РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
21 июля 2026 года г. Махачкала
Верховный Суд Республики Дагестан в составе:
председательствующего судьи Ермаковой О.А., при секретаре судебного заседания Бархаеве Р.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Военторг-Юг» к Государственному бюджетному учреждению Республики Дагестан «Дагестанское бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке», Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан о признании незаконным решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установил:
АО «Военторг-Юг» обратилось в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером: №, общей площадью 1 599 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> Право собственности административного истца подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от <дата> №, основанием для внесения которой послужили приказ Министерства обороны Российской Федерации от <дата> № и передаточный акт от <дата> По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на <дата> определена в размере 56 352 909 руб. 89 коп. (акт ГБУ РД «Дагтехкадастр» от <дата> № №).
Полагая, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости и, как следствие, приводит к необоснованному увеличению налога на имущество организаций, административный истец обратился в Государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Дагестанское бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке» (далее – ГБУ РД «Дагтехкадастр», бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Решением ГБУ РД «Дагтехкадастр» от <дата> № в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с указанным решением, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований административный истец сослался на положения ст. 22.1 Федерального закона от <дата> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст.ст. 125, 126, 245, 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), указав, что оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта, изложенная в отчете последовательность определения стоимости понятна, а доводы бюджетного учреждения о допущенных нарушениях необоснованны. В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от <дата> №Н25-02, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на <дата> составляет 31 740 000 руб.
Ссылаясь на указанный отчет, административный истец просил:
- признать незаконным решение ГБУ РД «Дагтехкадастр» от <дата> № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: № в размере его рыночной стоимости – 31 740 000 руб.
Определением суда от <дата> по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «ПРОФЭКСПЕРТ»
После поступления в суд заключения эксперта административный истец в порядке ст. 46 КАС РФ уточнил заявленные требования в части размера кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером: № и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 40 315 337 руб., определенной заключением судебной экспертизы, поддержав требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения.
Административный ответчик ГБУ РД «Дагтехкадастр» с заключением судебной экспертизы не согласился, представив акт проверки экспертного заключения от <дата> №, в котором указано на нарушение экспертом п. 11 и пп. «в» п. 22 ФСО №, а также на необоснованное использование среднеарифметического значения удельной стоимости улучшений. По мнению бюджетного учреждения, заключение требует дополнительных корректировок, исправлений и разъяснений, которые повлияют на стоимость в сторону ее повышения.
Во исполнение определения суда от <дата> экспертом ФИО2 представлены письменные пояснения относительно акта проверки экспертного заключения от <дата> №, представленного ответчиком, в которых эксперт указала, что заключение окончено и направлено в суд <дата>, анализ рынка с указанием интервала значений цен приведен на стр. 20-25 заключения, обоснование отбора аналогов отражена на стр. 32, а методология оценки не содержит требования о расчете весовых коэффициентов с учетом количества корректировок. По мнению эксперта, доводы акта являются субъективным мнением лица с неустановленным уровнем компетенции и не находят своего подтверждения.
Также экспертом ФИО2 представлены письменные пояснения, в которых эксперт подтвердила, что в наименовании объекта исследования в таблице 25 заключения, а также в пп. 1.7 и 1.10 заключения допущены опечатки, не влияющие на ход и результаты исследования; пояснила, что фактический адрес аналога № установлен в ходе проверки достоверности информации и верно указан в таблице 1, типовая зона аналога определена правильно, а расхождение дат предложений аналогов № и № обусловлено указанием в источнике даты объявления и даты предложения и на расчет не влияет.
В судебное заседание представитель административного истца АО «Военторг-Юг» не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, административные исковые требования с учетом уточнений поддерживают, просят их удовлетворить.
Представители административных ответчиков Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан и ГБУ РД «Дагтехкадастр», Управления Росреестра по РД в судебное заседание не явились, извещены о дне, времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, причины своей неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявили.
Учитывая надлежащее извещение сторон, суд, руководствуясь ст. 150, ч.4 ст. 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав и проверив материалы административного дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ, Закон о государственной кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон № 135-ФЗ предусматривал для физических лиц альтернативный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в комиссии по рассмотрению соответствующих споров или в суде, тогда как для юридических лиц соблюдение досудебного порядка урегулирования спора путем обращения в комиссию являлось обязательным (статья 24.18.).
С 1 января 2017 г. (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ, который исходит из универсальной - независимо от субъекта оспаривания - альтернативной модели: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не являлось обязательным (ч.ч. 1, 3 ст. 22).
Как следует из ч. 1 ст. 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. до 1 января 2023 г.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ и Федеральным законом № 237-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (ч. 2 ст. 24 Федерального закона № 237-ФЗ).
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 г. либо до даты принятия субъектом РФ соответствующего решения), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ.
Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, т.е. после 1 января 2023 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Данное толкование приведенных норм согласуется с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021).
Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 24 Федерального закона № 237-ФЗ).
Постановлением Правительства Республики Дагестан от 2 февраля 2022 г. № 12 «Об установлении даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» установлено, что датой перехода к новому порядку установления кадастровой стоимости в размере рыночной является 15 февраля 2022 г.
Согласно положениям ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.
При этом, в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).
Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях реализации Закона о государственной кадастровой оценке постановлением Правительства Республики Дагестан от 29 ноября 2016 г. № 362 «О преобразовании Государственного унитарного предприятия «Дагтехинвентаризация» в Государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Дагестанское бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке», образовано ГБУ РД «Дагтехкадастр», одной из основных целей деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Дагестан.
ГБУ РД «Дагтехкадастр» наделено полномочиями на территории Республики Дагестан по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст. ст. 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ).
Таким образом, с вышеуказанной даты – 15 февраля 2022 г. – на территории Республики Дагестан рассмотрение заявлений физических и юридических лиц об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в силу положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, осуществляет ГБУ РД «Дагтехкадастр».
Материалами дела установлено, что административному истцу АО «Военторг-Юг» (ОГРН 1096195001946) на праве собственности принадлежит объект недвижимости – здание с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес>, со следующими характеристиками: назначение – «нежилое», наименование – «нежилые здания и сооружения ДГУП № военной торговли», вид разрешенного использования – «нежилое», площадь 1599 кв.м.
По результатам проведенной государственной кадастровой оценки в отношении указанного здания установлена кадастровая стоимость в размере 56 352 909 руб. 89 коп. по состоянию на <дата> (акт от <дата> № №), внесенная в Единый государственный реестр недвижимости <дата> и подлежащая применению с <дата>
В соответствии с порядком, предусмотренным ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, <дата> административный истец обратился в ГБУ РД «Дагтехкадастр» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости – 31 740 000 руб. по состоянию на <дата>, т.е. в размере, определенном отчетом ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от <дата> №Н25-02.
Решением ГБУ РД «Дагтехкадастр» от <дата> № (протокол заседания комиссии от <дата> №) в удовлетворении данного заявления отказано в связи с нарушениями положений федеральных стандартов оценки, допущенными оценщиком при составлении отчета.
Не согласившись с вышеуказанным решением, административный истец в порядке, предусмотренном ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в суд с настоящим административным иском – <дата>, т.е. в пределах срока, установленного ч. 1 ст. 219 КАС РФ.
Являясь правообладателем нежилого здания с кадастровым номером: №, административный истец обладает правом на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку несет обязанность по уплате налога на имущество организаций, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости данного здания (п. 2 ст. 375, ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Оценивая заявленные административные исковые требования в части признания незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от <дата> №, суд приходит к следующему.
При рассмотрении административного дела данной категории суд проверяет законность оспариваемого решения в той части, в которой оно оспаривается, и не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении (ч. 8 ст. 226 КАС РФ). Обязанность доказывания законности оспариваемого решения возлагается на орган, его принявший (ч. 11 ст. 226 КАС РФ).
Оспариваемое решение принято уполномоченным бюджетным учреждением на основании решения комиссии по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (протокол от <дата> №), в срок, установленный ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, по форме, утвержденной приказом Росреестра от <дата> № П/0287 (приложение №). Нарушений порядка его принятия судом не установлено.
В соответствии с ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение принимает решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости.
Отказывая в удовлетворении заявления АО «Военторг-Юг», бюджетное учреждение в оспариваемом по делу решении указало на допущенные оценщиком при составлении отчета нарушения положений федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости.
Исследовав представленный в суд отчет об оценке, суд считает выводы оспариваемого по делу решения бюджетного учреждения о несоответствии отчета положениям законодательства об оценочной деятельности обоснованными.
Так, при определении операционных расходов оценщиком использованы данные «Справочника оценщика недвижимости - 2022» под ред. ФИО3 (стр. 62 отчета), тогда как дата оценки – <дата> На указанную дату были доступны более актуальные данные: судебный эксперт рассмотрел издание справочника 2025 года и принял долю операционных расходов по данным СтатРиелт по состоянию на <дата> Использование неактуальной информации противоречит требованию п. 10 ФСО III.
Кроме того, корректировка на инженерные коммуникации принята оценщиком по данным на <дата>, т.е. почти за 11 месяцев до даты оценки (стр. 80 отчета), при этом актуальность указанных данных в отчете не обоснована. Вместе с тем, ошибочное указание в решении бюджетного учреждения даты оценки (<дата> вместо <дата>) существа данного довода не меняет.
Помимо этого, адрес объекта-аналога № указан в отчете неверно (стр. 67 отчета): согласно объявлению аналог расположен по <адрес>, а не по <адрес>. Недостоверные сведения о местоположении аналога влияют на корректировку на местоположение.
Также в отчете не раскрыт процесс расчета корректировок на назначение частей здания, состояние внутренней отделки и инженерные коммуникации (стр. 54-55, 58-59, 77, 80-81 отчета), что не позволяет проверить логику расчетов и противоречит пп. 3 п. 2 ФСО VI.
Допущенные нарушения повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости. Рыночная стоимость того же объекта на ту же дату, определенная заключением судебной экспертизы, составила 40 315 337 руб., что на 8 575 337 руб. (27 %) превышает величину, указанную в отчете (31 740 000 руб.). Такое расхождение выходит за пределы ±15 %, которые сам оценщик указал в качестве границ неопределенности полученного им результата (п. 9.1 отчета).
Доводы административного истца о необоснованности отказа носят общий характер и указанные нарушения не опровергают. Допущенные оценщиком нарушения требований федеральных стандартов оценки, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, не позволяют, по мнению суда, признать данный отчет доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки.
В этой связи суд приходит к выводу о том, что оспариваемое по делу решение ГБУ РД «Дагтехкадастр» от <дата> № является законным и обоснованным, в связи с чем в удовлетворении административного иска в части признания этого решения незаконным следует отказать.
Вместе с тем отказ в признании решения бюджетного учреждения незаконным не препятствует рассмотрению требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое является самостоятельным (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ) и разрешается на основании доказательств, представленных в суд, в том числе заключения судебной экспертизы.
Разрешая административные исковые требования в части установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующему.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции (ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ).
Обязанность доказать размер рыночной стоимости объекта недвижимости возлагается на административного истца (ст.ст. 62, 248 КАС РФ, п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», далее – постановление Пленума №).
В связи с недостатками представленного административным истцом отчета об оценке судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на <дата>, т.е. на дату, по состоянию на которую была проведена оценка в отчете об оценке ООО «Консалтинговая компания «АРГУС».
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от <дата> №-Э, проведенной экспертом ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» ФИО2, по состоянию на <дата> рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером: № площадью 1 599 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 40 315 337 руб.
Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. 84 КАС РФ, суд считает его выводы обоснованными, в связи с чем признает его допустимым и достоверным доказательством по делу, отвечающим требованиям ст.ст. 59, 61 и 84 КАС РФ, и принимает его в качестве надлежащего доказательства при разрешении настоящего административного дела.
В ходе проведения экспертизы экспертом <дата> произведен осмотр объекта, приведено подробное описание его местоположения (транспортная доступность, окружающая застройка), количественных и качественных характеристик. Установлено, что объект состоит из административного здания, складов, боксов, котельной и встроенного помещения (литеры А-И), находящихся в удовлетворительном состоянии; из общей площади 1 599 кв. м административная часть составляет 519 кв. м (32 %), производственно-складская – 1 080 кв. м (68 %).
Экспертом проанализирован рынок производственно-складской недвижимости г. Махачкалы, изложен обзор предложений о продаже и аренде сопоставимых объектов, приведены ценообразующие факторы, имеющие наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта, с указанием их значимости по данным справочников оценщика 2025 года под ред. Лейфера Л.А., актуальных на дату оценки.
Отказ от применения затратного подхода экспертом обоснован отсутствием сведений о годах постройки и техническом состоянии конструкций, необходимых для расчета физического износа, а также наличием в составе объекта встроенного помещения (стр. 29 заключения).
В рамках сравнительного подхода экспертом отобраны три объекта-аналога, в цены предложений которых последовательно внесены корректировки на торг, местоположение, площадь, техническое состояние, назначение помещений, наличие отопления и материал стен, каждая из которых обоснована данными справочника с указанием соответствующей таблицы. Стоимость здания без учета стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода составила 44 742 291 руб. (стр. 48).
В рамках доходного подхода (метод прямой капитализации) экспертом определены арендопригодная площадь объекта по экспликациям технического паспорта, рыночные ставки аренды производственно-складских помещений (по восьми объектам-аналогам) и административных помещений, потенциальный и действительный валовой доход, операционные расходы по данным СтатРиелт по состоянию на <дата> и чистый операционный доход в размере 5 513 686 руб. Путем капитализации чистого операционного дохода определена стоимость единого объекта недвижимости в размере 50 713 046 руб., а за вычетом стоимости земельного участка – стоимость здания в размере 38 034 785 руб. (стр.65).
Результаты подходов согласованы экспертом методом анализа иерархий по шести критериям с присвоением сравнительному подходу веса 0,34, доходному – 0,66 (стр. 66-69 заключения), в результате чего итоговая рыночная стоимость составила 40 315 337 руб. (44 742 291 руб. ? 0,34 + 38 034 785 руб. ? 0,66).
Произведенный судом проверочный расчет арифметических ошибок не выявил. Указание в таблице 25 заключения (стр. 69) в графе наименования объекта иного здания (кадастровый №, площадь 17 202 кв. м, <адрес>, по состоянию на <дата>) суд расценивает как техническую описку, поскольку в той же таблице использованы результаты подходов, рассчитанные для спорного здания, а в выводах заключения (стр. 70) объект экспертизы, дата оценки и величина рыночной стоимости указаны верно.
Данные обстоятельства также подтвердил судебный эксперт в письменных пояснения. Согласно указанным пояснениям приведенные в таблице результаты подходов (44 742 291 руб. и 38 034 785 руб.) и итоговая величина 40 315 337 руб. относятся к зданию с кадастровым номером: № по состоянию на <дата>; экспертом представлена исправленная редакция таблицы 25. Это согласуется и с выводами заключения (стр. 70), в которых объект экспертизы, дата оценки и величина рыночной стоимости указаны верно.
В тех же пояснениях эксперт подтвердила, что указание в п. 1.7 заключения на определение суда от <дата> по иску ООО «Триумф» и наименование административного истца в п. 1.10 как ООО «Военторг-Юг» являются опечатками, не влияющими на ход и результаты исследования, и представила исправленную редакцию п. 1.7, согласно которой в распоряжение эксперта были предоставлены определение Верховного Суда Республики Дагестан от <дата> о назначении судебной оценочной экспертизы и материалы административного дела №
Установленная судебным экспертом в рамках сравнительного и доходного подходов к оценке рыночная стоимость объекта недвижимости, согласование результатов оценки и содержащиеся в заключении расчеты не вызывают у суда сомнений в их объективности. Экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта исследования. Изложенная в заключении последовательность определения стоимости объекта исследования понятна, а приведенные расчеты позволяют понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту исследования и определяемому виду стоимости (рыночной).
Заключение проведенной экспертом ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» ФИО2 судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от <дата> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. К заключению приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Выводы эксперта, изложенные в заключении, не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации (объявления с указанием дат, адресов, идентификаторов и ссылок на источник, коэффициенты справочников с номерами таблиц), а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий в полном объеме осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом и сомнений у суда не вызывают.
Полученный результат согласуется с рыночными данными: удельная стоимость здания составляет 25 212 руб. 84 коп. за 1 кв. м, а с учетом доли земельного участка – около 33 600 руб. за 1 кв. м, что сопоставимо с ценами предложений использованных объектов-аналогов (от 35 417 до 50 000 руб. за 1 кв. м до внесения корректировок) с учетом того, что объект экспертизы находится в удовлетворительном состоянии, а два аналога являются новыми зданиями.
Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено (диплом ПП №, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» № от <дата>, членство в саморегулируемой организации оценщиков, стаж работы более 20 лет). Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, что подтверждается соответствующей подпиской содержащей подпись эксперта.
На наличие обстоятельств, которые могли бы поставить под сомнение объективность эксперта, участвующие в деле лица не указали.
Доводы административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр», изложенные в акте проверки экспертного заключения от <дата> №, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.
Заключение судебной экспертизы не является отчетом об оценке. Федеральные стандарты оценки применяются к нему в качестве методологической основы, а требования к форме и содержанию заключения эксперта установлены ст. 82 КАС РФ и ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ. На стр. 4 заключения прямо указано, что ФСО № 7 использован экспертом в рамках методологии и терминологии. Отступление от отдельных положений федеральных стандартов оценки само по себе не порочит заключение, если оно не повлияло на достоверность итоговой величины рыночной стоимости.
Вопреки доводу о нарушении п. 11 ФСО № 7, анализ рынка с указанием фактических данных о ценах предложений и интервала значений цен приведен на стр. 20-25 заключения, что подтверждено экспертом в письменных пояснениях от 6 июля 2026 г. В таблице 8 заключения указаны двенадцать предложений о продаже производственно-складских объектов в г. Махачкале и его окрестностях за период с октября 2024 г. по июнь 2025 г., в таблице 9 – предложения об аренде. Экспертом установлено, что за три месяца выставлено более 25 предложений об аренде, ставки колеблются в диапазоне от 137 до 700 руб. за 1 кв. м в месяц и в среднем составляют 422 руб. Таким образом, интервал значений цен для доходного подхода в заключении отражен.
Довод о нарушении пп. «в» п. 22 ФСО № 7 также опровергается содержанием заключения и письменными пояснениями эксперта. Правила отбора аналогов (нежилое назначение, производственно-складское использование, местоположение – г. Махачкала) изложены на стр. 32 заключения, где также указано, что сведения о совершенных сделках отсутствуют, в связи с чем использованы цены предложений. В таблице 10 заключения (стр. 33-36), на которые ссылается бюджетное учреждение, по каждому из двенадцати предложений указана причина его использования или отказа от использования: продажа действующего бизнеса с оборудованием, незавершенное строительство, несопоставимость по объемно-планировочным параметрам или местоположению, специализированный характер объекта. Для доходного подхода экспертом отобраны восемь предложений об аренде со ставками от 333 до 500 руб. за 1 кв. м в месяц, каждое из которых скорректировано по одинаковому набору ценообразующих факторов.
При этом, суд полагает, что расхождение в описании адреса аналога № 2 (в таблице 1 – <адрес>, в таблицах 8 и 10 анализа рынка – <адрес> при одном и том же объявлении) устранено письменными пояснениями эксперта. Как пояснила эксперт, в таблицах анализа рынка указан адрес из источника информации (сайт avito.ru), который на этапе проверки достоверности собранной информации (стр. 6 заключения) был уточнен с использованием приложения «Яндекс.Карты», в результате чего установлен фактический адрес аналога № – <адрес>, указанный в таблице 1 и использованный в расчетах. Типовая зона аналога № определена правильно (код III – индивидуальные жилые дома, коэффициент 0,81), корректировка на местоположение и итоговая рыночная стоимость не изменяются.
Таким образом, в отличие от отчета об оценке, в котором неверное указание адреса аналога повлекло использование недостоверных сведений о его местоположении, в расчетах судебного эксперта использован фактический адрес аналога, установленный по результатам проверки.
Расхождение дат предложения аналогов № и № в таблицах 1 и 10 заключения экспертом также объяснено: в источнике информации (скриншот объявления аналога № – стр. 101 заключения) отражаются две даты – дата объявления (<дата>) и дата предложения (<дата>), указание любой из которых в качестве даты предложения является верным. Поскольку разница между указанными датами и датой оценки несущественна, корректировка на дату предложения не применялась, и данное расхождение на расчет не влияет.
Не может повлечь иной вывод и довод об использовании экспертом среднеарифметического значения удельной стоимости улучшений. Порядок расчета в заключении раскрыт (на стр. 31), а выбор данного способа согласования экспертом обоснован тем, что участники рынка формируют мнение о стоимости исходя из средних цен аналогичных объектов (стр. 46, 57 заключения). Федеральные стандарты оценки не устанавливают обязательного способа согласования скорректированных цен аналогов; в силу п. 9 ФСО V оценщик вправе обоснованно выбрать способ согласования, вплоть до выбора результата по одному аналогу.
Как пояснил эксперт в письменных пояснениях от <дата>, методология оценки не содержит требования о расчете весового коэффициента с учетом количества корректировок; использование средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов не имеет доказанных преимуществ перед вычислением среднего арифметического, а, напротив, может увеличить риск внесения в оценку стоимости случайной субъективной составляющей.
Оснований не доверять указанным пояснениям у суда не имеется, поскольку они согласуются с содержанием заключения и приведенными ниже расчетами.
Скорректированные удельные стоимости улучшений трех аналогов (33 554, 21 570 и 28 820 руб. за 1 кв. м) однородны: коэффициент вариации составляет около 18-22 %, что ниже обычно применяемого порога в 33 %. Общий объем корректировок по аналогам практически одинаков (70,25 %, 72,31 % и 76,49 %). Проверочный расчет с весами, обратно пропорциональными объему корректировок, дает 28 021 руб. за 1 кв. м вместо 27 981 руб., т.е. разница составляет 0,14 %, а с учетом веса сравнительного подхода (0,34) итоговая рыночная стоимость изменилась бы менее чем на 0,05 %. Скорректированные арендные ставки (от 303 до 452 руб., коэффициент вариации около 14 %) также однородны.
Вывод акта о том, что устранение замечаний «повлияет на стоимость в сторону повышения», носит предположительный характер. В акте не указано, какие конкретно значения в заключении являются неверными, какими они должны быть и насколько изменится итоговая величина рыночной стоимости; альтернативный расчет не приведен. Кроме того, акт содержит собственные фактические ошибки: дата определения кадастровой стоимости указана как <дата> вместо <дата>, а заключение эксперта датировано <дата>, тогда как экспертиза проводилась в период с 12 февраля по <дата>, и заключение направлено в суд <дата>, что подтверждено экспертом в письменных пояснениях. Указанные ошибки снижают доказательственное значение акта. Суд оценивает акт как письменное доказательство и изложение позиции стороны ответчика (ст.ст. 70, 84 КАС РФ).
Таким образом, административными ответчиками правильность судебной экспертизы по делу не опровергнута.
Согласно ч. 1 ст. 83 КАС РФ в случае недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, а в силу ч. 2 той же статьи в случае возникновения сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения эксперта, наличия противоречий в выводах нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.
Представители сторон ходатайство о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявили, правовых оснований для назначения такой экспертизы по инициативе суда не установлено, так как заключение № не является неполным или неясным: эксперт ответил на единственный поставленный судом вопрос, исследовал все значимые характеристики объекта и рынка и подробно изложил расчеты, а доводы акта проверки подробно опровергнуты экспертом в письменных пояснениях от <дата> исх. №, представленных во исполнение определения суда от <дата> Выявленные неточности (наименование объекта в итоговой таблице 25, описание адреса аналога №) носят технический характер, поскольку расчетные показатели относятся к спорному зданию и на итоговую величину рыночной стоимости не влияют.
При таких обстоятельствах оснований к назначению дополнительной или повторной судебной экспертизы суд не усматривает, поскольку неполнота, неясность и противоречия в выводах эксперта в ходе судебного разбирательства по данному делу не установлены, а административным ответчиком, вопреки положениям ст. 62 КАС РФ, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.
Само по себе несогласие стороны с выводами судебной экспертизы не является безусловным основанием для назначения повторной экспертизы. Иных доказательств того, что рыночная стоимость нежилого здания является иной, чем отражено в заключении эксперта, участвующими в деле лицами не представлено.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером: № в размере его рыночной стоимости – 40 315 337 руб. по состоянию на <дата> В резолютивной части решения суд указывает дату подачи заявления в бюджетное учреждение – <дата>, поскольку с ней связан период применения установленной кадастровой стоимости (ст. 18 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в п. 31 постановления Пленума № 28, и правовую позицию, изложенную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П.
Установленная судом рыночная стоимость (40 315 337 руб.) ниже кадастровой стоимости (56 352 909 руб. 89 коп.) на 28,5 %. Такое расхождение укладывается в допустимый диапазон отклонений и не свидетельствует об ошибке при определении кадастровой стоимости, приводящей к нарушению прав административного истца. Кроме того, решение бюджетного учреждения признано законным, т.е. нарушение прав административного истца действиями административных ответчиков не установлено, а удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной сводится к реализации административным истцом права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.
При таких обстоятельствах судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 145 000 руб., оплаченные административным истцом ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» 17 февраля 2026 г. (письмо экспертной организации от 12 марта 2026 г. № 141), а также расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на административного истца.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд решил:
административное исковое заявление АО «Военторг-Юг» - удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером: №, площадью 1 599 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 40 315 337 (сорок миллионов триста пятнадцать тысяч триста тридцать семь) руб., по состоянию на <дата>
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать <дата>
В удовлетворении административного искового заявления АО «Военторг-Юг» о признании незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от <дата> № № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, отказать.
Судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 145 000 руб. и по уплате государственной пошлины отнести на административного истца.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В окончательной форме решение суда составлено 4 августа 2026 г.
Судья Верховного Суда
Республики Дагестан О.А. Ермакова