РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
3 августа 2026 года г. Махачкала
Верховный Суд Республики Дагестан в составе:
председательствующего судьи Ермаковой О.А., при секретаре судебного заседания Бархаеве Р.А., с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО8, представителя административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношения РД – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установил:
ФИО1 И.Ш. обратился в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером: №, площадью 1 749,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Право собственности административного истца подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от <дата> №. По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на <дата> определена в размере 39 558 477 руб. 30 коп. (акт от <дата> №). Полагая, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости и, как следствие, приводит к необоснованному увеличению налога на имущество физических лиц, административный истец обратился в Государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Дагестанское бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке» (далее – ГБУ РД «Дагтехкадастр», бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Решением ГБУ РД «Дагтехкадастр» от <дата> № в удовлетворении заявления отказано. Не согласившись с указанным решением, административный истец, в лице представителя по доверенности ФИО8, обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.
В обоснование заявленных требований административный истец сослался на положения ст. 22.1 Федерального закона от <дата> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», указав, что кадастровая стоимость здания значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права как налогоплательщика, а отказ бюджетного учреждения является незаконным. В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет ООО Консалтинговая компания «Артемида» от <дата> №, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на <дата> составляет 15 086 000 руб.
Ссылаясь на указанный отчет, административный истец просил:
- признать незаконным решение ГБУ РД «Дагтехкадастр» от <дата> № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 15 086 000 руб. по состоянию на <дата>
Определением суда от <дата> по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «ПРОФЭКСПЕРТ». Руководителем экспертной организации производство экспертизы поручено эксперту ФИО5
После поступления в суд заключения эксперта представитель административного истца ФИО8 в порядке ст. 46 КАС РФ уточнила заявленные требования в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, просила установить ее в размере рыночной стоимости – 22 542 071 руб., определенной заключением судебной экспертизы, поддержав требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения.
Административный ответчик ГБУ РД «Дагтехкадастр» с заключением судебной экспертизы не согласился, представив акт проверки экспертного заключения от <дата> №, в котором указано, что эксперт при подборе корректировок на местоположение и на долю стоимости, приходящуюся на улучшения, в рамках сравнительного и доходного подходов применил их значения по верхней границе расширенного интервала без обоснования (п. 10 ФСО III). По мнению бюджетного учреждения, заключение требует исправлений, которые повлияют на стоимость в сторону ее повышения.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО8 административные исковые требования поддержала, с учетом уточнений, и просила их удовлетворить по доводам, изложенным в иске.
Представитель административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношения РД ФИО3 в судебном заседании административные исковые требования не признала в полном объеме, просила в их удовлетворении отказать, полагая обоснованной установленную ГБУ РД «Дагтехкадастр» кадастровую стоимость спорного объекта недвижимого имущества.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, причины своей неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявили.
Учитывая надлежащее извещение сторон, суд, руководствуясь ст. 150, ч.4 ст. 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав и проверив материалы административного дела, выслушав пояснения представителей административного истца ФИО4 и административного ответчика ФИО3, допросив судебного эксперта ФИО5, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ, Закон о государственной кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон № 135-ФЗ предусматривал для физических лиц альтернативный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в комиссии по рассмотрению соответствующих споров или в суде, тогда как для юридических лиц соблюдение досудебного порядка урегулирования спора путем обращения в комиссию являлось обязательным (статья 24.18.).
С 1 января 2017 г. (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ, который исходит из универсальной - независимо от субъекта оспаривания - альтернативной модели: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не являлось обязательным (ч.ч. 1, 3 ст. 22).
Как следует из ч. 1 ст. 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. до 1 января 2023 г.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ и Федеральным законом № 237-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (ч. 2 ст. 24 Федерального закона № 237-ФЗ).
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 г. либо до даты принятия субъектом РФ соответствующего решения), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ.
Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, т.е. после 1 января 2023 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Данное толкование приведенных норм согласуется с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021).
Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 24 Федерального закона № 237-ФЗ).
Постановлением Правительства Республики Дагестан от 2 февраля 2022 г. № 12 «Об установлении даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» установлено, что датой перехода к новому порядку установления кадастровой стоимости в размере рыночной является 15 февраля 2022 г.
Согласно положениям ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.
При этом, в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).
Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях реализации Закона о государственной кадастровой оценке постановлением Правительства Республики Дагестан от 29 ноября 2016 г. № 362 «О преобразовании Государственного унитарного предприятия «Дагтехинвентаризация» в Государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Дагестанское бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке», образовано ГБУ РД «Дагтехкадастр», одной из основных целей деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Дагестан.
ГБУ РД «Дагтехкадастр» наделено полномочиями на территории Республики Дагестан по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст. ст. 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ).
Таким образом, с вышеуказанной даты – 15 февраля 2022 г. – на территории Республики Дагестан рассмотрение заявлений физических и юридических лиц об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в силу положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, осуществляет ГБУ РД «Дагтехкадастр».
Материалами дела установлено, что административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером: № площадью 1 749,2 кв.м, 2020 года завершения строительства, количество этажей – 4, в том числе подземных – 1, расположенное по адресу: <адрес>
По результатам проведенной государственной кадастровой оценки в отношении указанного здания установлена кадастровая стоимость в размере 39 558 477 руб. 30 коп. по состоянию на <дата> (Акт от <дата> №), внесенная в Единый государственный реестр недвижимости <дата> и подлежащая применению с <дата>
В соответствии с порядком, предусмотренным ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, <дата> административный истец обратился в ГБУ РД «Дагтехкадастр» с заявлением от <дата> (вх. № №) об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости – 15 086 000 руб. по состоянию на <дата>, т.е. в размере, определенном отчетом ООО Консалтинговая компания «Артемида» от <дата> №. Уведомлением от <дата> № бюджетное учреждение сообщило заявителю о принятии заявления к рассмотрению.
Решением ГБУ РД «Дагтехкадастр» от <дата> № (протокол заседания комиссии от <дата> №) в удовлетворении данного заявления отказано в связи с нарушениями положений федеральных стандартов оценки, допущенными оценщиком при составлении отчета.
Не согласившись с вышеуказанным решением, административный истец в порядке, предусмотренном ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, <дата> обратился в суд с настоящим административным иском, т.е. в пределах срока, установленного ч. 1 ст. 219 КАС РФ.
Являясь правообладателем вышеуказанного здания, административный истец обладает правом на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения его кадастровой стоимости, поскольку несет обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости данного здания (ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации).
Оценивая заявленные административные исковые требования в части признания незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от <дата> №, суд приходит к следующему.
При рассмотрении административного дела данной категории суд проверяет законность оспариваемого решения в той части, в которой оно оспаривается, и не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении (ч. 8 ст. 226 КАС РФ). Обязанность доказывания законности оспариваемого решения возлагается на орган, его принявший (ч. 11 ст. 226 КАС РФ).
Оспариваемое решение принято уполномоченным бюджетным учреждением на основании решения комиссии по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (протокол от <дата> №), в срок, установленный ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (заявление поступило <дата>, решение принято <дата>), по форме, утвержденной приказом Росреестра от <дата> № П/0287, и содержит все выявленные причины отказа. Уведомление о принятии заявления к рассмотрению направлено заявителю в установленный срок. Нарушений порядка его принятия судом не установлено.
В соответствии с ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение принимает решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости.
Отказывая в удовлетворении заявления ФИО1, бюджетное учреждение в оспариваемом по делу решении указало на отсутствие в отчете анализа рынка с фактическими данными о ценах сделок и (или) предложений (п. 11 ФСО №), отсутствие обоснования выбора объектов-аналогов (пп. «б» п. 22 ФСО №), применение корректировки на различие в виде разрешенного использования земельного участка только к двум аналогам (стр. 30 отчета), применение к аналогу № корректировок на физическое состояние (43 %) и на местоположение (49 %), превышающих 30 % (стр. 39-40 отчета), ошибочное определение весовых коэффициентов аналогов (стр. 40 отчета) и использование неактуального справочника оценщика 2020 г. (п. 10 ФСО III).
Исследовав представленный в суд отчет об оценке, суд считает выводы оспариваемого по делу решения бюджетного учреждения о несоответствии отчета положениям законодательства об оценочной деятельности обоснованными.
Так, отчет ООО «Консалтинговая компания «Артемида» от <дата> содержит расчет рыночной стоимости в рамках одного подхода без согласования результатов (раздел 10 отчета), в связи с чем достоверность итоговой величины полностью зависит от правильности подбора аналогов и корректировок. К объекту-аналогу № оценщик применил корректировки на физическое состояние (43 %) и на местоположение (49 %) (л.д. 63-64), такие значительные корректировки свидетельствуют о несопоставимости аналога с объектом оценки, однако аналог из расчета не исключен, а его вес при согласовании не уменьшен. Кроме того, при дате оценки <дата> оценщик использовал корректирующие коэффициенты из справочника 2020 г., тогда как на дату оценки были доступны актуальные данные: судебный эксперт использовал издания справочников 2025 г. Использование неактуальной информации противоречит требованию п. 10 ФСО III. Допущенные нарушения повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости.
Административный истец доводы бюджетного учреждения не опроверг, письменных пояснений оценщика по указанным замечаниям не представил. Допущенные оценщиком нарушения требований федеральных стандартов оценки, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, не позволяют, по мнению суда, признать данный отчет доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки.
В этой связи суд приходит к выводу о том, что оспариваемое по делу решение ГБУ РД «Дагтехкадастр» от <дата> № является законным и обоснованным, в связи с чем в удовлетворении административного иска в части признания этого решения незаконным следует отказать.
Вместе с тем отказ в признании решения бюджетного учреждения незаконным не препятствует рассмотрению требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое является самостоятельным (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ) и разрешается на основании доказательств, представленных в суд, в том числе заключения судебной экспертизы.
Разрешая административные исковые требования в части установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующему.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции (ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ). Обязанность доказать размер рыночной стоимости объекта недвижимости возлагается на административного истца (ст.ст. 62, 248 КАС РФ, п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», далее – постановление Пленума № 28).
В связи с недостатками представленного административным истцом отчета об оценке судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на <дата>, т.е. на дату, по состоянию на которую была проведена оценка в отчете об оценке.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от <дата> №-Э, проведенной экспертом ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» ФИО5, по состоянию на <дата> рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером: №, площадью 1749,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> составляет 22 542 071 руб.
Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. 84 КАС РФ, суд считает его выводы обоснованными, в связи с чем признает его допустимым и достоверным доказательством по делу, отвечающим требованиям ст.ст. 59, 61 и 84 КАС РФ, и принимает его в качестве надлежащего доказательства при разрешении настоящего административного дела.
В ходе проведения экспертизы экспертом <дата> в присутствии административного истца произведен осмотр объекта, приведено подробное описание его местоположения (окраина <адрес> вблизи автодороги <адрес>, окружающая застройка), количественных и качественных характеристик. Установлено, что здание имеет железобетонный каркас, стены из шлакоблока, бетонные перекрытия, внутренняя отделка отсутствует, из инженерных коммуникаций имеется электроосвещение; техническое состояние оценено как хорошее. Фактическое использование объекта определено экспертом как складское.
Экспертом проанализирован рынок производственно-складской недвижимости Республики Дагестан (без учета г. Махачкалы) за период с 1 января по <дата>, изложен обзор предложений о продаже и аренде сопоставимых объектов (таблицы 7 и 8 заключения), обоснован отбор объектов-аналогов и исключение объявлений, не отвечающих критериям сопоставимости (продажа действующего бизнеса с оборудованием, объекты сельскохозяйственного назначения, встроенные помещения, цены на границах диапазона), приведены ценообразующие факторы с указанием их значимости по данным справочников оценщика 2025 года под ред. Лейфера Л.А., актуальных на дату оценки.
Экспертом применены все три подхода к оценке, выбор каждого из них обоснован (раздел 2.7 заключения).
В рамках затратного подхода экспертом принят укрупненный показатель стоимости строительства по справочнику КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения» (уровень цен на <дата>) для объекта того же класса конструктивной системы КС-1 – 10 093 руб. за 1 кв. м, в который внесены поправки на отсутствие внутренней отделки и на различия в высоте этажа, кровле и полах (всего минус 2 944 руб. 09 коп. за 1 кв. м), а также применены коэффициенты на сейсмичность (1,08), на региональный уровень цен (0,769), на прибыль застройщика (14,4 %), на изменение цен по дату оценки (1,57) и на НДС (1,2). С учетом физического износа 6,25 % и при отсутствии функционального и внешнего устаревания стоимость здания в рамках затратного подхода составила 20 978 790 руб.
В рамках сравнительного подхода экспертом отобраны четыре объекта-аналога площадью от 1 200 до 1 882 кв. м (<адрес>), в цены предложений которых последовательно внесены корректировки на торг, местоположение, локальное местоположение, масштаб, наличие железнодорожной ветки и ограждения, а также на долю стоимости, приходящуюся на улучшения (0,75), каждая из которых обоснована данными справочника с указанием соответствующей таблицы. Скорректированная удельная стоимость улучшений по аналогам составила от 10 990 до 18 826 руб. за 1 кв. м, ее среднеарифметическое значение – 14 665 руб. за 1 кв. м, а стоимость здания без учета стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода – 25 651 152 руб.
В рамках доходного подхода (метод прямой капитализации) экспертом определена рыночная ставка аренды по пяти объектам-аналогам – неотапливаемым производственно-складским зданиям в населенных пунктах Республики Дагестан с численностью населения менее 20 тыс. человек – в размере 185 руб. за 1 кв. м в месяц, потенциальный валовой доход (3 886 595 руб.), действительный валовой доход с учетом недозагрузки 11,9 % (3 424 090 руб.), операционные расходы по данным СтатРиелт по состоянию на <дата> (18 %) и чистый операционный доход в размере 2 807 754 руб. Путем капитализации чистого операционного дохода по ставке 12,1 % определена стоимость единого объекта недвижимости в размере 23 204 578 руб., а с учетом доли стоимости, приходящейся на улучшения (0,86), – стоимость здания в размере 19 955 937 руб.
Результаты подходов согласованы экспертом методом анализа иерархий по шести критериям с присвоением затратному подходу веса 0,187, сравнительному – 0,417, доходному – 0,397 (стр. 64-68 заключения), в результате чего итоговая рыночная стоимость составила 22 542 071 руб.
Произведенный судом проверочный расчет арифметических ошибок не выявил. Установленная судебным экспертом в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке рыночная стоимость объекта недвижимости, согласование результатов оценки и содержащиеся в заключении расчеты не вызывают у суда сомнений в их объективности. Экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта исследования. Изложенная в заключении последовательность определения стоимости объекта исследования понятна, а приведенные расчеты позволяют понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту исследования и определяемому виду стоимости (рыночной).
Заключение проведенной экспертом ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» ФИО5 судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. К заключению приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Выводы эксперта, изложенные в заключении, не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий в полном объеме осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом и сомнений у суда не вызывают.
Результаты трех подходов различаются не более чем на 29 % (от 19 955 937 до 25 651 152 руб.), итоговая величина находится внутри этого диапазона и мало зависит от выбора весов: при равных весах она составила бы 22 195 293 руб. Разница между ценами предложений объектов-аналогов и удельной стоимостью объекта экспертизы (12 887 руб. за 1 кв. м) объясняется прежде всего расположением аналогов № 1, 3 и 4 в городах с развитой промышленностью, тогда как объект экспертизы расположен в сельском населенном пункте, что учтено корректировкой на местоположение (–27 %), а также скидкой на торг и исключением стоимости земельного участка.
Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено (квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» № от <дата>, членство в саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (свидетельство № от <дата>, стаж работы более 20 лет). Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, что подтверждается соответствующей подпиской от <дата>, содержащей подпись эксперта.
На наличие обстоятельств, которые могли бы поставить под сомнение объективность эксперта, участвующие в деле лица не указали.
Доводы административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр», изложенные в Акте проверки экспертного заключения от <дата> №, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.
Выбор конкретного значения корректировки в пределах интервала, приведенного в справочнике оценщика, относится к профессиональному суждению эксперта. При этом довод акта о занижении стоимости вследствие применения верхних границ расширенных интервалов опровергается самим расчетом эксперта. Корректировка на местоположение определена как отношение коэффициентов объекта и аналога, взятых по одной и той же верхней границе интервала, и для аналогов № 1, 3 и 4 составила 0,62 / 0,85 – 1 = –27 %, а корректировка на локальное местоположение – 0,81 / 0,83 – 1 = –2,41 % и 0,81 / 0,89 – 1 = –8,99 % (таблицы 13 и 14 заключения). При средних значениях интервалов эти корректировки составили бы соответственно –34 % (0,51 / 0,77 – 1), –4 % (0,72 / 0,75 – 1) и –11 % (0,72 / 0,81 – 1), т.е. понижающий эффект был бы больше, а итоговая рыночная стоимость – ниже. Тот же вывод следует из доходного подхода: корректировка на локальное местоположение для аналогов № 1 и 3 по верхним границам составила –2,4 % (0,81 / 0,83 – 1), а при средних значениях составила бы –2,7 % (0,73 / 0,75 – 1).
Не свидетельствует о занижении стоимости и довод о применении по верхней границе доли стоимости, приходящейся на улучшения. В сравнительном подходе эта доля принята по среднему значению – 0,75 при расширенном интервале 0,64-0,86 (стр. 50 заключения), в доходном подходе – по верхней границе 0,86 с обоснованием высокой плотностью застройки земельного участка (стр. 63 заключения). Однако чем выше доля улучшений, тем большая часть стоимости единого объекта недвижимости приходится на здание: при среднем значении 0,75 стоимость здания в рамках доходного подхода составила бы 17 403 434 руб. вместо 19 955 937 руб., а итоговая рыночная стоимость – около 21,5 млн руб. Скидка на торг, корректировки на масштаб, на наличие железнодорожной ветки (–15 %) и ограждения (–8 %) приняты по средним значениям справочника. Ни одна из корректировок, внесенных экспертом, не превышает 30 %.
Таким образом, каждое решение эксперта о применении верхней границы интервала увеличивало, а не уменьшало итоговую величину рыночной стоимости, и принятие доводов Акта повлекло бы определение рыночной стоимости в меньшем размере. Вывод Акта о том, что устранение замечаний «повлияет на стоимость в сторону повышения», носит предположительный характер; в акте не указано, насколько изменится итоговая величина рыночной стоимости, альтернативный расчет не приведен.
Допрошенная в судебном заседании посредством ВКС эксперт ФИО5 подтвердила выводы экспертного заключения, изложив подробно произведенные ею расчеты. Также обосновала несостоятельность замечаний, изложенных ГБУ РД «Дагтехкадастр» в Акте проверки экспертного заключения от <дата> №, которые изложены судом выше.
Согласно ч. 1 ст. 83 КАС РФ в случае недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, а в силу ч. 2 той же статьи в случае возникновения сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения эксперта, наличия противоречий в выводах нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.
Заключение судебной экспертизы не является неполным или неясным: эксперт ответил на единственный поставленный судом вопрос, исследовал все значимые характеристики объекта и рынка и подробно изложил расчеты. Выявленные неточности (не перенесенное в расчет ошибочное значение корректировки в таблице 18, упоминание при описании метода согласования матриц размерностью 2?2 при сравнении трех подходов) носят технический характер и на итоговую величину рыночной стоимости не влияют.
При таких обстоятельствах оснований к назначению дополнительной или повторной судебной экспертизы суд не усматривает, поскольку неполнота, неясность и противоречия в выводах эксперта в ходе судебного разбирательства по данному делу не установлены, а административными ответчиками, вопреки положениям ст. 62 КАС РФ, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы, в том числе иного отчета или заключения о рыночной стоимости здания. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы, участвующие в деле, не заявляли.
Само по себе несогласие стороны с выводами судебной экспертизы не является безусловным основанием для назначения повторной экспертизы. Иных доказательств того, что рыночная стоимость нежилого здания является иной, чем отражено в заключении эксперта, участвующими в деле лицами не представлено.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером: № в размере его рыночной стоимости – 22 542 071 руб. по состоянию на <дата> Дата подачи заявления в бюджетное учреждение – <дата>
В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>, в силу ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Из вышеизложенного следует, что требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которое по настоящему делу удовлетворено, не носит самостоятельного характера и потому не влияет на порядок распределения между сторонами судебных расходов.
Поскольку в удовлетворении заявленного по делу основного требования об оспаривании решения бюджетного учреждения судом отказано, то в соответствии с ч. 3 ст. 108 КАС РФ, судебные расходы должны быть возложены на административного истца.
Из материалов дела следует, что стоимость судебной экспертизы составила 120 000 руб. и оплачена административным истцом ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» <дата> в полном объеме, что подтверждается письмом экспертной организации от <дата> исх. №. Расходы по уплате государственной пошлины также подлежат отнесению на административного истца.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд решил:
административное исковое заявление ФИО1 - удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером: № площадью 1 749,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 22 542 071 (двадцать два миллиона пятьсот сорок две тысячи семьдесят один) руб. по состоянию на <дата>
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать <дата>
В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от <дата> № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.
Судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 120 000 руб. и по уплате государственной пошлины отнести на административного истца.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В окончательной форме решение суда составлено 17 августа 2026 г.
Судья Верховного Суда
Республики Дагестан О.А. Ермакова