РЕШЕНИЕ
10 августа 2026 года г. Махачкала
Верховный Суд Республики Дагестан в составе:
председательствующего судьи Хавчаева Х.А., при секретаре судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО7» о признании незаконным решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установил:
ФИО8» (ОГРН №) в лице представителя ФИО2 обратилось в суд с административным иском о признании незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 10 ноября 2025 г. № 11.17исхГКО-2289/25 и установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, кадастровой стоимостью 11 054 922,95 руб., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 октября 2025 г. в размере 6 600 000 руб., указывая в обоснование, что Общество является собственником вышеуказанного объекта недвижимости площадью 448,8 кв.м., рыночная стоимость которого подтверждена отчетом оценочной компании <.>» от 15.10.2025 г. № 11/08Н25-03, однако бюджетное учреждение необоснованно отказало в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, ссылаясь на несоответствие отчета законодательству об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца <.>» ФИО2 не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие представителя административного истца и установить рыночную стоимость объекта в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 10 689 000 руб., установленном заключением судебной экспертизы
Представители административных ответчиков Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, ГБУ РД «Дагтехкадастр», Управления Росреестра по РД, заинтересованных лиц администрации ГО «город Махачкала» и ППК «Роскадастр» по РД в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ, Закон о государственной кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон № 135-ФЗ предусматривал для физических лиц альтернативный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в комиссии по рассмотрению соответствующих споров или в суде, тогда как для юридических лиц соблюдение досудебного порядка урегулирования спора путем обращения в комиссию являлось обязательным (статья 24.18.).
С 01.01.2017 г. (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ, который исходит из универсальной - независимо от субъекта оспаривания - альтернативной модели: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не являлось обязательным (части 1, 3 статьи 22).
Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 01.01.2017 г. до 01.01.2023 г.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ и Федеральным законом № 237-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01.01.2023 г. либо до даты принятия субъектом РФ соответствующего решения), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ.
Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, т.е. после 01.01.2023 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Данное толкование приведенных норм согласуется с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021).
Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).
Постановлением Правительства Республики Дагестан от 02.02.2022 г. № 12 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» установлено, что датой перехода к новому порядку установления кадастровой стоимости в размере рыночной является 15.02.2022 г.
Согласно положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.
При этом, в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).
Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях реализации Закона о государственной кадастровой оценке постановлением Правительства Республики Дагестан от 29.11.2016 г. № 362 «О преобразовании Государственного унитарного предприятия «Дагтехинвентаризация» в Государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Дагестанское бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке», образовано ГБУ РД «Дагтехкадастр», одной из основных целей деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Дагестан.
ГБУ РД «Дагтехкадастр» наделено полномочиями на территории Республики Дагестан по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст. ст. 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ).
Таким образом, с вышеуказанной даты – 15.02.2022 г. – на территории Республики Дагестан рассмотрение заявлений физических и юридических лиц об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в силу положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, осуществляет ГБУ РД «Дагтехкадастр».
Материалами дела установлено, что административному истцу <.>» (ОГРН №) на праве собственности принадлежит объект недвижимости – здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, со следующими характеристиками: назначение – нежилое, наименование – нежилые помещения, площадь 448.8 кв.м.
Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан от 17 ноября 2023 г. № 414 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Дагестан" по результатам очередной государственной кадастровой оценки в отношении данного объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость в размере 11 054 922, 95 руб. по состоянию на 01.01.2023 г., внесенная в ЕГРН 11.01.2024 г. и подлежащая применению с 01.01.2024 г.
В соответствии с порядком, предусмотренным ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, 20 октября 2025 г. представитель административного истца обратился в ГБУ РД «Дагтехкадастр» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости – 6 600 000 руб. по состоянию на 15 октября 2025 г., т.е. в размере, определенном отчетом об оценке № 11/08Н25-03 от 15.10.2025 г., составленным оценщиком <.>» ФИО3
Решением ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 10 ноября 2025 г. № 11.17исх-ГКО-2289/25 в удовлетворении данного заявления отказано в связи с нарушениями положений федеральных стандартов оценки, допущенными оценщиком при составлении отчета.
Не согласившись с вышеуказанным решением, административный истец в порядке, предусмотренном частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в суд с настоящим административным иском о признании принятого по его заявлению решения незаконным и установлении кадастровой стоимости в размере 6 600 000 руб.
Являясь собственником данного объекта недвижимости, административный истец обладает правом на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку несет обязанность по уплате налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости.
С административным исковым заявлением о признании решения бюджетного учреждения от 10 ноября 2025 г. незаконным представитель административного истца обратился в суд 8 декабря 2025 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного ч.1 ст.219 КАС РФ.
Оценивая заявленные административные исковые требования в части признания незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 10 ноября 2025 г. № 11.17исх-ГКО-2289/25, суд приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении заявления представителя административного истца, бюджетным учреждением в оспариваемом решении указано на допущенные оценщиком при составлении отчета нарушения положений федеральных стандартов оценки, в связи с чем, по мнению бюджетного учреждения, выводы отчета вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование полученных результатов.
Исследовав представленный отчет об оценке, суд считает выводы оспариваемого решения бюджетного учреждения о несоответствии отчета положениям законодательства об оценочной деятельности обоснованными.
Допущенные оценщиком при проведении оценки нарушения законодательства об оценочной деятельности, выразившиеся в немотивированном применении корректирующих коэффициентов в размере 47%, превышающем рекомендованные значения (подп. «д», «е» п.22 ФСО № 7), использовании неактуальных справочников, нераскрытии процесса вычисления корректировок, указанные в решении бюджетного учреждения, не опровергнутые стороной административного истца, не позволяют, по мнению суда, признать отчет доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки.
Кроме того, заключением проведенной по делу судебной экспертизы <.>» от 19.06.2026 г. № 1397-Э/2026 установлено, что представленный административным истцом отчет оценщика не соответствует законодательству об оценочной деятельности, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
В этой связи, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое по делу решение бюджетного учреждения является обоснованным, в связи с чем, в удовлетворении административного иска в части признания этого решения незаконным следует отказать.
Разрешая административные исковые требования в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующему.
В связи с недостатками представленного в суд отчета об оценке по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 15 октября 2025 г., т.е. на дату, по состоянию на которую была проведена оценка в отчете об оценке.
Согласно заключению судебной экспертизы от 19 июня 2026 г. № 1397-Э/2026, проведенной экспертами <.>» ФИО4 и ФИО5, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 05№, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 15 октября 2025 г. составляет 10 689 000 руб.
Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. 84 КАС РФ, суд считает его выводы обоснованными, в связи с чем признает его допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки.
Установленная экспертом в рамках доходного и затратного подходов к оценке рыночная стоимость объекта недвижимости, согласование результатов оценки и содержащиеся в заключении расчеты не вызывают у суда сомнений в их объективности. Экспертами проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта исследования, мотивирован отказ от сравнительного подхода. Изложенная в заключении последовательность определения стоимости объекта исследования понятна, а приведенные расчеты позволяют понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту исследования и определяемому виду стоимости.
Заключение проведенной по делу судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; эксперты предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ.
Суд учитывает, что в ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертами приведено описание объекта экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. В заключении приведены ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Выводы экспертов не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Однако административными ответчиками правильность судебной экспертизы по делу не опровергнута.
Представители сторон ходатайство о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявили, правовых оснований для назначения такой экспертизы по инициативе суда не установлено, в связи с чем, суд считает доводы административного истца подтвердившимися и подлежащими удовлетворению, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы в размере 10 689 000 руб.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения административного истца с заявлением в бюджетное учреждение, то есть 20.10.2025 г.
Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021 г., в силу части 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Из вышеизложенного следует, что требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которое по настоящему делу удовлетворено, не носит самостоятельного характера и потому не влияет на порядок распределения между сторонами судебных расходов.
Поскольку в удовлетворении заявленного по делу основного требования об оспаривании решения бюджетного учреждения судом отказано, то в соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ, судебные расходы должны быть возложены на административного истца.
Экспертной организацией <.>» заявлено об оплате расходов за проведение судебной экспертизы в размере 120 750 руб., представлена соответствующая калькуляция с обоснованием действительной стоимости, в которой содержится информация об объёме произведенной экспертами работы и ее финансово-экономическом обосновании; с ней суд соглашается, учитывая, что на разрешение эксперта были поставлены вопросы как о проверке отчета на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, так и о рыночной стоимости объекта недвижимости, стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения, заявленная сумма не превышает среднюю стоимость оплаты за проведение аналогичных экспертиз в регионе.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд решил:
административное исковое заявление ФИО9» удовлетворить частично. Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 октября 2025 г. в размере 10 689 000 (десять миллионов шестьсот восемьдесят девять тысяча) руб. В удовлетворении требований в остальной части отказать. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20.10.2025 г.
Взыскать с ФИО10» (ОГРН №) в пользу <.>» (ОГРН №) расходы по проведению судебной экспертизы в размере 120 750 руб.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В окончательной форме решение суда составлено 24 августа 2026 г.
Судья Верховного Суда
Республики Дагестан Х.А. Хавчаев