РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 июня 2026 года г. Элиста
Верховный Суд Республики Калмыкия в составе председательствующего - судьи Сангаджиевой Б.Т.
при секретаре Курмангазиевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бадмаевой ФИО11 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости установил:
Бадмаева Т.Г. до 5 апреля 2024 года являлась собственником нежилого подвального помещения с кадастровым номером №, площадью 161,2 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно приказу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 года №145-од кадастровая стоимость помещения составила 7 949 926, 93 рублей на 1 января 2023 года. Это значительно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком ООО «Экспертный Центр» в отчете об оценке от 11 декабря 2025 года №М-12/6 в размере 1 655 524 рубля и повлекло необоснованное увеличение ее налоговых обязательств. Нежилое помещение ею не использовалось, было приобретено по договору купли-продажи от 22 сентября 2021 года и продано по договору купли-продажи от 5 апреля 2024 года в черновом варианте без ремонта и отделки. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного нежилого подвального помещения в размере его рыночной стоимости 1 655 524 рубля по состоянию на 1 января 2023 года.
В судебном заседании представитель административного истца Шовунов Е.В. поддержал заявленные исковые требования и просил суд установить кадастровую стоимость нежилого подвального помещения по состоянию на 1 января 2023 года в размере его рыночной стоимости.
Прокурор Басангов А.О. выразил мнение об удовлетворении исковых требований с учетом заключения повторной судебной оценочной экспертизы.
Иные лица, участвующие в деле, заблаговременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились в суд, не сообщив о причинах неявки, и не ходатайствовали об отложении рассмотрения дела, в связи с чем суд на основании статей 150, 152 Кодекса административного судопроизводства РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив доводы искового заявления, исследовав материалы дела, суд признает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если эти результаты затрагивают их права и обязанности, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регламентируется нормами Кодекса административного судопроизводства РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) и Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом вынесенных в него изменений.
Распоряжением Правительства Республики Калмыкия от 28 ноября 2017 года № 419-р, изданным во исполнение статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", принято решение о переходе к проведению государственной кадастровой оценки на территории Республики Калмыкия в соответствии с требованиями этого Федерального закона с 1 января 2018 года.
Вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов урегулированы статьями 22, 22.1 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", предусматривающими разный порядок разрешения этих споров.
При этом частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями от 28 декабря 2025 года) высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации может принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1. указанного Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Такое решение высшим исполнительным органом государственной власти Республики Калмыкия не принято, и рассмотрение настоящего спора подлежит в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами непосредственно в суд, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.
В силу статьи 390 Налогового кодекса РФ кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения.
При этом статьями 400, 401 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности, на здания, строения, сооружения, помещения. Налоговая база в отношении указанных объектов налогообложения на основании статьи 402 Налогового кодекса РФ определяется, исходя из их кадастровой стоимости.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 28 января 2026 года № КУВИ-001/2026-10150693 в период с 28 сентября 2021 года по 8 апреля 2024 года в собственности Бадмаевой Т.Г. находилось нежилое подвальное помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> (т. 1 л. д. 205-206).
Следовательно, административный истец, являвшийся собственником указанного объекта недвижимости, обязанным уплачивать налоги, исчисляемые из его кадастровой стоимости, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость принадлежавшего Бадмаевой Т.Г. объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года была определена на основании приказа Министерства по земельным и имущественным отношениям РК от 11 сентября 2023 года № 145-од "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест" и составила 7 949 926, 93 руб., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, выданной филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия от 3 декабря 2025 года № КУВИ-001/2025-220136163, от 28 января 2026 года № КУВИ-001/2026-10325879 (т. 1 л.д. 10, 204).
Не согласившись с результатами кадастровой оценки, Бадмаева Т.Г. обратилась в ООО «Экспертный Центр» за определением рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке № М-12/6 от 11 декабря 2025 года, составленному оценщиком ООО «Экспертный Центр», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года составила 1 655 524 рубля (т.1 л.д. 16-69).
Исследовав представленный отчет об оценке, суд усмотрел наличие оснований для назначения по делу судебной оценочной экспертизы для выяснения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 2 февраля 2026 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО Бюро независимых экспертов «Гранд» ФИО12.
30 марта 2026 года в суд поступило заключение эксперта АНО Бюро независимых экспертов «Гранд» ФИО13 №13/2026 от 16 марта 2026 года, которым отчет об оценке от 11 декабря 2025 года №М-12/6 признан не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2023 года с учетом округления определена в размере 6 425 000 рублей.
В связи с наличием в выводах эксперта противоречий и подтвержденных сомнений в обоснованности данного экспертного заключения и его соответствии требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, определением суда от 9 апреля 2026 года, вынесенным по ходатайству представителя административного истца, по делу на основании части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и право» ФИО14.
9 июня 2026 года в суд поступило заключение судебной оценочной экспертизы № 30-Э/2026 от 26 мая 2026 года, составленное экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и право» ФИО15., которым отчет оценщика № М-12/6 от 11 декабря 2025 года признан не соответствующим требованиям Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № с учетом его индивидуальных особенностей определена в размере 1 504 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.
На данное заключение экспертизы административными ответчиками БУ РК «БТИ» и Министерством по земельным и имущественным отношениям РК принесены письменные замечания, о том, что экспертом не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка. Кроме того, эксперт указывает, что объект не может быть отнесен к офисно-торговой недвижимости, ссылаясь на санитарно-эпидемиологические нормы, так как в спорном помещении нет окон. При этом относит объект оценки к помещению свободного назначения, и проводит расчет итоговой величины рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, используя корректировки из справочника под ред. Лейфера для офисно-торговой недвижимости (стр. 43, 48 Заключения).
В ответ на указанные замечания экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и право» ФИО16 представлены письменные возражения от 18 июня 2026 года и даны устные пояснения в настоящем судебном заседании.
В обоснование оспариваемых административными ответчиками выводов эксперт указал, что на стр. 42-43 Заключения выполнен анализ рынка нежилых помещений свободного назначения по данным выборки предложения нежилых помещений в г. Элиста с указанием интервала значений цен. Информационной базой исследования послужили данные с сайта https://архивоценщика.рф/. Выполнить анализ цен по фактически совершенным сделкам с помещениями свободного назначения в г. Элиста не представляется возможным в силу отсутствия необходимой информации. В базе данных сайта АрхивОценщика в разделе «Сделки» нет данных по нежилым помещениям. В соответствии с п. 6 ФСО V «Подходы о методы оценки» методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации (цен сделок и цены предложений) об аналогах. Пункт 7 ФСО V устанавливает право оценщика использовать цены предложений в случае отсутствия или недостаточности сведений о совершенных сделках. В рамках проведенного анализа рынка было установлено, что информация по ценам фактических сделок с сопоставимыми объектами в открытых источниках отсутствует, что и обусловило использование цен предложений как единственного доступного и достоверного источника рыночной информации на дату оценки. Анализ только цен предложений полностью соответствует требованиям стандарта при условии отсутствия достоверной информации по сделкам. В рамках применения п. 7 ФСО V экспертом выполнены все необходимые процедуры для нивелирования возможной разницы между ценой предложения и ценой сделки: проведен анализ скидки на торг, характерной для данного сегмента рынка; осуществлена проверка цен предложений на соответствие рыночному уровню (выявлены и исключены завышенные/заниженные значения). Использование цен предложений при исследовании рынка является обоснованным, правомерным и полностью соответствует требованиям п.6, п.7 ФСО V и п. 11 ФСО №7.
В ответ на второе замечание, эксперт пояснил, что на стр. 28 Заключения указано, что исследуемое подвальное помещение невозможно использовать в качестве офисного, а также под иные помещения, в отношении которых СанПиН 1.2.3685-21 устанавливает нормы естественного освещения. Однако это не исключает его использование в качестве торгового зала, склада, мастерской, пункта выдачи заказов, сервисного центра, фотостудии или иного вида деятельности, не требующего постоянного пребывания сотрудников с естественным светом. Эти виды использования юридически допустимы и входят в широкий перечень «помещений свободного назначения». Для внесения корректировок к ценам объектов-аналогов применены данные «Справочника оценщика недвижимости - 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией Лейфера Л.А. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2021 г. Замечание о том, что корректировки из указанного справочника применены неверно, основано на неверном толковании структуры самого источника. В рамках данного справочника скидка на торг прямо включает «Объекты свободного назначения» (ПСН). Данные о корректировках на этаж расположения (включая подвалы и цоколи) приведены в таблицах для всего спектра объектов (от высококлассных офисов до помещений в подвалах). Корректировка на этаж, применяемая экспертом, учитывает как раз понижающий коэффициент для подвального расположения, что полностью коррелирует с выводом о невозможности использования под офис и делает стоимость объекта адекватной его ограничениям. Применение корректировок для торгово-офисной недвижимости и сходных типов к объекту ПСН является методологически корректным и полностью соответствует данным рыночного анализа.
Оценивая экспертное заключение с учетом поступивших на него замечаний и пояснений, данных экспертом по возникшим вопросам, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы № 30-Э/2026 от 26 мая 2026 года, составленное экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и право» ФИО17., соответствующим требованиям действующего законодательства и объективным.
Данное заключение выполнено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики, определение рыночной стоимости в рамках использованных подходов является допустимым; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличие объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Доказательств, опровергающих выводы и результаты экспертного заключения, свидетельствующих о его недостоверности, сторонами и заинтересованными лицами по делу не представлено.
На основании изложенного суд признает заключение судебной оценочной экспертизы № 30-Э/2026 от 26 мая 2026 года, составленное экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и право» ФИО18., достоверным доказательством, являющимся основанием для установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 161,2 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 1 504 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в резолютивной части решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должны содержаться данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ). Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи заявления.
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд 23 декабря 2025 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд решил:
административное исковое заявление Бадмаевой ФИО19 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого подвального помещения с кадастровым номером №, площадью 161,2 кв. м., по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, равной 1 504 000 (один миллион пятьсот четыре тысячи) рублей по состоянию на 1 января 2023 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 декабря 2025 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Б.Т. Сангаджиева
Мотивированное решение составлено 24 июня 2026 года.