РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 июня 2026 года г. Уфа
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Тазетдиновой Г.А., при секретаре судебного заседания Халиковой Э.Р., рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройторг» к ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Стройторг» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 21 апреля 2026 года № ОРС-02/2026/000143 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости и одновременно с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
В обоснование требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка, по его мнению, установленная кадастровая стоимость объекта превышает рыночную. Однако решением государственного бюджетного учреждения было отказано в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости по отчету №26-03-04 от 26 марта 2026 года ООО «Технологии оценки и экспертизы». Полагает, что оспариваемое решение противоречит положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, а также Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Представитель административного истца Исангужин И.Я. просил дело рассмотреть в его отсутствие, административный иск поддержал, с заключением судебной экспертизы согласен.
Представители административных ответчиков ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, представители заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
При таких обстоятельствах, на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административного искового заявления.
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ).
Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ и Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 7 декабря 2023 года №713 установлена дата перехода к применению на территории Республики Башкортостан положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - с 1 января 2024 года.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).
В судебном заседании установлено, что ООО «Стройторг» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №...:294, площадью 293856+/-190 кв.м, расположенного по адресу: адрес земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: разведка и добыча полезных ископаемых.
Кадастровая стоимость земельного участка 91 339 260,48 рублей, дата по состоянию, на которую определена кадастровая стоимость, 1 января 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости 17 декабря 2025 года, дата внесения сведений 30 декабря 2025 года (том 1 л.д.12).
21 апреля 2026 года в ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» поступило заявление представителя общества об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. К заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» был приложен отчет №26-03-04 от 26 марта 2026 года ООО «Технологии оценки и экспертизы» об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №...:294 в размере 27 749 000 рублей.
21 апреля 2026 года ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» принято решение № ОРС-02/2026/000143 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (том 1 л.д.10-15).
Причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости. Анализ рынка проведен не в полном объеме. Оценщиком были проигнорированы альтернативные (в том числе более дорогие) предложения на рынке и не проанализирована возможность использования их в дальнейших расчетах, соответственно, уровень рыночных цен диапазона (средних, максимальных, минимальных значения) не подтверждён.
Итоговая величина стоимости отраженная в отчете (рыночная стоимость объекта оценки) не подтверждается.
27 апреля 2026 года, с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ООО «Стройторг» обратилось в суд с настоящим административным иском.
Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.
Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).
Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета №26-03-04 от 26 марта 2026 года ООО «Технологии оценки и экспертизы» требованиям законодательства об оценочной деятельности, и установления рыночной стоимости объекта капитального строительства, судом по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Башкирской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
В соответствии с заключением №1289/6-4-16.2 от 3 июня 2026 года, подготовленным экспертом Саликаевой А.Г. ФБУ Башкирской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации отчет №26-03-04 от 26 марта 2026 года ООО «Технологии оценки и экспертизы» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и прав оценочной деятельности.
К нарушениям, влияющим на стоимость объектов оценки экспертом отнесены следующие.
В нарушение п.п.3 п.2 ФСО VI, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года отчет вводит в заблуждение относительно принятых к расчетам объектов-аналогов. Оценщик к расчетам принимает объекты-аналоги с оформленными лицензиями на пользование недрами.
Согласно статьи 9 Федерального закона РФ от 21.02.1992 №2395-1 «О недрах» пользователями недр могут быть юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации, индивидуальные предприниматели, являющиеся гражданами Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.
Согласно статьи 11 Федерального закона РФ от 21.02.1992 №2395-1 «О недрах» лицензия на пользование недрами не может быть передана пользователям недр третьим лицам, в том числе в пользование.
Таким образом, все объекты-аналоги предлагаются к продаже совместно с юридическим лицом, на которое оформлена лицензия на пользование недрами.
В нарушение п.п.3 п.2 ФСО VI, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года отчет вводит в заблуждение относительно вычета стоимости лицензии на пользование недрами в размере 1 811 805,83 рубля.
При проведении всех расчетов оценщик вычитает стоимости лицензии за пользование недрами из итоговой стоимости (стр.57 отчета об оценке), что является методологическим нарушением.
При определении стоимости объекта исследования необходимо учесть стоимость лицензии для каждого объекта-аналога, т.к. стоимость лицензии зависит от многих факторов и не может иметь одинаковую стоимость. Так, согласно статьи 43 Федерального закона РФ от 21.02.1992 №2395-1 «О недрах» размеры регулярных платежей за пользование недрами устанавливаются в зависимости от климатических и ландшафтно-географических условий, размеров участков недр, видов полезных ископаемых, продолжительности пользования недрами, степени геологической изученности территории и степени риска.
В нарушение п.п.3 п.2 ФСО VI, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года отчет вводит в заблуждение относительно корректировки на площадь.
На стр.55-56 отчета об оценке отсутствует обоснование принятия к расчетам коэффициента торможения из верхнего диапазона в размере -0,188, а не среднего значения для индустриальной застройки в размере -0,248.
Допущенные нарушения вводят в заблуждение и влияют на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:294 в размере 27 749 000 рублей, определенная в указанном отчете, экспертом не подтверждена.
По состоянию на 19 марта 2026 года рыночная стоимость земельного участка определена экспертом Саликаевой А.Г. в размере 35 301000 рублей.
Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы №1289/6-4-16.2 от 3 июня 2026 года, подготовленное экспертом Саликаевой А.Г., соответствует требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.
Эксперт Саликаева А.Г. является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, стаж экспертной работы и по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета, были отражены в оспариваемого решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 21 апреля 2026 года № ОРС-02/2026/000143.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Стройторг» у ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ООО «Стройторг» не нарушает.
Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания оспариваемого решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 21 апреля 2026 года № ОРС-02/2026/000143 незаконным, отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Лица, участвующие в рассмотрении дела выводы судебной оценочной экспертизы не оспаривают, ходатайств о назначении дополнительной и повторной экспертиз не заявляют.
При проведении оценки рыночной стоимости объекта капитального строительства эксперт Саликаева А.Г. использовала сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.
Экспертом был проведен анализ рынка с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети «Интернет», используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.
В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети «Интернет», имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.
В связи с этим суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости земельного участка и может быть положено в основу решения суда.
В соответствии с частью 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.
Пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим принципом суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Разрешая заявленные административным истцом требования, оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:294 –35301000 рублей по состоянию на 19 марта 2026 года.
Руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Стройторг» удовлетворить частично.
В удовлетворении требований о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 21 апреля 2026 года № ОРС-02/2026/000143 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказать.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:294, площадью 293856+/-190 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, городской округ город Салават, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: разведка и добыча полезных ископаемых, равной рыночной стоимости по состоянию на 19 марта 2026 года в размере 35 301 000 (тридцать пять миллионов триста одна тысяча) рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова