отказе от использования в качестве аналога объекта №8, расположенного по адресу: <адрес>, эксперт пояснил, что в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, объектом анализа является исключительно земельный участок как индивидуальный объект налогообложения. Согласно требованиям методологии оценки земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости, стоимость земли оценивается в предположении её условной свободы от улучшений и без определения стоимости каких-либо улучшений, размещенных в границах оцениваемого земельного участка, при их наличии. Поэтому стоимость земельного участка определялась как условно свободного, то есть без учета зданий, строений и иных объектов капитального строительства, расположенных на нем, о чем и было указано в тексте заключения эксперта. По результатам анализа для расчетов из числа представленных в выборке объектов, экспертом были выбраны свободные от застройки земельные участки категорий земель «земли населенных пунктов» и «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи…», предназначенные для размещения производственно-складских объектов, расположенных на территории г. Белгорода и в промышленных зонах, непосредственно примыкающих к городской черте, наиболее близкие по характеристикам к оцениваемому. В соответствии с принципами оценки, наиболее достоверным способом определения рыночной стоимости земельного участка является использование аналогов – свободных (незастроенных) участков, не требующих сложных корректировок на изъятие стоимости капитальных строений. По этим основаниям объект № 8 и был исключен экспертом, что обеспечило максимальную точность результатов. Необоснованными являются также замечания заинтересованного лица относительно корректировки на наличие твердого покрытия к объектам-аналогам № 1 и №2 в верхней границе интервала. В процессе исследования экспертом проводился комплексный всесторонний анализ открытых публичных оферт (объявлений), которые содержат не только текстовое описание, но и фотоматериалы. В отсутствие физического осмотра объектов, выставленных на продажу третьими лицами (в том числе на ретроспективную дату), анализ визуальных данных (фотографий) является абсолютно легитимным инструментом сбора информации об аналогах, то есть является надлежащим и допустимым способом сбора данных (пункт 22 ФСО №7). В заключении эксперта приведены скриншоты объявлений аналогов № 1 и № 2, содержащие в том числе фотоматериалы, из которых однозначно следует, что твердое покрытие, на наличие которого непосредственно указано в тексте объявлений, в обоих случаях находится в неудовлетворительном состоянии. По фотографиям аналогов визуально идентифицируется физический износ твердого покрытия (наличие трещин, выбоин, разрушений бетонного/асфальтового слоя, прорастание сорной растительности), в связи с чем, его состояние было классифицировано как «неудовлетворительное». В рамках поставленной перед экспертом задачи, исследуемые объекты оценивались как свободные, но с учетом состояния покрытия для расчетов применена минимальная из допустимого диапазона корректировка (по верхней границе справочного интервала).
Не согласиться с данными выводами судебного эксперта у суда оснований не имеется.
Следует отметить, что выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт С.С.В. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителя заинтересованного лица, не имеется. Настаивая на своей позиции, представитель заинтересованного лица обоснованных пояснений не представила.
При изложенных обстоятельствах доводы представителя администрации города Белгорода о наличии сомнений в обоснованности заключения судебной оценочной экспертизы не нашли своего подтверждения. Каких-либо данных, с достоверностью опровергающих выводы эксперта и свидетельствующих о том, что избранная им методика привела к неправильному выводу, в материалах дела не имеется и суду не представлено.
Объяснений стороны недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 КАС РФ, поскольку объяснениями не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.
Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в заключении, как и допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено, оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы судом не установлено.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 19349 700 руб., по результатам судебной экспертизы.
Устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статья 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, в данном случае – 30.10.2025.
Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.
Из материалов дела следует, что ООО «БЕНОЛ-ТРАСТ» заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка подано в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» 29.12.2025.
Указанная дата, влечет за собой юридически значимые последствия для ООО «БЕНОЛ-ТРАСТ», связанные с налогообложением за период, начиная с 1 января 2025 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
административное исковое заявление ООО «БЕНОЛ-ТРАСТ» (ИНН 3123220749, ОГРН 1103123013256) удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8887 кв.м, расположенного по адресу: Белгородская область, <адрес> в размере его рыночной стоимости 19349 700 руб., по состоянию на 30.10.2025.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29.12.2025.
В удовлетворении требований ООО «БЕНОЛ-ТРАСТ» о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.01.2026 № ОРС-31/2025/000217 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.В. Сотникова
В окончательной форме решение суда изготовлено 20.08.2026.