РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 июня 2026 г. г. Элиста
Верховный Суд Республики Калмыкия в составе председательствующего судьи Панасенко Г.В., при секретаре Китаеве Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сангаджиев А.А. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, установил:
Сангаджиев А.А. обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на следующее.
Он является собственником административного здания банно-прачечного комбината площадью 1423,9 кв.м,, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>
Утвержденная приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия №145-од от 11 сентября 2023 г. по состоянию на 1 января 2023 г. кадастровая стоимость указанного объекта в размере 14 708 178,90 руб. существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету оценщика ООО «Центр-Аналит» от 23 декабря 2025 г. № по состоянию на ту же дату составляет 1 907 000 руб., что нарушает его права как плательщика налога на имущество физических лиц, ведет к уплате названного налога в завышенном размере.
Просил установить кадастровую стоимость указанного здания в размере его рыночной стоимости, определенной в названном отчете оценщика.
В судебное заседание административный истец Сангаджиев А.А., извещенный о времени и месте его проведения, не явился.
Представитель административного истца Цамбуев Э.Н., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Одновременно им было направлено в суд заявление об уточнении требований административного иска, в котором он просил установить кадастровую стоимость указанного в административном иске административного здания банно-прачечного комбината в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы от 20 мая 2026 г. №, - 6 672 000 руб. по состоянию на 01 января 2023 г.
Представители административных ответчиков - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия, Администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, Администрации Яшкульского сельского муниципального образования Республики Калмыкия, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, об отложении разбирательства по делу не ходатайствовали.
Заинтересованное лицо – ФИО11, извещенная о времени и месте рассмотрения административного дела, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки суду не сообщила, об отложении разбирательства по делу не ходатайствовала.
На основании статей 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.
Исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регламентируется нормами КАС РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) и Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Положениями пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ определено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с данным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Частью 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В соответствии со статьями 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на здания, строения, сооружения, помещения.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Как видно из представленных в дело доказательств, Сангаджиев А.А. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником административного здания банно-прачечного комбината площадью 1423,9 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.
Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 г. № 145-од по результатам государственной кадастровой оценки была утверждена кадастровая стоимость названного объекта по состоянию на 01 января 2023 г. в размере 14 708 178,9 руб.
В Единый государственный реестр недвижимости приведенные сведения об объекте внесены 26 октября 2023 г.; дата начала применения кадастровой стоимости - 01 января 2024 г. (л.д.69). Об этом свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 22 декабря 2025 г. № №.
Не согласившись с таким размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился к оценщику на предмет определения рыночной стоимости этого объекта, которая согласно отчету последнего № от 23 декабря 2025 г. по состоянию на ту же дату составила 1 907 000 руб.
01 апреля 2026 г. указанный объект недвижимости Сангаджиев А.А. был продан ФИО11 Право собственности последней на объект зарегистрировано в ЕГРН 08 апреля 2026 г., что подтверждается выпиской из названного реестра.
Таким образом, исходя из приведенных обстоятельств, административный истец был вправе обратиться в суд с вышеназванным административным иском.
Как уже было указано, обратившись в суд с административным иском, административный истец просил установить кадастровую стоимость находившегося в его собственности здания банно-прачечного комбината площадью 1423,9 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на 01 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости - 1 907 000 руб., определенной оценщиком ООО «Центр-Аналит» в отчете № от 23 декабря 2025 г.
В ходе рассмотрения административного дела представителем административного ответчика - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Караваевой Е.Х. было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы ввиду несоответствия представленного административным истцом отчета оценщика требованиям Закона об оценочной деятельности и утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 федеральных стандартов оценки (далее - ФСО). В обоснование этого довода представитель Караваева Е.Х. сослалась на представленный суду письменный отзыв Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», содержащий подробное описание названного несоответствия. Просила поручить проведение экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».
Определением суда ходатайство представителя административного ответчика было удовлетворено и по делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы с поручением ее проведения эксперту названной экспертной организации ФИО6
На разрешение экспертизы судом были поставлены вопросы: имеются ли в отчете об оценке ООО «Центр-Аналит» от 23 декабря 2025 г. № (далее - Отчет об оценке, Отчет) неполные или недостоверные сведения, расчеты или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости; допущены ли при составлении указанного отчета иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности; при наличии в отчете об оценке спорного объекта неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта, определить - какова действительная его рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2023 г.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 20 мая 2026 г. №, подготовленному экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, при составлении Отчета об оценке оценщиком были допущены нарушения действующего федерального законодательства, регулирующего вопросы оценки имущества.
В частности, в заключении указано на следующее.
В силу требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В отчете должны быть в том числе указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 утверждены федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», внесены изменения в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
В силу пункта 2 ФСО VI «Отчет об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): 1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; 2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; 3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.
По мнению эксперта, требования приведенных норм оценщиком нарушены.
Так, на стр.26 Отчета оценщика указано, что назначение объекта оценки – предприятие бытового обслуживания, текущее использование – не используется; при приведении же информации о ценообразующих факторах, оказывающих влияние на результаты оценки, назначение оцениваемого здания указано как универсальный производственно-складской объект, в неудовлетворительном физическом состоянии (требует капитального ремонта).
В анализе рынка по определению сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект (стр.48-49), оценщиком приведено обоснование его отнесения к сегменту рынка производственно-складской недвижимости - «согласно данным, предоставленным заказчиком: здание обесточено, отключено от всех коммуникаций, не подключенное к инженерным коммуникациям, не может быть использовано в качестве помещения для бытового обслуживания населения. Оцениваемое здание как неотапливаемое, без подведенных систем водоснабжения, канализации, электроснабжения можно использовать лишь в качестве производственно-складского объекта. Объект относится к сегменту производственно-складской недвижимости».
Однако, исходя из физического состояния здания (фотоматериалы представлены на стр.28-33 Отчета), его эксплуатация без проведения капитального ремонта в качестве коммерческой недвижимости невозможна, в том числе и в качестве производственно-складского объекта, так как выполнение конструктивными элементами здания своих функций возможно лишь при их полной смене.
Согласно данным технического паспорта, составленного 30 мая 2011 г. (стр.99-106 Отчета), назначение оцениваемого здания - предприятие бытового обслуживания. С учетом этого согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. и др. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020 г.) оцениваемый объект относится к объектам коммерческого назначения – объектам свободного назначения.
Неверное отнесение оценщиком объекта оценки к производственно-складскому сегменту рынка недвижимости (стр.51-56 Отчета), по мнению эксперта, привело к неверному анализу ценообразующих факторов (стр.57-60 Отчета) и в итоге повлияло на результаты оценки.
На стр.54-55 Отчета оценщиком представлен анализ фактических данных о ценах предложений из сегмента рынка производственно-складской недвижимости в виде перечня предложений по объектам, представленным к продаже из интернет-источника Архива оценщика (платный ресурс).
Между тем, в этом анализе отсутствует информация по характеристикам объектов: об источнике публикации по каждому из них, адресах их местонахождения, датах предложения объектов к продаже, о состоянии объектов (исключение составляют объекты, которые использовались в качестве аналогов для расчета стоимости объекта оценки на стр.91-94, в Отчете представлены скрин-копии объявлений по продаже).
Проверить актуальность сведений по объектам, представленным в названном перечне, по состоянию на дату оценки не представляется возможным, так как скан-копии объявлений по продаже объектов в Отчете не представлены.
С учетом этого эксперт посчитал, что представленный в Отчете интервал стоимости производственно-складской недвижимости на стр.54, 56 от 336 руб. до 40 775 руб. за 1 кв.м не подтвержден оценщиком, использованная им информация является недостаточной и неполной; оцениваемое здание не верно отнесено к сегменту рынка производственно-складской недвижимости, анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемое здание, проведен оценщиком не корректно и не в полном объеме, что свидетельствует о нарушении требований пункта 11б, пункта 11в ФСО №7.
Также экспертом указано на нарушение оценщиком требований пункта 8 ФСО VI, согласно которому подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки.
Согласно пункту 22в ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Отбор объектов-аналогов производился оценщиком исходя из условий, представленных на стр.70 Отчета.
Как было указано, скрин-копии объявлений по продаже объектов, на которые имеются ссылки в Отчете на стр.54-55 и стр.71-74, не представлены (исключение составляют объекты, которые использовались в качестве аналогов для расчета стоимости объекта оценки на стр.91-94). Отсутствие достаточной информации по характеристикам объектов не позволяет пользователю Отчета проверить весь объем рыночных данных. Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов в Отчете не приведено.
Также оценщик в качестве аналога отобрал объект, который, исходя из текста объявления (стр.71 Отчета), представляет собой имущественный комплекс (овчарня – 3 здания). При этом другие объекты - имущественные комплексы, приведенные на стр.72 Отчета, оставлены им без внимания.
Исходя из изложенного, эксперт пришел к выводу о нарушении оценщиком при составлении Отчета об оценке требований пункта 22в ФСО №7, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 2 ФСО VI.
Кроме того, эксперт указал, что в Отчете представлено описание характеристик объектов, используемых в качестве аналогов для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта (стр.75-76 Отчета), но информация о них представлена не в полном объеме или указана не корректно, что оказало влияние на расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта.
В частности, площадь аналога №2 (стр.75, стр.84 Отчета) указана не верно – по данным Публичной кадастровой карты (https://nspd.gov.ru/map) она составляет 572,97 кв.м (кадастровый номер здания №), в Отчете указано - 570 кв.м. Указанное оказывает влияние на цену 1 кв.м объекта.
На стр.75 Отчета указано, что объект - аналог №3 расположен по адресу: <адрес>, <адрес>. По данным Публичной кадастровой карты (https://nspd.gov.ru/map) аналог №3 расположен за пределами населенного пункта, при этом находится на значительном расстоянии от него. То есть, оценщиком не проведен полный анализ местоположения данного аналога.
Оценщик отнес район расположения аналога №3 к прочим населенным пунктам до 20 тыс. чел. (поселки, сельские поселения, деревни и т.п.), тогда как аналог №3 расположен за пределами населенного пункта. Использование оценщиком материалов Справочника (стр.80-81) для расчета корректировки на местоположение для данного аналога является не корректным.
В отношении аналога №1 (стр.85 Отчета) оценщик указал, что здание капитальное, состояние хорошее (новое здание).
Между тем, фотоматериалы, представленные в объявлении по продаже объекта, не позволяют сделать такой вывод; информация по качественным характеристикам аналога №1 ничем не подтверждена. Этот факт повлиял на результат оценки - для расчета корректировки на физическое состояние оценщиком использован коэффициент - 0,57 (стр.82-83, 85 Отчета), на материал стен корректировка не была применена (стр.85 Отчета).
На стр.75 Отчета оценщиком приведена информация об адресе местоположения аналога №1: <адрес>, <адрес> и на стр.91 - схема района расположения аналога №1. Ссылаясь на данные Публичной кадастровой карты (https://nspd.gov.ru/map), оценщик указал, что в районе местонахождения аналога №1 расположены участки для индивидуального жилищного строительства. При этом площадь участка, на котором расположен аналог №1, составляет 1 200 001 кв.м или 120 га.
Между тем, согласно данным Публичной кадастровой карты (https://nspd.gov.ru/map) участок такой значительной площади в районе <адрес> отсутствует. Исходя из назначения аналога №1 – сельскохозяйственное (овчарня) и площади участка, очевидным является то, что участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и находится за пределами населенного пункта.
При таком положении эксперт пришел к выводу, что точный адрес местоположения аналога №1 оценщиком не установлен, отнесение района расположения этого аналога к прочим населенным пунктам до 20 тыс. человек (поселки, сельские поселения, деревни и т.п.) является некорректным.
Вывод оценщика на стр.75 и стр.84 Отчета о том, что объект оборудован железнодорожной веткой (либо возможна организация ж/д пути), в связи с чем подлежит применению соответствующая корректировка (на основании материалов Справочника - стр.81 Отчета), признан экспертом не подтвержденным. Согласно материалам Справочника (стр.81 Отчета), используемого для определения корректировки на наличие железнодорожной ветки, корректировка вводится только при наличии железнодорожной ветки, а не при наличии возможности ее оборудования.
Также эксперт указала, что оценщиком не верно применена величина корректировки на торг (-18,0%), используемой для сельскохозяйственных зданий (стр.80), тогда как следовало использовать величину корректировки для того сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки. На стр.51 Отчета указано, что оцениваемый объект относится к универсальным производственно-складским объектам, поэтому необходимо использовать коэффициенты на торг для складских зданий (0,93), производственных зданий (0,87), или среднее значение по перечисленным подсегментам - ((0,93+0,87)/2)-1,00*100%= -10,0%.
На основании изложенного эксперт пришел к выводу, что указанное вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей Отчета об оценке); информация, приведенная в Отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, является не достаточной, не полной, а потому допускает неоднозначные толкования полученных результатов, что свидетельствует о нарушении оценщиком требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 2 ФСО VI.
Суд соглашается с вышеприведенными выводами эксперта.
По мнению суда, экспертное заключение в указанной части выполнено с соблюдением действующего законодательства об экспертной, оценочной деятельности и отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности.
Этим же заключением судебной оценочной экспертизы определена рыночная стоимость вышеназванного нежилого здания по состоянию на 01 января 2023 г. - 6 672 000 руб.
Так, эксперт указал, что объект оценки представляет собою двухэтажное здание банно-прачечного комбината площадью 1423,9 кв.м, построенное в 1974 г., со следующими характеристиками конструктивных элементов: фундамент - железобетонные блоки, стены/перегородки - кирпичные/кирпичные, перекрытия - железобетонные плиты, полы - бетонные, крыша - шифер, проемы оконные/дверные - остекление отсутствует/отсутствуют, внутренняя отделка отсутствует, внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства - электроснабжение. Исходя из имеющейся документации, объект оценки предполагалось использовать при готовности в качестве предприятия бытового обслуживания. С точки зрения технического состояния (ветхое) и конструктивных характеристик объект оценки относится к рынку коммерческой недвижимости - объектам свободного назначения, его использование возможно после проведения значительного капитального ремонта.
Рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом с использованием затратного подхода. От сравнительного и доходного подходов эксперт отказался ввиду отсутствия возможности сформировать корректную базу аналогов, сходных с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам на дату проведения экспертизы.
В соответствии с подпунктом «ж» пункта 24 ФСО № 7 затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.
Согласно материалам дела, у исследуемого объекта оценки из элементов благоустройства имеется электроснабжение; исходя из данных таб.126А (внутренние санитарно-технические и электрические устройства (15%), рассчитан Кприв (поправочный коэффициент на отсутствие или наличие улучшений относительно базисной характеристики исследуемого имущества (наличие или отсутствие, например, водоснабжения, канализации, меньшая или большая высота, толщина и т.д.)) в размере 0,8695 (у исследуемого объекта отсутствует центральное отопление, вентиляция, горячее водоснабжение, водопровод, канализация, радио, телефон); Кинд - индекс удорожания цены в строительстве на дату определения рыночной стоимости - 197,5; поправочные коэффициенты на климатический район и на сейсмичность составили 1; восстановительная стоимость 1 куб.м из объема здания в руб. - 17,6; прибыль предпринимателя определена по данным интернет-источника https://statrielt.ru по состоянию на 01 января 2023 г. - среднее значение 2%, итоговая сумма затрат на замещение составила 41 702 084 руб.
Величина износа и устаревания определена как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания.
Физический износ определен экспертным методом (стр.80 заключения) путем обследования элементов здания с использованием данных учебного пособия «Техническая эксплуатация жилых зданий» (М. Высшая школа, 2000 г.) в размере 80%. Функциональный износ не установлен, величина внешнего устаревания составила 17,5%, величина накопленного износа – 84%.
Как видно из изложенного, заключение судебной оценочной экспертизы включает в себя подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта. Примененная методика расчета рыночной стоимости учитывает индивидуальные характеристики объекта оценки, является объективной, размеры примененных коэффициентов и поправок обоснованы. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.
Суд считает, что экспертное заключение и в указанной части выполнено с соблюдением действующего законодательства и как доказательство по делу отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания банно-прачечного комбината, кадастровый номер №, подлежит установлению в размере его рыночной стоимости - 6 672 000 руб. (по состоянию на 1 января 2023 г.).
Датой подачи Сангаджиев А.А. заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать ДД.ММ.ГГГГ (дата обращения в суд с административным иском).
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, связанных с оплатой проведенной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО9 судебной экспертизы, суд исходит из следующего.
Согласно представленному названным экспертным учреждением экономическому обоснованию стоимости оказания услуг ООО «Экспертное бюро», счету на оплату № от 20 мая 2026 г. стоимость услуг по проведению судебной оценочной экспертизы составила 94 500 руб.
Статьей 111 КАС РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 указанного Кодекса.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 КАС РФ).
Согласно статье 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в этой связи вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Приведенные положения закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации подлежат применению с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П.
Названным постановлением Конституционного Суда Российской Федерации положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
Как было уже указано, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу здания по состоянию на 01 января 2023 г. в размере 14 708 178,9 руб. утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 г. № 145-од.
Согласно выводам судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость данного объекта по состоянию на ту же дату составляет 6 672 000 руб. Процент расхождения в приведенных величинах составляет 54,63%.
Поскольку кадастровая стоимость объекта существенно превысила его рыночную стоимость, допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью в обозначенном размере не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца.
Изложенное в силу приведенных положений закона, а также разъяснений Верховного Суда Российской Федерации и Конституционного Суда Российской Федерации является правовым основанием для возложения на орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, - Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия судебных издержек, связанных с оплатой стоимости судебной экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга», в размере 94 500 руб.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 КАС РФ, суд решил:
административное исковое заявление Сангаджиев А.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания банно-прачечного комбината с кадастровым номером №, площадью 1423,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 6 672 000 (шесть миллионов шестьсот семьдесят две тысячи) руб. по состоянию на 01 января 2023 г.
Датой подачи Сангаджиев А.А. заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта недвижимости считать ДД.ММ.ГГГГ
Взыскать с Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» расходы на оплату стоимости судебной оценочной экспертизы в размере 94 500 (девяносто четыре тысячи пятьсот) руб.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Г.В. Панасенко
Мотивированное решение составлено 22 июня 2026 г.